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都市・土地2021年07月01日 21年路線価、6年ぶり下落 39都府県、コロナ禍影響 インバウンドで明暗 提供:共同通信社

 国税庁が1日公表した2021年分の路線価で、標準宅地の対前年変動率は全国平均で0・5%マイナスとなり、6年ぶりに下落した。新型コロナウイルス禍の影響が浮き彫りとなり、インバウンド(訪日外国人客)需要の比重が明暗を分けた。都市圏と人口減少が進む地域との二極化は変わらず、今後もコロナ禍の行方や再開発などの動きが焦点となりそうだ。
 都道府県別で見ると、下落したのは39都府県。東京や大阪、愛知をはじめ13都府県がマイナスに転じた。下落率が最も大きかったのは静岡の1・6%で、1・4%の岐阜や愛媛などが続いた。下落幅が拡大した県も多かった。
 上昇したのは7道県。前年の21都道府県から減り、上昇幅も縮小した。上昇率のトップは福岡の1・8%。前年のトップだった沖縄は上昇率1・6%と大幅に落ち、宮城、北海道、佐賀、千葉、熊本が続いた。
 都道府県庁所在地の最高路線価も、下落したのは前年の1都市から22都市へと増加。下落率が最も大きかったのは奈良市東向中町の大宮通り(12・5%)で、神戸市中央区三宮町1丁目の三宮センター街(9・7%)、大阪市北区角田町の御堂筋(8・5%)と続き、観光地や繁華街のインバウンド縮小が響いた。
 上昇したのは前年に比べ30減の8都市。再開発エリアや駅前などで、トップは仙台市青葉区中央1丁目の青葉通り。横ばいは17都市だった。
 路線価の全国1位は、36年連続で東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂」前にある銀座中央通り。1平方メートル当たり4272万円で、前年に比べ7・0%減少した。
 国税庁は前年に続き、コロナ禍の影響で地価(時価)が大幅に下落し、路線価を下回った場合、減額修正(補正)を検討する。
 東京電力福島第1原発事故の避難指示区域は、引き続き算定困難としてゼロとした。

訪日客消え、依存地域急落  21年路線価

 【解説】2021年分の路線価で標準宅地の対前年変動率が6年ぶりに下落した背景には、20年から長期化する新型コロナウイルス禍の影響があり、インバウンド(訪日外国人客)需要が消えたことが要因として最も大きい。
 都道府県庁所在地の最高路線価で、対前年変動率の下落率は関西圏や東京が高く、観光地や繁華街でインバウンドに依存していたため、逆にダメージを負った地域を象徴的に示した。前年は上昇率が40・8%とトップだった沖縄は急落し、マイナスに転じた。
 一方で、仙台や千葉、横浜などは上昇しており、インバウンドに偏らず、再開発エリアや駅近、商業集積といったプラス要素がコロナ禍の中でも働いたもようだ。
 08年のリーマン・ショックは、不動産への過剰融資の焦げ付き、金融機関の資金回収が市場に多大な影響を与えた。今回はコロナ禍に伴う主に人の移動制限によるもので、原因や状況が異なり、影響は比較的軽微との見方もある。
 コロナ禍が収束してインバウンドが戻れば、大都市圏や観光地は回復が期待できるが、以前から下落が続く地域も上向くとは考えにくい。テレワークの広がりで注目される移住や、旅先で働く「ワーケーション」を促進するためにも、交通や生活、教育のインフラ整備や魅力の発信といった地道な町づくりが引き続き求められる。

都心オフィス回帰の動きも 渋谷、「よりどころ必要」

 IT企業が集まり、オフィス市場の高騰が続いた東京・渋谷も、新型コロナウイルス渦で2021年の路線価は下落した。ただ、テレワークを試行錯誤する中で「社員のよりどころとして必要」とオフィスを求める企業も出てきた。専門家は都心回帰の動きが一部で見られると関心を示す。
 渋谷駅周辺では、18年に「渋谷ストリーム」、19年に「渋谷スクランブルスクエア」と新たな大型複合ビルが開業し、国内外のIT企業が入居した。東急不動産の担当者は「オフィス空室率は街全体で1%未満。特に19年は賃料相場が大きく上昇した」と振り返る。
 冷や水を浴びせたのがコロナ禍。家賃などのコストを減らそうと、撤退する企業が続出した。建設業者と職人をマッチングするアプリの運営会社「助太刀」(渋谷区)の役員金谷圭晃(かなや・よしあき)さん(34)は「ベンチャーが次々いなくなった」と話す。
 緊急事態宣言が初めて出た昨年4月、同社は全社員をテレワークにしたが、新人教育や交流に支障が出たという。「月1回しか集まれなくてもオフィスは残す」(金谷さん)。密集を防ぐため、入居ビルの別フロアも借り、今夏からスペースを2倍に広げる方針だ。
 “脱渋谷”で予想外の影響が出た企業もある。広告代理業「アド・プロモート」は昨年5月、社長吉田英樹(よしだ・ひでき)さん(51)の出身地、栃木県小山市へ移転。コスト減に成功したが、新規の依頼は減った。「渋谷の会社というブランドは強力だった。広告の質は変わらないのだが…」と苦笑する吉田さん。現在は丸の内のレンタルオフィスを支店として活用し、渋谷へ戻ることを検討している。
 ニッセイ基礎研究所の佐久間誠(さくま・まこと)准主任研究員は「オフィス不要論の台頭で渋谷の空室率は急上昇したが、テレワークの弊害も分かり、昨年末から今春は伸びが緩やかになった」と指摘。その上で「古い雑居ビルまでテナントが戻るわけではなく、同じ立地でも明暗は分かれる」と話す。

ニセコ、横ばいも投資堅調 専門家「限りなくプラス」

 世界的人気を誇るスキー場があるニセコエリアの北海道倶知安町は、昨年まで上昇率が6年連続全国トップだった「道道ニセコ高原比羅夫線通り」の路線価が、今年は横ばいになった。新型コロナウイルス感染拡大の影響で外国人観光客が激減したためだが、感染拡大の収束と新幹線延伸を見据え、海外からの開発投資は依然堅調だ。
 6月下旬、町内の宿泊施設が立ち並ぶエリアは多くの店が休業して人影は少なかったが、工事車両が頻繁に行き来していた。「踊り場的な状況で、限りなくプラスに近い。外国から土地を見に来られず取引が沈静化したため横ばいだが、リゾート開発は盛んだ」。北海道不動産鑑定士協会の斎藤武也(さいとう・たけや)副会長は、2031年、札幌に延伸する北海道新幹線の倶知安駅開業も見込み、今後も上昇傾向が続くと分析する。
 一方、地価の上昇に伴い、固定資産税は多くなる傾向だ。スキー客には人気のパウダースノーだが、高齢住民には雪かきが負担で、自宅を売却して町を去る住民もいる。
 倶知安商工会議所は町と共同で今年、地元住民の住みやすさを向上しようと、倶知安駅周辺の再整備に向けて準備室を立ち上げた。阿部和則(あべ・かずのり)会頭は「住民が良いと思える町でなければ長期的な発展は見込めない。地域にお金が回るような町づくりをしたい」と話した。

被災地の復興需要は頭打ち コロナ打撃も仙台は堅調

 東日本大震災の津波や東京電力福島第1原発事故の被災地では、移転や復興需要が頭打ちとなり、地価の下落傾向が続く。新型コロナウイルス禍は6県の商業地を中心に打撃を与えたが、再開発が進む東北一の大都市・仙台は需要が堅調で、一極集中が鮮明だ。
 「東北の人口流出を仙台が止めたい」と話すのは、再開発に乗り出す仙台市の担当者。老朽化した建物の建て替え、オフィスや交流拠点の整備を市が支援し、中心部の対象エリア周辺で大手不動産開発関係者の動きが活発化する。
 しかし、各県の商業地を中心にコロナ禍が影を落とす。東北を代表する夏祭り「青森ねぶた祭」や「竿灯(かんとう)まつり」(秋田)など大規模イベントが軒並み中止し、人出が激減した影響を受け地価が下落した地点もあった。
 津波被災地の岩手や宮城の沿岸部では、移転需要は終息し、下落傾向だった震災前の状況に戻りつつある。
 福島県いわき市では、市外からの原発事故避難者が中心だった住宅地の需要が落ち着いた。被災者支援団体の代表小沼満貴(おぬま・まき)さん(35)は「震災の翌年に結婚したが、当時は住むところがなくて困った。10年たってようやく落ち着いたのだろう」と話した。

コロナ影響も投資堅調 再開発進む名古屋・栄

 新型コロナウイルスの感染拡大は、再開発が進み好調だった名古屋市の繁華街・栄にも影響を与えた。近年JR名古屋駅前と共にけん引してきた上昇に水を差した格好だが、専門家は引き続き栄の魅力は衰えないとして「中長期目線の投資は堅調だ」と予測する。
 名古屋テレビ塔は昨年リニューアルオープンし、今年5月に名称を「中部電力 MIRAI TOWER」に変更した。栄のシンボル的存在だが、中区栄3丁目の大津通りは前年比6・8%減の831万円、東区久屋町8丁目の久屋大通りは横ばいの322万円だった。
 それでも栄は大規模再開発がめじろ押しだ。オフィスや商業施設が入る複合ビル地上33階の「新中日ビル(仮称)」は2024年春ごろに開業予定。百貨店「名古屋栄三越」を高さ180メートルの高層ビルに建て替える計画や、市有地の「栄広場」で新ビル建設も予定されている。
 不動産鑑定士の小林純(こばやし・じゅん)氏は、栄の魅力は飲食店やオフィス、ホテルなどさまざまな施設が混在する点だと強調。「コロナ禍も必ず回復できるとの期待感がある。今後も投資は底堅い」と見込む。

1年遅れも新幹線延伸期待 24年春、福井へ準備

 新型コロナウイルスの影響で、北陸3県平均の路線価はマイナスに転じた。福井では下落が続いたものの、工事の遅れで1年延期となった北陸新幹線金沢―敦賀(福井県)延伸への期待感から下落幅は縮小。富山、石川でも沿線開発が進む。関係者は、ワクチン接種が進みコロナ禍が収束に向かえば挽回できるとみて、2024年春開業へ着々と準備を進めている。
 JR金沢駅西口では昨年8月、ホテルも入る複合施設「クロスゲート金沢」が開業。コロナ禍で観光客が落ち込む中、周辺地域の下落に一定の歯止めをかけた。
 また駅周辺では今年中に大手デベロッパーが5件前後のマンション建設を予定している。
 富山駅南口では、ホテルなどが入るJR西日本グループのビル新築工事が着々と進む。22年春開業予定の同ビルで商業施設を運営する富山ターミナルビルの担当者は「(ワクチンの普及で)消費が回復基調に転じる期待感は大きい」と話す。
 福井駅周辺では延伸に備え、再開発が加速。19年末、主要地の「A街区」に100メートル級のツインタワーの建設計画がまとまり、今年6月に既存の建物の解体が完了した。ホテルやマンション、商業施設が入る予定だ。
 敦賀駅周辺も開発が進み、今年4月にビジネスホテルが着工。併設の飲食店や広場とともに22年秋に供用を開始する。

大阪・二大繁華街の差開く 最高地点争うキタ、ミナミ

 2021年分の路線価では、近畿の最高地点を巡り熾烈(しれつ)な争いを見せていた大阪市の二大繁華街に差が出た。新型コロナウイルス禍により、訪日外国人が姿を消した中央区のミナミは下落率が全国で突出。キタと呼ばれる梅田周辺の北区角田町の御堂筋(阪急百貨店前)が38年連続でトップの座を維持した。テレワーク導入が進まない分オフィス需要が堅調だったという皮肉な見方もある。
 近畿の路線価は近年、阪急百貨店前が最高で、その次は中央区心斎橋筋2丁目の心斎橋筋(戎橋ビル前)となっている。年々猛追し、20年分は1平方メートル当たり2152万円(19年比44・6%増)と8万円差に迫った。だがコロナの深刻化により訪日客でにぎわっていたミナミの飲食、物販店の景気は悪化。阪急百貨店前との差は392万円に広がった。
 国税庁は今年、ミナミの商業地について路線価の減額修正(補正)を余儀なくされた。
 一方、オフィスが多いキタへの影響はミナミよりも小さかったとみられる。不動産仲介会社の三鬼商事(東京)によると、梅田エリアの5月時点のオフィス空室率は3・39%で、不調の目安となる5%を下回った。同社の担当者は「営業部門などの支店が多く、在宅勤務が進まなかったことが要因ではないか」と指摘する。
 日本生産性本部(東京)によると、4月の大阪、兵庫のテレワーク実施率は18・4%で、首都圏1都3県の埼玉、千葉、東京、神奈川は30・7%だった。不動産経済研究所の笹原雪恵(ささはら・ゆきえ)大阪事務所長は「キタは複数の高層ビル完成やタワーマンション販売などが控える。訪日客が戻らなければ南北差が広がる可能性もある」と話した。

国際通り下落、天神横ばい 九州・沖縄、観光減で変調

 2021年分の路線価では、これまで九州・沖縄で上昇をけん引してきた地点で変調が目立った。那覇市の国際通りの変動率は、20年の約40%増から21年は1・4%の下落に転じた。福岡市の繁華街・天神も横ばいとなった。新型コロナウイルス感染拡大に伴う観光客の激減が影響した。
 沖縄県内の6税務署の最高路線価は、横ばいと下落が並び、上昇は1カ所のみ。国際通りだけでなく、離島の石垣市も3・3%減。宮古島市は横ばいだった。
 県によると、20年に沖縄を訪れた観光客は前年比63%減の約374万人で、減少率は過去最大。観光客らでにぎわった国際通りは、土産物店の撤退や一時閉店が相次ぎ、シャッターを下ろす店も目立つ。
 不動産鑑定士の浜元毅(はまもと・たけし)氏は路線価の動向について「新型コロナの影響を大きく受けた」と分析。ただ長期的にこの傾向が続くかどうかは投資家の間でも判断が分かれており、下落幅は踏みとどまった印象だと指摘した。
 沖縄都市モノレールの各駅のうち、首里駅周辺(那覇市)は4・9%減だった。19年10月に首里城正殿が焼失し、観光客の足が遠のいたことも響いた。
 一方、大規模な再開発事業が続く福岡市・天神の渡辺通りは、20年の11・8%増から横ばいになった。コロナ禍の観光客減少でホテルの稼働率が下がり、オフィスの空室率も上昇している。
 不動産鑑定士の井上真輔(いのうえ・しんすけ)氏は「投資への採算性からこれ以上地価が上昇する余地は少なく高止まりの傾向だ。新しく建つビルに国内外からどのくらいの需要が集まるか注目している」と話した。

鳩居堂前、36年連続トップ 東京・銀座、前年比7%減

 香や書画用品、はがきを取り扱う東京・銀座の文具店「鳩居堂」前にある銀座中央通りが、36年連続で路線価の日本一となった。1平方メートル当たり4272万円。はがき1枚分の面積で約63万2千円に相当する。
 前年まで7年連続で上昇していたが、今回は前年比7・0%減と減少に転じた。新型コロナウイルス禍に伴うインバウンド(訪日外国人客)需要の縮小が響いた。
 鳩居堂前の路線価は、バブル経済を受け、1992年に3650万円を記録した後は急落。2008年のリーマン・ショックを経て、14年以降は再開発やインバウンドにより上昇を続け、過去最高価格を更新していた。

大阪駅周辺、再開発進む コロナの影響注視

 JR大阪駅近くでは、新型コロナウイルス禍をよそに高層ビル建設など再開発が進む。駅西側の旧大阪中央郵便局跡地には地下3階、地上39階建ての高層ビル(約188メートル)が2024年3月にお目見えする。プロジェクトマネジメントをする日本郵政不動産によると、11~27階をオフィスに充てる。
 駅北側の大型複合施設「グランフロント大阪」付近の最高路線価は20年分は31・5%上昇したが、21年分は8・2%下落した。不動産業界からは「コロナの先行きが見えず取引は様子見」との声も上がるが、日本郵政不動産の担当者は「ビル完成までにまだ期間があるため、オフィス賃料や入居率への影響はほとんどないと考えている」と話した。

コロナ禍でも傾向変わらず 識者談話

 不動産調査会社東京カンテイ・井出武(いで・たけし)上席主任研究員の話 新型コロナウイルスの影響はインバウンド(訪日外国人客)の恩恵を受けた地域ほど大きく、大阪の商業地などが顕著に下落した。東京都心を出て郊外や地方に移住する動きは、言いはやされたほど盛んではないのが実態だ。全体的に見れば、2008年のリーマン・ショックに比べ、不動産市場へのコロナ禍の影響は小さい。収束後を見据えた投資も一部で活発で、マネーや人口の東京一極集中はしばらく変わらないだろう。

大都市圏は住み替えで上昇 識者談話

 住宅情報サイトSUUMOの池本洋一(いけもと・よういち)編集長の話 路線価の地点で見れば下落傾向かもしれないが、大都市圏は、テレワークなど生活の変化に伴う賃貸から分譲への住み替えが進み、足元の不動産取引価格は上がっている。東京通勤圏の三浦、房総半島の一部や、東京都立川市など“都市と自然の境界線の街”、長野県軽井沢町のようなインフラが整った地域の人気は高い。新型コロナウイルス禍の前から移住や子育ての施策を進めた自治体や、再開発を仕掛けていた中枢都市が強い印象だ。インバウンド一本足打法の地域はもっと下げてもおかしくないが、戻ると信じて不動産を底値で買う動きも出ている。

路線価

 1月1日時点の主要道路に面した土地1平方メートル当たりの評価額。国税庁が公表し、相続税や贈与税を計算する基準となる。今年の評価対象は約32万5千地点(標準宅地)。国土交通省が3月に公表する公示地価をベースに、売買実例や不動産鑑定士の意見を踏まえて算定する。景気などによる急な地価変動に備え、公示地価の8割程度に設定している。

(2021/07/01)
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