〔改訂版〕借地借家契約　特約・禁止条項集

第１章　総論
１　特約の意義
(1)　特約と民法の規定との関係
(2)　特約の限界
　　ア　契約自由の原則
　　イ　公序良俗違反
　　ウ　強行法規違反
２　有効な特約を作成するために

第２章　借地契約に関する特約
　第１節　存続期間に関する特約
１　一時使用目的の土地賃貸借が認められるようにしたい
２　一時使用賃貸借契約の更新を繰り返したい
　第２節　一時金の授受に関する特約
　第１　権利金返還特約
３　賃貸借契約が契約期間の途中で終了した場合には権利金を一部返還させたい
　第２　保証金支払特約（定期借地権等）
４　定期借地契約において、権利金とは異なり一時課税されない一時金として保証金を授受したい
５　貸主に預託した保証金が借主に確実に返還されるようにしたい
６　保証金を授受した借地契約で、底地の物納ができるようにしたい
　第３　地代前払特約（定期借地権）
７　借地人から授受した一時金が権利金のように一時課税されることなく、かつ借地契約終了時に返還義務もないようにしたい
８　中途解約の場合の前払金の未経過分の不返還特約をかわしたい
　第３節　更新料支払特約
９　土地の賃貸借契約の更新の際に、更新料が支払われるようにしたい
10　契約更新の際に、土地の価額に応じて更新料を受け取りたい
11　更新料を支払わなかった場合に土地賃貸借契約の解除ができるようにしたい
　第４節　借地人に住宅建築義務を負担させる特約
12　住宅を建てる目的で土地を貸したい
13　借地人が住宅建築義務に違反して住宅を建築しなかった場合に、借地契約を解除したい
14　借地人が住宅建築義務に違反して住宅を建築しなかった場合に、借地人に対し、損害賠償を請求したい
　第５節　借地上建物の用途制限特約
15　借地上の建物の使用目的、規模、構造を制限したい
　第６節　地代の改定に関する特約
　第１　地代の不増額特約
16　一定期間は地代を一切増額しないようにしたい
　第２　自動改定特約
17　地代を、消費者物価指数に応じて自動的に増額できるようにしたい
18　地代について一定期間ごとに変動率を合意して自動的に増額できるようにしたい
19　土地にかかる税金に応じて賃料も自動的に増額できるようにしたい
20　土地の路線価に応じて賃料も自動的に増額されるようにしたい
21　土地上の建物の収益に応じて賃料も連動するようにしたい
　第７節　借地権の譲渡・転貸に関する特約
22　借地権を無断で譲渡や転貸させないようにしたい
23　借地上の建物に対する担保設定を禁止したい
24　借地権譲渡の際に、敷金・保証金の返還請求権を借地権の譲受人に承継させたい
　第８節　増改築禁止特約
25　無断での借地上の建物の増改築を禁止したい
26　日当たりが悪化するので、借地人の建物を2階建てにすることを禁止したい
27　無断で増改築がなされた場合には無催告で借地契約を解除したい
　第９節　自己借地権の設定特約
28　自分の土地にマンションを建築し、借地権付マンションとして分譲したいので、自己借地権を設定したい
　第10節　借地人が金融機関から融資を受ける場合に協力する旨の合意とこれに伴う、いわゆる「地主承諾書」に関する特約
29　借地上の建物建築資金の融資を得たいので、借地人が地代を滞納した場合には貸主から金融機関に地代滞納の事実を連絡させるようにしたい
30　地主承諾書を差し入れる場合でも、金融機関から融資を受けた借地人が滞納したら契約を速やかに解除したい
31　金融機関から建物建築資金の融資を受けたいので、地主が借地人の地代滞納の事実を通知することなく借地契約を解除した場合には、借地上建物に抵当権を設定している金融機関から地主に対し損害賠償が請求できるようにしたい
　第11節　契約の解除に関する特約
32　賃料の不払があったときは無催告で契約を解除したい
　第12節　期限付合意解約条項
33　○年後に借地契約を解除できるようにしたい
　第13節　無償返還の届出に関する特約
34　貸主が法人である場合に借地期間が満了した場合に無償で土地を返還する特約を締結したい
　第14節　原状回復に関する特約
35　借地契約が終了した際には、借地契約締結前の状態に完全に戻させたい
36　借地契約終了時に建物を無償で貸主に譲渡することで原状回復義務の履行に代えさせたい
37　借地契約終了時に、借主が設置したブロック塀と植え込みは、そのまま残させたい
　第15節　建物買取請求権放棄特約
38　建物買取請求権を放棄させて、その建物の借家人を退去させたい（特約が無効となる事例）
　第16節　定期借地権に関する特約
　第１　一般定期借地権に関する特約
39　居住用建物の所有を目的とする借地契約で、50年以上経過したら借地契約が終了することにしたい
40　定期借地権契約で50年間の地代は消費者物価指数に連動して改定することとしたい
41　定期借地権契約で50年間は借地契約の解約ができないようにしたい
42　定期借地権として50年間の契約期間を定めたが、契約後に契約期間を55年間に延長したい
　第２　建物譲渡特約付借地権に関する特約
43　借地契約締結後、一定期間を経過すると借地上建物を買い取って借地権を終了させることにしたい
44　建物譲渡特約付借地権設定契約において、建物譲渡特約を実行した建物に借家人がいた場合でも一定の期間の経過により借家契約を終了させたい
45　建物譲渡特約付借地権の満了時に、借地権の価格を無償にしたい
　第３　事業用定期借地権に関する特約
46　存続期間を10年とする借地契約を結びたい
47　事業用定期借地権を活用してグループホームを経営したい
48　目的外の使用をされたときは事業用定期借地権設定契約を解除したい
　第17節　連帯保証人に関する特約
49　事業のためにする定期借地契約の連帯保証人が個人である場合に、連帯保証契約を取り消されることがないように、借地人の連帯保証人に対する情報提供義務の履行が確実に行われるようにしたい

第３章　借家契約に関する特約
　第１節　礼金支払特約
50　賃貸借契約終了時に礼金を返還しないようにしたい
　第２節　更新料に関する特約
　第１　更新料支払特約
51　建物の賃貸借契約の更新の際に、更新料が支払われるようにしたい
　第２　法定更新と更新料支払特約
52　法定更新の場合でも更新料が支払われるようにしたい
　第３節　用途制限特約
53　賃貸建物の用途を制限させたい
54　賃借人が借家において営む事業を契約更新時に変更してもらいたい
　第４節　賃料に関する特約
　第１　賃料自動増額特約
55　賃料が年数に従って、一定の割合で増額するようにしたい
　第２　賃料不減額特約
56　家賃を下げないように契約を結びたい
　第３　賃料不増額特約
57　一定期間、家賃を上げない契約を結ばなければならない
　第４　固定賃料＋売上比例賃料とする特約
58　固定賃料と売上比例賃料の合計額を家賃としたい
　第５　賃料滞納と遅延損害金
59　賃料の支払が遅れたときは年14.6％の遅延損害金を請求したい
　第５節　敷金・保証金に関する特約
60　敷金の返還よりも前に建物の明渡しを行わせたい
61　賃借権の譲渡がなされたときでも、直ちに保証金を返還する必要がないようにしたい
　第６節　契約終了時の敷金・保証金の精算（原状回復）に関する特約
　第１　通常損耗の回復費用を賃借人に負担させる特約
62　賃貸住宅の賃借人に通常損耗分についての原状回復を義務付けたい
63　貸ビルのテナントに対して、賃貸借契約締結前の原状に回復させるようにしたい
64　ペット飼育による汚損・破損の補修費用を賃借人に負担してもらいたい
65　オフィスビルの照明器具・天井の修復費用を賃借人に負担してもらいたい
66　保証金の返還は、賃貸借契約終了後、次のテナントが入居した後にすればよいようにしたい
　第２　敷引特約
67　敷金を割り引いて返還したい
　第３　定額補修分担金特約
68　定額補修分担金を負担させたい
　第４　保証金の定額償却特約
69　保証金から一定額を差し引いて返還したい
　第７節　無断譲渡・転貸禁止特約
70　借主に無断で譲渡させないようにしたい
71　借主に無断で転貸させないようにしたい
72　賃借権・建物の一部を貸主に無断で譲渡・転貸することを禁止したい
73　会社に部屋を貸す際に、代表者や資本構成が変わったら、解除できるようにしたい
　第８節　修繕費に関する特約
　第１　修繕義務の賃借人負担特約
74　使用収益に必要な修繕費を賃借人に負担させたい
75　営業上必要な修繕は賃借人に行わせたい
　第２　賃借人に具体的な修繕義務を負わせる特約
76　賃借人に具体的な修繕義務を負わせたい
　第３　修繕に関する通知義務を借家人に負担させる特約
77　賃貸建物が修繕を要するのに、その通知をしなかった場合には、これにより賃貸人が被った損害の賠償を賃借人に請求したい
　第４　賃貸人が修繕をしない場合、賃借人が修繕し、その費用を賃貸人に負担させる特約
78　賃借人が修繕した場合に使用収益に必要な修繕費用に限り賃貸人に請求できるようにしたい
　第５　改正民法における賃借人の修繕権に関する特約
79　修繕権行使の要件として修繕が必要である旨の通知を受けた場合の相当期間をあらかじめ約束しておきたい
80　賃借人による濫用的な修繕権の行使を防止できるようにしたい
81　賃借人が修繕権を行使する要件としての「急迫の事情」とはどのような場合であるのかを明らかにしたい
　第６　賃貸目的物の一部滅失と一部の使用収益不能
82　賃貸目的物は滅失していないが、一部が使用収益不能となった場合の賃料の当然に減額となる額をあらかじめ合意したい
83　賃貸目的物の一部が使用収益不能となった場合の通知期間を合意しておきたい
　第９節　迷惑行為禁止特約
84　迷惑行為を禁止したい
85　一部のペットの飼育を制限したい
86　夜中に大騒ぎをして近隣に迷惑をかける賃借人に賃貸アパートから退去してもらいたい
87　貸室内で自殺する等の貸室の価値を減少させる行為をした場合には、その後の賃料の減収分について、損害賠償をすることを約束させたい
　第10節　期間内特約
　第１　期間内解約条項の意義
88　契約期間内であっても賃貸借を解約できるようにしたい
　第２　期間内解約と残存期間賃料相当額の違約金
89　賃借人が期間内解約をした場合には、残存期間中の賃料分の違約金を受け取りたい
　第11節　解除・解約に関する特約
　第１　期限付合意解約特約
90　普通借家契約であるが一定の時期に建物を明け渡すようにさせたい
　第２　賃借人の破産を理由とする解除特約
91　賃借人の破産を理由として契約を解除したい（特約が無効となる事例）
　第３　無催告解除特約
92　催告なしに契約を解除したい
　第４　無断不在を理由とする解除特約
93　賃借人の無断不在が続いた場合は契約を解除したい
94　商業施設のテナントに対し、無断で3日以上休業したら、契約を解除できるようにしたい
　第12節　契約終了時の明渡しに関する特約
　第１　自力救済特約
95　借家人が契約終了後に明渡しをしなかった場合は、賃貸人が貸室内の物品の搬出・保管・処分をしても異議を述べさせないようにしたい
　第２　残置物の所有権を放棄する特約
96　明渡しの際に残置物の所有権を放棄させたい
　第３　明渡し当日に交わした「残置物処分に異議を述べない」旨の確認書の有効性
97　明渡しの当日に、貸室内に荷物を残している賃借人から残置物を撤去しても異議を述べない旨を確認したい
　第４　明渡遅延損害金
98　明渡しが遅延した場合は、遅延日数に応じて賃料の倍額の損害金を支払わせたい
　第13節　各種費用の負担に関する特約
　第１　償還請求権放棄特約
99　建物の原状維持、原状回復のための費用を賃借人の負担としたい
100　賃借人がなした建物の改良工事等の費用を賃借人の負担としたい
　第２　造作買取請求権放棄特約
101　賃借人が取り付けた大型エアコンの買取請求を排除したい
102　賃借人が建物に付加した設備の撤去費用を賃借人の負担としたい
　第14節　店舗位置変更に関する特約
103　ショッピングセンター改装に当たり、テナントに位置の変更を認めさせたい
104　ショッピングセンター内の店舗位置の変更の際に契約内容を変更し、変更によって生じた費用は賃借人に負担させたい
　第15節　賃貸建物の所有権移転に伴う特約
　第１　建物所有権移転の際の賃貸人の地位を移転しない旨の特約
105　建物を第三者に譲渡しても、賃貸人は旧所有者のままとしたい
　第２　賃貸建物売主による敷金担保特約
106　建物を第三者に譲渡したが、買主から代金が支払われるまで敷金を担保したい
　第16節　連帯保証人に関する特約
　第１　極度額に関する特約
107　連帯保証人を付帯する賃貸借契約において、連帯保証人が責任を負う極度額の取決めをしたい
　第２　連帯保証人に対する情報提供義務に関する特約
108　ビル賃貸借契約において、改正民法の下でも個人の連帯保証契約が無効とならないように契約したい
109　賃借人から委託を受けた保証人に対する賃貸人の情報提供義務の履行を管理会社に任せるようにしたい
　第17節　サブリースに関する特約
　第１　サブリースシステムにおける解除の際の転借人への通知特約
110　マスターリース契約を解除する際に転借人へも解除の通知をしたい
　第２　サブリースシステムにおける賃貸借終了時の転貸人の地位承継特約
111　マスターリース契約の終了時に賃貸人に転貸人の地位を承継させたい
　第18節　定期借家契約に関する特約
112　契約期間が満了したら、立退料を支払うことなく建物を明け渡してもらいたい
113　家族が海外を旅行する3ヶ月間だけ、建物を賃貸したい
114　定期借家契約の要件である、あらかじめ書面を交付して一定の事項を説明したことを借家人が確認したとの条項を設けて、あらかじめ書面を交付したか否か立証を容易にしたい
115　定期借家契約で、借家人からの期間内解約は2ヶ月の予告期間を必要とするようにしたい
116　貸ビル内のテナントと従来の借家契約を合意解約して、同じテナントと同じ建物について定期借家契約を締結したい
　第19節　暴力団排除特約
117　賃貸借契約を締結するに当たり、暴力団その他の反社会的勢力が賃借人となることをできる限り防止したい
118　賃借人が暴力団その他の反社会的勢力であったことが判明した場合には建物賃貸借契約を解除できるようにしたい

索引
○事項索引