不動産取引トラブル解決文例書式集

第１章　売　買
第１　売買契約
１　契約の締結
売主の判断能力が疑わしく感じられたら
認知症の兄の後見人として、兄が住んでいるマンションの売却をしたいときは
認知能力が低下している家族が低廉な価格で売買契約を締結してしまったら
弟と共に相続したが、まだ遺産分割手続が終わっていない土地を売却したいときは
土地の売渡承諾書を売主から交付されたが、その直後に売主が他の買主に土地を売却してしまったら
土地の買付証明を買主が交付してきたが、その後、買主が売買契約締結前に土地を買わないと言い出したら
建築条件付土地の売買契約締結後、請負の施工業者の変更を求めたいときは
高額な投資用マンションをローンで購入したが、借主が付かなくなり家賃収入がなくなり、ローン返済に追われることになったときは
２　契約の不履行
土地・建物の売買契約を締結したが、売主が他の第三者と同じ土地・建物について売買契約を締結してしまったら
土地・建物の売買契約を締結したが、売主が他の第三者に対して同じ土地・建物について売買契約を締結し、第三者に土地・建物の登記を移転したら
売買契約締結後、移転登記前に売主が死亡したら
土地・建物の売買契約締結後、買主への移転登記前に売主が死亡した場合に、相続人が土地・建物を第三者に譲渡し、第三者への土地・建物の移転登記を行ったら
居住用の土地・建物の売買契約締結後、売主が期日までに引渡しをしない場合に、居住用のアパートを借りるための家賃が発生したら
建物が引き渡される前に天災による建物の滅失があったら
３　契約の解除
マンションの販売業者がマンションの一部の住戸を販売した後、同一のマンションの他の住戸を価格を下げて販売した場合に、マンションを購入した買主から値下げ分の金額を請求されたら
不動産の売買契約において、クーリングオフの制度を利用したいときは
建築条件付土地を購入したが、建築業者と期限までに建物建築請負契約を締結しなかった場合に、手付金の返還を求めたい場合は
４　ローン特約
不動産仲介業者を通じてローン特約条項のあるマンションの売買契約の締結をしたが、金融機関よりローンが受けられなかったら
第２　申込証拠金・手付金等
売買契約締結の際に手付金を支払っていた不動産の購入を諦めなければならなくなったら
不動産の引渡し後に、手付金倍返しで契約を解除したいときは
手付金を支払っていたにもかかわらず、不動産の売主が倒産したら
売買代金の半額の手付金を支払った場合に、手付解除したいときは
第３　売買行為の責任
１　調査・説明義務違反
更地に売買時には認識していなかった法令上の制限があったときは
宅建業者ではない者の説明義務は
売買対象不動産で自殺者が出ていたときは
相続により取得した土地の売主はどこまで調べて説明すべきか
２　売買物件の瑕疵・不具合
購入した新築建物に雨漏りがあったら
購入した新築建物の耐震強度不足が判明したら
購入した新築建物の耐震強度不足が判明したが、売主が倒産してしまったら
購入した土地の面積が売買契約書に記載された面積より少なかったら
店舗使用目的で購入した建物が法令上の制限により店舗の開業ができなかったら
購入した不動産の近くに暴力団事務所があったら
現状有姿売買において不具合が判明したら
請負代金債務と修補に代わる損害賠償請求とを相殺したいときは
マンションの１階で浸水事故が発生したら
第４　特殊な物件の売買
１　競売物件
競売物件を落札したが、占有者が居たら
競売で落札した土地上に売却対象外の建物が建っていたら
借地権の設定されている建物を競売により落札したところ、地主より賃料請求が来たが、物件の評価書に記載されてる賃料の金額と一致しなかったら
配偶者が死亡し、家と敷地が不動産競売の対象となったら
２　権利付物件
借地権付建物を売却したいが、借地権の譲渡に当たり、譲渡承諾料を地主から求められたら
借地権付建物を売却したいが、借地権の譲渡に当たり、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合は
借地権付き建物の共有持分の譲渡に際して地主が承諾してくれない場合は
借地権付建物を購入するに当たり地主の承諾を求める際に、借地権の内容を変更したいときは
建物所有者が借地権の譲渡承諾を求めてきたが、これを機会に建物および借地権の譲渡を求めるときは
賃借人のいる建物を購入したが、賃料を賃借人から受け取りたいときは
賃借人の住んでいる建物を売却したいときは
現在、土地・建物を所有しているが、土地は売却せず、建物だけ売却したいときは
借地権付き建物を改築する場合は
３　共有関係
共有地の持分権を処分したいときは
他の共有者が無断で第三者に共有地を売却してしまったら
共有地の分割について他の共有者と話合いがつかないときは
行方不明の共有者の持分を買い取りたいときは
所在の分からない共有者との土地を売却したい場合は
他の共有者が共有建物を独占しているときは
共有地を賃貸に出したいが、他の共有者が同意してくれないときは
共有者が判断能力を欠いたら
４　農　地
継続して農地として使用する目的で農地を購入したいときは
購入した農地を宅地として使用したいときは
購入した農地を工場用地として使用したいときは
農地を売りたいが転用許可を待つ余裕がないときは
農地を購入したが、農地法上の許可が得られないときは
農地法上の許可が得られず損害賠償請求をされたら
５　その他
売却した土地が仮差押えされたら
購入した土地について抵当権が実行されてしまったら
抵当権を実行して債権回収を行いたいときは
土地に抵当権を設定しているが、抵当権の実行ではなく、任意売却によって債権回収をしたいときは
土地を一旦売却後に取り戻すという契約を結びたいときは
第５　マンションの分譲
マンションの購入後、管理規約が変更されペットの飼育が禁止となってしまったら
マンションの管理費が売買契約時よりも値上がりしたことで買主から売買契約の解除を請求されたら
区分所有者が管理費・修繕積立費を滞納し続けたら
競売請求の相手方である区分所有者が意思能力を欠く常況にある者だった場合は
中古マンション購入時に、元所有者が滞納した管理費を肩代わりした場合は
中古マンション購入後リフォームしたいときは
中古マンション購入後にリフォームをする場合に、当初予定していたリフォームができなかったら
眺望を売りにしたマンションを購入したが、購入後、隣地で別の高層マンションの建築が始まったら
マンションの上の階の住民の騒音が大きいときは
マンションで水漏れが発生したときは
ベランダでの喫煙を止めさせたいときは
暴力団等への専有部分の貸与を排除したいときは
マンション内での店舗型風俗営業を止めさせたいときは
マンション駐車場内での無断駐車を止めさせたいときは
第２章　賃貸借
第１　賃貸借契約
１　契約の締結
建設中のビルの賃貸借契約を締結したいときは
契約を更新しない方法で建物の賃貸借契約を締結したいときは
事業の用途で契約を更新しない方法で借地権契約を締結したいときは
高齢者との賃貸借契約を締結したいときは
２　特約条項
賃料をあらかじめ増額改定できるような契約内容にしたいときは
賃貸契約期間の満了前に賃貸借契約を解約できるようにしたいときは
賃貸借契約が期間途中で終了した場合に権利金の一部を返還してもらえるようにするには
法人にビルの一室を貸す場合に、代表者や資本構成に変更があった場合に賃貸借契約を解除できるようにしたいときは
設備が一部使用不能となった場合の賃料の減額についてあらかじめ合意しておきたいときは
暴力団等が賃借人となることを防止したいときは
３　契約の更新拒絶と正当事由
建物の老朽化を理由に更新拒絶をするには
相続税支払のために賃貸物件を売却したいときは
賃貸物件を自分の事業用に使用したいときは
耐震診断の結果、賃貸建物の耐震性に問題があると診断されたときは
賃貸借契約の更新に際し、賃料を変更して更新したいときは
更新拒絶による解約後も借家人が明渡しをしてくれないときは
賃借人に更新料の支払を請求したところ、支払を拒絶されたら
４　契約の解除
建物が延焼したことを理由に契約解除を求めるには
賃料を滞納している賃借人との賃貸借契約を解除したいときは
契約書に記載された使用目的と異なる目的で使用していることが分かったら
賃貸借契約を締結した相手と違う人が入居していることが分かったら
無断で賃貸建物の増改築がされていたら
ペット飼育禁止の賃借物件でペットを飼っている人がいたら
共用部分にゴミを放置している入居者がいたら
居住用マンションで学習塾を経営している入居者がいたら
第２　敷金等
敷引特約を理由に敷金返還を拒否されたら
原状回復費用が敷金では足りなかったら
賃貸建物のオーナーチェンジがあった場合、新賃貸人が敷金を返還してくれなかったら
賃料滞納者に賃料を敷金から充当してほしいと言われたら
敷金返還請求権を譲渡されたという者から敷金の返還を請求されたら
賃貸借契約の終了に際し、敷金の返還がなければ建物を明け渡さないと言われたら
第３　転貸借契約
賃借人が無断で不動産を他人に貸していたら
賃借建物の転貸につき、賃貸人から承諾料を求められたら
賃借人の延滞賃料を転借人に請求したいときは
サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新を拒絶したいときは
マスターリース契約の終了後も入居者が住み続けたいときは
マスターリース契約の終了後、入居者に直接賃料を請求したいときは
マスターリース契約が終了した場合に、敷金返還義務はどうなるのか
抵当権に基づき転貸賃料を差し押さえたいときは
第４　当事者
１　賃貸人
賃貸物件である建物を譲り受けたら
賃貸物件を競売により落札したが、物件に競売前から賃借している占有者がいたら
賃貸人が破産したら
共同相続した建物の賃料を相続人の１人が全額請求したいときは
賃借ビルのオーナーチェンジがあり、新賃貸人より店舗看板の撤去を求められたら
賃料債権を差し押さえたいときは
２　賃借人
賃借人が死亡し、賃借人の相続人に対して賃料を請求したいときは
賃借人が死亡したが、同居していた内縁の妻がいた場合は
賃借人が死亡し、連帯保証人に対して賃料を請求したいとき
賃借権を譲渡してほしいと言われたら
離婚した夫が賃借していた家に住み続けたいときは
賃借人が死亡したが、相続人が賃借権や家財等の所有権を放棄するといっていたら
成年被後見人を賃借人とする賃貸借契約を締結・解除したいときは
単身高齢者である賃借人の死亡後、賃貸借契約を解除し室内に残された家財を処理したいときは
賃借人が自殺したときは
第５　賃料の徴収、管理費・特別修繕費
１　賃料の滞納
賃料が滞納されていたら
賃料が滞納されているので賃借人の他に連帯保証人に請求したいときは
連帯保証人が亡くなった場合は
滞納賃料を分割払にして契約を継続させたいときは
賃料を滞納している賃借人に対して建物の明渡しと延滞賃料の支払を請求したいときは
２　賃料の増額・減額請求
賃料の増額をしたいときは
賃料自動改定約定に基づき賃料を改定したいときは
賃料増額について合意ができなかったら
賃料の値下げを請求したいときは
他の賃借人との賃料格差による賃料減額を要求されたら
修繕義務不履行による賃料減額を請求されたら
事務所の賃貸料を大幅に増額してきたら
３　管理費・特別修繕費
管理費の減額を請求したいときは
第６　物件の明渡し
１　明渡請求と実力行使
明渡訴訟で勝訴したのに賃借人が明け渡してくれなかったら
賃料不払いを理由に、家主が部屋に無断で入り、荷物を搬出したら
震災によって倒壊したアパートを修繕するための一時退去を拒否されたら
明渡し当日に賃借人が室内に荷物を残していたら
明渡しの強制執行にかかった費用を請求したいときは
借地に建てられた建物のローン残高と引き換えに、土地の明渡しを請求したいときは
２　賃借人の行方不明
賃借人が行方不明になってしまったので室内を点検したいときは
賃借人が行方不明になってしまったので連帯保証人に賃料の支払と家財の搬出を約束して欲しいときは
賃借人が行方不明になってしまい、契約解除の意思表示ができないときは
賃借人が行方不明になってしまったので、残置物から滞納賃料の取立てをしたいときは
第７　物件の管理
１　賃貸管理責任と事故等
ゴミ出しのルールを守らない賃借人がいるとして苦情を言われたら
備付品の欠陥により事故が起きたら
賃借人の失火により賃貸していた建物が焼失してしまったら
第三者の放火により賃貸していた建物が焼失してしまったら
賃借人から盗難被害に対する責任を追及されたら
２　建物の修繕義務と改装承諾義務
修繕義務を免除する特約を理由に修繕要求を拒否したいときは
老朽化を前提として家賃が低額に定められている場合に、修繕要求を拒絶したいときは
雨漏りの修繕を賃貸人に要求しても応じてもらえなかったら
漏水の調査・修繕に協力しない入居者がいた場合は
新品の設備を設置するように言われたら
インターネットの開設工事の同意を求められたら
３　原状回復と造作買取請求
通常損耗についても借家人の負担で原状回復するようにしたいときは
敷金を超える原状回復費用がかかったら
オフィスビルのテナントが無断で設置した建具の買取りを請求されたら
高額な造作買取請求をされたら
賃貸人の承諾を得て設置したエアコンの買取りを請求されたら
第３章　境界等
第１　境　界
隣地所有者から境界をはっきりさせたいと求められたら
所有者が不明な隣地との境界を確定したい場合は
土地の売買に当たって境界確認書を求められたら
国有地・公有地との境界が不明確なときは
実際に測量した結果と登記簿上の地積とが異なっていたら
隣接地との間に境界標を設置したいときは
借りている土地と隣接地との間に塀を設置したいときは
土地の境界に争いがあるが、話合いで解決したいときは
共有している土地の境界を確定させたいが、共有者との話合いでは解決できないときは
境界上の溝をコンクリートで補修したいときは
隣接地との境界の崖地に土留めのための擁壁を設置したい場合は
住宅地としての環境を良好に保つため、建築協定を定めたい場合は
地上建物賃借人を加えて土地の境界確定をしたいときは
境界測量のために隣地へ立ち入りたいときは
境界判定の難しい山林を国に帰属させたいときは
第２　相　隣
隣家の一部が越境していたら
隣地所有者が境界に接近して建築工事を始めたら
隣地の樹木が越境してきたら
隣地のマンションの窓に目隠しの設置を求めたいときは
ビルの外壁工事のために隣接ビルへの立入りを求めたいときは
隣地にガス管、電線、水道管、下水道管を設置したいときは
雨水の隣地への排水が妨げられているときは
隣地のビル建築工事の騒音が著しかったり、工事の影響で家屋に亀裂が生じたら
近所のスナックのカラオケの騒音がひどかったら
隣家のペットの鳴き声や糞便が迷惑なので対処してほしいときは
日照阻害を理由として隣地のビル建築工事の中止を求めたいときは
眺望が妨げられることを理由として隣地のマンション建築工事の中止を求めたいときは
建設した高層マンションのビル風によって風害が発生したら
隣地の太陽光パネルの反射光が眩しいので撤去を求めたいときは
地震により隣家のブロック塀が倒壊し、家屋が損傷したときは
隣地の不法投棄ゴミによって自宅に危険が及ぶときは
老朽化した隣の空き家が倒壊しそうなので補強や解体・撤去を求めたいときは
隣地にある空き家にできたスズメバチの巣を撤去したいときは
第３　私道・袋地
１　私　道
共同で私道を開設することを提案されたら
私道が通行できなくなったら
私道に勝手に駐車されたら
予期せぬ私道負担義務があったら
私道負担に関する説明が十分でないとして損害賠償を求められたら
建物の再築で行う水道管の埋設工事の施工を私道所有者が拒否してきたら
所有者不明の共有私道の補修をしたいときは
２　囲繞地通行権
袋地の所有者が通行料等を支払おうとしないときは
囲繞地通行権の内容を変更したいときは
無権限者から囲繞地通行権を主張されたら
囲繞地の住人が所有している私道に街灯を設置したいときは
３　通行地役権
通行地役権の時効取得を求めたいときは
通行地役権に係る通行料を求められたら
通行地役権に基づく土地利用を超える通行を禁じたいときは
通行地役権を合意解除したいときは
第４章　仲　介
第１　仲介契約・報酬等
いわゆる「抜き行為」が行われていたことが判明したら
専任媒介契約を締結したのに、他の仲介業者にも仲介を依頼し売却していたら
売買の仲介をしたのに、依頼者が仲介手数料を支払ってくれないときは
第２　仲介業者の責任
１　売買物件の仲介
仲介を受けた物件に管理費・修繕積立金の滞納があったら
仲介を受けた物件に地中障害物が発見されたら
仲介を受けた物件の隣人から苦情や迷惑行為を受けたら
不動産仲介業者に損害賠償請求をしたいときは
自治会についての説明義務は
２　賃貸物件の仲介
借りる予定だった物件が借りられなかったら
飲食店用の賃貸物件の仲介を依頼したのに、飲食店を開業できないとわかったら
マンション賃貸借契約における共用部分についての説明義務は
第５章　相　続
子供に土地家屋等を相続させたくないときは
親権者と未成年の子が共同相続した不動産を売却したいときは
第三者に対し、遺贈を受けた不動産の引渡しを求めたいときは
相続財産の一部である不動産を先に分割したい場合は
配偶者が死亡し家を明け渡すよう求められたら
配偶者が死亡し、家に住み続けたうえで預金も取得したい場合は
配偶者居住権付建物が売却されたら
配偶者居住権付建物を第三者に賃貸したいときは
遺産に不動産があることを知らずに行った相続放棄を取り消したいときは
相続した土地を国に引き取ってほしいときは
第６章　担　保
債務者の不動産を担保に取りたいときは
賃料債権に譲渡担保を設定すると言われたら
第７章　その他の問題
第１　駐車場
自宅の土地の空いているスペースに月極駐車場を作りたいときは
月極駐車場を経営しているが、滞納した利用者が車を放置したまま連絡を断ってしまったら
第２　シェアハウス
所有する一戸建てをシェアハウスとして運営したいときは
シェアハウスの居住者が契約期間満了後も退去しなかったら
第３　民　泊
所有物件で自ら民泊事業を行いたいときは
民泊物件の管理業務を受託したいときは
民泊事業を行っているが、宿泊者に部屋の備品を壊されたり持ち去られたら
マンションにおける民泊を禁止したいときは
第４　墓　地
父母が死亡し墓地使用権を承継したが、解約して別の墓地に移したいときは
親の墓がある墓地の上に、隣の墓の所有者に勝手に物を置かれていたら
第５　土壌汚染
隣の工場が原因で土壌汚染が生じたら
土地の売主に対して土壌汚染の責任を追及したいときは
契約不適合責任免除特約が規定されている場合に、土壌汚染された土地の売主に対して責任を追及したいときは
土壌汚染対策法施行前に売却した土地について、損害賠償を求められたら
土壌汚染された土地の売買における仲介業者の責任を追及したいときは
賃借人が土壌汚染を発生させたら
第６　民事信託
将来、判断能力が低下したときに備えて不動産の信託を利用したいときは
障害を持つ子供が、親の死後も生活資金の確保と財産管理を適切に行うことができるよう、信託を利用したいときは