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HOME > 商品詳細(Q&A不動産取引トラブル解決の手引)

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Q&A不動産取引トラブル解決の手引

編集/不動産紛争事例研究会
代表/菊地裕太郎(弁護士)

加除式 在庫有り

■商品コード:

0544

■サイズ:

B5判

■巻数:

全2巻 ケース付

■ページ数:

2,158

■価格(税込):

13,334円

■送料:

940円

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調査、広告、仲介、売買、賃貸借、賃貸管理に関するトラブルなど、不動産業者が直面するさまざまなトラブルについて、具体的な事例を幅広く登載してあります。

不動産業者の立場から、不動産取引および日常業務に関するトラブルの対処方法や解決のためのアドバイスを、Q&Aでわかりやすく解説してあります。

第1章 はじめに

第1 不動産業をめぐるトラブルの特徴と解決方法

第2 紛争処理機関による解決

第3 民事調停・訴訟による解決

第2章 調査・広告に関するトラブル

第1 調査段階でのトラブル

1 登記の調査

2 相隣関係の調査

第2 広告に関するトラブル

第3章 仲介に関するトラブル

第1 仲介契約に関するトラブル

第2 報酬請求に関するトラブル

第3 仲介行為の責任に関するトラブル

1 売買物件の仲介

2 賃貸物件の仲介

第4章 売買に関するトラブル

第1 売買契約に関するトラブル

1 契約の締結

2 契約の不履行

3 契約の解除

4 ローン特約

第2 申込証拠金・手付金等に関するトラブル

第3 売買行為の責任に関するトラブル

1 調査・説明義務違反

2 売買物件の瑕疵・不具合

第4 特殊な物件の売買に関するトラブル

1 競売物件

2 借地権付土地、借家権付建物

3 その他

第5 マンションの分譲に関するトラブル

第5章 賃貸借に関するトラブル

第1 賃貸借契約に関するトラブル

1 契約の締結

2 契約の更新拒絶と正当事由

3 契約の解除

第2 敷金等に関するトラブル

第3 転貸借契約に関するトラブル

第6章 賃貸管理に関するトラブル

第1 賃貸人に関するトラブル

第2 賃料の徴収に関するトラブル

1 賃料の滞納

2 賃料の増額・減額請求

第2の2 管理費・特別修繕費

第3 物件の明渡しに関するトラブル

1 明渡請求と実力行使

2 賃借人の行方不明

第4 物件の管理に関するトラブル

1 賃貸管理責任と事故等

2 建物の修繕義務と改装承諾義務

3 原状回復と造作買取請求

附録

第1章 はじめに


第1 不動産業をめぐるトラブルの特徴と解決方法


○不動産業をめぐるトラブル

○不動産売買トラブルに利用できる各種裁判手続は

○土地賃貸借トラブルに利用できる各種裁判手続は

○示談による解決の法的効果は

○不動産取引業者は、顧客の個人情報をどのように取り扱うべきか


第2 紛争処理機関による解決


○行政機関によるトラブルの解決とは

○宅地建物取引業保証協会によるトラブルの解決とは

○(財)不動産適正取引推進機構によるトラブルの解決とは

○指定住宅紛争処理機関によるトラブルの解決とは

○弁護士会によるトラブルの解決とは

○仲裁事項が守られなかったら


第3 民事調停・訴訟による解決


○民事調停の法的効果は

○和解が成立した場合の法的効果は

○不動産トラブルを訴訟で解決するときの手続は

○少額訴訟の利用のしかたは

○訴訟を起こされた場合の対処は


第2章 調査・広告に関するトラブル


第1 調査段階でのトラブル


1 登記の調査


○不動産取引をする場合の事前調査のポイントは

○土地所有者が権利証を紛失していたら

○実際の土地所有者と登記名義人が違っていたら

○虚偽の登記がされていたら

○死者名義の登記があったら

○実際の使用状況が登記簿上の地目表示と違っていたら

○土地の面積が登記簿上の面積と違っていたら

○実際の境界と公図上の境界が違っていたら

○中間者を省略して登記をしたい場合は

○抵当権が設定されている不動産を購入する場合は

○第三者からの仮差押登記がなされている不動産の売買

○処分禁止の仮処分の登記がしてあったら

○公図上無番地の土地があり、国有地が含まれている可能性があったら

○改ざんされた登記簿によって詐欺にあったとして国を訴えることはできるか

○所有権移転登記にあたった司法書士のミスにつき登記権利者は損害賠償を請求できるか


2 相隣関係の調査


○土地の境界が不明にもかかわらず隣地所有者が境界の立会いに応じないときは

○隣地の前所有者と交わした境界協定書は新しい所有者にも有効か

○時効取得した土地が含まれていたら

○隣家が越境していることが判明したら

○私道付袋地で、私道の所有者が新しい所有者に利用させないといってきたら

○隣家が境界線に接近して建築工事を始めたら


第2 広告に関するトラブル


○依頼者の言葉を信用して表記した広告に間違いがあったら

○広告業者の言葉を信用して出した広告が違反広告となったら

○鉄道の新線計画により便利になるという広告をした後、計画が凍結したら

○広告業者のミスにより依頼物件の面積が異なっていたら

○業者間情報図面を利用して広告し、不当表示となったら

○インターネットに物件情報を載せたが、売却済物件が長期間掲載されていたら

○依頼者に無断で仲介物件の広告を出したとして苦情があったら

○インターネット利用料の表示のしかたは

○建築条件付宅地の広告のしかたは


第3章 仲介に関するトラブル


第1 仲介契約に関するトラブル


○専任媒介契約中の依頼者が他の業者を通じて物件を売却したら

○専任媒介契約中の依頼者が自分で見つけた相手に物件を売却したら

○専任媒介契約期間満了後、依頼者が直接取引を行ったら

○努力不足を理由に専任媒介契約の解除を請求され、了承する前に依頼者が他の業者を通じて売買契約を結んだら

○数多くの物件を紹介して現地案内したにもかかわらず、他の業者を通じて同一物件の売買契約を結んだら

○売りと買い双方の仲介を依頼されたが、購入物件にトラブルがあったとして両方の契約解除を求められたら


第2 報酬請求に関するトラブル


○当事者間の合意で売買契約が解除された場合、仲介料を請求できるか

○売買契約締結直前で契約が成立しなかった場合、広告費用を請求できるか

○条件付き売買契約で売主が条件を履行しなかったとして契約解除されたら

○取引の相手方から仲介料を拒否されたら

○依頼者の予定よりも売買価格が高かったとして仲介料の値下げを要求されたら

○複数の業者が協力して仲介した場合の報酬請求は

○売買契約による取引と媒介契約による取引は

○信託銀行が業者のために土地建物の売買を媒介した時の報酬は

○仲介した物件の売買契約締結後に当事者間でトラブルがあり頼まれて仲裁したが、報酬請求できるか

○仲介した物件の賃貸借契約締結後に賃借人の都合で解除となった場合、仲介料を請求できるか

○無免許の業者から報酬を請求されたら


第3 仲介行為の責任に関するトラブル


1 売買物件の仲介


○土地の境界が不明確なため土地が転売できないと買主から責任を求められたら

○仲介物件の瑕疵について買主から責任を求められたら

○売主の契約不履行により物件の引渡しが受けられなくなったとして買主から責任を求められたら

○売主の詐欺行為について買主から責任を求められたら

○物件を紹介しただけにもかかわらず、媒介行為の責任を問われたら

○売主に対し特約の履行をするように働きかけなかったとして買主から責任を求められたら

○瑕疵があることを承知で成立した売買契約について、瑕疵を理由に契約が解除になったときは

○中古マンションを仲介したら、元の居住者の滞納管理費を請求されたとして買主から損害賠償を請求されたら

○従業員の詐欺行為について、使用者責任を問われたら

○マンションの専有部分の防火扉の操作方法などについての説明が不十分だったら


2 賃貸物件の仲介


○仲介した賃貸物件に抵当権が付いていたため、入居者が抵当権者から明渡しを請求されているとして責任を求められたら

○仲介した借家の敷地が借地で、貸主である借地人の地代滞納により明渡しを請求されているとして責任を求められたら

○仲介した賃貸物件の賃借人が行方不明で賃料を滞納しているとして責任を求められたら

○仲介した賃貸物件に盗難事件があったことを言わなかったとして責任を求められたら

○仲介した建て貸しの賃貸借契約で中途解約制限条項を盛り込まなかったため、借主から解約されて貸主に損害を与えたら

○仲介した賃貸物件の店舗設備に不備がありその改装費用を求められたら


第4章 売買に関するトラブル


第1 売買契約に関するトラブル


1 契約の締結


(契約の効力)

○売主の判断能力が疑わしいときは

○夫名義の土地を妻が無断で売却したら

○売買契約成立後に真実の所有者が現れたら

○売渡承諾書を交付した売主が当該物件を他へ売却していたら

○目的物件が引渡し前に火災にあったら

○偽りにより所有権移転登記がされた場合において不動産の所有者は第三者に対抗することができるか

(特約の効力)

○目的物件の使用を制限する特約は有効か

○目的物件の処分を制限する特約は有効か

○売値以上の価格で買い戻すという特約は有効か

○瑕疵担保責任を軽減する特約は有効か

○割賦販売契約で代金完済までは所有権移転登記をしないという特約は有効か

○買主の手持物件を下取りする約定をしたが、希望価格では応じられないときは

○免責特約は有効か

(その他)

○売買契約に庭木等の付属品は含まれるか

○買付証明書を交付したにもかかわらず、契約を断った買主に損害賠償請求はできるか

○建築条件付宅地売買契約の締結後、施工業者を替えてほしいと言われたら


2 契約の不履行


(売主側の契約不履行)

○二重売買であることが判明したら

○売主が移転登記や物件の引渡しに応じないときは

○売主が分筆登記に応じない場合は

○移転登記をする前に売主が死亡し、その相続人が物件を他に売却した場合は

○売主が目的物件の固定資産税の清算を履行しないときは

○移転登記をする前に売主の会社が倒産したら

(買主側の契約不履行)

○買主が代金を支払わないときは

○買主が移転登記をしないときは

○移転登記前に買主が破産した場合

○売買代金未払の土地について転得者から引渡しを求められたら

○移転登記をする前に売主が死亡したら


3 契約の解除


○契約解除の方法と相手方に対してできる請求は

○クーリングオフによって契約を解除したいと言われたら

○消費者契約法に違反しているので契約を解除したいと言われたら

○買付証明書を交付され売買契約締結の準備をしていたところ、不動産市況の悪化を理由に契約の締結を拒否されたら

○売主の契約不履行により契約解除となったが、目的物件に行った整備費の請求はできるか

○購入契約と下取契約の解除を求められたが、下取物件を既に転売していたら


4 ローン特約


○ローン申込手続も終えないうちにローン条項による契約解除を求められたら

○買主からローンの一部を受けられなくなったとして、ローン条項による契約解除を求められたら

○ローンの一部不足分を他で借り入れられるよう手配したにもかかわらずローン条項による契約解除を求められたら

○依頼された改修工事を終了した後にローン不成立のため契約解除となったら


第2 申込証拠金・手付金等に関するトラブル


○売主が資金を必要としたため支払った代金の一部は手付となるか

○契約不成立の場合には申込証拠金を没収する旨の合意をしたが、申込証拠金の返還を求められたら

○買付証明書の交付があったにもかかわらず、契約交渉の打切りと契約交渉金の返還を求められたら

○預り金の返還を求められているが、調査や契約交渉にかかった費用を精算できるか


第3 売買行為の責任に関するトラブル


1 調査・説明義務違反


(法令上の制限等)

○法令上の制限について説明したが、買主がその意味を理解していなかったら

○法令上の制限について具体的な説明をしなかったら

○法令上の制限を説明したが、買主が購入目的と異なる建物を建てることになったら

○接道義務を具備していない宅地であることを説明しなかったら

(相隣関係・生活環境等)

○敷地の一部が近隣の人の通路になっていたことを説明しなかったら

○私道付袋地で私道所有者から水道管の埋設を拒否されたら

○売主が相隣紛争をしていたことを説明しなかったら

○自治会の負担について説明していなかったら

○近くにゴミ集積場があることを説明しなかったら

○隣地に高層マンションが建つことになったら

○購入したマンションの隣接する土地上に、さらに高層のマンションが建つことになった場合、人格権の侵害があったとして売主側に責任を追及できるか

○バス路線が廃止になることを調査していなかったら

○眺望についての説明が誤っていたら

○建築中の建物が「良好な景観の恵沢を享受する利益」を侵害するといわれたら

○購入したマンションが、管理規約で禁止されている性風俗関連特殊営業に長期間使用されていたが、売買契約で説明がなかった場合は

(その他)

○死者の出た火災現場であることを説明しなかったら(取引物件に自殺者があった場合は)

○大規模修理について説明しなかったら

○白アリ被害について説明しなかったら

○適正な取引価格がなかったとして売主から差額の支払を求められたら

○管理組合に大規模修繕の負担金を徴収されたとして、中古マンションの購入者から苦情があったら

○団地の建替えに際し、優先購入者に対し価格の適否を検討するうえでの重要な事実について説明しなかったことをもって慰謝料請求権が発生するか

○転貸者が、建物およびその敷地の売買契約において売主に代わって買主との交渉にあたった際、当該建物のテナントからの賃料減額の申入れを受けていたことを説明しなくて買主から説明義務違反を問われた場合


2 売買物件の瑕疵・不具合


(土地の瑕疵・不具合)

○地震により土地が陥没したら

○大雨で冠水しやすい土地を売却した場合は

○土地の実測面積が契約上の面積と違っていたら

○土地の一部について時効取得を主張する者が現れたら

○土地の一部が隣人のものであったら

○土地から地中埋設物が出てきたら

○土地の賃借人が工事を施工し、地中に底盤コンクリートを残置したまま返還し、賃貸人らがその土地上にマンションを建築した場合

○土地が土壌汚染されていたら

○土地の土壌汚染について売買契約締結当時は有害性が認識されていなかったが、後にその有害性が認識されたら

○土壌汚染の調査を行って締結された工場跡地の土地等の売買契約において、一切の責任を負わない旨の免責特約の効力は

○工場跡地の売買契約において、土壌中にアスベストが含有されていた場合は

○売買対象土地の地下に油含有土壌が存在したら

○自然的原因(自然由来)による土壌汚染がある場合、売買契約中の売主の汚染除去費用に関する負担はどうなるか

○隣人の脅迫的言辞のため事実上建物建築が制限されたら

(建物の瑕疵・不具合)

○入居後半年で床が傾いたら

○築30年を経過した中古住宅に欠陥があったら

○現状有姿売買にもかかわらず欠陥があるとして苦情があったら

○中古住宅に虫害が発生していたら

○違反建築物の住宅だったら

○耐震構造の偽装によりマンションの販売契約解除を余儀なくされたら

○誤った構造計算書等の作成に関与した設計会社と建築確認をした市の責任は

○マンションの構造計算に誤りがあり、地震等の災害で倒壊等の危険がある場合の所有者に対する建築士の責任は

○容積率違反の住宅のため同じ面積の家の建替えができなかったら

○設計・施工者に対し建物の瑕疵について責任を追及されたら

○建て替えざるを得ない欠陥が見つかり居住し続けていた居住者から損害賠償請求をされたら

○デベロッパーから取得したビルに瑕疵があることが判明したら

○購入したプレハブ式建物に瑕疵があり、補修で足りるが、修繕費用が建て替え費用を上回る場合は


第4 特殊な物件の売買に関するトラブル


1 競売物件


○裁判所の決定した売却基準価額に不服がある場合

○競売物件を第三者が占有していたら

○借地権付建物を落札したところ実際には借地権がなかったら

○競売物件内で腐乱死体が発見されたら

○落札した競売物件に白アリ被害が生じていたら

○土地に対して商事留置権が成立する場合当該土地の抵当権者に対抗できるか

○建物建築の請負報酬が未払のまま破産手続開始の決定がされた場合、建物の敷地について商事留置権は認められるか

○競売手続を経て購入した土地が、条例による規制で再築できない土地であったら

○競売請求訴訟の認容判決に基づいて譲受人を相手方として競売を申し立てることはできるか

○競売不動産に係る固定資産税等の負担はどうなるか


2 借地権付土地、借家権付建物


○購入した建物の賃借人が引渡しをしなかったら

○借地権付建物を地主の承諾なく購入することができるか

○購入した分譲マンションが希望した性能を備えていないときは瑕疵担保責任を追及できるか

○賃借人が行方不明となっている土地建物を買いたいときは

○駐車場として使われていた土地を購入したところ、駐車場契約者が賃借権を主張してきたら

○建物と敷地の賃借権を買った買主から敷地に欠陥があるとして責任を求められたら


3 その他


○購入した土地の抵当権を実行すると言われたら

○根抵当権の設定されている土地を購入する場合は

○農地の売主が農地転用の許可申請手続に協力しないときは

○登記が済んでいない農地を二重譲渡されたら

○係争中の物件を購入する場合の注意点は

○売主の会社に倒産の噂がある場合は

○売買契約締結後に購入した土地が仮差押えされたら

○賃借人がいわゆる借地権のついたまたがり建物を第三者に譲渡しようとした場合に、借地権設定者は借地権譲渡許可手続で自ら優先的に借地権付建物を譲り渡すよう請求できるか

○市街化調整区域内の物件を売却したら


第5 マンションの分譲に関するトラブル


○ペットの飼育が管理規約の変更により禁止になったとして契約解除を求められたら

○マンションの管理費が売買契約時より値上がったとして契約解除を請求されたら

○中庭部分の樹木が枯死したとして責任を求められたら

○改修によりマンションの価値や高級感が低下したら

○近隣住民の反対運動により分譲者への引渡しが遅れたら

○売れ残り住戸を値下げ販売したため居住者から損害賠償を請求されたら

○1階部分を住居から店舗に変更して分譲したため、居住者から苦情があったら

○専用使用権を設定した駐車場の分譲

○マンションに広告塔を設置して広告料を取りたいときは

○マンション上階の騒音がひどいのは建物の欠陥に当たるといわれたら

○競落によって取得したマンションの元所有者が、管理費等の滞納をしていたら

○介護サービス付きのマンションの分譲で介護サービスへの苦情を受けたら


第5章 賃貸借に関するトラブル


第1 賃貸借契約に関するトラブル


1 契約の締結


(契約の相手方)

○借主が高齢者であることを理由に賃貸借契約を拒否できるか

○建物建替え後に入居させるという約束のもと立ち退いた賃借人の再入居を拒否できるか

○入居予定者の国籍を理由に賃貸借契約の締結を拒否できるか

(契約の効力)

○賃貸人の承諾なくして締結した賃貸借契約は無効か

○賃貸借契約を締結した相手と違う者が入居していることがわかったら

○賃借人が職業を偽って賃貸借契約を締結したことがわかったら

○賃借人が暴力団関係者であることがわかったら

○暴力団排除条例とは

○宗教を理由に賃貸借契約を無効にできるか

○賃貸借契約の成立を予定して折衝が続けられたが契約締結に至らなかったときの契約締結上の過失

○賃借している土地の一部について、同じ地主から賃借している隣接地の借地人から賃借権の取得時効を主張されたら

○営業の自由を制限する規定を含む契約は賃貸借契約と認められるか

(特約の効力)

○借家契約につけることができない特約は

○契約更新時に賃料を値上げするという特約は有効か

○期間の定めのある賃貸借契約で中途解約した場合は違約金を支払うという特約は有効か

○子どもが生まれたときは明け渡すという特約は有効か

○独身女性専用アパートで賃借人の素行不良を理由に解除できるか

○ペット飼育を許可しているアパートにおける修繕特約の有効性

○「銀行取引停止処分を受けたときは契約を解除する」旨の特約の可否

○ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約につき、地代等の減額請求はできるか

(定期借家権・定期借地権)

○定期借家契約の締結方法およびメリット・デメリットは

○従来の借家契約を定期借家契約に切り替えたいときは

○定期借地契約のメリットと契約書の作り方は

○定期借地権付住宅は譲渡できるか


2 契約の更新拒絶と正当事由


○賃借人が高齢になったことを理由に契約更新を拒絶できるか

○賃貸人の息子夫婦の建物使用を理由に契約更新を拒絶できるか

○建物の老朽化を理由に契約更新を拒絶できるか

○賃貸人が高齢のため子供と同居することを理由に契約解除できるか

○賃貸人の経済的窮迫を理由に契約解除できるか

○保安上建替えが必要であることを理由に契約解除できるか

○賃借人の更新料の支払拒否を理由に契約解除できるか


3 契約の解除


(賃借人からの契約解除)

○未完成建物について入居希望者と賃貸借契約の予約を行ったが解約したいと言われたら

○メディカルビルの入居勧誘を受けて入居したが、他の医療機関が入居しなかったとき

○建物を修繕したことにより賃料の増額を求めたところ賃借人から契約解除を求められたら

○建物が延焼したことを理由に契約解除を求められたら

○建て貸し契約において賃貸人の修繕義務違反を理由とした契約解除を求められたら

○賃貸人の無断立入りを理由として契約解除を求められたら

(迷惑行為)

○他の賃借人に対する迷惑行為を理由に契約解除できるか

○迷惑行為を繰り返し、他の賃借人が退去したことを理由に契約解除と損害賠償を請求できるか

○賃貸人に対する暴言を理由に解除できるか

○不潔な使い方を理由に契約解除できるか

○共用部分の占有を理由に契約解除できるか

○ペット飼育を理由に契約解除できるか

○ペット飼育許可のアパートでペットのしつけが悪いことを理由に契約解除できるか

(用法違反)

○多人数により使用していることを理由に契約解除できるか

○居住用マンションで営業行為を行ったことを理由に契約解除できるか

○マンションの一室を税理士事務所として使用することが住居専用と定めた管理規約に違反するとして管理組合が区分所有者に使用を禁止できるか

○区分所有権者がマンションの専用使用部分であるバルコニーにサンルームを設置した場合

○営業行為を容認したものの風俗営業であった場合、契約解除できるか

○暴力団事務所に無断転用されたことがわかった場合、明渡請求はできるか

(無断転貸)

○無断転貸をやめた後、無断転貸を理由に契約解除できるか

○契約者以外に家族や従業員が留守番と称して居住し始めた場合、無断転貸となるか

○店舗利用目的の賃貸借契約で賃借人が経営を委託したため経営者が変わった場合、無断転貸となるか

○賃借人名義を法人にしたところ、役員が入れ替わった場合、無断転貸となるか

○契約者が離婚により出ていった場合、残された同居の妻子に部屋の明渡しを請求できるか

○借地上建物に譲渡担保権を有する担保権者が、建物引渡しを受けて使用収益することは、借地権の無断譲渡になるか

○借地人が工事によって借地上の建物と隣地上の建物を接続して付合させた場合、借地権の無断譲渡になるか

○無断転貸した賃借人は、転借人の産業廃棄物を撤去しなければならないか

(その他)

○無断で部屋を改装したことを理由に契約解除できるか

○立退料の金額が不満だとして賃借人が明渡しを拒否したら

○賃借人が代替家屋を気に入らないとの理由で契約解除を拒否したら

○契約者が死亡した場合、同居の内縁の妻に部屋の明渡しを請求できるか

○震災で損壊した貸家を取り壊すため、賃借人に立退きを迫れるか


第2 敷金等に関するトラブル


○賃料滞納者に賃料を請求したところ、敷金から充当してほしいと言われたら

○賃貸人の都合で中途解約することになったが、敷金の返還を請求されたら

○賃貸人の都合で中途解約することになったが、敷金と礼金の返還を請求されたら

○建物が地震によって倒壊した際に、敷金の返還を請求されたら

○敷金がクレジット会社により差し押さえられたら

○敷金返還請求権を譲渡されたという者から敷金の返還を請求されたら

○保証金を返還しないという特約は有効か

○定期建物賃貸借契約において中途解約時には保証金全部を返還しない特約は、賃貸人の破産開始決定による破産管財人の契約解除の場合にも適用されるか

○保証金返還を契約終了後10年分割とする据置特約の効力は

○保証金の返還時期の解釈は

○敷金とは別途差し入れられた保証金は賃貸人の地位の移転にともない承継されるか

○賃貸人が破産した場合、敷金を返還すべきか

○賃貸人が変更となった場合、敷金を返還しなくてよいか

○賃借権の移転によって敷金関係は新賃借人に承継されるか

○賃借人の破産後、その破産管財人が質権の設定された敷金に未払賃料を充当することはできるか


第3 転貸借契約に関するトラブル


○賃貸借契約が終了した場合、転借人に明渡請求ができるか

○社宅として利用している転貸借契約の場合、解雇された転借人に明渡請求できるか

○抵当不動産の買受人は抵当不動産の転使用借人に対して引渡請求できるか

○賃借人の滞納賃料を転借人に請求できるか

○建物の抵当権者が転貸賃料を差し押さえることはできるか

○転借人の失火に転貸人も責任を負うか

○経済情勢悪化を理由に保証賃料の減額を請求したいときは

○賃料自動増加特約があるが、賃料の減額を請求したいときは

○「賃料は転貸賃料の一定割合とする」旨の特約により、転貸賃料の減額に伴う賃料の減額請求は認められるか

○転貸賃料が賃料の7倍を超える契約は有効か

○サブリースを目的とする一括の賃貸借契約において賃料の変更は共有者全員の同意が必要か

○サブリース契約の更新拒絶でも借地借家法上の正当事由が必要か

○サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新を拒絶するには正当事由が必要か


第6章 賃貸管理に関するトラブル


第1 賃貸人に関するトラブル


○賃貸人の死亡により家賃が徴収されないときは

○賃貸人が行方不明の場合、賃料取立てを委託された者が集金した賃料の引渡し先は

○賃貸人が破産した場合、賃借人の権利は

○賃貸人が民事再生手続の申立てを行ったときの賃貸借契約の取扱いはどうなるか

○賃貸人の賃借人に対する賃料請求権が仮差押えされたら

○賃貸人の賃借人に対する賃料請求権が差押命令を受けたら

○賃貸人の賃料債権を第三者に譲渡したという通知がきたら

○賃貸人の死亡で共同相続された建物の賃料の帰属は


第2 賃料の徴収に関するトラブル


1 賃料の滞納


(滞納賃料の請求相手)

○滞納賃料を契約者以外の配偶者や子供に請求できるか

○滞納賃料を離婚した賃借人の配偶者に請求できるか

○賃料を滞納していた賃借人が死亡した場合、誰に請求できるか

(保証人に対する請求)

○保証人に滞納賃料と建物明渡しまでの損害金を請求できるか

○保証人に滞納賃料を請求したが、保証人になった覚えがないと言われたら

○保証人に滞納賃料を請求したが、滞納分が多すぎて払えないと言われたら

○保証人に滞納賃料を請求したが、保証人が亡くなっていたら

○契約更新後保証人に滞納賃料を請求したが、更新後の保証責任はないと言われたら

○保証人に滞納賃料を請求したが、保証人を止めたいと言われたら

(賃料の取立て)

○滞納賃料を取り立てる方法は

○連絡が取れない相手への取立行為は

○賃料の支払催告をするときは

○賃借人が催告書を受け取らないときは

○滞納がどの程度であれば契約解除できるか

○契約解除後に賃料が振り込まれたら

○催告後滞納分を持参してきたが、契約解除したいときは

○賃料の受取りを拒否したが、賃借人が賃料を供託していたら

○賃料を滞納している賃借人に代わって、賃借地上の建物の抵当権者が滞納賃料を供託したら

○契約解除後に供託金の払渡しを受けたいときは

○調停調書の特約に反して賃料を支払わないときは

○訴訟上の和解により定められた賃料に不服があるとして5か月後に再び賃料の減額訴訟を提起することの可否

○退去後に滞納賃料を請求したいときは

○賃料を滞納している賃借人が自己破産したら

○賃料を滞納している賃借人が民事再生手続等を申し立てたら

○都市型立体遊園地内の飲食店用テナントの賃料不払による賃貸借契約の解除要求に対し、営業努力義務の欠如を主張されたら


2 賃料の増額・減額請求


(賃料の増額)

○賃借人が賃料増額を拒否して従前の賃料を支払ってきたら

○賃借人が賃料の増額を拒否して従前の賃料を供託したら

○自動増額特約は有効か

○建物のリフォームにより経費がかかった場合、賃料を値上げできるか

○契約当初賃借人の事情を考慮して賃料を他の物件に比べて低額にした場合、3年後の賃料増額はできるか

○マンションの特定の区分所有者の管理費等が、他の区分所有者より低額に定められていた場合において、それを増額する旨の管理組合総会の決議の有効性は

(減額請求)

○賃借人から支払困難もしくは賃料格差があることを理由に賃料の値下げを請求されたら

○建物に欠陥があるとして賃料の支払を拒絶されたり値下げを請求されたら

○賃借人の要望で特別仕様の建物を建築し、賃貸している長期の賃貸借契約(オーダーメイド賃貸)で、賃借人から賃料減額を求められたら

○高級な居住環境を売り物とした賃貸マンションが宣伝の内容と違った場合、賃料の減額は認められるか

○賃料減額請求された後の賃貸人の請求する賃料額と賃借人の賃料支払

○基本賃料と歩合賃料により構成される店舗用建物の賃料を減額請求できるか

○裁判所に新規賃料額の確認を求める訴えを提起できるか。賃料額の定めのない賃貸借契約は成立するか

○賃借人が賃貸人に建設協力融資金を交付している場合の賃料減額請求について、建設協力融資金の運用益は考慮されるか


第2の2 管理費・特別修繕費


○マンション管理費・特別修繕費債権の消滅時効期間

○区分所有者が管理費・修繕積立費を滞納し続けたら


第3 物件の明渡しに関するトラブル


1 明渡請求と実力行使


○明渡請求と実力行使

○明渡請求の勝訴判決と実力行使

○明渡訴訟中に賃借人が転貸しそうだったら

○明渡遅延によるトラブルがあったら

○自力救済条項と鍵の取替え

○明渡しをしない賃借人に対する行為が居住妨害として訴えられたら

○借地上建物の譲渡担保権者は、借地契約が地代不払を理由に解除された場合、建物収去土地明渡義務を負うか

○第三者に明渡しの説得を依頼したら

○震災によって損壊したアパートを修繕するための一時退去を拒否されたら

○不動産競売によって新しく建物を所有することになった者に対して、賃借人が建物を明け渡すまでに支払う建物使用対価の減額請求は認められるか

○土地の使用貸借開始以前から存在した土地の借主の不貞行為が使用貸借開始後に判明したら

○相続人が、建物所有を目的として土地を使用貸借していた占有者に対し、建物収去、土地明渡しを請求した場合は。また相続人が、その訴訟継続中に売買を装って当該土地を第三者に所有権移転し、当該第三者が同様の訴訟を提起した場合は


2 賃借人の行方不明


○賃借人が行方不明の部屋を明け渡してほしいときは

○賃借人が行方不明で残置物があったら

○賃貸借契約の自力救済条項に基づいて行方不明の賃借人の残置物を処分したら

○残置物から滞納賃料を取り立てたいときは


第4 物件の管理に関するトラブル


1 賃貸管理責任と事故等


(賃借人に対する管理責任)

○ゴミ出しルールを守らない賃借人がいるとして町内会から苦情を言われたら

○隣人の生活音がうるさいとして損害賠償を請求されたら

○暴力行為をした賃借人がいたら

○サービス付き高齢者向け住宅の入居者の緊急対応が遅れたことにより損害が生じたとして慰謝料を請求されたら

(工作物責任)

○備付品の不良により事故が起きたら

○備付品の欠陥により事故が起きたら

○共用部分で転落事故が起きたら

○天災により建物が倒壊したら

○水漏れによる被害は誰が責任を負うか

○老朽化したビルの修繕をせずに貸した事業用店舗で水漏れがあった場合の賠償の範囲は

(失火責任)

○賃借人の失火により建物が焼失したら

○第三者の放火により建物が焼失したら

○賃貸人の失火により建物が類焼したら

○建物の工作物の漏電事故により建物が焼失したら

○賃貸建物の出火による賃貸人の賃借人に対する損害賠償義務

(その他)

○シックハウスによって病気になったとして損害賠償を請求されたら

○傷害事件や自殺により損害が生じたときは

○前の賃借人が合鍵を使って盗難した場合の責任は

○盗難被害に対する責任を求められたら

○マンション屋上に携帯電話の無線基地局を設置するための賃貸借契約を締結するには


2 建物の修繕義務と改装承諾義務


(修繕義務)

○修繕義務を免除する特約により修繕要求を拒否できるか

○軽微な備品について修繕するように要求された場合に賃貸人は拒絶できるか

○長年の居住による摩耗品の取替えを要求された場合は

○賃借人の過失による損傷についても賃貸人に修繕義務があるか

○賃借人の不注意による水漏れ被害について修繕を要求されたら

○第三者の不法行為による損傷の修繕費は誰が負担するのか

○修繕費用を今月の賃料と相殺してほしいといわれたら

○新品の設備を設置するようにいわれたら

○損傷を理由に賃料を低廉にしたにもかかわらず修繕を要求されたら

○快適さを求める修繕を要求されたら

○換気設備を要求されたら

○防音設備を要求されたら

○修繕工事の騒音による慰謝料を請求されたら

○建物の大規模修繕を行う間の宿泊代を要求されたら

○天災により建物が損傷したが、修繕費用がないときは

○賃借人がプライバシーを理由に入室を拒否したら

○借家人が自ら修繕することができる根拠とその範囲

(改装承諾義務)

○生活用室内工事の承諾を要求されたら

○改装の不承諾について賃借人から損害賠償を請求されたら


3 原状回復と造作買取請求


(原状回復)

○賃借建物の通常使用に伴う原状回復義務の範囲は

○畳やカーペットなどの張替え費用を賃借人に請求できるか

○クロス(壁紙)の交換費用を賃借人に請求できるか

○構造上の結露発生による損傷は原状回復請求ができるか

○賃借人の不注意による損傷は原状回復請求ができるか

○ハウスクリーニング費用を賃借人に請求できるか

○賃借人が原状回復費用として負担すべき範囲はどこまでか

○自己破産した賃借人に原状回復請求ができるか

○消費者契約法と敷引特約の有効性

(造作買取請求)

○無断でした造作について買取請求をされたら

○造作買取請求権放棄の特約により買取請求を拒否できるか

○高額な備品について造作買取請求をされているが、金額が折り合わないときはどうすればよいか


附録


○弁護士会が設置している裁判外紛争解決機関

○47都道府県宅地建物取引業協会 無料相談窓口

○判例年次索引

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