不動産登記と法律実務－登記官のチェックポイント－

第１章　所有権に関する登記
第１　所有権の保存の登記
所有権の登記がない土地を収用によって取得した場合
表題部所有者が所有権の保存の登記未了のまま死亡した場合
表題部所有者が死亡し、その相続人の存在が明らかでないが、当該相続財産の処分を検討している場合
共有者が明らかではなく、持分の記載もない記名共有地の場合
本来の所有者ではない表題部所有者として登記されている者が表題部所有者の更正の登記に応じない場合
新築した住宅用家屋の場合
新築した特定認定長期優良住宅の場合
新築した認定低炭素住宅の場合
自然災害により被災した建物に代わる建物を新築した場合
未登記不動産について処分禁止の仮処分があった場合
第２　所有権の移転の登記
海外在住の外国人が海外在住の日本人に不動産を売却した場合
在外邦人が不動産を売却した場合
未成年者の親の一方が外国人である場合
不動産売買契約の成立後に買主が死亡した場合
不動産売買契約の成立後に売主が死亡した場合
共有物分割による持分移転の場合
共有不動産について共有者の一人が持分を放棄した場合
所有権について共有物分割禁止の特約付きで所有権の一部を移転した場合
共有者のうちの一人の持分に差押登記がなされている状態で共有者全員持分全部移転の登記を行う場合
所在等不明共有者の持分の取得をする場合
所在等不明共有者の持分をその他の共有者とともに、特定の第三者へ売却する場合
所有権について、数個の持分取得時がある場合に所有権の一部移転をする場合
権利能力のない社団（自治会）の代表者を所有権の登記名義人としている不動産について、その代表者が死亡した場合
投資事業有限責任組合が不動産を取得した場合
代表者名義で不動産を所有している地縁による団体が市町村長の認可を受けた場合
祭祀財産（墓地）を承継する場合
配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律に規定される被害者が所有権の移転の登記の権利者となる場合
登記義務者が印鑑証明等を添付できない場合（刑務所在監者等）
不在者財産管理人が不動産を売却する場合
所有者不明土地の管理人が土地を売却する場合
代物弁済による場合（抵当権の抹消の登記を含む）
離婚調停による財産分与がされた場合
国土利用計画法の規制区域における土地の売買の場合
敷地権の表示の登記のある区分建物の売買（又は贈与）の場合
所有権移転失効約款付きの売買の場合
公共用財産を時効取得した場合
土地収用法に基づく収用の場合
ＡＢＣ間における順次売買の場合
第三者のためにする契約による場合
買主の地位の譲渡契約の場合
第三者のためにする契約による場合（中間当事者が複数名ある場合）
買主の地位の譲渡契約が複数回ある場合
第三者のためにする契約と買主の地位の譲渡契約が混在する場合
住宅用家屋について登録免許税の軽減を受ける場合
特定の増改築等がされた住宅用家屋の場合
自然災害により被災した建物に代わり建物を新築又は取得するためにその敷地に供される土地を取得した場合
（相続関係）
登記名義人の死亡により相続が発生した場合
数次相続による場合
代襲相続による場合
身分関係が重複する相続人による相続の場合
胎児を含む共同相続人による相続の場合
遺産分割協議後において認知された子供があった場合
外国人の相続の場合
法定相続人の一人が行方不明であり、住所を証する書面が得られない場合
相続人不存在により亡〇〇相続財産に氏名変更がなされた後に相続人が発見された場合
遺産分割前に相続分の譲渡をした場合
旧民法による家督相続を原因とする場合
旧民法の家督相続登記における法定の推定家督相続人がいない場合
相続により土地を取得した者が相続登記をしないで死亡した場合
「相続させる旨」の遺言による相続の場合
遺言に遺言執行者の定めがされていない場合
日本に不動産を有する外国人が遺言を残し死亡した場合
不動産の特定が不十分な遺言による場合
遺言により遺産分割を第三者に委託していた場合
分割方法を相続人間の協議で決める旨の遺言による場合
清算型遺言による場合
遺産分割の審判等による場合
委任代理人により遺産分割協議がなされた場合
未成年者とその親権者の遺産分割協議による場合
遺産分割協議後に他の相続人が死亡し、当該協議の証明者が一人となった場合
相続人の一人が遺産分割協議の際に破産手続開始決定を受けた場合
行方不明者の相続人の不在者財産管理人を含めて遺産分割協議をする場合
遺贈を原因とする場合（遺言執行者が指定されている場合）
特定遺贈による場合
相続人を受遺者とする農地の特定遺贈の場合
遺言により特定遺贈の一部放棄がなされた場合
包括遺贈による場合
包括遺贈後の遺産分割協議の場合
土地の一部を指定して遺贈する旨の遺言がされた場合
表題登記のみの不動産を遺言により遺贈する場合
遺言による設立前の学校法人への遺贈の場合
遺贈の登記前に遺留分減殺請求権が行使された場合（令和元年７月１日より前に開始した相続）
遺贈の登記後に遺留分減殺請求権が行使された場合（令和元年７月１日より前に開始した相続）
遺留分侵害額請求に対する代物弁済による場合
遺贈者の登記記録上の住所が移転している場合
遺産分割協議において代償分割があった場合
死因贈与に基づく場合（執行者が指定されていない場合）
死因贈与に基づく場合（執行者が指定されている場合）
相続財産清算人が不動産を売却する場合
相続財産を分離する場合
（農地関係）
市街化区域内の農地の売買をした場合
農地を農地所有適格法人が購入した場合
売買契約をした農地について、買主が農地法の許可未了のまま死亡した場合
売買契約をした農地について、買主の農地法の許可未了のまま売主が死亡した場合
売買契約をした農地について、誤った登記がされたため、真正な登記名義の回復を登記原因として所有権を移転する場合
農地の売買において売主が登記に協力しないため判決を得て登記を行う場合
農地を競売により取得した場合
農地について取得時効が完成した場合
共有状態にある農地について一方が持分の全部を放棄した場合
共有状態にある農地について共有者の一人が共有物分割により所有権を取得した場合
農地について遺言により包括遺贈がされた場合
（会社・法人関係）
株式会社と取締役間の売買が利益相反取引となる場合（会社法356条（取締役会設置会社の場合は同法365条）に該当する場合）
取締役の退職金の支給を不動産で行う場合
不動産の所有者に会社分割があった場合
一般社団法人における利益相反取引の場合
社会福祉法人における利益相反取引の場合
宗教法人における利益相反取引の場合
宗教法人が境内地を売却する場合
持分会社（合名会社、合資会社、合同会社）における利益相反取引の場合
二つの労働組合の合同により新たな合同組合が設立された場合
（未成年・後見関係）
未成年者が所有する不動産を未成年後見人に売却する場合
親権者である親から未成年の子へ負担のない不動産の贈与を行う場合
未成年者が所有する不動産を親権者に真正な登記名義の回復を登記原因として所有権を移転する場合
未成年である子が不動産を相続した場合
共同相続人である親権者が未成年の子２名のうち一方の子について相続放棄をし、その後親権者自身も相続放棄をした場合
成年被後見人が所有する不動産を成年後見人が代表取締役である会社に売却した場合
成年後見人が成年被後見人の所有する居住用不動産を売却する場合
遺産分割協議において、成年後見監督人が選任されている場合
任意後見人が任意後見契約に基づき被後見人の不動産を売却する場合
（裁判関係）
判決により所有権を移転する場合
判決による登記において、判決主文及び理由中に登記原因及びその日付の記載がない場合
執行文の付与が必要な判決により所有権を移転する場合（債務者の意思表示が反対給付との引換えに係る場合）
執行文の付与が必要となる判決により所有権を移転する場合（農地法の許可を条件とする場合）
執行文の付与が必要な判決により所有権を移転する場合（債務者の証明すべき事実のないことに係る場合）
所有権の移転の登記を命ずる判決が確定した後に売主が死亡した場合
売買契約成立後に売主が死亡し、売主の相続人の一部が登記申請手続に協力しない場合
売買契約成立後に買主が死亡し、売主が登記申請手続に協力しない場合
判決により所有権を移転する場合（債務者の意思表示が確定期限の到来に係る場合）
所有権の移転の登記原因が不存在又は無効である場合に、当該所有権の移転の登記の抹消に代わり真正な登記名義の回復による場合
遺産共有状態における相続人による時効取得
判決による中間省略登記による場合
調停調書により所有権を移転する場合
破産事件終了により会社の登記記録が閉鎖された破産会社が不動産を売却する場合
破産した会社が所有していた不動産について破産管財人が当該不動産を権利放棄し、裁判所に選任された清算人が当該不動産を売却した場合
破産法による否認権が行使された場合
破産管財人が不動産を任意売却した場合
会社更生手続中の会社が不動産を売却した場合
民事再生手続中の会社が不動産を売却した場合
担保不動産競売による売却がある場合（民事執行法82条２項の規定による申出書の利用）
債務者に相続が発生し競売を申し立てる場合
所有権の移転の登記未了のまま、登記義務者である株式会社が清算結了登記をした場合
残余財産の分配による場合
第３　所有権の更正・抹消の登記
胎児を含む共同相続人による所有権の移転の登記を行った後に、相続人の一人である胎児が死産であった場合
所有権の保存の登記において、目的とする建物を誤った場合
失踪宣告により不動産を相続した後に失踪宣告が取り消された場合
遺言と異なる内容の相続登記が既になされていた場合
法定相続分での相続登記がされた後に遺産分割協議が成立した場合
売買契約による所有権の移転の登記後に合意解除をした場合
売買契約をした農地について、所有権の移転の登記後に合意解除をした場合
詐害行為取消権が行使された場合
共有者の一人が、共有不動産について実体上の権利を有していないのに持分の移転の登記を経由している者に対して、持分移転登記の抹消登記を命ずる確定判決を得た場合
共有名義から単有名義へ、又は単有名義から共有名義への更正をする場合
仮処分登記後になされた所有権の移転の登記を抹消する場合
第４　その他
共有不動産の共有者の一人が死亡し、その共有者に特別縁故者がいる場合
共有不動産の共有者の一人が死亡し、その共有者に相続人がいなかった場合
胎児を含む共同相続人による所有権の移転の登記を行った後、相続人の一人である胎児が生まれた場合
滞納処分による差押登記がされた不動産を任意売却する場合
買戻特約に関する登記の抹消（登記権利者が単独で抹消の登記の申請をする場合）
第２章　抵当権に関する登記
自己の所有する不動産に抵当権を設定する場合
未成年の子が所有する土地に親権者である親が建物を建て土地及び建物に抵当権を設定する場合
共有状態の不動産の所有権のうち、その持分の一部に抵当権を設定する場合
シンジケートローンを一括実行タームローン（限度貸付）契約により行う場合（同順位で抵当権を設定する場合）
シンジケートローンを分割実行タームローン（分割貸付）契約により行う場合（同順位で抵当権を設定する場合）
地上権に抵当権を設定する場合
住宅取得資金の貸付け等により抵当権を設定する場合
抵当権者を国民生活金融公庫とする抵当権の債務を平成20年10月１日以降に完済した場合
代位弁済が行われた場合（令和２年４月１日より前に生じた債務についての弁済）
債権者の交替による更改により抵当権が移転した場合
債務者の交替による更改により抵当権が移転した場合
連帯債務者をＡ・Ｂとする抵当権において、Ｂの債務免除が行われた場合（令和２年４月１日以後に生じた連帯債務の場合）
抵当権設定者である債務者の死亡により相続が発生した場合
抵当権の連帯債務者２名のうち、１名に相続が発生し、共同相続した後に免責的債務引受が発生した場合
抵当権の債務者に連帯債務者が追加された場合
同一不動産に設定された複数の抵当権の順位を変更する場合
甲区の登記名義人と乙区の登記名義人が同一人となったことにより権利混同が生じた場合
相続人が混同によって消滅した抵当権を抹消する場合
抵当権消滅請求（民法379条）により抵当権を抹消する場合
破産管財人が別除権の目的である財産の受戻しにより、別除権を抹消する場合
権利移転の付記登記がされている抵当権を抹消する場合
不動産登記法70条４項後段の供託を利用して休眠担保権を抹消する場合
登記義務者である会社からの抵当権の抹消の登記の委任状に記載の代表者が登記申請前に退任した場合
解散した法人の担保権に関する登記の抹消をする場合（登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化）
第３章　根抵当権に関する登記
根抵当権の追加設定をする場合
シンジケートローンをコミットメントライン契約により行う根抵当権の設定の場合（根抵当権の共有の場合）
生活福祉資金貸付制度における根抵当権を設定する場合
元本の確定前の根抵当権の根抵当権者に相続があった場合
元本の確定前の根抵当権の根抵当権者に合併があった場合
元本の確定前の根抵当権の根抵当権者に会社分割があった場合
元本の確定後の根抵当権の根抵当権者に会社分割があった場合
元本の確定前の根抵当権を全部譲渡した場合
元本の確定前の根抵当権を一部譲渡した場合
元本の確定前の根抵当権を分割譲渡した場合
元本の確定前の根抵当権の債務者が交替した場合（法人成りをした場合）
元本の確定前の根抵当権に債務者の相続による変更があった場合（債務者の変更及び指定債務者の合意）
元本の確定前の根抵当権の債務者に相続があった場合、前掲「元本の確定前の根抵当権に債務者の相続による変更があった場合（債務者の変更及び指定債務者の合意）」の登記経由後に相続人の一人が免責的に債務を引き受ける場合（債権の範囲の変更及び免責的債務引受による債務者の変更）
元本の確定前の根抵当権の債務者に相続が発生した場合において、元本の確定後に相続人の債務を免責的に引き受けた場合
元本の確定前の根抵当権の債務者に相続が発生した場合において、元本の確定後に相続人の債務を併存的に引き受けた場合
元本の確定前の根抵当権の債務者に合併があった場合
元本の確定前の根抵当権の債務者に会社分割があった場合
利害関係人が存在する場合の根抵当権の極度額の増額の場合
根抵当権者からの元本確定請求があった場合
第４章　用益権に関する登記
第１　賃借権の登記
Ａ所有の土地に、ＡＢ共有の建物所有を目的とする賃借権を設定する場合
所在等不明共有者がある場合の長期の賃借権の設定
賃借権登記及び転貸借登記の場合
50年以上の期間で借地権（定期借地権）を設定し、期間満了時に返還する借地権の設定をする場合
事業用定期借地権の設定を行う場合
事業用定期借地権の設定契約後、その登記をする前に所有権の移転の登記がされた場合
市街化調整区域内の農地に賃借権を設定する場合
財産の処分の権限を有しない者が賃借権の設定契約をした場合
高齢者の居住の安定確保に関する法律52条１項の定めにより賃借権を設定する場合
地上権に賃借権を設定する場合
賃借権を売買を原因とし移転する場合
賃借権を相続により移転する場合
賃借人に会社分割があった場合
賃借人に会社合併があった場合
抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える場合
市街化調整区域内の農地の賃借権を抹消する場合
第２　地上権の登記
区分地上権を設定する場合
地上権を相続により移転する場合
区分地上権を地上権へ変更する場合
通常地上権から区分地上権へ変更する登記の場合
相続人により地上権を抹消する場合
除権決定による地上権の抹消の登記をする場合（登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化）
第３　地役権の登記
要役地の名義人の住所に変更が生じている場合における地役権の設定の場合
地役権を時効取得した場合
地役権の登記された承役地が時効取得された場合
第４　配偶者居住権の登記
遺産分割協議により、配偶者居住権を設定した場合
遺贈による配偶者居住権の設定の場合
死因贈与による配偶者居住権の設定の場合（執行者が指定されていない場合）
死因贈与による配偶者居住権の設定の場合（執行者が指定されている場合）
配偶者居住権の存続期間を定めた登記をして、その期間が満了した場合
第５章　先取特権・質権に関する登記
不動産の修繕費用について先取特権が発生した場合
建物新築工事の工事費用の未払代金について先取特権が発生した場合
不動産売買の売買代金の未払いのため先取特権が発生した場合
一般定期借地権付建物に対する賃借権に質権を設定する場合
第６章　仮登記
仮登記を命ずる処分による所有権の保存の仮登記の場合
仮登記担保に基づく所有権の移転請求権の仮登記の場合
２号仮登記がされた所有権の移転請求権を移転する場合
仮登記された停止条件付所有権が売買された場合（２号仮登記の１号仮登記）
所有権移転請求権の移転請求権保全の仮登記の場合（２号仮登記の２号仮登記）
抵当権設定の仮登記の権利の移転の場合（１号仮登記の１号仮登記）
抵当権設定の仮登記権利者に相続が発生した場合
共有による所有権移転請求権の登記の共有者の一人がその請求権を放棄した場合
仮登記がされた根抵当権設定の仮登記の「代位弁済」による移転の場合
売買の当事者の一方が予約完結権を行使した場合
根抵当権仮登記の名義人が破産している場合に、根抵当権の仮登記の抹消を行う場合
古い仮差押えの登記が残っている場合に仮差押債権者の協力を得て抹消する場合
混同により所有権移転請求権仮登記を抹消する場合
第７章　信託に関する登記
土地の信託を受けた受託者（一人）が当該土地に建物を新築する場合
信託契約により、委託者の所有する不動産を信託する場合
遺言信託の場合
所有権を自己信託する場合
所有権を信託するに当たって、受託者が２名ある場合
信託財産たる金銭で不動産を買い受けた場合
信託受益権を売買した場合
受益者に相続があった場合
受託者である法人が合併により解散し、合併後の法人が所有権を移転する場合
前受託者の死亡により任務が終了し、新受託者が選任された場合
受託者の辞任により任務が終了し、新受託者が選任された場合
受託者が信託の本旨に従い信託財産を処分（売却）した場合
受託者へ抵当権（担保付債権）を移転する場合
抵当権の設定（いわゆるセキュリティ・トラスト（担保権信託））の場合
信託目録の委託者に変更があった場合
第８章　法定相続情報証明制度
法定相続情報証明制度を利用する場合