不動産取引における　心理的瑕疵・環境瑕疵　対応のポイント

第１章　心理的瑕疵
　第１　心理的瑕疵総論
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ１　心理的瑕疵とは何か
Ｑ２　心理的瑕疵は法律上、どのような場面で問題となるか
Ｑ３　民法改正によって心理的瑕疵に対する責任追及の方法や内容は変わるか
Ｑ４　居住者が住み心地が悪いと感じれば心理的瑕疵になるか
Ｑ５　何が心理的瑕疵の存否を判断するための要因になるか
Ｑ６　自殺や殺人などのほかには、心理的瑕疵にあたるものとして何があるか
Ｑ７　時間の経過によって事故・事件が心理的瑕疵ではなくなるまでの期間はどのくらいか
Ｑ８　建物が取り壊されていれば瑕疵は消滅するか
Ｑ９　仲介業者には心理的瑕疵の説明・調査の義務があるか
Ｑ10　瑕疵担保責任免除特約があれば瑕疵担保責任を負わないか
Ｑ11　心理的瑕疵を問題にする場合、プライバシーへの配慮が必要か
　第２　自　殺
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ12　マンションの室内での6年前の縊首自殺は瑕疵にあたるか
Ｑ13　8年7か月前に土地上の建物内（解体済み）で起きた焼身自殺は瑕疵にあたるか
Ｑ14　マンションの共用エントランスでの3年2か月前の自殺は瑕疵にあたるか
Ｑ15　土地上に駐車した自動車内での1年4か月前の自殺は瑕疵にあたるか
Ｑ16　賃借人が室内で自殺をした場合、賃借人に保管義務違反があるか
Ｑ17　賃借人でない者が室内で自殺をした場合、賃借人に保管義務違反があるか
Ｑ18　オフィスビルの賃貸借でも賃借人には自殺をしない注意義務があるか
Ｑ19　賃貸人には室内での1年3か月前の自殺の説明義務があるか
Ｑ20　投資用マンションでの2年前の飛び降り自殺について説明義務があるか
Ｑ21　自殺があったことを他の部屋の賃貸借契約の際に説明する義務があるか
Ｑ22　賃貸アパートの共用部分での自殺について説明する義務があるか
Ｑ23　自殺があったことを二次賃借人に説明する義務があるか
＜事　例＞
Case１　建物内の座敷蔵（取壊し済み）で居住者が7年前に縊死していたことが、既に旧聞に属し、瑕疵にあたらないとされた事例
Case２　売主代表者の妻がマンションのベランダで6年前に縊首自殺していたことが瑕疵にあたるとされ、契約の解除が認められた事例
Case３　土地上の建物（取壊し済み）での20年以上前の自殺について、仲介業者の説明義務違反による損害賠償請求が認められた事例
Case４　1年3か月前の自殺が瑕疵にあたり、かつ、賃貸人の説明事項とされ、契約の解除と損害賠償請求が認められた事例
Case５　賃借人がアパートの室内で自殺したことが賃借人の善管注意義務違反にあたるとして、賃借人の相続人と保証人への損害賠償請求が認められた事例
　第３　殺　人
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ24　マンション室内での8年9か月前の殺人事件について説明義務があるか
Ｑ25　取壊し済みの建物内での8年以上前の殺人事件は瑕疵にあたるか
Ｑ26　50年前の殺人事件は瑕疵にあたるか
Ｑ27　賃借人が殺人事件を起こした場合に保管義務違反があるか
＜事　例＞
Case６　8年以上前の土地上の建物（取壊し済み）での殺人事件が瑕疵にあたるものとされ、買主の損害賠償請求が認められた事例
Case７　マンションの室内で8年9か月前に起きた他殺が疑われる死亡事件等について、売主が買主に告げなかったことが説明義務違反にあたり、解除が認められた事例
Case８　7年4か月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが、説明義務違反にあたるとされた事例
　第４　焼死その他の死亡事故
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ28　17年以上前に焼死者を伴う火災があったことは瑕疵にあたるか
Ｑ29　新築マンションの工事中の死亡事故によって売買契約を解除できるか
Ｑ30　賃貸住宅内での自然死が保管義務違反となるか
Ｑ31　アパートの室内で死後3か月間遺体が放置されていたことは瑕疵にあたるか
＜事　例＞
Case９　取壊し済みの建物の3年7か月前の火災（焼死を伴う火災）事故について、売主の責任が肯定され、仲介業者の責任が否定された事例
Case10　取壊し済みの建物での17年以上前の焼死者を伴う火災について、売主・仲介業者に調査し説明する義務はないとされた事例
Case11　新築マンションの建設工事中のエレベーターシャフト内で死亡事故が発生したことによる売主の債務不履行が否定された事例
Case12　建設工事現場における現場所長の自殺が請負契約における瑕疵にあたるとして、請負人の損害賠償義務が認められた事例
　第５　その他の心理的瑕疵
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ32　過去の火災は瑕疵にあたるか
Ｑ33　購入したマンションの住戸が、以前の入居者によって性風俗特殊営業に使用されていたことは瑕疵にあたるか
Ｑ34　振込詐欺の送付先として貸室が利用されていたことは瑕疵にあたるか
＜事　例＞
Case13　8年8か月前に発生した火災について、火災が瑕疵にあたるとして、売主の瑕疵担保責任及び仲介業者の説明義務違反が認められた事例
Case14　マンションの一室の売買において、過去にその部屋が性風俗特殊営業のために使用されていたことが瑕疵とされ、売主に対する損害賠償請求が認められた事例
Case15　火災による原状回復がなされた後に賃料が従前より減額され、逸失利益が生じるという主張が認められなかった事例

第２章　環境瑕疵
　第１　環境瑕疵総論
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ35　環境瑕疵とは何か
Ｑ36　日照や眺望の阻害が瑕疵に該当し又は説明義務違反になることがあるか
Ｑ37　隣接地の建物建築についての調査はどのようにして行うか
　第２　日照・眺望・隣接地
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ38　隣接地に日照を阻害するビルが建ったことについて、瑕疵担保責任を追及することができるか
Ｑ39　眺望を阻害する障害物について売主に説明義務があるか
Ｑ40　売主には隣接地の建築計画の説明義務はあるか
Ｑ41　日照が阻害されるのに日照阻害はないと誤信してなされた売買契約は無効か
＜事　例＞
Case16　眺望（二条城を望むことができること）を重視して購入した新築マンションの売買につき、眺望を阻害する障害物の説明義務違反があるとして、契約解除が認められた事例
Case17　新築マンションの売買契約での南側隣地の利用状況について、誤った情報を提供したことが信義則上の義務違反とされた事例
Case18　購入後に隣接地に擁壁が建設されたことについて、売主の瑕疵担保責任が否定され、仲介業者の調査義務ないし説明義務の違反が肯定された事例
Case19　住宅建築を目的とする土地の売買において売主・仲介業者に隣接地の高架道路建設の計画について説明義務があるとされた事例
　第３　騒音・振動・悪臭
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ42　航空機騒音を説明する義務があるか
Ｑ43　ライブハウスの騒音と振動によって売上げが減少したことによる損害賠償を請求できるか
Ｑ44　戸建て住宅に隣接する製菓工場の騒音・振動は瑕疵にあたるか
Ｑ45　交通量の多さに起因する相当頻繁な振動は建物の瑕疵にあたるか
Ｑ46　マンション内の悪臭は瑕疵にあたるか
Ｑ47　電磁波の放射を理由に携帯電話基地局の操業差止めを求めることができるか
＜事　例＞
Case20　新築マンションの売買においてポンプ室を発生源とする騒音の状況について錯誤があり、契約が無効とされた事例
　第４　浸水・水害
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ48　過去の浸水履歴について説明義務があるか
Ｑ49　液状化危険度マップについて説明義務があるか
Ｑ50　地下駐車場の賃貸借契約においては、賃貸人に過去の浸水事故についての説明義務はあるか
Ｑ51　土地の浅い地下部分に湧水が存在することは瑕疵にあたるか
Ｑ52　軟弱地盤であることを理由に契約を解除できるか
Ｑ53　新築マンションの1階住戸で浸水事故が繰り返される場合、売買契約を解除できるか
Ｑ54　機械式駐車場の地下ピットが浸水して、駐車していた自動車が廃車になった場合、管理会社に責任を追及できるか
＜事　例＞
Case21　土地の周辺が冠水しやすいという事実が瑕疵にあたらず、かつ売主の説明義務違反もなかったとされた事例
Case22　液状化危険度マップにおいて液状化の危険性が極めて高い土地に含まれていると記載されていることにつき、瑕疵であること及び説明義務の対象であることがいずれも認められなかった事例
Case23　がけ面と5ｍ程度しか離れていない建物内で土砂崩れによって一家4名が死亡した事故について、売主に不法行為責任があるとされた事例
　第５　建物に関する環境
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ55　マンション購入者がシックハウス症候群に罹患した場合、損害賠償を請求できるか
Ｑ56　店舗内のアスベストにより悪性胸膜中皮腫に罹患し死亡した場合、損害賠償を請求できるか
Ｑ57　白アリによる侵食は瑕疵にあたるか
Ｑ58　マンションを販売するにあたり、ペット飼育の可否について説明義務はあるか
＜事　例＞
Case24　マンションの建材に環境物質対策基準の指針値を超えるホルムアルデヒドが含まれていたことから、売主の瑕疵担保責任が認められた事例
Case25　中古住宅にコウモリが多数棲息することについて、売主との関係では瑕疵にあたるとして責任を肯定し、仲介業者との関係では調査義務違反を否定した事例
Case26　新築マンションの分譲販売において、マンション業者が以前に売買契約を締結した買主との関係で、ペット類飼育の可否の方針変更の了解を求めるべき信義則上の義務に違反したとされた事例
　第６　その他周辺環境
＜Ｑ＆Ａ＞
Ｑ59　周辺に暴力団事務所が存在することは瑕疵にあたるか
Ｑ60　マンション内に暴力団員が居住している状況は瑕疵にあたるか
Ｑ61　迷惑行為を行う隣人の存在は瑕疵にあたるか
Ｑ62　仲介業者には賃借人が暴力団員かどうかを調査する義務があるか
Ｑ63　仲介業者にごみ集積所の存在の調査義務はあるか
Ｑ64　250ｍ離れた場所に資源化センターがあり、改修が計画されていることについて説明義務があるか
＜事　例＞
Case27　葬儀場について、近隣住居から葬儀の様子が見えないようにするための目隠しを設置する措置を更に講ずべき義務がないとされた事例
Case28　交差点を隔てた対角線の位置に東京都公安委員会から指定を受けた指定暴力団の事務所が存在することが瑕疵とされた事例
Case29　隣人の迷惑行為について、中古住宅の売主及び仲介業者のいずれについても説明義務違反があったとされた事例
Case30　アパート所有者がアパートに隣接する道路上のごみ集積場所にごみを排出している近隣住民に対して、ごみ排出の差止請求をしたが認められなかった事例

索引
○判例年次索引