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ケース・スタディ 相続財産評価マニュアル

編集/相続財産評価実務研究会 代表/庄司範秋(税理士)、齋藤淑人(税理士) 執筆者/〔五十音順〕沖田初美(税理士)、齋藤淑人(税理士)、佐藤定文(税理士)、庄司範秋(税理士)、高木光男(税理士)、武田秀和(税理士)、長谷川貢一(税理士)、松本好正(税理士・不動産鑑定士)

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概要


さまざまな相続財産の評価方法がよくわかる!

◆不動産や非公開株式などの相続財産につき、具体的なケースを掲げて、適切な評価方法をわかりやすく解説。
◆評価額を算定する際の手順を、フローチャートで明示。
◆各種財産の評価額の算定に必要な評価明細書などを適宜、記載例入りで登載。


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特長

商品情報

商品コード
0598
サイズ
B5判
巻数
全1巻・ケース付
ページ数
1,966
発行年月
2010年10月

目次

第1章 概説
第1節 財産評価制度の概要
 第1 財産評価の原則
1 相続税法
2 財産評価基本通達

 第2 時価の意義

第2節 財産評価に関する法令・通達
 第1 法定評価―相続税法
1 地上権、永小作権
2 定期金に関する権利
3 立木
4 その他の規定

 第2 財産評価基本通達
1 財産評価基本通達に定める評価方法の種類
2 評価の通則

第2章 土地及び土地の上に存する権利の評価
第1節 通則的取扱い
【解説】
1 土地の評価上の区分
2 評価単位
3 地積
4 土地の上に存する権利の評価上の区分

第2節 宅地
【解説】
1 宅地の評価方式
2 路線価方式
3 路線価
4 路線価図の見方
5 特定路線価
6 奥行価格補正
7 側方路線影響加算
8 二方路線影響加算
9 三方又は四方路線影響加算
10 不整形地の評価
11 無道路地の評価
12 間口が狭小な宅地等の評価
13 がけ地等を有する宅地の評価
14 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
15 倍率方式
16 倍率方式による評価
17 大規模工場用地の評価
18 大規模工場用地
19 大規模工場用地の路線価及び倍率
20 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
21 余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地
22 私道の用に供されている宅地の評価
23 土地区画整理事業施行中の宅地の評価
24 造成中の宅地の評価
25 広大地の評価
26 農業用施設用地の評価
27 セットバックを必要とする宅地の評価
28 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
29 文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
30 貸宅地の評価
31 倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額
32 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
33 貸家建付地の評価
34 区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価
35 借地権の評価
36 定期借地権等の評価
37 定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額の計算
38 区分地上権の評価
39 区分地上権に準ずる地役権の評価
40 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価
41 貸家建付借地権等の評価
42 転貸借地権の評価
43 転借権の評価
44 借家人の有する宅地等に対する権利の評価
【ケース・スタディ】
(宅地一般)
○共有土地
○共有者がそれぞれの所有する建物の敷地として使用している共有土地
○外国に所有している土地
○貸ビルに隣接する駐車場用地
○土地の評価単位について
○道路より高いところにある宅地の評価方法
(特定路線価)
○路線価の設定されていない私道のみに面している宅地
○位置指定道路にのみ面している宅地
(不整形地)
○不整形地の側方影響加算額
○不整形地の奥行補正
(無道路地)
○無道路地
○接道義務を満たしていない土地
○水路を隔てた土地
○無道路地と広大地の併用適用
○奥行きが一様でない無道路地
○自己所有の土地に隣接する相続した土地
(がけ地)
○がけ地
(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地)
○異なる容積率が定められている宅地1
○異なる容積率が定められている宅地2
(大規模工場用地)
○大規模工場用地
(私道)
○私道
○贈与された公衆用道路(通り抜け私道)
○貸家建付地のみが接する私道
(土地区画整理事業施行中の宅地)
○土地区画整理事業施行区域内の土地
○第一種市街地再開発事業施行区域内の土地
○土地区画整理事業施行中の土地の評価
(広大地)
○広大地
○マンション適地
○共有持分を乗ずると開発許可面積基準未満となる土地
○路地状開発の土地
○市街化調整区域内の広大な土地
○いわゆる2項道路にのみ面する広大な土地
○不整形でがけ地部分もある広大な土地
○高圧線下の広大な土地
○広大地として評価した宅地を共有持分で相続した後において、共有物分割により単独所有した場合
(農業用施設用地)
○農業用施設用地に供されている宅地
(セットバックを必要とする宅地)
○セットバックを必要とする土地
○セットバックを必要とする都市計画道路予定地の区域内にある土地
(都市計画道路予定地の区域内にある宅地)
○都市計画道路予定地の区域内にある宅地
○都市高速鉄道予定地の区域内にある宅地
(文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地)
○重要文化財等建造物の敷地
(貸宅地)
○借地権割合を異にする路線が接続する貸宅地
○不況のため地代が5年も支払われていない貸宅地
○借地人の家屋が朽廃・滅失している貸宅地
○相当の地代
○借地権の認定課税を受けていない土地
○通常の地代
○通常の地代を超え、相当の地代に満たない地代で貸し付けられている宅地
○相当地代の授受があり、無償返還届出書も提出されている場合
○使用貸借に係る宅地
○公租公課程度の地代の支払を受けている貸地
○社会福祉法人に地上権を設定させている土地
○地上権と借地権の相違
○鉄道高架下の使用権
○定期借地権契約期間終了後の宅地の評価
(貸家建付地)
○使用貸借している貸家敷地(2つの異なるケース)
○貸家建付地
○貸し付けた土地の評価単位について
○複数の貸家が建てられている宅地
○相続開始時点では空家だった貸家建付地
○従業員の社宅となっている敷地
○一括貸付け(家賃保証システム)している場合の宅地
○建築中の貸家の敷地
○賃貸アパートの一部が課税時期において空室だった場合
○賃貸アパートの全室が課税時期において空室だった場合
○ウィークリーマンションの敷地
○使用貸借に係る貸家の敷地の評価1
○使用貸借に係る貸家の敷地の評価2
○自己所有の宅地と隣接する使用貸借により借り受けた宅地を一体として使用している場合の評価
○利用制限のある土地
(借地権)
○課税価格に算入しない借地権
○堅固な建物と借地権
○借地権の及ぶ範囲
○借地権契約期間満了直前の借地権
○転貸借地権
○借地権者の地位に変更がない旨の申出書
○定期借地権が設定されている宅地
○借地権の贈与があったものとして取り扱われるか
○賃貸借か、使用貸借か
○事業用定期借地権が設定されている貸宅地が分散している場合の評価
(区分地上権)
○区分地上権と地上権の相違
○高圧線下の土地
(貸家建付借地権)
○貸家建付借地権
○借家人の有する宅地等に対する権利(敷地権)
○賃借権の残存期間
○臨時的な使用に係る賃借権
(その他)
○接面道路と段差が著しい土地1
○接面道路と段差が著しい土地2
○踏切そばの振動・騒音の激しい土地
○売買契約中の宅地
○担保権(抵当権)の設定されている宅地
○産業廃棄物が埋設されている土地
○不動尊等を祭る家屋の敷地
○公開空地となっている土地
○都市公園の用地として貸し付けられている土地
○特定市民農園の用地として貸し付けられている土地
○負担付贈与
○周知の埋蔵文化財包蔵地
○市街地山林の評価
○屈折路に面する土地

第3節 農地
【解説】
1 農地の分類
2 純農地の範囲
3 中間農地の範囲
4 市街地周辺農地の範囲
5 市街地農地の範囲
6 純農地の評価
7 中間農地の評価
8 市街地周辺農地の評価
9 市街地農地の評価
10 広大な市街地農地等の評価
11 生産緑地の評価
12 貸し付けられている農地の評価
13 土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価
14 耕作権の評価
15 存続期間の定めのない永小作権の評価
16 農地に係る区分地上権の評価
17 農地に係る区分地上権に準ずる地役権の評価
18 土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価
【ケース・スタディ】
○農地の評価方法
○農地転用許可済農地
○宅地比準方式の場合の近傍宅地の選択
○宅地造成費相当額
○傾斜のある市街地農地
○耕作権の目的となっている農地
○生産緑地
○広大な生産緑地
○農業経営基盤強化促進法等の規定により貸し付けられた農用地
○宅地造成費算定における擁壁を要する法面
○ビニールハウス及び農作業小屋の敷地
○保安林に隣接する農地
○いわゆる赤道が所在する農地
○道路より140センチメートル高い市街地農地の評価における宅地造成費の適用方法

第4節 山林
【解説】
1 山林の評価方式
2 純山林の評価
3 中間山林の評価
4 市街地山林の評価
5 広大な市街地山林の評価
6 保安林等の評価
7 特別緑地保全地区内にある山林の評価
8 貸し付けられている山林の評価
9 土地の上に存する権利が競合する場合の山林の評価
10 分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価
11 残存期間の不確定な山林に係る地上権の評価
12 山林に係る区分地上権の評価
13 山林に係る区分地上権に準ずる地役権の評価
14 山林に係る賃借権の評価
15 土地の上に存する権利が競合する場合の山林に係る賃借権又は地上権の評価
16 分収林契約に基づき設定された地上権等の評価
【ケース・スタディ】
○宅地転用が見込めない市街地山林
○入会地
○介在山林

第5節 原野等
【解説】
 第1 原野
1 原野の評価方式
2 純原野の評価
3 中間原野の評価
4 市街地原野の評価
5 広大な市街地原野の評価
6 特別緑地保全地区内にある原野の評価
7 貸し付けられている原野の評価
8 土地の上に存する権利が競合する場合の原野の評価
9 原野に係る賃借権の評価
10 原野に係る区分地上権の評価
11 原野に係る区分地上権に準ずる地役権の評価
12 土地の上に存する権利が競合する場合の原野に係る賃借権又は地上権の評価

 第2 牧場

 第3 池沼

 第4 鉱泉地
1 鉱泉地の評価
2 住宅、別荘等の鉱泉地の評価
3 温泉権が設定されている鉱泉地の評価
4 温泉権の評価
5 引湯権の設定されている鉱泉地及び温泉権の評価
6 引湯権の評価
【ケース・スタディ】
○住宅地にある池沼

第6節 雑種地
【解説】
1 雑種地の評価
2 ゴルフ場の用に供されている土地の評価
3 遊園地等の用に供されている土地の評価
4 文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価
5 鉄軌道用地の評価
6 貸し付けられている雑種地の評価
7 土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地の評価
8 雑種地に係る賃借権の評価
9 雑種地に係る区分地上権の評価
10 雑種地に係る区分地上権に準ずる地役権の評価
11 土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地に係る賃借権又は地上権の評価
12 占用権の評価
13 占用権の目的となっている土地の評価
14 占用の許可に基づき所有する家屋を貸家とした場合の占用権の評価
【ケース・スタディ】
○河川区域内の土地の許可占用権
○青空駐車場の敷地
○借主が駐車場としている雑種地
○賃借人がゴルフ場に造成した雑種地
○市立中学校の校庭敷地として貸し付けている土地
○用悪水路
○テニスコートとして使用されている土地
○ゴルフ練習場の打席等の構築物の敷地
○中古車展示場用地として貸し付けられている土地
○貸し付けている墓地(霊園)用地
○いわゆるレンタルボックスが設置されている土地の評価

第3章 株式・出資・公社債の評価
第1節 株式及び出資
【解説】
 第1 評価方法の概要
1 株式及び出資の評価方法の概要
2 株式及び株式に関する権利の評価単位

 第2 上場株式
1 上場株式の評価
2 上場株式についての最終価格の特例(課税時期が権利落等の日から株式の割当て等の基準日までの間にある場合)
3 上場株式についての最終価格の特例(課税時期に最終価格がない場合)
4 上場株式についての最終価格の月平均額の特例

 第3 気配相場等のある株式
1 気配相場等のある株式の評価
2 気配相場等のある株式の取引価格の特例(課税時期が権利落等の日から株式の割当て等の基準日までの間にある場合)
3 気配相場等のある株式の取引価格の特例(課税時期に取引価格がない場合)
4 気配相場等のある株式の評価の特例
5 登録銘柄及び店頭管理銘柄の取引価格の月平均額の特例

 第4 取引相場のない株式
(通則)
1 取引相場のない株式の評価上の区分
2 取引相場のない株式の評価の原則(原則的評価方式)
(類似業種比準方式)
1 類似業種比準価額
2 類似業種
3 評価会社の事業が該当する業種目
4 類似業種の株価
5 評価会社の1株当たりの配当金額等の計算
6 類似業種の1株当たりの配当金額等の計算
7 類似業種比準価額の修正
(純資産価額方式)
1 純資産価額
2 純資産価額計算上の負債
3 評価差額に対する法人税額等に相当する金額
4 評価会社が有する株式等の純資産価額の計算
5 株式の割当てを受ける権利等の発生している株式の価額の修正
(配当還元方式)
1 同族株主以外の株主等が取得した株式
2 同族株主以外の株主等が取得した株式の評価
3 評価会社が自己株式を有する場合の議決権総数
4 議決権を有しないこととされる株式がある場合の議決権総数等
5 種類株式がある場合の議決権総数等
6 投資育成会社が株主である場合の同族株主等
(特定会社)
1 特定の評価会社の株式
2 比準要素数1の会社の株式の評価
3 株式保有特定会社の株式の評価
4 土地保有特定会社の株式又は開業後3年未満の会社等の株式の評価
5 開業前又は休業中の会社の株式の評価
6 清算中の会社の株式の評価
7 株式の割当てを受ける権利等の発生している特定の評価会社の株式の価額の修正

 第5 株式に関する権利
1 株式の割当てを受ける権利の評価
2 株主となる権利の評価
3 株式無償交付期待権の評価
4 配当期待権の評価
5 ストックオプションの評価
6 上場新株予約権の評価

 第6 出資
1 持分会社等の出資の評価
2 医療法人の出資の評価
3 農業協同組合等の出資の評価
4 企業組合等の出資の評価
【ケース・スタディ】
(上場株式)
○相続開始直前に上場廃止となった株式
○相続直後に譲渡した上場株式
○2以上の金融商品取引所(証券取引所)に上場されている株式
○上場廃止となった株式
○負担付贈与により取得した上場株式
○相続開始直前に売却された上場株式
○「その他の権利落」がある場合の上場株式
○評価時期の価額が権利落等の場合の上場株式についての最終価格
○課税時期に最終価格がない場合の上場株式についての最終価格
○課税時期が直後期末に近い場合の類似業種比準価額の計算
(取引相場のない株式)
○1株当たりの配当金額B(株主優待による経済的利益相当額がある場合)
○1株当たりの利益金額C(固定資産の譲渡が数回ある場合)
○資本金等の金額がマイナスの場合の類似業種比準価額
○直前期末から課税時期までの間に増資があった場合の純資産価額
○純資産価額方式により株式を評価する場合の仮決算の要否
○買取価額が定められている非上場株式
○取引相場のない株式の評価におけるリース資産の取扱い
○純資産価額算定における無償返還届出書が提出されている借地権の取扱い(その1:通常の場合)
○純資産価額算定における無償返還届出書が提出されている借地権の取扱い(その2:借地権の取引慣行がない地域)
○純資産価額算定における無償返還届出書が提出されている借地権の取扱い(その3:貸家建付借地権の場合)
○純資産価額算定における無償返還届出書が提出されている借地権の取扱い(その4:被相続人以外の場合)
○純資産価額算定における無償返還届出書が提出されている借地権の取扱い(その5:贈与の場合)
○1株当たりの純資産価額を算定する場合の生命保険金の取扱い
○1株当たりの純資産価額を算定する場合の弔慰金の取扱い
○1株当たりの純資産価額を算定する場合の社葬費用の取扱い
○1株当たりの純資産価額を算定する場合の相続開始前3年以内に取得した貸家の取扱い
○1株当たりの純資産価額を算定する場合の建設仮勘定の取扱い
○売買目的で保有する上場株式の評価(純資産価額方式)
○従業員持株会が評価会社の株式を大量に保有している場合の同族会社の判定
○自己株式の株式評価上の取扱い
○自己株式を保有している場合の純資産価額
○退職手当金の負債計上の可否
○取引相場のない株式が未分割である場合の株主区分(議決権割合)の判定
○株式の割当てを受ける権利が発生している場合の配当還元価額について
○配当還元方式による評価
○黄金株の評価方法
○国外法人の株式
○外国子会社の株式
○別会社の株式を有する評価会社の株式の評価の基礎となる決算期はいつとすべきか
(出資)
○医療法人の業種目の判定等
○税理士法人の社員が死亡した場合の出資の評価
○人格のない社団の出資の評価
○企業組合の出資の評価

第2節 公社債
【解説】
1 公社債の評価単位
2 利付公社債の評価
3 割引発行の公社債の評価
4 元利均等償還が行われる公社債の評価
5 転換社債型新株予約権付社債の評価
6 貸付信託受益証券の評価
7 証券投資信託受益証券の評価
【ケース・スタディ】
○利付公社債

第4章 その他の財産の評価
第1節 家屋及び家屋の上に存する権利
【解説】
1 家屋及び家屋の上に存する権利の評価方法の概要
2 家屋の評価単位
3 家屋の評価
4 文化財建造物である家屋の評価
5 建築中の家屋の評価
6 附属設備等の評価
7 貸家の評価
8 借家権の評価
【ケース・スタディ】
○建築中の家屋
○家屋の附属設備
○固定資産税評価額が付されていない家屋
○増改築後の家屋
○リフォームした家屋
○相続開始後に焼失した家屋
○アスベストを使用している家屋
○区分所有の高層家屋
○階層別利用率に基づく家屋
○使用貸借されている家屋
○借家人が長期間不在の建物の評価
○太陽光発電設備の評価

第2節 構築物
【解説】
1 構築物の意義
2 構築物の評価単位
3 構築物の評価方式
4 文化財建造物である構築物の評価
【ケース・スタディ】
○自宅のプール

第3節 果樹及び立竹木
【解説】
 第1 果樹等
1 果樹等の評価単位
2 果樹等の評価
3 屋敷内にある果樹等

 第2 立竹木
1 立竹木の評価単位
2 森林の主要樹種の立木の評価
3 同一標準価額適用地域
4 森林の主要樹種の立木の標準価額
5 標準伐期
6 森林の主要樹種以外の立木の評価
7 地味級
8 立木度
9 立木材積が明らかな森林の地味級及び立木度
10 地利級
11 森林の立木以外の立木の評価
12 保安林等の立木の評価
13 特別緑地保全地区内にある立木の評価
14 立竹の評価
15 庭園にある立木及び立竹の評価
16 分収林契約に係る造林者の有する立木の評価
17 分収林契約に係る費用負担者及び土地所有者の分収期待権の評価
【ケース・スタディ】
○果樹園・自宅庭の果樹

第4節 動産
【解説】
 第1 一般動産
1 一般動産の評価単位
2 一般動産の評価
3 償却費の額の計算

 第2 たな卸商品等
1 たな卸商品等の評価単位
2 たな卸商品等の評価

 第3 牛馬等

 第4 書画骨とう品

 第5 船舶
【ケース・スタディ】
○一般家庭の庭園設備
○たな卸資産である土地
○廃業した事業用資産であった土地
○書画骨とう品
○プレジャーボート
○建造中の船舶
○家庭用動産の評価

第5節 無体財産権
【解説】
 第1 特許権及びその実施権
1 特許権の評価
2 特許権の評価の算式
3 補償金の額
4 補償金を受ける期間
5 補償金が少額な特許権
6 権利者が自ら特許発明を実施している場合の特許権及び実施権の評価

 第2 実用新案権、意匠権及びそれらの実施権

 第3 商標権及びその使用権

 第4 著作権、出版権及び著作隣接権
1 著作権の評価
2 出版権の評価
3 著作隣接権の評価

 第5 鉱業権及び租鉱権
1 鉱業権の評価単位
2 鉱業権の評価
3 租鉱権の設定されている鉱山の鉱業権の評価
4 租鉱権の評価単位
5 租鉱権の評価

 第6 採石権

 第7 電話加入権
1 電話加入権の評価
2 特殊番号の電話加入権の評価

 第8 漁業権
1 漁業権の評価
2 指定漁業を営むことのできる権利等の評価

 第9 営業権
1 営業権の評価
2 平均利益金額等の計算
【ケース・スタディ】
○他人に使用させている特許権
○自ら特許発明を実施している特許権
○個人事業の営業権
○著作権の評価
○水道施設利用権の計上の要否

第6節 その他の財産
【解説】
 第1 定期金に関する権利
1 定期金に関する権利
2 定期金給付事由が発生しているものの評価(平成22年改正前の規定)
3 定期金給付事由が発生していないもの
4 予定利率の複利による計算をして得た元利合計額
5 複利年金終価率
6 経過期間に払い込まれた掛金又は保険料の金額の1年当たりの平均額
7 予定利率

 第2 信託受益権

 第3 その他の財産
1 預貯金の評価
2 貸付金債権の評価
3 貸付金債権等の元本価額の範囲
4 受取手形等の評価
5 無尽又は頼母子に関する権利の価額
6 未収法定果実の評価
7 未収天然果実の評価
8 訴訟中の権利
9 ゴルフ会員権の評価
10 抵当証券の評価
11 不動産投資信託証券等の評価
12 受益証券発行信託証券等の評価
13 生命保険契約に関する権利の評価
【ケース・スタディ】
(定期金に関する権利)
○一部を年金方式で受け取る死亡退職金
(信託受益権)
○信託受益権(元本受益者と収益受益者が同一の場合)
○信託受益権(元本受益者と収益受益者が別人の場合)
(預貯金)
○既経過利息
○デリバティブ預金
(貸付金債権)
○回収が不可能な場合の貸付金債権
○相続開始直後に清算した会社への貸付金
○代償債権
○一時払した有料老人ホームへの入居保証金
(債務)
○長期無利息の保証金債務
○賃貸ビルに係る保証金債務
○保証債務
○連帯債務
○敷金
○前受家賃
(ゴルフ会員権)
○預託金制のゴルフ会員権
○追加の預託金を預託したゴルフ会員権
○預託金の償還に替えて分割措置がとられているゴルフ会員権
○民事再生中のゴルフ会員権
○破産手続開始決定を受けたゴルフ会員権
(その他の財産)
○受取手形
○未収法定果実
○未収天然果実
○訴訟上の権利(不当利得返還請求権)
○不動産投資信託証券
○不動産付きのリゾート会員権
○変額年金保険契約に関する権利
○年金払積立傷害保険契約に関する権利
○代償財産
○過納金還付請求権
○抵当証券
○リース取引に係る資産の評価上の取扱いについて

索引
○事項索引

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