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Q&A表示登記実務マニュアル

編集/表示登記制度実務研究会代表/西本孔昭(日本土地家屋調査士会連合会顧問)

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ご購入時の注意点

概要


◆実際の相談事例をもとに実務上起こりやすい諸問題について、図面・書式例を掲げながら、Q&A形式により詳しく、わかりやすく解説してあります。
◆オンライン申請手続、地図整備、筆界特定制度、ADRなど、変革期にある不動産の表示登記制度をめぐる今日的な問題を数多く取り上げてあります。


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商品情報

商品コード
0569
サイズ
B5判
巻数
全2巻・ケース付
ページ数
1,806
発行年月
2006年9月

目次

第1章 総説

 第1 登記制度
○登記制度の沿革は
○不動産の表示に関する登記とは
○「地券之證」は生きているか
○古い絵図や地券に価値はないか
○土地はなぜ一筆地といわれるのか
○地番はいつの時代にできたのか
○地番を付した目的は何か
○二重地番の解消とは
○地図に地番があって登記がないが
○めがね地とは何のことか
○登記所地図に地番の記入がないものをどのように考えたらよいか
○行政区画の変更によって地番は変わるか
○不適合物件とはどのようなことか
○事故簿とは何か
○二重登記とは何か
○サスティナブル・コンバージョンとは何か
○都市再生と不動産登記法に関係はあるか

 第2 登記手続

  1 申請手続
○登記申請が変わったそうだが
○登記済証(権利証)が無くなるということはどういうことか。また、登記完了証とはどういう関係になるのか
○今までの登記済証(権利証)はどうなるのか
○中間省略登記はできなくなったのか
○不動産番号とは
○会社法人等番号とは
○委任者が死亡した場合の代理権限はどうなるのか
○承継を証する書面のない場合は
○被相続人名義の土地についてする、相続人による申請について

  2 オンライン申請
○オンライン申請はどうするのか
○資格者代理人が個人番号カードで電子署名して申請できるか
○オンライン申請の補正はできるのか
○日本全国の不動産はオンラインで登記申請できるのか
○オンライン申請システムに障害が発生した場合は
○オンライン申請における登録免許税の納付方法は
○オンライン申請時に原本提示を省略できるか

  3 登記識別情報
○登記識別情報に関する通知・提供・特別委任とは
○土地家屋調査士の補助者は登記識別情報の通知の受領ができるか
○登記識別情報が盗難に遭った場合、再発行してくれるのか
○登記識別情報を記載した書面にあるシールのはがれ方が不完全な場合、再作成してくれるのか
○登記識別情報の有効性確認証明制度とは
○登記識別情報の失効とは

  4 本人確認制度
○本人確認はどうするのか
○資格者代理人による本人確認情報の提供の内容は
○事前通知制度とは
○保証書の制度はなくなったのか

  5 添付情報の原本還付・提示
○原本還付についてどのように変わったか
○オンライン申請する際の添付情報・図面等の提供方法は
○外国人が表題部所有者の住所について変更の登記を申請する場合、住所変更を証する情報として、どのようなものを提供すればよいのか

  6 郵送申請
○郵送による申請はどうするか

  7 登記事項証明書の請求
○登記事項証明書はどう請求するのか
○オンライン請求した登記事項証明書等を私書箱で受け取るには
○東日本大震災に伴う登記事項証明書等の交付についての手数料の特例とは
○登記事項証明書の内容よりも昔の経緯を知るには
○登記情報交換サービスとは

  8 受領証
○受領証は変わったのか

  9 その他
○字体が異なる場合は別人と判断されるか
○申請書の文字の訂正方法は
○申請却下に対する審査請求
○土地家屋調査士業務における法的責任とは
○不都合があったときのペナルティには、どのようなものがあるか
○土地家屋調査士として、業務にクレームが寄せられた場合の対処の仕方は
○登録免許税の還付金を登記申請代理人が受領する場合にはどのような手続をすればよいのか
○登記情報提供サービスとは

第2章 土地の登記

 第1 土地表題登記
○1個の土地とは何を指すか
○土地の表示に関する登記事項とは
○住所と地番の違いは
○土地の表題登記とは何か
○土地の地番を新たに付す方法は
○山地番・耕地番の解消作業とは
○不動産登記事務取扱手続準則67条1項7号の特別な事情に申請人の意向が含まれるか
○里道・水路・海浜とは何か
○使っている土地の一部が公共用地であったら
○譲与残財産とは何か
○一括譲与財産とはどんなものか
○譲与財産の登記をどうするか
○国有地とされている二線引畦畔に取得時効は考えられるか
○(登記事項にない)河川保全区域とは
○土地家屋調査士の作成する「調査に関する報告」とは
○表示に関する登記における登記官の実地調査に関する指針とは

 第2 土地地目変更登記
○宅地の認定基準とは
○雑種地とは
○地目の併記ができない理由は
○中間地目とは何か
○土地の一部を造成した場合の手続は
○公衆用道路を私道に直せるか
○現況宅地でも、地目変更しないと売却できないか
○農地における地目変更登記に農地法手続は絶対的条件か
○宅地に地目変更した原因の日付はいつか
○宅地への地目変更に伴う地積の変更はどのように行うか
○筆界未定地の地目変更登記は可能か
○土地を平面的若しくは時期的に併用をする場合の地目は
○休耕田や荒れた畑は、「原野」に地目変更できるか
○土地を立体的に併用する場合の地目は
○道路提供分の宅地はどうすべきか
○太陽光発電のパネルを設置している土地の地目は

 第3 土地境界調査・測量
○隣接共有者の1人が境界について承諾しない場合は
○世界座標とは
○公差とは
○地積測量図の記録事項は
○地積測量図は誰が作成するのか
○基本三角点等とは何か
○基準点測量成果の公表が停止された地域ではどのように地積測量図を作成すればよいのか
○三角点の標高成果の改定とは
○「基本三角点等」とは、国家三角点の他にどのようなものが考えられるか
○法務局独自で設置した基準点は
○登記基準点の認定とは
○100坪は何m2か。330m2でよいか
○「測量」を依頼するのはいつがよいか
○隣地の測量代金も支払う必要があるか
○少し離れた土地の測量のためと言いながら、私の土地の境も掘り返していたが必要なのか
○測量を依頼したら、現地に半日くらいで2回しか来ない割に代金が高いのはどうしてか
○測量・分筆登記のための近隣調査とは
○売買契約特約に記された期限内に測量が完了しないときの対処は
○測量図の寸法が確保できて面積が少ないことはあるのか
○都市再生街区基本調査と地図に準ずる図面の関連性の有無
○都市再生街区基準点等と一般登記事件との関係
○都市部官民境界基本調査と登記所備付地図との関連は
○都市部官民境界基本調査基準点と登記との関連は
○都市再生街区基準点と都市部官民境界基本調査基準点の関係は

 第4 土地分筆登記
○分筆登記の申請適格とは
○信託登記のある土地の分筆の申請人は
○分筆登記後の地番に支号を付さないことの可否は
○相続登記が終わっていない場合、相続人全員から分筆登記が申請できるか。できる場合、相続関係説明図を添付することにより、相続証明書を原本還付できるか。合筆登記についてはどうか
○分筆登記はどうするか
○分筆杭はどのように設置するか
○分筆できる最小単位は
○分筆登記における残地求積と全地求積とは
○分筆登記において、全筆求積になった背景は
○筆界未定地は分筆登記できるか
○土地区画整理中の土地の分筆登記は可能か
○分筆登記申請における「特別の事情」とは
○和解調書を代位原因として分筆登記することができるか
○調停調書を代位原因として分筆登記することができるか
○所有権登記のある土地と表題登記のみの土地の分筆登記は同一申請できるか
○誤って分筆した土地を復元する場合の登記手続は
○既存建物が容積率・建ぺい率を満たさなくなるような分筆をしてもよいか
○共有名義の土地の分筆登記はどうするか
○地役権のある土地とは
○地役権設定のある土地の分筆登記はどうするか

 第5 土地地積変更・更正登記
○地積変更登記とは
○地積更正登記とは
○分筆された土地を地積更正登記することができるか
○地積更正登記に印鑑証明書が必要と言われたが
○地積更正登記と分筆登記を一申請ですることができるか
○筆界未定地の解消手続は
○筆界につき承諾を要する所有者の範囲とは

 第6 土地合筆登記
○2番1と2番2の合筆登記で、合筆後の地番を2番にできるか
○合筆の禁止要件は
○合筆可否の現地調査は必要か
○合筆の登記と分筆の登記を同一申請できるか
○合筆の登記と地積更正の登記を同一申請ですることができるか

 第7 土地滅失登記
○土地が河川や海中に水没した場合はどうなるのか
○土地の滅失登記申請には何が必要か

 第8 地図訂正・地積測量図の訂正
○分筆登記の添付図面を誤ったとき、新しい図面に訂正できるか
○分筆登記が間違っていることが判明した場合、どうすればよいのか
○地図訂正の申出と地積更正登記を同一申請できるか
○地図等の訂正を申出することができる者とは
○代位登記による地積測量図の申請人欄の記載方法は

 第9 添付書類
○書面申請において、地積測量図は永久保存か
○書面申請における図面用紙の材質は
○書面申請において、地積測量図の申請人の押印は必須要件か

 第10 申請人・所有者
○大字持ちの山とは誰のものか
○表題部の所有者が本当の所有者でない場合は

第3章 登記所地図

 第1 公図
○公図とは
○公図を調べるときどうしたらよいか
○公図と地図の違いは何か

 第2 地図・電子地図
○地図は正しいと考えるべきか
○地図混乱地域とは
○今までの地図は閲覧できるのか、また閲覧方法は変わるのか
○閉鎖された地図等の閲覧
○電子地図とは何か
○地図・地図に準ずる図面を電子化するメリットは
○インターネット上で閲覧できるのか
○地図等の筆界点の座標値は提供されるのか
○用地実測図の登記所備付地図としての備付けとは
○民間事業者による実測図等の登記所への備付けとは
○国土調査法19条5項指定を受けるには
○地籍整備推進調査費補助金を受けるには

 第3 地図訂正等
○法改正によって地図訂正の取扱いが変わったのか
○地図訂正の申出はオンラインですることができるか
○現地確認不能地とは
○地図等の写しの交付請求は
○地図訂正行為は取消訴訟の対象となるか

 第4 その他
○地図の指定解除はできないか
○地図訂正に際して公差内であることの証明が必要か
○地図作成総括責任者とは

第4章 筆界と境界、筆界特定とADR

 第1 境界
  1 筆界・境界
○筆界(法定境界)と一般的な境界の違いは
○筆界未定とは
○地図混乱地域は何故できてしまうのか
○境界が分からないときはどうすればよいのか
○測量士・土地家屋調査士は勝手に境界標を入れられるのか
○地籍調査で境界が決まるのか。また、間違っていたら登記は直せるのか
○筆界に拘り過ぎか
○土地境界形成に関する地域の慣習とは

  2 筆界(境界)立会い
○境界立会いの目的と効果は
○隣地の境界承諾はなぜ必要か
○隣地の承諾を得られない場合はどうしたらよいのか
○隣地所有者が境界標の設置に協力してくれないときはどうすればよいか
○隣地が共有地である場合には共有者全員の立会いが必要か
○土地賃借人は筆界確認において立会いすることはできるか
○隣地登記名義人と所有者が異なっている場合の境界立会当事者とは(立会いの当事者適格とは)
○隣地承諾がなければ登記はできないのか
○所有権境界の許諾と筆界が相違した場合の処置は
○時効取得と背信的悪意者
○境界確認書に記入すべき事項は
○境界に構造物を設置する際、注意すべきことは(構造物は単独で設置する場合)
○公共用地との境界確定協議とは
○一般的な道路境界の立会いはどうするか
○隣接者の押印後の境界確定協議図面の求積の訂正は可能か
○境界と共有構築物を新設する場合に留意することは
○過去に交わした境界承諾の有効性は
○脱落地とは
○畦畔であった土地の所有と管理は
○土地の所有者・管理者が不明のときはどうしたらよいか
○隣接者と境界を決めたのに、別のところから昔の境界杭が出てきたが
○土地を売買するときの境界明示はどうしたらよいか
○土地は境界標がないと売れないのか
○境界で揉めているときは必ず裁判になるのか
○以前あった境界標を復元するときは
○境界標は隣接者と相談の上動かしてよいか
○塀が越境しているので壊してほしいと言われたら

  3 境界管理
○境界の維持管理はどのようにすべきか
○周囲の人を納得させ得る境界管理方法はあるか
○境界不明の土地に建物の登記は可能か
○境界標にはどんな種類があるか
○境界木とは何か

 第2 筆界特定制度
○筆界特定制度とは
○筆界特定制度の流れは
○筆界特定登記官とは
○筆界特定手続において、筆界特定登記官・筆界調査委員として考慮すべき要素とは
○筆界調査委員とは
○筆界特定申請はどうすればよいか
○筆界特定の申請手数料は
○筆界特定に関する費用は安くならないのか
○筆界特定申請の代理人には誰がなれるのか
○筆界特定申請の代理人が死亡した場合に復代理人の代理権はどうなるのか
○相続財産管理人又は不在者財産管理人は、自らが申請人となって筆界特定申請ができるか
○筆界特定申請に要する費用は誰の負担か
○筆界特定には、申請から完了まで要する期間はどの程度か
○筆界特定を申請するためには、あらかじめ測量をすることが必要か
○測量図を添付したのに法務局でも測量し直すのか
○公図に地番のない土地を相手に筆界特定申請できるか
○国又は自治体が筆界特定申請できるか
○国有地の筆界特定の申請を国ではなく都道府県がすることはできるか
○大規模災害時における筆界特定の特例とはどのようなものか
○筆界特定の結果でその後の登記が可能か
○筆界特定がされた場合における職権による更正登記及び地図の訂正
○筆界特定された「点」に杭が入るのか
○登記記録表題部に記載された筆界特定に関する印象
○筆界特定手続記録の公開請求はできるか、その手数料は
○筆界特定制度と筆界確定訴訟はどのように異なるか
○裁判をするかもしれないときは最初から裁判を選択した方がよいか
○境界について承諾を得られないときは裁判をするしかないか
○筆界特定に不服があるときはどうするか
○筆界特定された筆界について再度特定申請できるか
○筆界特定に対する審査請求
○筆界特定制度を利用して、道路界の誤りを修正できるか

 第3 調査士会弁護士会協働型ADR
○土地家屋調査士会の境界ADRとは
○法務局の筆界特定制度とはどのように異なるのか
○土地家屋調査士会ADRと裁判の違いは何か
○土地家屋調査士会ADRはどこにあるか
○自前で立ち上げた土地家屋調査士会ADRを利用するための代理権がなぜ全会員に付与されないか
○土地家屋調査士会ADRに相談し調停までしてもらうとどんな費用が掛かるか
○ADRの将来性は
○土地家屋調査士会のほかには、どんなADRがあるか
○町内会や自治体が関与すべき事案において相談を受けることができるADRはあるか
○弁護士に受託されなかった事件でも取り扱ってもらえるか
○筆界特定の後にADRを活用する方法は
○ADRでは専門家のリードは期待できるか
○ADRでは、相手方に対してどのようなコンタクトを取るのか
○所有者の住所が不明な人を相手にADRの利用ができるか
○ブロック移動現象の解決等地域ぐるみで解決すべき問題に取り組むADRはないのか

第5章 建物表題登記

 第1 普通建物
  1 建物の要件及び表題登記
○建物と認定し得る要件とは
○建物の種類にはどのようなものがあるか
○建物の構造はどのように決めるか
○違法建物は登記できてしまうのか
○工事途中でも建物として登記することができるか
○カスケードガレージを登記するための工事の基準は
○新しい建物の工事が完了したときの登記はどうするか
○新しい建物の所有権は誰に帰属するか
○建物の新築年月日とはいつか
○新築年月日の更正登記は受け付けられるか
○母屋の裏に勉強部屋を建てたときの登記はどうするか
○平屋の建物の真上に柱を共有しない平屋の建物が建った場合の処理は
○工場・作業場の同一敷地内に事務所を新築したときの登記はどうするか
○主たる建物の面積の30倍の面積の附属建物が十棟もあってよいか
○祖父の時代に新築し、未登記のまま祖父・祖母・父母共に死亡した場合の表題登記の仕方は
○アパートの一部が大家の住まいである場合の種類は居宅・共同住宅でよいか
○渡り廊下を建築したときの建物の登記はどのようにしたらよいか
○一棟の建物を切り離す工事を行ったときの登記手続は
○建築確認の内容と異なる建物の登記はどうするか
○建物が数個の登記所の管轄区域にまたがって建築された場合の取扱い
○借地に住宅を建てる時の表題登記の注意点は

  2 表示変更登記
○2階の増築をし、種類を変更したときの登記はどうするか
○主たる建物のみを取り壊したときの附属建物の取扱いは
○附属建物の分割登記は可能か
○父親名義の建物に長男が増築したときの登記はどうするか
○父親名義の建物の離れ家を次男の離れ家にできないか
○建物の合併登記にどのような制限があるのか
○土地が分筆されたら建物の所在は自動的に変更にならないのか
○建物の1室のみ残して取り壊し、残りの大部分を新築した場合の登記の取扱いは
○既存建物に全く異なる構造の建物を増築した際の登記
○建物の所在地番の変更登記とは
○借地に建てた住宅に増築する場合、必ず地主の承認がないと表題登記できないのか

  3 所有権証明書
○所有権証明書とは
○所有権証明書になるのはどういうものか
○所有権証明書として工事完了引渡証明書を添付する場合に作成者の印鑑証明書は必要か
○確認通知書・登記簿・固定資産評価証明書の面積にかなりの違いがあるのはどうしてか

  4 滅失登記
○家を取り壊したときは登記手続が必要なのか
○建物滅失登記の申請人は誰か
○改築工事と滅失登記
○実在しない建物があることになっている場合どうしたらよいか
○作業場が火事で焼失した場合の登記はどうするか
○自宅が地震で損傷した場合の登記はどうするか
○滅失登記に抵当権者の承諾書は必要か
○ユニット式住宅の移動に伴う登記手続は

  5 更正(回復)登記
○数棟ある建物の一棟を取り壊したが、滅失登記を誤ったときに回復登記はできるのか
○現実にない他人の建物が自分の土地上に登記されている場合は
○表題部所有者の名前や住所、持分が変わったら
○表題部所有者欄に真の所有者でない者の名前が誤って登記されていたら

  6 その他
○居宅は附属建物として認められるか
○筆界未定地に建てた建物の所在地番と建物図面の記載は
○移築とはどんな登記になるのか
○階段部分・吹き抜け部分の床面積算入についてどう取り扱うのか
○塔屋、中2階、ロフトがある場合の階数は
○建物合体とはどういうときに行うのか
○建物合体の登記申請は土地家屋調査士と司法書士のどちらができるか
○傾斜地を利用した地下室の取り扱いは
○銀行のATMの建造物(ATMカプセル)は登記の対象となるのか
○自己所有の山林には自由に建築できるか

 第2 区分建物
  1 区分建物及び要件
○建物を区分して所有する形態にはどのようなものがあるか
○区分建物となりうるためにはどのような要件を備えていなければならないか
○構造上の独立性を有していると認められるのはどのような場合か
○構造上の独立性を有していないとされるのはどのような場合か
○利用上の独立性を有していると認められるのはどのような場合か
○利用上の独立性を有していないとされるのはどのような場合か

  2 共用部分
○共用部分とは
○一部共用部分とは
○規約共用部分とは
○規約共用部分の登記をしないとどうなるか
○管理人室は常に共用部分か
○区分建物の廊下にある便所等は共用部分となるか
○団地共用部分とは何か

  3 敷地利用権
○建物が所在する土地と建物の敷地とはどのような違いがあるか
○敷地権、敷地の種類とは
○敷地権の対象となる権利とは
○敷地権の割合とは
○敷地権の割合を「0」として登記することはできるのか
○専有部分と敷地利用権との一体性の原則とは何のことか
○専有部分と敷地利用権との一体性の原則が適用されないのはどのような場合か

  4 規約
○マンションを新築したときに作成する規約とはどのようなものか
○公正証書による規約を作成することができるのはどんなときか
○分譲業者が区分所有建物を順次建築して分譲する場合にどのような規約にすればよいか
○規約で禁止された行為に対して差止請求ができるか

  5 登記
○登記簿の面積と固定資産評価証明書等と面積が違うのはなぜか
○木造の居宅を二世帯に区分登記できるか
○等価交換方式による区分建物の登記申請はどのようにしたらよいか
○土地信託方式による区分建物の登記申請は
○2個の区分建物を1個の区分建物として登記することができるのか
○2個の区分建物の間の障壁が除去され、1個の区分建物となったときはどうすればよいか
○区分建物の増築による一棟の建物の表示変更登記はどのようになるか
○区分建物の分割登記とは
○区分建物の専有部分をすべて取得した所有者が一般の建物に変更するときの手続は
○敷地権となっている土地の一部が道路の買収によって減少するときの登記はどうするのか。後で土地を追加したときの敷地権の登記はどうするのか
○区分建物の敷地権遺漏の場合の手続
○スケルトン・インフィル分譲住宅とは
○開発許可後の地目変更登記とは
○マンション敷地売却事業に伴う建物表題登記は

第6章 区画整理・都市再開発

 第1 区画整理
  1 区画整理の仕組み
○従前地・換地・仮換地・保留地・底地とは
○基準地積とは
○施行地区界の境界とは

  2 施行者の登記
○施行地区界の分筆登記とは
○換地処分とは
○換地処分の登記とは

  3 地権者の登記
○区画整理地内の土地は分筆できるのか
○区画整理地内の建物の所在や地番はどのような登記の記載になるか
○区画整理地内の地目変更登記は可能か
○区画整理地内の仮換地上の区分建物の敷地権の登記は
○区画整理地内の仮換地を買うときの登記は
○区画整理地内の保留地を買うときの登記は
○区画整理地内の保留地を買って建物を建てたときの抵当権はどうするのか
○保留地を敷地権とする際の区分建物敷地権表示手続
○区画整理の登記完了後に地積更正の登記の申請をすることはできるのか

 第2 都市再開発
○市街地再開発事業とは
○第1種再開発事業と第2種再開発事業との違いは
○市街地再開発事業の施行者による代位登記とは
○権利変換手続とは
○市街地再開発に係る手続、完了手続はどのようにするか
○市街地再開発の登記と完了手続はどんなものか

参考資料

○不動産登記法(抄)
○不動産登記令(抄)
○不動産登記規則(抄)
○不動産登記事務取扱手続準則(抄)
○不動産登記法等の一部を改正する法律の施行に伴う筆界特定手続に関する事務の取扱いについて(平17・12・6民二2760)
○登記・供託オンライン申請システムの運用開始日及びシステム切替えに関する基本方針について(平22・8・12民総1990)
○「表示に関する登記における実地調査に関する指針」の改定について(平23・3・23民二728)
○氏又は名の記載に用いる文字の取扱いに関する通達等の整理について(平2・10・20民二5200)
○氏又は名の記載に用いる文字の取扱いに関する通達等の整理について(平2・10・20民二5202)
○誤字俗字・正字一覧表

索引

◆事項索引
◆先例・判例年次索引

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