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HOME > 商品詳細(問答式借地・借家の実務)

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問答式借地・借家の実務

編集/借地・借家実務研究会
代表/大橋堅固(弁護士)、田邨正義(弁護士)

加除式 在庫有り

■商品コード:

0199

■サイズ:

A5判

■巻数:

全2巻

■ページ数:

5,224

■価格(税込):

20,520円

■送料:

1,140円

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借地と借家をめぐり、日常起こる多くの法律問題をとりあげて、だれにでもわかりやすい一問一答式で編集してあります。

質問は、日常起こりうるあらゆる借地借家の諸問題をできるだけ具体的にとりあげ、これに対し、即座に結論の得られる「回答」を付すとともに、関連する法律問題についても詳しく「解説」してあります。そのうえ各設問の末尾には、根拠となった「法令」や「判例の要旨」を掲げるなど、ユニークな編集方式をとっています。

借地編

第一 土地の貸借と法律

第二 借地契約を結ぶとき

第三 権利金と敷金

第四 地代の算定・値上げ・滞納など

第五 借地権の対抗力

第六 借地の利用関係

第七 借地の期間

第八 明渡と更新拒絶

第九 借地権の譲渡と転貸

第一〇 更新料と立退料

第一一 建物買取請求

第一一の一 定期借地権

第一一の二 建物譲渡特約付借地権

第一一の三 事業用定期借地権

第一二 相続と借地

第一三 換地・収用など

第一四 借地の税金

第一五 借地紛争の処理

索引

借家編

第一 建物の貸借と法律

第二 借家契約を結ぶとき

第三 権利金と敷金

第四 家賃の算定・値上げ・滞納など

第五 借家権の対抗力

第六 借家の利用関係

第七 借家の期間

第八 解約申入と更新拒絶

第九 借家権の譲渡と転貸

第一〇 立退料・更新料・名義書換料

第一一 造作買取請求など

第一二 相続と借家

第一三 社宅・公営住宅など

第一四 換地・収用など

第一五 借家の税金

第一六 借家紛争の処理

第一七 宅地建物取引業者と建物の賃貸借

索引

借地編


第一 土地の貸借と法律


○土地の貸借にはどんな法律が適用されるのか

○土地の賃貸借契約により地主と借地人はどのような権利義務をもつことになるか

○地代受取証の形式はどのようなものか。また、その交付を要するか

○借地法の適用のある借地関係とはどのような場合をいうのか

○借地権の及ぶ範囲は

○大規模な災害の被災地における借地借家関係はどうなるのか

○無償の借地も借地法の保護を受けるか

○国有財産等の貸付契約には借地借家法が適用されるか

○建物利用のために付随して駐車場として使用される土地の賃貸借はどんな法律が適用されるか

○鉄道高架下の賃貸借は借地契約と認められるか

○借地法における「建物」とはどのようなものをいうのか

○法定地上権とはどういうものか

○土地信託とはどういうものか

○借地借家法はどのようなものか

○自己借地権とはどういうものか

○既存の借地権を借地借家法が適用される契約にするには、いつ、どのようにすればよいか


第二 借地契約を結ぶとき


○土地を貸す場合どのような点に注意したらよいか

○土地を借りる場合どのような点に注意したらよいか

○借地契約書はどのようにして作るのか

○契約書を作らない土地の賃貸借契約は問題ないか

○借地契約を公正証書でした場合にメリットはあるか

○借地契約に付した特約は有効か

○一時使用目的で土地を貸す場合、借地契約書はどのように作成すればよいか

○代理人によりした借地契約は有効か

○所有者に無断でなされた契約は成立するか

○無権限者と借地契約を結んだときでも、賃借権を取得できることがあるか

○借地保証人を立てさせるときの注意事項は何か

○農地を宅地として貸す場合の手続はどうすればよいか

○農地の野立て看板にかかる土地の賃貸借に借地借家法の適用はあるか

○親族間での土地の貸借で留意すべきことは何か

○お寺の所有地を貸すにはどうすればよいか

○土地の賃貸借を目指した交渉が、契約締結準備段階に達しながら締結に至らなかったことにつき、借受人側の信義則違反を追及できるか

○制限行為能力者が所有する土地を借りるにはどうするのか


第三 権利金と敷金


○土地を貸す場合の権利金と敷金はどんな性質のものか

○借地権が譲渡された場合、譲受人から権利金をとれるか

○契約期間の中途で土地が明け渡されたとき権利金の返還を要するか

○敷金を返還するとき用法違反による損害を差し引けるか

○滞納した地代を敷金により充当できるか

○地主が変わると敷金は新地主に受け継がれるか


第四 地代の算定・値上げ・滞納など


○新規地代の算定はどのように行うか

○継続地代の算定はどのように行うか

○供託された地代を受領する場合の手続は

○借地人が負担した宅地の復旧費は地代で差し引かれるか

○滞納地代の取立てとその手続はどのようにするか

○地代の値上げを請求できるのはどんなときか

○地代増額請求の効力が発生する時期はいつか

○地代の増減請求における相当額はどのようにして算定されるか

○地代増額請求訴訟の係属中、さらに地代増額を相当とする事由が生じた場合はどうするか

○地代の増額請求等を告知する場合の内容証明郵便は法的にはどんな効果があるか

○環境の変化によっては地代の値下げを要するか

○借地人が建物を増改築した場合、地代の値上げができるか

○ゴルフ場経営を目的とした土地の賃貸借契約につき、地代等の増減請求はできるか

○賃料自動改訂の特約は有効か

○地代を増額しない旨の特約は有効か

○地代の増額について当事者双方が協議のうえ決定する旨の特約がある場合に、協議を経ないでなされた地代増額請求の効力は

○地代の値上げを不服とする借地人にどのように対応すべきか

○契約解除ができる地代不払いはどの程度か

○一回でも地代を滞納したら直ちに契約を解除できるという特約は有効か

○借地人に保証人がいる場合、滞納地代の請求と解除はどうすればよいか

○地代滞納により契約を解除する場合の催告には日限をきるべきか

○地代の滞納により契約を解除する場合、地上建物の借家人等に対しても催告を要するか

○土地賃貸人の借地上建物の担保権者に対する事前通知義務の法的効力は

○催告期間経過後に滞納地代が払われた場合でも契約の解除はできるか

○解除権を長期間にわたって行使しない場合には解除ができなくなるか

○建物の区分所有者の一人が地代を払わなかった場合に契約の解除はできるか

○裁判において地代の相当額が借地人の主張より高く確定した場合、地主は契約を解除できるか

○借地上の建物を賃借している者が地代を弁済できるか

○地代の滞納がある借地人が行方不明となったときはどう対処すればよいか


第五 借地権の対抗力


○借地権の登記にはどんな効力があるのか

○借地権の登記後抵当権を付けた場合の借地権はどうなるか

○抵当権の付いた土地・建物は貸すことができないか

○敷地の地番が実際と異なった建物登記は有効か

○借地上の建物に登記がない場合、新地主は土地明渡を求められるか

○二筆の借地のうちの一筆のみに建物登記がある場合、土地の明渡しを求められるか

○建物に表示登記のみがある場合にも借地権の対抗力が認められるか

○ゴルフ場の一部として利用されている土地を解約申入れによる賃貸借契約終了によって明渡しを求めることができるか

○建物の名義人が借地人と異なる場合に借地権の効力はどうなるか

○借地上の建物に譲渡担保権を設定したとき、新地主に借地権を対抗することができるか

○借地の転借人が建物を建て登記をした場合に法律関係はどうなるか

○建物が焼失した場合に借地権の対抗力はどうなるか

○建物滅失後、建物を特定するための掲示をしたが、途中でその掲示が紛失してしまった場合、その対抗力はどうなるか

○建物滅失後の再築建物は簡易プレハブ造りでもよいか

○借地権付土地の譲受人は旧地主の有していた権利義務を承継するか

○建物登記によって借地権の対抗力はどの範囲まで及ぶか

○借地人が第三者の妨害を受けるときの対応策はないか

○建物競売により成立した法定地上権は抵当権者に対抗することができるか

○借地権は仮差押えの対象となるか

○借地上の建物が震災で倒壊した後、土地が第三者に譲渡された場合の借地人の権利は


第六 借地の利用関係


○借地権と区分地上権との関係はどんなものか

○借地権と使用貸借との関係はどんなものか

○土地の地上部分だけを貸すことはできるか

○借地上の建物の借主は敷地を利用できるか

○賃貸人は、賃借人の下水道設備の敷設につき承諾しなければならないか

○住宅地用に貸した土地に風俗営業用の建物を建てた場合はどうするか

○借地人が営業妨害になる商売を始めた場合はどうするか

○借地人が建物の種類を制限する特約に違反した場合はどうするか

○借地人が従来の契約に反し、堅固な建物を建てざるを得ない場合はどうするか

○増改築を禁止する特約は有効か

○二階建てにしない特約は有効か

○借地以外の土地にまたがって建物を建てた場合、契約を解除できるか

○借地条件変更に伴う承諾料とはどういうものか

○駐車場に駐車させるときの利用関係とはどんなものか

○不動産窃盗とはどういうことか

○囲繞地通行権は借地人にも認められるか

○借地人が、通行地役権を時効取得することはできるか

○借地人は、通行地役権を主張できるか

○借地上建物の担保権者による地主に対する借地権確認請求の可否は

○借地上に存する建物が損壊された場合、右建物に対する担保権者は損害額賠償を請求できるか

○借地契約が終了した場合、借地人の残置物を処分してもよいか

○借地が汚染されていた場合の対応は

○借地上の建物の地盤が震災で損壊し強度が不十分になった場合、土地の賃貸人の修繕義務はあるか

○共有土地について建物所有を目的とする使用貸借を行う場合に、共有者全員の同意が必要か

○土地の所有者と使用貸借契約を結んでいる者にも隣地使用権が認められるか


第七 借地の期間


○土地を貸す際に期間を定めなかった場合はどうなるか

○借地上に堅固な建物と堅固でない建物が併存しているときの借地期間はどうなるか

○借地の期間を法定の最短期間よりも短く定めた場合はどうなるか

○借地借家法施行前になされた借地契約の更新後の期間はどうなるか

○建物が滅失したり、朽廃した場合借地権は消滅するか

○建物滅失後の借地人の再築に対し地主としてはどう対処したらよいか

○老朽化した建物の修繕・改築は借地権の存続期間にどのような影響を及ぼすか

○借地契約の更新後に建物が滅失した場合借地権はどうなるか

○土地を半年間の約束で貸しても借地法の適用があるか

○地主が将来土地を使う時までの期間貸すという契約をした場合どうなるか

○調停や裁判上の和解で短期の借地期間が決められたときは有効か

○抵当権を設定した土地を貸す場合賃貸期間の制限があるか

○仮登記担保のついている土地を借りても大丈夫か


第八 明渡と更新拒絶


○更新を拒絶するのに必要な正当事由とは何か

○借地人が裕福な場合には更新拒絶できるか

○地主・借地人の双方が居住のために土地を必要とする場合の正当事由の有無はどうか

○借地人との不仲を更新拒絶の正当事由とできるか

○地主の土地使用の必要に公益性がある場合は明渡しを求められるか

○地主・借地人の双方が営業のために土地を必要とする場合の正当事由の有無はどうか

○借地人の土地利用が付近の住民に迷惑をかける場合の正当事由はどうか

○地主が代わった場合の正当事由はどうか

○立退料の支払によって正当事由は具備されるか

○借地上の建物が地主の失火で焼失した場合、地主は更新拒絶できるか

○貸した土地を返してもらえるのはどんな場合か

○借地の一部についての更新拒絶はできるか

○等価交換方式によるマンションを建築するために、借地契約を更新拒絶することができるか

○借地契約を期限付きで合意解除する旨の合意は有効か

○借地期間の満了前にあらかじめ更新を拒絶して将来の明渡しを求めることができるか

○ゴルフ場の敷地の賃貸借契約と契約解除


第九 借地権の譲渡と転貸


○借地人が建物を処分しようとする場合にはどう対応するか

○借地権の譲受人の地代支払能力に不安がある場合

○譲受人が地主と競業になる場合にも承諾を要するか

○残存借地期間が短い場合の借地権の譲渡は断れるか

○転貸によって借地人が中間利得を得ようとする場合にも承諾を要するか

○借地権の譲受人に問題がある場合地主は譲渡の承諾を拒否できるか

○売渡請求権の行使により土地の賃借権が移転した場合、借地借家法二○条の類推適用により、賃借権譲渡許可の申立てをすることができるか

○土地管理人は借地権の譲渡・転貸の承諾をなしうるか

○借地権の譲渡(又は転貸)の際の承諾の時期・方式はどんなものか

○高い権利金をとれば借地権を自由に処分されることとなるか

○譲渡転貸を承諾したとみなされるのはどんな場合か

○名義書換料とはどういうものか

○借地人の地代滞納により契約を解除した場合、地主と転借人の関係はどうなるか

○原賃貸借の契約期間が満了した場合、転借権はどうなるか

○「転借人に直接貸す」ことを理由に、原賃貸借契約の更新を拒絶できるか

○転貸借を終了させる正当事由は

○借地人が営業を法人組織にした場合、借地権の無断譲渡になるか

○借地上の建物の譲渡担保は借地権の無断譲渡になるか

○地主の承諾なく借地権付分譲マンションを譲渡した場合、契約を解除できるか

○建物のない借地権が処分された場合は、契約解除ができるか

○地主に無断でなされた転借権の譲渡により契約を解除できるか

○借地人が工事によって借地上に建てた建物と隣地上にある建物とを接続して付合させた場合、借地権を譲渡又は転貸したとして土地の賃貸借契約を解除することはできるか

○借地の一部を無断転貸した場合、土地全部の明渡しを求められるか

○建物の競売や公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立て後、その裁判が確定するまでの間、建物競落人は土地の占有権限を有するか

○契約解除の意思表示にあたり無断転貸等理由の明示を要するか

○農地の無断転貸と賃貸借契約の解除

○借家人が敷地だけを買い取った場合の法律関係は

○地主が転借人に目的土地を売却した場合に賃借権、転借権との関係はどうなるか

○借地権の無断転借に基づく賃貸借契約の解除権は時効により消滅するか

○複数の借地上に一棟の建物を建てることはできるか

○所有者の異なる隣接土地にまたがって建てられた建物の売却に伴う借地権譲渡許可の申立てに際し、一方の土地の賃貸人が借地借家法一九条の借地権優先譲受けの申立てをすることはできるのか

○借地上に等価交換方式でマンションを建てる時は地主の承諾が必要か

○無断転貸における原状回復義務の帰趨は


第一○ 更新料と立退料


○更新料・立退料とはどういうものか

○更新料支払義務不履行は解除原因となるか

○地主に立退料の支払義務があるか

○更新料を支払う旨の特約が適用されないのはどのようなときか。また、その場合には、既払いの更新料は返還されるか


第一一 建物買取請求


○賃料不払いを理由に契約を解除した場合にも買取請求に応ずるべきか

○契約解除通知後に借地上の建物を譲り受けた第三者の買取請求に応ずるべきか

○買取請求の対象となる物件は何か

○数人の所有地にまたがって存在する建物の一部についての買取請求に応ずるべきか

○建物共有者の一人からなされた買取請求に応ずるべきか

○地主より借地契約の更新拒絶がないのに借地人は建物買取請求ができるか

○建物買取請求後その引渡し前に建物が滅失した場合、その危険はいずれが負担するか

○借地上の建物滅失後に地主の異議申立てを無視して残存期間を超える建物を築造した場合の建物買取請求にも応ずるべきか

○抵当権付建物の買取請求にも応ずるべきか

○無断譲受人が増築した部分の買取請求にも応ずるべきか

○抵当権設定後に締結された短期賃貸借契約の期間満了において、借地人は建物買取請求ができるか

○建物買取価格の算定はどうするか

○借家人のいる建物の所有者が、買取請求権を放棄した場合、地主と借家人との関係はどうなるか

○建物の無断譲受人からの買取請求に対し長期間放置した場合はどうなるか

○買取請求権の消滅時効と起算点は

○明渡判決確定後に建物所有者の買取請求権に応ずるべきか

○転借地人は地主に対し建物買取請求ができるか

○借地人が借地上に要した諸費用の償還請求に応ずるべきか

○買取請求権行使後の請求者の敷地占有は適法か

○建物買取請求権の行使が権利濫用となるのはどのような場合か


第一一の一 定期借地権


○定期借地権とはどのような借地権なのか

○定期借地権の登記の手続は

○定期借地権を利用して土地の有効利用をするときハウスメーカーとはどのような契約を結ぶか

○定期借地権者が破産した場合契約を解除できるか

○定期借地権であることを第三者に主張するには、どうしたらよいか

○既存の借地権を定期借地権に変更することができるか。また、借地借家法が制定されてから設定された借地権を定期借地権に変更することはできるか

○定期借地権を設定した際、期間満了時に建物買取りの特約をしなかった場合、必ず建物を取り壊さなければならないか

○定期借地権は譲渡できるか

○定期借地権において、建物が滅失した場合、借地人から途中解約の申入れができるという特約をつけることはできるか

○定期借地権を設定した場合、期間満了時に借地権者が建物を取り壊してくれないときはどうすればよいか


第一一の二 建物譲渡特約付借地権


○建物譲渡特約付借地権とはどのような借地権なのか

○建物譲渡特約付借地権において、建物が滅失しその後再築した場合、この借地権はどうなるのか

○建物譲渡特約付借地権において契約の終了時に建物が存在しない場合どうなるか

○建物譲渡の特約を売買予約として建物譲渡特約付借地権を設定した場合、予約完結権が行使されないとき借地権はどうなるか

○建物譲渡特約付借地権の契約が終了した時の建物譲渡価格はどのように算定されるか

○建物譲渡特約付借地権の存続期間中に土地の所有者がかわった場合、その借地関係上の地位は、新土地所有者に移転するか


第一一の三 事業用定期借地権


○事業用定期借地権とはどのような借地権なのか

○事務所から社員寮へ用途変更があった場合、事業用定期借地権は解除されるか

○ウィークリーマンションは事業用建物として取り扱えるか


第一二 相続と借地


○借地人が死亡した場合、地代の請求等の相手方は誰か

○死亡した借地人と同棲していた内縁の妻は借地権を承継するか

○地主が死亡し、相続人が多数いる場合に地代は誰が受領するのか

○共同相続人のうちの一人が建物と借地権を得るにはどうすればよいか


第一三 換地・収用など


○道路用地として買収された借地に対する地主と借地人の補償の割合はどうなるか

○区画整理の実施により換地がなされたとき、借地権はどうなるか

○仮換地上の建物の譲受人は買取請求権を有するか

○土地を賃借したばかりの者も、土地収用の場合、補償を受けることができるか


第一四 借地の税金


○土地を貸すとどんな税金がかかるか

○借地権を譲渡、転貸した場合税金はどうなるか

○法人が借地権を低廉譲渡した場合はどのような課税関係になるか

○親族間の土地の転貸借における税務上の留意点は

○地価税の課税の対象となる借地権等とはどういうものか

○貸家建付地の評価減が認められるのは

○定期借地権を設定した場合は、どのような税金がかかるか

○権利金にはどのような税金がかかるか

○権利金の支払に代え相当の地代を支払う場合の税金はどうなるか

○権利金収入に係る延払基準の適用は

○借地権の設定を条件に無利子で融資を受けた場合に税金はかかるか

○借地契約に基づいて預かっている保証金には課税されるか

○借地権の更新料にはどんな税金がかかるか

○立退料は税法上どのような取扱いを受けるか

○賃料増額請求が争われた場合、増額分はいつの年分の所得に計上されるか

○所有地を無償で貸し付けた場合には税法上どのような取扱いを受けるか

○借地を無償で返還した場合には税法上どのような取扱いを受けるか

○住宅に付随する駐車場の取扱いは

○駐車場経営にかかる消費税は

○マンションの住民以外の者に駐車場を賃貸する場合にかかる税金は

○老朽化した建物を取り壊して借地権を無償譲渡した場合の課税関係はどうなるか

○親の借地に子が家を建てたときに贈与税はかかるか

○第三者と共同出資で建物を建築し、これを賃貸あるいは分譲する場合に税金はどうなるか

○貸しビルの建設期間中に借主が支払う地代の相当額の税務上の取扱いはどうなるか

○等価交換方式で賃貸マンションを取得した場合に税金はどうなるか

○公共事業の施行によって取得した補償金にも税金がかかるか

○賃借人から受け取った原状回復費用の税法上の取扱いは

○借地権を相続した場合には税務上どのように取り扱われるか

○定期借地権が設定されている土地を相続した場合の税金は

○事業用定期借地権の契約期間と耐用年数の関係は

○特定市民農園の用地として貸している土地を相続した場合、税務上どのように取り扱われるか

○都市公園の用地として貸している土地を相続した場合、税務上どのように取り扱われるか


第一五 借地紛争の処理


○借地紛争を訴訟で解決する場合の手続と費用はどれ程か

○賃料増額請求による増加額は時効により消滅するか

○係争中に借地上の建物の所有者や居住者が変わるのを防止するにはどうするか

○連棟式の区分所有建物(建物の敷地は借地)のうちの一戸部分について土地の賃貸人が建物収去土地明渡請求の確定判決により強制執行をしたとき、隣接する住戸部分の区分所有者から隣接する住戸部分に倒壊の危険等の事情が生じるときはこの強制執行を停止することができるか

○一定期間後、確実に土地の明渡しを受けるにはどうしておけばよいか

○土地の明渡し紛争をお互いに折れ合って解決するにはどうすればよいか

○借地非訟事件の手続と費用はどれ程か

○借地非訟事件の裁判をする場合に裁判所に設けられている鑑定委員会とはどういう組織か

○借地権の一部譲渡の許可申立は許されるか

○地主の借地人に対する借地権、建物等の優先譲受申立権とは何か

○借地権譲渡許可の裁判に伴う借地条件の変更とはどんなことか

○借地条件変更許可に伴う財産上の給付額の算定はどのようにしてなされるか

○調停前置主義とはどのような制度か


索引

○事項索引

○判例年次索引


借家編


第一 建物の貸借と法律

○建物貸借にはどんな法律が適用されるのか

○定期借家制度の概要は

○従来の借家制度から定期借家契約に切り替える場合の手続は

○間借にも借地借家法(借家法)の適用があるか

○下宿と借地借家法(借家法)の関係はどうなるか

○国有財産の賃貸借には借地借家法(借家法)が適用されるか

○営業委託契約にも借地借家法(借家法)が適用される場合があるか

○混同により一旦消滅した賃借権が復活した場合法律関係はどうなるか

○賃借権の時効取得は認められるか

○ビルの一部である立体駐車場の賃貸借には借地借家法(借家法)の適用があるか

○屋上の広告塔の賃貸借には借地借家法の適用はあるか

○ビニールハウスに借地借家法の適用はあるか

○債権回収を目的とする建物賃貸借契約の効力

○労働組合に建物を無償で貸与することは使用貸借契約に当たるか


第二 借家契約を結ぶとき


○家を貸す場合どんな調査が必要か

○定期借家契約を締結する場合の留意点とは

○借家契約に関し、貸主として提供する家屋についてどのようなことに注意すればよいか

○シックハウスについての規制とは

○建物賃貸借契約の締結に至らなかった場合、賃貸人に契約締結上の過失が認められるのはどのような場合か

○賃貸借契約の成立を予定して折衝が続けられたが契約書の作成には至らなかった場合の賃貸借契約の成否は

○賃貸借契約は締結に至らなかったが、入居勧誘に際し、誤った情報を提供した不動産業者に対し、部屋を賃借しようとした者がその損害につき損害賠償請求をすることができるか

○借主の営業を制限する条項や貸主の判断で自由に契約を終了させることができる条項等、通常の賃貸借契約であれば存在しない規定が存在する契約であっても、賃貸借契約と認められることがあるか

○従来の借家制度と定期借家制度のメリット、デメリットは

○定期借家制度の有効な活用方法は

○定期借家契約を再契約する場合の手続は

○契約書なしで家を貸すと不都合なことは起きないか

○公正証書はどのようにして作るのか

○強迫による借家契約は取り消せるのか

○借家契約の成立後に建物が焼失した場合はどうなるか

○借家契約に際し、借家人に保証人を立てさせる場合にはどんな点に注意したらよいか

○借家契約において決めることは何か

○一時使用のための借家契約はどのようなことを配慮して契約書を作成すればよいのか

○取壊し予定建物賃貸借をする場合、契約書はどのようなことに注意して作成すればよいか

○定期建物賃貸借契約において、借地借家法三八条二項で定められている「書面」を賃貸借契約書とは別に交付しなければならないか

○虚偽の理由による期限付建物賃貸借契約はどうなるか

○事業用定期借地権に基づいて建てられた建物の賃貸借の契約はどのようにすればよいのか

○「借家人に不利な特約」とは、どんなものをいうのか

○賃貸借契約において取締法規が私法上の効力に及ぼす影響は

○既存契約から新しい契約へ切り替える特約は有効か

○「賃貸マンション管理規約」ではどんなことを定めたらよいか

○所有者に無断でなされた契約はどうすればよいか

○制限行為能力者名義の建物を借りる際どんなことに注意すればよいか

○賃借人が更生手続の申立てをしたとき、賃貸借契約はどうなるか

○解約予告を要する旨の約定がある場合に、期間中に賃借人たる会社が解散したらどうなるか

○賃貸借契約が成立に至らなかった場合の借受希望者の負うべき義務とは

○賃貸借予約契約の締結後、貸主側に債務不履行責任が生じるのはどのような場合か

○賃借人が会社の場合、代表者や資本構成等の変更を届出させる特約の利点とは

○手付金を受領しているときの解約はどのようにするか

○賃貸借の予約とはどのようなものか

○未完成の建物を賃貸するとき借家契約はいつ成立するか

○管理権限消滅後に無権限で締結された建物賃貸借契約の効果は

○賃借条件としての保険加入とは

○賃貸借契約締結以前に交わされた覚書の効力


第三 権利金と敷金


○権利金はどんな性質のものか

○家主の申入れにより解約する場合には、権利金を返還しなければならないか

○サービス付き高齢者向け賃貸住宅に入居するときに支払った入居金について、退去の際に返還を求めることができるか

○建物建築前に保証金をとることができるか

○賃料債権の差押えがあった場合でも賃料債務と保証金返還請求権と相殺できるか

○建物の賃貸借における保証金は建物の新所有者に承継されるか

○賃料債権の差押え後に賃借建物を明け渡した場合、敷金を賃料に充当できるか

○賃借人が破産した場合に、質権が設定されている敷金返還請求権を破産手続開始決定後の賃料に充当することについて、破産管財人が悪意の受益者となるのはどのような場合か

○家賃が延滞された場合に敷金を家賃に充当できるか

○新賃借人が入居するまで旧賃借人は賃料を払う旨の約定は有効か

○敷金を返還しなければ、家屋を明け渡してもらえないか

○借家の譲受人は、借家人に敷金・保証金を返還しなければならないか

○借家人のいる建物を買った所有者は、旧所有者が賃貸人となって引き続き借家人にこの建物を賃貸している場合、借家人に敷金を返還しなければならないか

○同時履行の抗弁権が付着した敷金返還請求権を自働債権とする相殺は許されるか

○家屋の明渡しの完了時に、敷金の一割五分を差し引いた残額を返還するという特約は有効か

○定期建物賃貸借契約が賃借人の破産に伴って解除される場合、中途解約時には保証金全部を返還しない旨の特約の適用はあるか。また、原状回復費用の支払請求権は財団債権に当たるか

○保証金返還請求権の譲渡・質入れを禁止する特約は有効か

○敷金返還請求権を譲渡することはできるか

○敷金が差し押えられた場合、賃貸人はどうしたらよいか

○賃貸不動産の差押えの後に増額された敷金は競売による買受人に承継されるか

○敷金に対する仮差押えがなされた場合、賃貸人はどうしたらよいか

○賃貸人が会社更生手続の開始を受けた場合の賃貸借契約及び敷金返還請求権は

○敷金返還請求権に質権が設定されている場合は

○マンションの賃貸借契約における原状回復特約が認められないのはどのような場合か

○営業用物件における通常損耗を含む原状回復義務について

○建物賃貸借契約の終了と修繕費用の特約とは

○賃料債権に対し強制執行に基づく差押えがされた後に賃借建物を明け渡した場合、敷金を賃料に充当できるか


第四 家賃の算定・値上げ・滞納など


○新規家賃の算定はどのように行うか

○継続家賃の算定はどのように行うか

○賃貸借賃料の七倍を超える転貸借賃料は有効か

○ビル所有の目的で賃貸している土地の適正な地代の算出方法

○借家人が修繕費を立替えているときは、家賃から差引かれても仕方ないか

○家主の修繕義務不履行のために家賃の支払を拒絶した場合、それを理由に契約が解除されるか

○取り立てていた家賃を送金に変えることができるか

○手形による家賃の支払いを拒めるか

○滞納家賃はどのようにして取り立てたらよいか

○家賃の支払催告はどのようにしてなせばよいか

○弁済禁止保全処分前の賃料不払を理由として同処分後において賃貸借契約を解除できるか

○家賃を値上げするにはどんな要件が必要か

○建物の修繕に伴い家賃を値上げすることはできるか

○老朽化によるビルの建替えに関して、建替協力者に対する優先入居約定の効力は

○家賃を上げないという特約は有効か

○賃貸借契約において、賃料の減額を制限する約定の効果が認められるのはどのような場合か

○家賃値上げの通知が効力を生ずるのはいつか

○家賃の増額請求における相当額はどのようにして算定されるか

○賃料自動改訂の特約は有効か

○サブリース契約において賃料減額請求は認められるか

○いわゆるサブリース契約において賃料減額請求がなされた場合、その当否や相当賃料額を決めるに当たり考慮すべき事情とは何か

○借家人が家賃の増額に応じない場合、家主はどうしたらよいか

○賃料減額請求における相当額はどのようにして算定されるか

○家主が家賃の減額に応じない場合、借家人はどうしたらよいか

○供託された家賃を受領するにはどんな手続が必要か

○契約解除の理由となる家賃の不払はどの程度か

○家賃の滞納を理由に契約を解除するにはどんな手続が必要か

○「家賃の滞納があれば借家権は消滅する」という特約によって借家権を消滅させることができるか

○借家人が供託してきた家賃相当額が裁判で決定された賃料より少額であった場合賃貸人は契約を解除できるか

○災害等で避難命令が出された場合、家賃の支払はどうなるか

○借家の持主が代わる場合の賃料の支払先は

○共有建物を賃貸している場合の賃料減額請求への対応

○賃貸物件の差押え後に賃料を減額する合意は有効か

○転借人が賃貸人から賃料の支払を求められたときに債権者不確知を理由として行った賃料の弁済供託の効力は

○賃借人の要望に沿って建築された建物について、賃料減額請求の当否を判断するに当たり考慮すべき事情とは

○賃料を滞納している賃借人が民事再生手続の申立てをした場合は

○賃料増額請求の判決の結果、賃料が過払となっていた場合の返還されるべき過払額の計算方法は


第五 借家権の対抗力


○借家権付き建物の譲受人は従前の賃貸借関係を承継するか

○建物売渡担保登記前に、旧所有者から賃借した借家人は、新所有者に対抗できるか

○建物の譲渡担保権設定前に、旧所有者から賃借した借家人は、新所有者に対抗できるか

○担保権設定以前から建物を賃借している債務者は、競落人による引渡命令に応じなければならないか

○土地の抵当権の設定後に建てられた建物の賃借人は、土地の抵当権者に対抗することはできるか

○借地権が消滅すれば、借地上建物の借家権も消滅するか

○建物譲渡特約付借地権の設定されている土地上の建物の賃借人は、その借地権が消滅したときはどうなるのか

○定期借地権が消滅した場合、借地上の建物の賃借人はどうなるのか

○事業用定期借地権に基づき建てられていることを知らないで住んでいる賃借人に対して明渡しを求めることができるか

○借地人が建物買取請求権を行使した時その建物の借家権はどうなるか

○借家人の存在を知らない借家の買主は、どのように保護されるか

○大規模な災害が起こったときの賃貸家屋の再築について

○不法占拠者に対して、家主と借家人はどのように対処したらよいか

○建物を二重貸しした場合はどうなるか

○所有者から明渡しを求められた場合、転借人は、賃借人に対して家賃の支払いを拒絶できるか

○建物賃借権の準共有者の一人がする他の準共有者に対する賃借権に基づく建物明渡請求は、認められるのか

○建物の共有持分の使用契約による占有は新たな所有者に対抗できるか

○賃借名義人が賃貸借契約を合意解除した場合、同居していた家族に対し建物の明渡しを求めることができるか

○いわゆるサブリースにおいて、賃貸借の合意解除をもって転借人に対抗できないのはどのような場合か

○短期賃貸借廃止の背景及び目的

○建物明渡の猶予制度とは

○抵当権者の同意による賃借権の対抗力

○明渡猶予期間は賃借期間となるか

○明渡猶予期間が過ぎても明渡しがされない場合は

○賃借権設定等における敷金の登記とは


第六 借家の利用関係


○家主が借家人に対して負う修繕義務はどの範囲までか

○家主が修繕義務を履行しないときどうするか

○契約解除後の修繕に対しても修繕費償還義務を負うか

○家主の修繕義務を免除するという特約は有効か

○建物賃貸人は、賃借人の電話設置を承諾する義務を負うか

○借家人の借家利用権はどの範囲まで及ぶか

○家主は管理義務に反する借家人にどのように対応するか

○賃借人が窓から転落したことについての家主の責任は

○借家人が自殺した場合、内装造作取替費用や逸失利益などはどうなるか

○高齢者向け優良賃貸住宅の入居者が、賃貸借契約に付随するサービスの不履行により損害を受けた場合、慰謝料を請求できるか

○管理規約の改正が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合とは

○リゾートマンションを居住用ではなく、保養施設として使用することに限定する管理規約は有効か

○自ら専有部分に居住しない組合員が、組合費に加えて特別負担金を負担するべきものとする旨の規約は有効か

○賃貸借契約の契約期間中に管理規約が変更され、ペットが飼えなくなった場合は

○借家人が債務不履行責任を負うのは、どの範囲の者までの行為についてか

○使用目的の特約に違反した場合には、契約を解除できるか

○建物賃借人の使用目的の達成を困難にする借地契約上の特約が存在する場合に、建物賃借人は借家契約の仲介業者に対して責任を追及できるか

○借家人が家主に無断で屋内を改装した場合には、家主は契約を解除できるか

○借家人が建物を無断で増改築した場合に契約を解除できるか

○借家人が敷地内の空地を勝手に利用しはじめた場合、契約を解除できるか

○家主は、借家人が利用している土地の一部の返還を求めることができるか

○借家人の私生活を制限する特約は無効か

○借家人の失火で家屋が全焼した場合にはどうするか

○借家の出火による賃借人の損害賠償の範囲は

○解約申入れの効力発生後の営業妨害行為でも、損害賠償義務を負うか

○賃貸人が連棟式家屋の明渡し交渉中に隣接家屋の取壊しを行った場合に、賃借人は損害賠償を請求できるか

○家主が借家の設置、管理の責任を負う範囲はどの程度か

○家主の債務不履行により、賃貸建物が焼失した場合、賃借人の動産類まで損害賠償が及ぶか

○修繕義務を怠った事業用店舗の賃貸人が賠償しなくてはならない賃借人の営業利益相当の損害の範囲は

○自然災害に対する家主の工作物責任

○借家契約の解除後に供託金を受領すると契約解除の撤回となるか

○家主は、長期間、行方不明の借家人の残置物を勝手に廃棄できるか

○自力救済条項の特約は有効か

○賃借人の賃料不払を理由に建物の鍵を交換することは有効か

○賃貸借契約の保証人は契約途中でやめることができるか

○賃貸借契約における保証人の保証債務は相続されるのか

○建物賃借人は建物賃貸人の通行権に基づいて私道を通行することはできるか

○区分所有建物の賃借人は、賃貸人及び管理組合に対してどのような義務を負うか

○ビルの共用部分と公道に無断で設置した看板等が、賃貸借契約の特約に違反するか

○マンションの居室使用において、共同の利益に反する使用とはどのようなものか

○賃借人の死亡によって賃貸借が終了する旨の特約を有効に結ぶことができるのはどのような場合か

○マンションの建替えと借家人への説明

○マンションの建替えが決まった部屋を賃借している者は、建替え決議に従わざるを得ないのか

○賃借人がピッキングの被害にあった場合の賃貸人の責任は

○貸しビルで、他の賃借人が発生させた悪臭について、賃貸人はどのような責任を負うか


第七 借家の期間


○借家の期間を定めなかったときはどうなるか

○一時使用の賃貸借とふつうの賃貸借とはどんな点が違うのか

○一時使用目的の賃貸借と取壊し予定建物の期限付建物賃貸借契約又は定期借家契約との違いは

○転勤中の家屋の貸借は一時使用になるか

○調停で借家期間が決められた場合は一時使用になるか

○取壊しが決まっている家屋の賃貸は期限付建物賃貸借になるか

○契約が法定更新された場合、更新後の建物賃貸借契約はどのような内容になるか

○建物の賃貸借契約が合意更新された場合には、保証契約の効力はどうなるか


第八 解約申入と更新拒絶


○解約申入や更新拒絶のできるのはどんな場合か(借家法の適用がある場合)

○借家人から賃貸借契約を解除することはできるか

○動機の錯誤による賃貸借契約の無効や事情変更による解除は可能か

○定期借家契約を中途解約することはできるか

○定期借家契約で期間満了に伴い明渡しを求める場合の手続は

○使用貸借における返還時期

○結婚する家主の子供に借家を使わせたいというのは正当事由か

○代償の提供は正当事由を補強するか

○営業の必要性は、明渡請求の正当事由となるか

○借家を売るための明渡請求で、家主の経済的窮迫は正当事由か

○改築のための明渡請求は正当事由か

○補修により倒壊の危険を免れる場合は契約を終了できないか

○借家の一部明渡しも認められることがあるか

○家賃の遅延や用法違反を理由に更新を拒絶できるか

○破産と賃貸借契約との関係は

○借家人が転貸した家を家主が直接転借人に貸すのは正当事由になるか

○いわゆるサブリース建物賃貸借契約(転貸目的での一括借上)と借地借家法二八条による更新拒絶

○借家人のいる家を譲り受けた者は解約申入ができるか

○借家人の横暴な言動は明渡請求の正当事由となるか

○土地所有者と借地人の間でなされた建物収去土地明渡しの確定判決の存在は建物賃借人に対する解約申入れの正当事由となるか

○正当事由の存在すべき時期はいつか

○正当事由の判断につき、転借人の事情を考慮すべきか

○借主の差し入れた「期間満了の際は明け渡す」という念書は、どのような効力を持つか

○借家人が土地・建物の売買代金を支払えないときは借家を明け渡すという特約は有効か

○近隣の住民の苦情は、十数年前からある賃借工場との賃貸借契約解除の理由となるか

○建築基準法の用法違反を理由に区長による使用禁止命令が発せられた場合、建物賃貸借契約の履行不能は認められるか

○借家期間の満了前に法定の期間を遵守しない更新拒絶がなされた場合にはどうなるか

○賃借人による債務不履行・背信行為があるにもかかわらず、債務不履行解除及び損害賠償請求が認められないのは、どのようなときか

○販売委託契約の解除を理由とする明渡請求は認められるか

○賃料減額請求に伴う賃料の一部不払と契約解除


第九 借家権の譲渡と転貸


○借家の転貸とはなにか

○いわゆる差配は家屋の転貸借を承諾する権限を有するか

○借家権の譲渡及び転貸につき黙示の承諾となるのはどんな場合か

○借家権の「譲渡・転貸に対する承諾は文書によらなければならない」旨の特約は有効か

○借家権の譲渡及び転貸の承諾時期について

○借家権の譲渡・転貸の承諾は撤回できるか

○高い権利金を取れば、借家権の譲渡・転貸を承諾しなければならないか

○借家権を無断譲渡・転貸されてもそれを理由に契約を解除できないのはどんな場合か

○借家人老夫婦が息子夫婦を家主に無断で同居させれば無断転貸として契約を解除できるか

○離婚又は内縁解消による借家権の一方への譲渡は、無断譲渡として解約できるか

○借家人が個人商店を法人組織に代えて会社名義で借家を使えば、無断譲渡・転貸として解約できるか

○賃借人が会社の場合、全株式の譲渡や経営者の交代は借家権の譲渡となるか

○賃借人が第三者に営業を任せて賃借建物を使用収益させた場合、建物の転貸借となるか

○無断転貸を借家人が自発的に解消した場合にその無断転貸を理由として契約の解除ができるか

○借家権の譲渡・転貸を承諾した場合の法律関係はどうなるか

○借家人が家主に無断で借家権を他人に譲渡・転貸した場合の法律関係はどうなるか

○借家の一部について無断転貸があったことを理由に借家契約の全部を解除できるか

○借家人の賃料延滞を理由に契約を解除した場合に転借人の地位はどうなるか

○借家人が契約更新を主張せず又は合意解約した場合に転借人の地位はどうなるか

○転借人が家主との間で直接賃貸借契約を締結した場合の法律関係はどうなるか

○借家人が借家を買い取った場合、借家権は消滅するか

○転借人が転借家屋を家主から譲り受けた場合の法律関係はどうなるか

○転借人所有の動産に家主の先取特権が及ぶか

○抵当権者は物上代位に基づいて転貸賃料の差押えができるか

○賃料債権の差押えの効力発生後に賃貸借契約が終了した場合、その後に支払期が来る債権を取り立てることができるか


第一○ 立退料・更新料・名義書換料


○立退料とはどういうものか。どのようにして算定するのか

○更新料とはどういうものか。どのようにして算定するのか

○更新料を支払うという契約条項が消費者契約法違反となることはあるか

○名義書換料とはどういうものか。どのようにして算定するのか


第一一 造作買取請求など


○借地借家法(借家法)でいう「造作」とは何か

○家主が買い取らなければならない「造作」にはどんなものがあるか

○貸ビルと一般の貸家では造作買取請求権はどんな点が異なるか

○家主は、不要と思われる設備であっても造作として買い取らなければならないか

○賃借人の債務不履行による契約解除でも造作買取請求に応ずるべきか

○造作を買い取る場合の「時価」はどのように算定するのか

○造作買取請求があるとどんな効果が生じるか

○借地上建物の借家人は、地主に対して造作買取請求権を有するか

○造作譲渡とは何か

○転借人が造作買取請求権を行使できるのは貸主か転貸人か

○家主の費用償還義務はどの範囲か

○家主はいつでも費用償還請求に応じなければならないか

○契約終了後の修繕費用でもその支払いあるまで建物の明渡しを拒められるのか

○増築を承諾した場合買取請求ないし費用償還請求に応じなければならないか

○買取代金の不払を理由に借家の明渡しを拒まれた場合はどうするか


第一二 相続と借家


○内縁の妻や事実上の養子も借家権を受け継ぐか

○死亡した借家人と同居していた相続権のない親族に立退きを求められるか

○借家権が共同相続された場合、家賃の支払催告や解約の申入れは誰にするのか

○家主の相続人が多数いる場合、家賃の受領は誰がするのか

○賃貸家屋を共同相続した場合、敷金返還債務は分割されるか

○建物の使用貸借について、使用借権の相続は認められるか


第一三 社宅・公営住宅など


○社宅と借家はどんな点が違うか

○退職社員に対する社宅の明渡請求

○公営住宅と民間住宅とはどんな点が違うか

○公営住宅入居者に対する明渡請求は、どのような場合に認められるか

○公営住宅において、信頼関係とはどのようなものか

○マーケット式建物の一部を貸して営業させる場合の法律関係はどうなるか

○陳列箱や売店を貸す契約はどんな性質のものか


第一四 換地・収用など


○敷地を市に買収された場合の立退きにはどんな補償がなされるか

○区画整理による換地で建物が解体移転になる場合は借家人との関係はどうなるか

○区画整理の実施により建物の一部が除却された場合、賃料は減額されるか

○再開発によって借家人の権利はどうなるか


第一五 借家の税金


○権利金や家賃にはどんな税金が課されるか

○家賃や権利金(貸家等に伴う)に消費税が課される(住宅の貸付を除く)ことになったが、消費税の内容はどうなっているか

○建物を借り上げ、社宅として利用する場合の諸費用の消費税の仕入税額控除の取扱いは

○建物の賃貸による所得は事業の規模によって税金が違うか

○賃貸借契約終了時に原状回復費用に充当することが合意された敷金等の税務上の取扱い

○賃貸建物の用途を変更した場合の税金の取扱いはどうなるか

○貸家の修理費用は修繕費となるか

○豪雨によるマンションの水漏れ事故と雑損控除の関係は

○海外に滞在している者が所有している国内の賃貸用建物が災害により損傷した場合、雑損控除を受けることができるか

○非居住者が受ける賃料に係る税金はどうなるか

○供託された家賃にも税金がかかるか

○返還しなかった敷金の収入時期はいつか

○不動産所得の収入に計上すべき時期とは

○建物賃貸借契約上、やむを得ずされた中途解約に伴い賃借人に対し返還不要となった敷金及び建設協力金は、所得としてみなされ税金がかかるか

○建物賃貸借契約中にある、中途解約するときは賃借人の保証金返還請求権が消滅する旨の条項によって得た、賃貸人の保証金返還義務の免除による利益は不動産所得に当たるか

○賃借人が土地賃貸借契約を合意解約し、賃借人からその土地上の建物等を無償で取得したことによる利益は、所得とみなされ税金がかかるか

○火災により全焼した貸家に対する税金の取扱いはどうなるか

○賃借人の負担した保険料による保険金を受け取った場合の税金はどうなるか

○サービス付き高齢者向け賃貸住宅を取得した場合の割増償却はどの範囲か

○借家権を譲渡した場合、どのような税金がかかるか

○立退料は税務上どのように取り扱われるか

○法人が管理組合に支出した管理費等は法人税法上どのように取り扱われるか

○法人がマンション管理組合に支出した管理費等は消費税上どのように取り扱われるか

○地価税の課税対象となる賃貸住宅とは

○賃貸アパート取壊しによる損失の税務上の取扱いは

○フリーレントがある場合の賃貸借の税務

○建物附帯設備は家屋の一部として固定資産税の課税対象となるか

○認知症高齢者グループホーム用建物の賃貸に係る賃貸収入及び取得費用に係る消費税の取扱いは


第一六 借家紛争の処理


○家屋明渡しの訴訟を起こす場合の手続等はどうすればよいか

○少額訴訟の手続はどのように行うか

○督促手続はどのように行うか

○明渡しの約束を確実に履行させるにはどうしておけばよいか

○借家紛争を双方が折れ合って解決するにはどうするか

○明渡訴訟をするにあたり、借家人の交替や第三者の入居を防止するにはどうすればよいか

○調停前置主義とはどのような制度か


第一七 宅地建物取引業者と建物の賃貸借


○宅地建物取引業者が仲介して家を貸す場合には、どのような注意をしなければならないか

○建て貸しの事案において中途解約制限条項が入れられなかったことについて媒介業者に説明義務違反を問えるか

○媒介契約を結ぶ場合に注意すべきことはなにか


(参考資料)

・賃貸住宅に係る相談・情報提供窓口

・公共賃貸住宅全国相談窓口リスト


索引

○事項索引

○判例年次索引

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