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建物賃貸管理マニュアルCD-ROM付

編集/建物賃貸管理実務研究会 代表/清水敦(弁護士)

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価格
15,400 (税込)
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概要


物件調査・契約から管理・退去まで、一連の業務にもれなく対応!

◆業務の流れに沿って確認事項がわかる!
賃貸住宅や商業ビル等の管理にあたって確認・注意すべき事項をわかりやすく解説。不動産業者や物件オーナー等、建物賃貸に携わる方々に広くご利用いただけます。
◆豊富な文例・書式例!
各種契約書や重要事項説明書、通知書、帳票類など、多数の文例・書式を記載例入りで登載。文例を収録したCD-ROMが添付されており、必要な文書をすばやく作成できます。

商品情報

商品コード
0590
サイズ
B5判
巻数
全2巻・ケース付
ページ数
2,250
発行年月
2009年6月

目次

第1章 建物管理委託契約のチェックポイント
 第1 物件を調査するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)物件の所有者と賃貸権限の確認
(CHECK)リロケーション物件(留守宅管理)
(CHECK)建物の安全性
(CHECK)心理的瑕疵
(CHECK)周辺環境の調査
(CHECK)空室修繕工事
(CHECK)物件の権利関係の確認
(CHECK)物件に付された法的規制の確認
(CHECK)ペットの飼育についての確認
(CHECK)高齢者向け住宅であるかの確認
(CHECK)調査内容に従った妥当な管理委託料額の算定
[文例・書式]
○登記事項証明書(土地)
○登記事項証明書(建物)
○登記事項証明書(区分所有)
○物件調査チェックリスト
○見積書
○マネジメントプラン(マンションの場合)
○ペット飼育の手続について
○ペット飼育申請書

 第2 建物管理委託契約を締結するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)所有者の相続関係
(CHECK)管理方式の決定
(CHECK)金銭の管理
(CHECK)管理委託料
(CHECK)管理業務の責任
(CHECK)重要な契約条項
(CHECK)署名・押印
[文例・書式]
○業務報告書(月次)
○建物管理委託契約書
○マンション管理委託契約書
○マンション管理委託仕様書
○ビル管理業務委託契約書
○住宅賃貸借媒介契約書
○賃貸借専任媒介契約書
○建物賃貸借並びに管理業務委託契約書
○ビル管理業務委託契約に係る協定書
○賃貸不動産管理委任契約書
○サブリース契約書
○管理組合業務委託契約書
○管理窓口業務仕様書
○管理費等の収納・支払に関する会計業務仕様書
 第3 建物管理委託契約を更新・解除するとき
  1 更新するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)更新条項の内容
(CHECK)委託業務の変更の要否
(CHECK)契約条件の変更とその内容
(CHECK)賃貸人との協議の要否
(CHECK)更新拒絶条項の内容
(CHECK)更新拒絶通知の期間とその要式
(CHECK)更新拒絶があった場合の保証賃料・預り敷金
[文例・書式]
○契約変更の覚書
○更新拒絶通知書
  2 解約・解除するとき
(1) 解約するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)解約通知の通知手段
(CHECK)解約の際の紛争予防
(CHECK)引継書類
[文例・書式]
○解約通知書
(2) 解除するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)解除事由の確認
(CHECK)解除の効果発生時期
(CHECK)解除に伴う紛争の予防
[文例・書式]
○催告並びに解除通知書

第2章 賃貸借のチェックポイント
 第1 入居者を募集するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)登記情報の確認
(CHECK)入居者の属性に着目した申込制限
(CHECK)広告規制
[文例・書式]
○募集依頼書
○ご希望物件について

 第2 契約者の資格を確認するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)入居希望条件の確認と第一次入居者の選定
(CHECK)入居申込書記載内容の確認
(CHECK)連帯保証人予定者に対する保証意思の確認
(CHECK)家賃債務保証制度の内容
(CHECK)入居者選定に関する適切な助言
(CHECK)外国人の入居
(CHECK)契約当日までの申込撤回
[文例・書式]
○入居申込書
○親権者等同意書
○登記されていないことの証明申請書
○入居可否通知書

 第3 契約書を作成するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)物件の用途・目的
(CHECK)賃料の改定
(CHECK)敷金・更新料等
(CHECK)禁止・制限事項
(CHECK)修繕義務の範囲
(CHECK)明渡時の原状回復義務の範囲
(CHECK)契約の解除・解約条項
(CHECK)特約事項
(CHECK)一戸建住宅・マンション・店舗等に関する契約書
(CHECK)一時使用・駐車場等に関する契約書
(CHECK)賃貸借予約契約書
(CHECK)定期借家契約
(CHECK)終身建物賃貸借契約
(CHECK)サービス付き高齢者向け住宅賃貸借契約
(CHECK)契約書の作成
(CHECK)公正証書の作成
(CHECK)賃借条件としての保険加入
[文例・書式]
○建物賃貸借契約書(居住用・戸建て)
○建物賃貸借契約書(マンション用)
○店舗賃貸借契約書
○店舗賃貸借契約書(いわゆる居抜き物件の場合)
○店舗兼住宅用賃貸借契約書
○暴力団排除に関する合意書
○建物一時使用賃貸借契約書
○駐車場利用契約書
○賃貸借予約契約書
○建設協力契約書
○建設協力金預託契約書
○定期建物賃貸借契約書
○定期建物賃貸住宅契約についての説明書(借地借家法38条2項関係)
○定期建物賃貸住宅契約終了についての通知書(借地借家法38条4項関係)
○サービス付き高齢者向け住宅の入居契約書
○サービス契約
○公正証書作成チェックリスト
○公正証書作成委任状

 第4 重要事項を説明するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)登記事項・建物の敷地の権利
(CHECK)石綿使用調査の内容
(CHECK)耐震診断の内容
(CHECK)賃料及び賃料以外に授受される金銭等
(CHECK)契約期間及び更新に関する事項
(CHECK)敷金等の精算に関する事項
(CHECK)原状回復に関する事項(東京都賃貸住宅紛争防止条例)
(CHECK)その他の重要事項
(CHECK)重要事項の説明
[文例・書式]
○重要事項の全体像について
○重要事項説明書(居住用建物の賃貸用)
○重要事項説明書(事業用建物の賃貸用)
○重要事項説明書(区分所有建物の賃貸用)
○重要事項説明連帯責任証明書
○賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書

 第5 契約を締結し、物件を引き渡すとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)入居審査における注意事項
(CHECK)賃貸借契約の内容に関する賃貸借契約当事者間での確認
(CHECK)賃貸借契約書の保管と管理における個人情報保護法の遵守
(CHECK)鍵の受領証の徴収
(CHECK)物件状況確認リストの作成
[文例・書式]
○ご契約時に必要な費用のご案内
○入居審査必要書類のご案内
○賃貸借契約のご案内
○入居者リスト
○賃料等口座振込のお願い
○賃料等のお支払のお願い
○領収書
○連帯保証人承諾書
○鍵受領証
○物件状況確認リスト

第3章 物件管理のチェックポイント
 第1 清掃・点検をするとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)清掃点検の方法・対象・程度等
(CHECK)害虫等の確認
(CHECK)給水設備、排水設備等
(CHECK)電気・通信・ガス設備
(CHECK)消防設備
(CHECK)エレベーター設備
(CHECK)駐車場
(CHECK)防犯設備
(CHECK)長期使用製品
[文例・書式]
○建物・設備等点検リスト
○使用細則
○清掃業務委託契約書
○清掃業務仕様書
○点検チェックリスト
○エレベーター保守・点検業務委託契約書
○無断駐車警告書

 第2 設備を修繕するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)修繕義務の負担と特約の効力
(CHECK)修繕義務の範囲
(CHECK)賃貸人が修繕義務を負わない場合
(CHECK)各種費用負担の考え方

 第3 賃借人からの苦情に対応するとき
  1 苦情を受けたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)苦情内容の確認
(CHECK)苦情の類型
[文例・書式]
○苦情カルテ
  2 苦情対応を行うとき
(1) 騒音への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)騒音に関する苦情対応
[文例・書式]
○騒音防止についてのお願い(一般掲示用)
○騒音防止についてのお願い(個別投函用)
○騒音防止についてのお願い(最終通告)
○入居時に予定されていない人物が居住している場合の警告文
○深夜早朝の出入りに関する注意文(一般掲示用)
○深夜早朝の出入りに関する注意文(個別投函用)
(2) 共用部分の専有使用への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)共用部分の専用使用に関する苦情対応
[文例・書式]
○共用部分に置かれている物の撤去を求める貼り札
○共用部分への物の残置に対する催告書
○無断駐輪に対する通告書(貼り札)
○無断駐車に対する通告書(貼り札)
(3) 使用方法への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)使用方法に関する苦情対応
[文例・書式]
○無断の広告物設置に対する通告書
○営業の停止を求める通知文
(4) 著しい協調性の欠如への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)著しい協調性の欠如に関する苦情対応
[文例・書式]
○住居内のごみの放置に関する注意文(一般掲示用)
○住居内のごみの放置に関する注意文(個別投函用)
(5) 心理的瑕疵への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)心理的瑕疵に関する苦情対応
(6) 防犯への対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)防犯に関する苦情対応
(7) ペットへの対応
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)ペットに関する苦情対応
[文例・書式]
○動物飼育に関する通告書
○動物飼育に関する通告書(ペット飼育可物件)
○動物飼育に関する確認書
○動物飼育に関する合意書
  3 苦情対応の終了
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)苦情内容に関する記録事項

 第4 近隣住民からの苦情に対応するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)住民に対する苦情対応
(CHECK)建築物の構造に関する苦情対応

 第5 火災・事故が発生したとき
  1 火災が発生したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃貸物件における火災の発生
(CHECK)火災が発生した場合の責任の所在と損害賠償の範囲
  2 事件・事故が発生したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)事件・事故が発生した場合の責任の所在と損害賠償の範囲

第4章 賃料徴収のチェックポイント
 第1 賃料を請求するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)書面による督促
(CHECK)行き過ぎた督促行為の制限
(CHECK)賃貸借契約の解除
(CHECK)法的手続の種類
[文例・書式]
○督促書
○支払督促申立書

 第1の2 賃料を管理するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)営業保証金制度、弁済業務保証金制度の利用

 第2 賃料を増額するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)家賃改定特約の内容
(CHECK)賃料増額請求事由等
(CHECK)賃借人が増額請求に応じない場合の対処方法(賃料減額請求を受けたときの対処方法)
(CHECK)調停申立て時の注意事項
(CHECK)訴訟提起時の注意事項
[文例・書式]
○賃料増額の申入書
○賃料改定予告の通知書
○更新時の賃料改定の通知書
○契約期間中の賃料改定の通知書
○期日までに協議が調わない場合の通知書
○従前賃料受領の通知書
○供託金払渡請求書
○供託の場合の通知書
○減額合意が成立した場合の合意書
○新旧の賃料差額の通知書(各月の賃料を別々の債権として利息を計算する場合)
○建物賃貸借契約一部変更契約書(賃料値上げの場合)
○賃料増額調停等申立書
○訴状(賃料増額確認請求)

第5章 当事者の変更・契約更新のチェック
 第1 賃貸人が死亡したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)相続人の確認
(CHECK)遺産分割までの賃貸建物の管理
(CHECK)遺産分割後の処理
(CHECK)遺産分割後の新所有者
[文例・書式]
○遺産分割協議書
○新賃貸人の連絡書

 第1の2 賃貸人が破産したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)抵当権の設定の確認
(CHECK)破産管財人の選任の確認
(CHECK)賃貸借契約の効果の確認

 第2 賃借人が賃借権を譲渡、転貸するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)譲渡、転貸の相手方の信用力
(CHECK)譲渡、転貸の場合に引き継がれる債権債務及び承諾料の有無
(CHECK)転借人への請求(転貸の場合)
(CHECK)第三者の属性
(CHECK)第三者の使用状況
[文例・書式]
○譲渡・転貸の承諾通知書
○譲渡・転貸の不承諾通知書
○賃借条件遵守の確認書

 第3 賃借人の死亡が疑われるとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃料の支払状況等の確認
(CHECK)物件の状況確認
(CHECK)相続人に関する調査
(CHECK)相続人に対する連絡
(CHECK)相続放棄・限定承認
(CHECK)遺産分割についての確認
(CHECK)相続財産管理人の選任

 第4 賃借人が破産したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)支払停止の確認
(CHECK)破産手続開始決定
(CHECK)破産管財人
[文例・書式]
○催告書(賃借人破産による場合)

 第4の2 賃借人が民事再生手続開始の申立てをしたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)民事再生手続開始決定の確認
(CHECK)履行若しくは解除の確認
(CHECK)効果の確認

 第4の3 賃借人が会社更生手続開始の申立てをしたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃貸借契約の継続若しくは解除の確認
(CHECK)効果の確認

 第5 契約を更新するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)契約内容の確認
(CHECK)保証人の死亡
(CHECK)保証人の変更
(CHECK)更新料の請求
(CHECK)契約内容の見直しの要否
(CHECK)法定更新
[文例・書式]
○賃貸借契約更新通知書
○賃貸借契約更新通知書(賃料据置きの場合)
○賃貸借契約更新合意書
○更新契約書
○連帯保証人への挨拶文
○連帯保証人による確認書
○更新料支払合意書

 第6 賃貸人が賃貸建物を譲渡するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)旧賃貸人の賃借人への通知
(CHECK)敷金その他預り金の承継
(CHECK)賃貸借契約書の見直し

第6章 契約の終了・解除・明渡しのチェック
 第1 期間満了により契約を終了するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃貸借契約の期間の確認
(CHECK)正当事由の確認
(CHECK)更新拒絶(解約申入れ)の通知
(CHECK)立退料
(CHECK)合意書
(CHECK)遅滞なき異議の申出
[文例・書式]
○更新拒絶通知書
○定期建物賃貸借契約終了通知書(居住用)
○定期建物賃貸借契約終了通知書(事業用)
○解約申入れ通知書
○解約申入れ通知書(立退料を支払う場合)
○更新拒絶(解約申入れ)合意書
○異議通知書

 第2 契約を解除するとき
  1 用法違反を理由として解除するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃貸借契約の記載内容の確認
(CHECK)用法違反の特定
(CHECK)催告文書の送付
(CHECK)用法違反をしないとの合意書の作成
(CHECK)退去についての合意書の作成
[文例・書式]
○用法違反中止の催告書
○使用目的虚偽による契約解除通知書
○管理義務違反による契約解除通知書
○無断改造による契約解除通知書
○用法違反をしないとの合意書
  2 無断譲渡・転貸を理由として解除するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃借物の利用者の特定
(CHECK)賃借人が法人成りした場合
(CHECK)賃借人と建物を利用している者との関係
(CHECK)賃借物の範囲
(CHECK)賃貸人の承諾
(CHECK)解除通知の送付
(CHECK)退去についての合意の交渉
[文例・書式]
○無断転貸に対する説明要求書
○無断転貸による契約解除通知書
○契約解除の合意書
○無断転貸についての通告書
○同居承諾依頼書
○誓約書(賃借人、同居人が連署で差し入れる場合)
○念書(賃借人、転借人が連署で差し入れる場合)
○転貸借の承諾にあたっての覚書
○賃借権譲渡契約書(譲渡承諾料の支払を条件にした場合)
○賃借権譲渡承諾請求書(法人成りの場合)
  3 賃借人から中途解約の申入れがあるとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)予告期間の定め
(CHECK)一括貸しの定め
(CHECK)賃貸借期間の定め
(CHECK)即時解約に伴う違約金支払の定め
[文例・書式]
○賃貸借契約解約通知書
○定期建物賃貸借契約解除通知書
○賃貸借契約解約合意書
  4 建物が滅失したとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)建物滅失
(CHECK)責任の所在
(CHECK)大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法の適用
  5 マンションの建替え決議があるとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)マンション建替え円滑化法の適用
(CHECK)権利変換手続
(CHECK)補償金
  6 賃料不払を理由として解除するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)解除規定の内容、滞納額等
(CHECK)無催告解約条項の有無
(CHECK)過去の滞納状況等
(CHECK)賃料支払の猶予期間
(CHECK)内容証明郵便
(CHECK)連帯保証人
(CHECK)通知書受領の有無
(CHECK)賃料の支払の有無
(CHECK)賃借人等からの反論・要求
(CHECK)訴状の公示送達による解除通知
(CHECK)訴訟提起の必要性
[文例・書式]
○滞納賃料支払催告書
○滞納賃料支払確約書
○賃貸借契約解除通知書
○滞納賃料支払及び条件付解除通知書

 第3 物件の明渡しを求めるとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)明渡請求
(CHECK)合意書
(CHECK)残置物のみある場合の処理
[文例・書式]
○明渡請求通知書
○所有権放棄の覚書
○明渡しについての合意書

 第4 物件の明渡しを受けるとき
  1 敷金・保証金を返還するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)預り金の内容
(CHECK)敷引き
[文例・書式]
○精算書
  2 明渡しを受けるとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃借人の行方不明
(CHECK)賃借人所有の残置物や賃貸物件の損傷
(CHECK)住居の場合の原状回復の程度
(CHECK)通常損耗特約、修繕特約
(CHECK)鍵等の受渡し、原状回復の完了
(CHECK)造作買取請求権
(CHECK)必要費、有益費償還請求権
[文例・書式]
○明渡しを双方確認する際の確認書
○鍵の受領書
○造作買取についての合意書
○契約解除後も物件が明け渡されない場合の通知書

第6章の2 紛争解決のチェックポイント
 第1 裁判外で紛争を解決するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)専門家への相談
(CHECK)ADR(裁判外紛争解決手段)の利用
(CHECK)仲裁による解決

 第2 裁判所により紛争を解決するとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)民事調停による解決
(CHECK)少額訴訟の提起
(CHECK)訴えの提起
[文例・書式]
○訴え提起前の和解申立書

第7章 強制執行のチェックポイント
 第1 建物明渡しの強制執行の準備をするとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)債務名義の相手方の特定
(CHECK)執行力のある債務名義
(CHECK)明渡しを求める対象の特定
(CHECK)賃料等の債務名義の取得
(CHECK)執行のための条件の成就、現占有者の確認、執行文の付与
(CHECK)執行開始の要件
[文例・書式]
○占有移転禁止仮処分命令申立書
○訴状(建物明渡請求)
○即決和解申立書(建物明渡しの場合)
○物件目録
○判決確定による執行文付与申請書
○条件成就による執行文付与申請書
○判決確定証明申請書
○判決正本送達証明申請書

 第2 明渡執行を申し立て、権利の実現をするとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)申立書類等の確認
(CHECK)搬出業者等の確認
(CHECK)執行費用の確認
(CHECK)動産執行の検討
(CHECK)執行完了までの予定の確認
(CHECK)執行の中止、不能
(CHECK)催告の効果
(CHECK)断行困難事由等の対応
(CHECK)取下げの検討
(CHECK)断行・目的外動産の処理
(CHECK)保管した目的外動産の処理
[文例・書式]
○引渡(明渡)等申立書
○執行費用額確定処分申立書
○引渡期限伸長・延長申出書
○公示書
○催告書
○放棄書

 第3 賃料の強制執行をするとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)差押えの手続と債権の選定
(CHECK)担保余力と競合差押えの有無
(CHECK)申立ての時期
(CHECK)転付命令の効果
(CHECK)差押命令の送達
(CHECK)取立権の発生
[文例・書式]
○差押債権目録(銀行預金)
○転付命令申立書
○債権差押及び転付命令申立書
○就業場所への送達の上申書
○休日送達の上申書
○書留郵便等に付する送達の上申書
○公示送達申立書
○第三債務者に対する陳述催告の申立書
○債権取立(完了)届
○訴状(取立請求)
○賃料等債務承認弁済契約公正証書

 第4 賃貸人が強制執行を受けたとき
  1 賃貸人が強制競売・担保権実行の申立てを受けたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)強制競売・担保権の実行の確認
(CHECK)賃借権の存続期間、敷金の返還方法等
  2 賃貸人が賃料債権を差し押さえられたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃料債権差押えの確認
(CHECK)賃料支払方法等についてのアドバイス
[文例・書式]
○債権差押命令
○陳述書(賃料)
  2の2 賃貸人が賃料債権の仮差押えを受けたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)賃料債権仮差押えの確認
(CHECK)賃料支払方法等についてのアドバイス
[文例・書式]
○仮差押決定
  3 債権差押命令申立てが取り下げられたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)第三債務者が供託した供託金
[文例・書式]
○上申書
○受書
  4 賃貸物件が強制管理、担保不動産収益執行を受けたとき
[フロー&チェックリスト]
(CHECK)強制管理、担保不動産収益執行の開始
(CHECK)賃料の支払方法等についてのアドバイス

資料
○賃貸住宅標準契約書について(国土交通省)
○終身建物賃貸借標準契約書(国土交通省)
○原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)(抄)(国土交通省)
○東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例
○東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例施行規則
○都道府県別宅地建物取引業協会

索引
○事項索引
○判例年次索引

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