不動産登記の落とし穴－法令・先判例から読み解く実務のポイント－

第１章　表示に関する登記

第１　土地の表示
（地目の変更の登記）
[１]　農地法上の許可を受けた上で農地を宅地造成したときであっても、現に建物が存在しないときは宅地への地目変更の登記ができない？
[２]　土地区画整理により仮換地に指定された範囲の土地について、地目変更の登記を申請できる？
[３]　筆界未定地について地目の変更の登記をすることはできる？
（地積の更正の登記）
[４]　地積の更正の登記申請を判決で求めることはできる？
[５]　地積の更正の登記に当たって、筆界の調査・確認の資料として、筆界確認情報の提供は必須？
（分筆の登記）
[６]　分筆の登記の申請に際し、分筆後の全筆について（根）抵当権の消滅承諾はできる？
[７]　既存建物が容積率・建ぺい率を満たさなくなるような分筆の登記はできない？
[８]　土地区画整理により仮換地の指定を受けた場合、分筆の登記はできない？
[９]　隣接土地の従前の所有権の登記名義人との間で作成された筆界確認情報は有効か？
[10]　筆界確認情報に押印した印鑑の印鑑証明書を提供する必要はある？
（合筆の登記）
[11]　債権者代位による分合筆の登記はすることができる？
[12]　抵当権が設定されている土地は、合筆の登記をすることはできない？
（滅失の登記）
[13]　海没した私人の土地は滅失の登記の申請をしなければならない？
（所有者等特定不能土地）
[14]　表題部所有者不明土地の解消作業において登記官が他人の占有する土地に立ち入る際は、占有者の許可が必要？
[15]　表題部所有者不明土地について、氏名・住所が特定された者とともに、特定されていない者のために選任された特定不能土地等管理者が「表題部所有者」欄に併記されることはない？

第２　建物の表示
（表題に関する登記）
[16]　建築基準法に違反して建築された建物は登記できない？
[17]　建物の一部が傾斜地の地下にある場合、その部分は地下階として登記される？
[18]　建物のひさし部分（床面積に算入されない部分）が隣接地に越境しているときは、当該隣接地も建物の敷地として所在地番が登記される？
[19]　建物の吹抜部分に設置された階段部分は上階の床面積に算入しない？
（変更の登記）
[20]　建物の一部を取り壊して増築し、その後、元の建物の残存部分を全て取り壊して増築した場合、元の建物の滅失登記と建物の新築による表題登記をする必要がある？
（滅失の登記）
[21]　建物の滅失登記に抵当権者の承諾は必要？

第３　区分建物の表示
[22]　敷地権の割合が「０」の場合は、表題部に敷地権に関する事項の記録は省略できる？
[23]　区分建物の所有権の原始取得者からその所有権を取得した者（転得者）は、区分建物の表題登記を申請することができる？

第４　その他
[24]　地図や建物図面等の訂正は、所有権の登記名義人等でない利害関係人からは申出することができない？

第２章　所有権に関する登記

第１　所有権の保存
[25]　「表題部所有者」欄に「Ａ外何名」と記録され、Ａ以外の者が不明のとき、Ａのみを被告とする原告Ｂの所有権確認判決に基づいて所有者をＢとする所有権保存の登記はできない？

第２　所有権の移転
（売　買）
[26]　代理人により売買を登記原因とする所有権移転の登記の申請をする場合において、委任状の日付が登記原因の日付よりも数日前のときは、登記できない？
（買戻しの特約）
[27]　登記されていない買戻権を譲り受けた者が、所有権の登記名義人を登記義務者として、「買戻し」を登記原因とする所有権移転の登記申請をしたときは、受理されない？
[28]　買戻特約に基づき農地を買い戻す際に、農地法の許可が買戻期間内に到達していないときは、買戻しによる所有権移転の登記は受理されない？
（贈与・遺贈）
[29]　根抵当権設定登記がある親権者所有の不動産を、その親権に服する未成年の子に贈与する場合、特別代理人の選任が必要？
[30]　贈与による所有権移転登記の前に贈与者が死亡し、その相続人が相続登記をした場合、受贈者への所有権移転登記をするためには、一旦相続登記を抹消しなければならない？
[31]　配偶者居住権の設定の前提としての所有権移転の登記に係る登記原因は「遺贈」でなければならない？
[32]　包括的死因贈与による農地の所有権移転登記の申請には、包括遺贈のときと同様に農地法所定の許可書の添付は必要ない？
[33]　不動産登記法23条２項の登記義務者への前住所地への通知は、遺贈を登記原因とする所有権移転登記申請の場合はされない？
（相　続）
[34]　法定相続分による共同相続の登記後に、遺産分割により相続人の１名の単独所有名義にする際は、共同申請の所有権移転の登記による必要がある？
[35]　一つの不動産の一部を相続人以外の者に遺贈し、残りの部分を相続人に相続させる旨の遺言に基づき相続人の相続登記のみを申請できる？
[36]　相続人全員から一人に相続分を譲渡すれば、数次相続が発生している場合でも一件の申請で所有権移転の登記ができる？
[37]　「相続させる」旨の遺言で特定の不動産を相続するものとされた相続人が遺言者よりも先に死亡した場合、その子が代襲相続人として「相続」を原因とする所有権移転の登記を申請できる？
[38]　配偶者と第１順位の相続人である直系卑属全員の特別受益証明書を添付すれば、兄弟姉妹に相続登記ができる？
[39]　所有権の登記名義人について数次相続が生じている場合には、遺産分割協議の結果、中間の相続が単独相続であることが認められるときであっても、最終の不動産取得者だけを記載した遺産分割協議書を添付して、一件の申請書で相続の登記をすることはできない？
[40]　未成年者とその親権者が遺産分割協議を行った結果が法定相続分となるときや親権者が相続財産の分配を受けないときは、特別代理人の選任は不要？
[41]　自筆証書の遺言書に遺言者の名のみが記載され氏の記載がない場合は、他の記載から遺言者が特定できるときであっても、所有権移転の登記はできない？
[42]　他の共同相続人の遺留分を侵害する内容の遺言書が添付された所有権移転の登記はできない？
[43]　「相続させる」旨の遺言に遺言執行者が指定されていても、相続による権利移転の登記は、相続人からでないと申請できない？
[44]　相続人の資格を併有する者が相続放棄をした場合、全ての資格で相続を放棄したことになる？
[45]　遺産分割協議後に他の相続人が死亡し、当該協議の証明者が一人となった場合であっても、当該他の相続人の死亡後に当該協議の証明者一人が作成した遺産分割協議証明書を登記原因証明情報として相続による所有権移転の登記をすることはできない？
（共　有）
[46]　共有登記名義人の一人から共有登記名義人でない者への「持分放棄」を原因とした所有権移転の登記はできる？
[47]　遺産共有と通常共有が併存するときは、遺産共有の解消は必ず遺産分割手続により行わなければならない？
[48]　投資事業有限責任組合の財産は、権利能力なき社団の財産のように代表者個人の名義で登記ができる？
（真正な登記名義の回復）
[49]　「真正な登記名義の回復」を登記原因として他の共同相続人に農地の所有権移転の登記をする場合、農地法の許可は必要？

第３　所有権の更正
[50]　Ａ・Ｂの共有の所有権保存の登記を、Ａ単有に更正するに当たって、Ｂ持分に抵当権設定の登記がされているときは、抵当権者の承諾証明情報が必要？逆に、Ａ持分に抵当権設定の登記がされているときは、抵当権者の承諾証明情報が必要？
[51]　Ａ→Ｂ→Ｃと順次にされた所有権移転の登記についてＢの所有権の登記の内容を更正するときは、Ｃの承諾書を添付すれば申請できる？
[52]　Ａ・Ｂによる共同相続の登記後に相続人以外のＣへ遺贈する旨の遺言書が発見されたときは、Ｃを登記名義人とする所有権更正の登記をすることができる？

第４　所有権の抹消
[53]　農地の売主の相続人と買主とで売買契約を合意により解除したときは、所有権移転登記を抹消する申請に農地法所定の許可書の添付は必要ない？
[54]　詐害行為取消訴訟で勝訴した債権者が受益者名義の所有権登記の抹消登記申請を実行しないときに債務者が自ら登記申請することはできない？
[55]　期間満了による買戻特約の登記の抹消の申請においては登記原因証明情報の提供を省略できる？
[56]　同一不動産上に登記された買戻権者が同じで、買主が異なる数個の買戻特約の登記の抹消は、登記原因及びその日付が同一であれば、一の申請情報で一括して申請できる？

第３章　賃借権・用益権・担保権に関する登記

第１　賃借権に関する登記
[57]　共有者全員が同時にそれぞれ賃貸借契約をしたことにより、不動産全部を目的とする賃借権設定の登記申請をする場合には、共有者全員が同時にそれぞれその登記を申請すればその申請は受理される？
[58]　数個の不動産に関する賃借権設定の登記申請をする場合、賃料・存続期間が異なるときは、登記原因及びその日付並びに申請当事者が同一であるときであっても、一括して申請することができない？
[59]　接続する数筆の土地に賃借権を設定する場合は、数筆の土地の賃料の合計を登記することができる？
[60]　事業用借地権の設定契約で数筆の賃料等を一括で定める公正証書が作成されている場合、当該公正証書を使用して事業用借地権設定の登記はすることができない？
[61]　賃借権のあるＸ土地をＸ土地とＹ土地に分筆する場合に、Ｘ土地の賃借権の登記事項中に「賃料１平方メートル当たり金何円」と公示されているときは、Ｙ土地の登記記録には「共にその権利の目的である旨」の記録が省略される？
[62]　転貸借の登記がされている賃借権の賃料の値上げに係る賃借権変更の登記申請をするときは、転借人の承諾書の添付が必要？
[63]賃借権設定契約の特約として、「特約販売店に転貸することができる」旨の定めをしたときは、この特約を登記することができる？
[64]　賃借権の設定の登記において他の不動産と合わせて定められた敷金を登記することはできる？

第２　用益権に関する登記
[65]　地上権が設定されている土地に、地上権者と同一人が他の目的のために地役権を設定することができる？
[66]　登記記録上、存続期間が満了している地上権を敷地権とする区分建物の所有権移転の登記をすることはできない？

第３　担保権に関する登記
[67]　抵当権の設定登記がされている建物を増築すると、増築部分にも抵当権の効力が及ぶ？
[68]　法人格を有しない社団を債務者とする抵当権設定の登記はできない？
[69]　父が代表取締役である会社の債務を担保するため、その親権に服する未成年の子が所有する不動産に抵当権の設定の契約をするときは、特別代理人の選任を要する？
[70]　債権者の交替による更改に伴い抵当権を更改後の債務に移す場合の登記は抵当権変更の登記？
[71]　混同により消滅した抵当権について、その登記を抹消する前に第三者に所有権移転の登記がされているときの当該抵当権登記の抹消の申請においては、登記原因証明情報の提供は省略できない？
[72]　解散した法人が登記権利者である抵当権登記の抹消の申請をするには、清算人の所在が判明しないときは裁判所に清算人を選任してもらう必要がある？
[73]　抵当権の連帯債務者ＡとＢが異なる日に同一住所に移転した場合にする変更の登記は、一の申請情報で申請することができる？
[74]　抵当権者が同一である二つの抵当権について順位譲渡の登記を申請するときは、登記義務者の登記識別情報の提供は必要ない？
[75]　数個の不動産をそれぞれ目的とする２個の抵当権間で順位譲渡をするときに抵当権登記の順位番号がそれぞれ異なるときは、各不動産ごとに申請情報を作成する必要がある？
[76]　仮登記された抵当権について本登記がない場合は、その順位変更の登記はできない？

第４章　仮登記

[77]　仮登記名義人が単独申請で仮登記の抹消を申請する場合、仮登記義務者の表示は不要？
[78]　地上権が登記されている土地に、地上権の設定の仮登記をすることはできない？
[79]　抵当権設定の仮登記の後に、抵当権設定の登記がされているときにおいて、仮登記に基づく本登記をするには後順位抵当権者の承諾が必要？
[80]　農地の所有権移転請求権保全の仮登記を合意解除を登記原因として抹消する場合、農地法の許可書の添付が必要？
[81]　農地法３条の許可を停止条件とする売買契約に基づく所有権移転の仮登記に係る本登記の登記原因及びその日付は、売買契約締結の日付で「売買」とする？それとも条件成就の日付で「条件成就」とする？

第５章　登記名義人住所・氏名変更・更正登記

[82]　帰化による氏名変更の登記における登記原因及びその日付は帰化告示の日（日本国籍を取得した日）となるか？
[83]　土地を遺贈する旨の遺言書に表示された遺言者の住所が登記記録上の住所と異なるときは、住所変更の登記を省略し、住所の変更を証する書面を添付して所有権移転の登記申請ができる？
[84]　所有権の登記名義人の住所が、地番変更を伴わない行政区画の変更により登記記録と合致していないときは、その住所変更の登記をしなければ、当該登記名義人が登記義務者となってする所有権移転の登記は却下される？
[85]　抵当権登記の抹消をする場合に登記名義人の現住所が登記上の住所から変更されているときは、登記名義人住所変更の登記申請は省略できない？
[86]　判決による所有権移転の登記の申請について、添付する判決書正本に登記義務者の住所として、登記記録上の住所と現住所が併記されていれば、登記名義人の住所変更（更正）の登記を省略できる？

第６章　登録免許税

[87]　固定資産評価額が０円の土地に係る登記申請は、登録免許税も非課税になる？
[88]　現況の地目が墓地であれば、登記記録上の地目が雑種地であっても、当該土地の所有権移転の登記に係る登録免許税は非課税となる？
[89]　「相続した持分の売買」を登記原因とする土地の所有権移転の登記申請でも登録免許税の軽減措置が受けられる？

○内容を一部変更することがありますので、ご了承ください。