最新　宅地建物取引　実務マニュアル

第１章　総　論
第１　はじめに
宅地建物取引業者が理解しておくべきコンプライアンス（法令遵守）とは
顧客が宅地建物取引業者に求めている信頼とは
宅地とは
「建物の敷地に供せられる土地」の解釈は
用途地域内の土地と用途地域外の土地の違いは
宅地建物取引業者の第三者に対する注意義務とは
売買契約の契約不適合責任に適用される法律とは
宅地建物取引業における民法（債権法）改正の影響は
不動産ＩＤルールガイドラインとは
第２　宅地建物取引業
１　総　論
宅地建物取引業法が制定されるまでの経緯と改正の経過は
宅地建物取引業法の全体像とは
宅地建物取引業法の罰則とは
従業者が取引相手から金員を詐取した場合の使用者の責任は
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業の開業に当たって支出した経費の区分
宅地建物取引業の行う行為とは
宅地建物取引業者が禁止、制限されている行為と、課されている義務とは
真実を告げなかった場合とは
報酬額・標識の掲示方法は
従業者は証明書を携帯しなければならないか
自己の所有に属しない宅地・建物の取引制限とは
業務処理についての信義誠実の原則とは
帳簿に記載する事項は
秘密を守る義務とは
２　免許・名簿
不動産業のうち免許を要するものは
免許制度とは
宅地建物取引業の大臣免許と知事免許の違いは
不動産証券化と宅地建物取引業免許の関係は
免許を受けるための要件は
免許の申請手続の流れと免許の効果とは
宅地建物取引士の免許の申請に添付する書類は
免許証の交付と営業開始までの流れは
免許の更新、免許証の書換え、免許換えの違いは
無免許事業とは
無免許者が免許業者と共同して取引した場合は
名義貸しの禁止
名義貸し行為に対する措置等と取引の効力は
宅地建物取引業者から名義を借りた取引による利益を、宅地建物取引業者と分配する両者間の合意は無効か
無免許事業に対する処分と罰則は
宅地建物取引業者名簿とは
宅地建物取引業者名簿を変更する場合は
宅地建物取引業者名簿等の閲覧は
宅地建物取引業者名簿の具体的内容は
３　営業保証金
営業保証金とは
営業保証金制度が設けられた理由は
営業保証金を還付する方法は
営業保証金を取り戻せる場合は
営業保証金を取り戻す方法は
営業保証金は現金以外でも供託できるか
営業保証金を供託しなくても済む場合は
第３　宅地建物取引士
宅地建物取引士とは
宅地建物取引士制度とは
専任の宅地建物取引士とは
専任の宅地建物取引士を置かなければならない場所とは
宅地建物取引士の登録とは
宅地建物取引士の欠格事由とは
宅地建物取引士の登録の申請手続は
宅地建物取引士の登録の移転手続とは
宅地建物取引士の変更登録、死亡届とは
業務において、宅地建物取引業者及び宅地建物取引士が処罰の対象となる違法行為は
第４　宅地建物取引業保証協会
１　総　論
宅地建物取引業保証協会とは
宅地建物取引業保証協会創設の経緯は
宅地建物取引業保証協会の業務は
宅地建物取引業保証協会の苦情解決業務は
宅地建物取引業保証協会の研修業務は
宅地建物取引業保証協会の弁済業務は
宅地建物取引業保証協会の一般保証業務とは
宅地建物取引業保証協会が行っている手付金等保管事業とは
２　苦情処理
苦情処理の具体的な仕組みは
苦情解決申出書の提出方法は
３　弁　済
弁済の仕組みとは
弁済を受けようとするときの手続は
還付請求とその後の手続は
取引により生じた債権とは
宅地建物取引業者間取引により生じた債権
第５　宅地建物取引業に関するその他の規制
１　消費者保護に関する規制
消費者契約法とは
消費者契約法の対象となる契約は
消費者契約の申込み、承諾の意思表示を取り消すことができる場合は
消費者契約における重要事項とは
契約が取り消された場合はどうなるか
取消権の行使期間は
契約に際し詐欺や強迫を受けた場合の取消権は
事業者の損害賠償の責任免除条項等が無効になる場合は
事業者の損害賠償の責任を免除する条項等の無効の例外は
消費者の利益を一方的に害する条項はどうなるか
消費者の解除権を放棄させる条項はどうなるのか
事業者に差止請求ができる場合は
消費者裁判手続特例法とは
工事完了前の宅地建物に関する契約締結等の時期の制限とは
２　その他の法令による規制
借地借家法と旧借地法・旧借家法の関係は
借地借家法の借地権に対しての特別な定めとは
借地借家法の建物賃貸借契約に対する特別な定めとは
借地借家法の強行規定とは
都市計画法とは
市街化区域と市街化調整区域の区分は
敷地と道路の接道義務とは
景観法とは
建築物の建設に際して景観法との関係で留意すべき事項は
土壌汚染対策法による汚染状況の調査義務とは
土壌汚染対策法で説明しなければならない重要事項は
土壌汚染についての調査・説明義務は
犯罪収益移転防止法とは
犯罪収益移転防止法による取引時確認とは
犯罪収益移転防止法による確認記録の作成義務とは
犯罪収益移転防止法により宅地建物取引業者が負うその他の義務は
障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律とは
個人情報保護法の適用で留意すべき事項は
内部通報制度とは
国土利用計画法による事後届出制とは
小規模不動産特定共同事業とは
第６　行政処分
宅地建物取引業者に対する行政処分とは
「指示」を受ける場合は
「業務停止」を受ける場合は
「免許取消し」を受ける場合は
宅地建物取引業者が免許を受けていない他の都道府県知事から処分を受けるか
監督処分に対して意見を述べる機会はあるか
宅地建物取引士に対する行政処分とは
宅地建物取引士が事務禁止処分を受ける要件とは
宅地建物取引士の登録消除処分を受ける要件とは
宅地建物取引士が登録を受けていない他の都道府県知事から処分を受けるか
第２章　相談受付・調査等
第１　取引案件・相談の受付
戸建て住宅売買の流れと物件説明の留意点は
マンション売買の流れと物件説明の留意点は
賃貸物件への入居相談の場合は
現場案内における物件説明の留意点は
賃貸物件の物件情報を流す範囲の確認とその管理は
住宅確保要配慮者に対する新たな住宅セーフティネットとは
セーフティネット住宅の登録をするには
サービス付き高齢者向け住宅とは
空き地・空き家の活用の留意点は
空き地・空き家の所有権放棄についての考え方は
相続土地国庫帰属制度とは
空き家バンクとは
所有している空き家が「管理不全空家」又は「特定空家」とみなされた場合の対応は
所有者不明土地法とは
所有者不明土地法に定める地域福利増進事業とは
所有者不明土地の所有権、使用権を取得するには
所有者不明土地の所有権、使用権を取得した際の留意点は
配偶者居住権とは
配偶者短期居住権とは
省エネ住宅とは
建築物の省エネ性能表示制度とは
こどもエコすまい支援事業とは
第２　物件調査
調査の際に注意すべき法令上の規制は
物件調査の種類は
公図等を利用した不動産の特定方法は
既存住宅現況検査とは
建物状況調査とは
建物状況調査を実施する者をあっせんする場合は
建築確認・完了検査・検査済証の有無の調査は必要か
賃貸借契約の目的と物件使用の可能性についての調査は
建物賃貸借における建物敷地の調査内容は
過去に人の死が生じた物件についての調査は
競売物件の現地調査は必要か
法定地上権とは
競売における法定地上権の成立要件とは
第３　登記記録に関する事項
登記の調査に関し注意しなければならないことは
土地登記記録作成の単位は
区分所有建物における敷地権は
第４　価格査定
宅地建物取引業者の行う価格査定の留意点は
土壌汚染等の瑕疵がある物件の査定は
「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」とは
第３章　媒介契約
第１　契約の締結等
媒介契約の種類は
媒介契約に関する宅地建物取引業法の規制は
媒介契約をめぐる民法（債権法）改正の影響は
媒介契約の成立要件とは
媒介契約は書面化しなければならないか
標準媒介契約約款とは
専任媒介契約についての規制は
専属専任媒介契約、専任媒介契約（狭義）の有効期間と更新は
指定流通機構とは
媒介業者を排除して他の宅地建物取引業者へ媒介依頼はできるか
宅地建物取引業者を介さず直接取引をした場合は
違約金を請求できる場合は
停止条件付法律行為とは
宅地建物取引業者による宅地建物の売却と媒介の関係とは
売買・交換の代理依頼を受けた場合の規制は
宅地建物売買の媒介業務の流れは
宅地建物取引業者が中古住宅を売却・仲介する場合は
貸借の媒介や代理の依頼を受けた場合は
不動産の仲介契約と宅地建物取引業者の注意義務は
建て貸しにおける中途解約制限条項の不備と仲介業者の説明義務は
建築条件付土地売買契約媒介時の関連業務の扱いは
第２　報　酬
媒介手数料（報酬）を取りはぐれないためには
報酬額の制限規定は
具体的な報酬額の算定要素は
成功報酬の原則とは
建築条件付土地売買契約の報酬は
媒介契約を交わしていない当事者に対する報酬請求は
借地権と底地の等価交換と媒介報酬は
仲介業者が複数いる場合の報酬請求権は
賃貸借の更新の仲介をした場合の報酬は
媒介報酬が否定される場合は
売買契約成立後に合意解除された場合の報酬は
媒介により成立した売買契約の失効における報酬の取扱いは
一般媒介業者が排除された場合の報酬請求は
専任媒介業者が排除された場合の報酬請求は
専属専任媒介業者が排除された場合の報酬請求は
媒介業務で広告費を受領することはできるのか
第４章　広告等
第１　法律上の制限
取引態様の明示義務とは
宅地建物取引業者が売買・交換又は貸借の際に明示すべき取引の態様は
景品表示法における不当表示とは
誇大広告の禁止とは
広告の開始時期に制限はあるか
売主に無断で売買物件の広告を出すことはできるか
第２　公正競争規約
公正競争規約制度の仕組みは
不動産の表示に関する公正競争規約の令和４年改正のポイントは
公正競争規約に違反した場合の措置は
現況有姿分譲地の広告表示規制と規制対象媒体は
第３　広告例
私道負担がある中古住宅の広告例は
契約不適合事項がある中古マンションの広告例は
建築条件付土地の広告例は
第５章　重要事項の説明
第１　重要事項説明とは
重要事項説明義務の趣旨・目的は
重要事項説明の分類は
重要事項説明の内容は
重要事項説明の説明者、相手方は誰か
重要事項説明はいつするのがよいのか
賃貸借契約の場合の重要事項説明は
重要事項調査はどの程度までするべきか
宅地建物取引業者は税金に関する説明の義務を負うか
ＩＴ重説の際に留意すべき点は
重要事項説明書等の電磁的方法による提供とＩＴ重説実施マニュアルとは
宅地建物取引業法47条の内容は
宅地建物取引業法47条と同和地区の不告知とは
書面の交付とは
交付すべき書面（37条書面）の作成は
交付すべき書面（37条書面）の記載事項は
書面交付義務に違反した場合は
第２　対象物件に関する事項
法令上の制限等の説明に関して注意しなければならないことは
土壌汚染に関する説明での注意点は
相続登記が未了の場合の説明は
宅地造成工事規制区域内にある場合の説明は
物件周囲の環境の説明義務は
がけ条例に適合しているかどうかの説明義務は
水害リスクについての説明義務は
賃貸不動産における自殺による契約不適合についての説明義務は
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインとは
過去に人の死が生じた物件についての告知義務は
任意売却物件であることの説明義務は
修繕で既に解消された過去の契約不適合の告知義務は
仲介した賃貸物件のLPガス料金に関する説明義務は
第３　取引条件に関する事項
１　区分所有建物
区分所有マンションの売買・仲介をする際に説明しなければならない重要事項は
眺望の良いマンションの販売後に、眺望を阻害する建物の建築を予測できる隣接地を売却したマンション販売業者の責任は
２　契約の解除、クーリング・オフ
債務不履行を理由に売買契約を解除するための要件は
クーリング・オフの説明は
クーリング・オフによる申込み撤回・契約解除ができる取引の説明は
クーリング・オフによる申込み撤回・契約解除ができなくなる場合の説明は
３　損害賠償
損害賠償額の予定等が制限される趣旨は
「損害賠償額の予定」、「違約金」とは
損害賠償額の予定等の規制による効果は
４　手付金
手付金・手付解除に関する説明で注意すべきことは
買主も宅地建物取引業者の場合の手付金の規制は
手付金等の保全措置とは
手付金等の保全措置を講じない場合の取扱いは
５　ローン特約
ローン特約とは
ローン特約に関する実務上の留意点は
ローン特約の解除条件型と解除権留保型とは
第４　契約不適合責任に関する事項
契約不適合責任と仲介業者の責任の関係は
瑕疵担保保険と重要事項説明の関係は
旧法下における瑕疵と説明義務に関する注目すべき裁判例は
契約不適合責任を軽減する特約は有効か
契約不適合による損害賠償請求権と消滅時効の関係は
住宅瑕疵担保履行法とは
住宅瑕疵担保履行法の住宅販売瑕疵担保保証金とは
瑕疵担保責任をめぐる民法（債権法）改正の影響は
地中埋設物のある土地の売買の売主等の責任は
第５　関連法令に関する事項
物件が土砂災害警戒区域内にある場合の説明は
津波防災地域づくり法に関する説明事項は
アスベストに関する説明についての注意点は
耐震に関する説明をする際の注意点は
住宅性能評価を受けた新築住宅を販売するときの留意点は
長期優良住宅認定を受けた住宅を販売するときの留意点は
性能を有する新築住宅を引き渡す契約と「みなし規定」は
性能を有することを契約内容としない新築住宅の売買方法は
定期借家契約の説明は
土地利用の規制に関する行政指導の説明義務とは
重要事項として説明すべき都市計画法・建築基準法による制限は
マンション建替円滑化法に関する説明事項は
マンション管理計画認定制度とは
エコまち法に関する説明事項は
建築物省エネ法に関する表示事項は
第６　割賦販売に関する事項
割賦販売の場合に特に説明すべき事項は
割賦販売契約における解除の制限とは
所有権留保の禁止とは
第６章　不動産契約
第１　当事者
民法の契約自由の原則とはどのようなものか
契約当事者の確認資料と確認方法は
未成年者との取引は
契約を締結する能力と成年後見制度は
成年後見制度とは
成年被後見人との取引は
被保佐人との取引は
被補助人との取引は
外国人との不動産売買に関し注意すべきことは
外国人所有不動産の管理の注意点は
第２　売　買
１　契約等
契約書作成の目的と効用は
契約締結等の時期の制限とは
契約締結時期の規制を受ける宅地建物取引業者の行為は
契約締結等の規制を受ける時期は
契約締結等の時期の制限に違反した場合は
宅地建物取引業法と消費者契約法との適用は
危険負担とは
「契約締結上の過失」とは
買付証明書・売渡承諾書の効果は
売買目的物に関する注意点は
付帯設備・備品等に関する注意点は
公租・公課等の帰属と分担は
売買代金の支払時期・支払方法の定め方は
売買代金の支払、所有権移転等に関する注意点は
残金による抵当権の消除に関する注意点は
宅地建物取引業者に交付が義務付けられている37条書面とは
契約が無効・取消しとなる場合は
売買契約が無効となった場合、その売買代金の融資に係る消費貸借契約の効力は
契約違反による解除の要件は
合意解除の書式は
付随義務違反を理由とする契約解除は
クーリング・オフによる申込み撤回・契約解除の方法とその効力発生時期は
クーリング・オフによる申込み撤回・契約解除の効力は
クーリング・オフの規定に反する特約の効力は
手付金の授受に当たり注意すべきことは
売主が宅地建物取引業者の場合の手付金の規制は
解約手付けに関する特約の効力は
制限を超える額の手付金を受領してしまった場合は
保全措置を義務付けられる「手付金等」は
手付金等の保全に関する未完成物件（青田売り）の場合と完成物件の場合の違いは
手付金等の保全措置を必要としない場合は
手付金等の保全措置の方法は
売買契約の担保に適用される法律の留意点と特約は
犯罪収益移転防止法における確認事項は
建ぺい率違反の物件の売主の責任は
高層マンションの建設によってビル風害が発生した場合の賠償責任は
２　特殊な売買
土地の一部の売買は可能か
区分所有マンションを売買・仲介する場合の留意事項は
マンションの駐車場専用使用権の分譲特約は有効か
複数契約の場合において、売主による一方の債務不履行に伴う他方の契約解除の可否は
新築マンションの外壁剥離・剥落に対する分譲業者の責任
売れ残った住宅を値引き販売してもよいのか
借地人（借家人）のいる土地（建物）の売買はどうなるか
売買の当事者が死亡したときはどうするか
下取契約（下取売買）における留意点は
農地を宅地として売買する場合の留意点は
寺社が所有する土地の売買における留意点は
宅地建物取引業者が競売不動産を入札する際の留意点は
差押不動産を売買する時の留意点は
買取再販とは
リフォーム工事の内容を誤って説明した場合の責任は
住宅のリースバックとは
借地権売買における売主の担保責任は
３　資金計画・諸費用
ローンの説明はどのような点に注意しなければならないか
マンションをローンで購入する場合の火災保険は
複数の金融機関からの借入れは
第３　賃貸借
１　契約等
賃貸人と賃借人の基本的な権利義務関係は
会社分割により賃借人が変更になった場合の賃貸人の権利は
賃貸借をめぐる民法（債権法）改正の影響は
建物賃貸借契約の保証人の極度額とは
入居審査の際のポイントは
家賃債務保証業者の利用の留意点は
契約書の定めによる事前の紛争防止はできるか
賃借人が外国人の場合の留意点は
抵当権が設定されている物件の賃貸借は可能か
家賃滞納時の鍵交換を契約書に定めてよいか
借家人はどの程度まで敷地を利用できるか
終身建物賃貸借制度とは
高齢者の賃貸住宅への入居にまつわる留意点は
賃貸借契約の連帯保証人に契約時の立会いを求めてもよいか
賃貸借契約が解除されるのはどのような場合か
ペットの飼育を禁止する特約は有効か
風俗営業等を禁止する特約は有効か
借家契約の更新拒絶は
賃借人が契約違反をした場合の正当事由の判断は
借地契約の更新拒絶は
明渡猶予期間経過後に立退きを求める方法は
不動産は商事留置権の対象となるか
賃借人が死亡した場合にその契約はどうなるか
賃貸住宅の解除関係事務委任契約とは
残置物を処理するための契約は
賃借人が行方不明の場合の対処方法は
建物を危険薬物や特殊詐欺の用に供しない旨の特約は
任意売却によるオーナーチェンジの場合の留意点は
借地権の相続・遺贈は
借地権の譲受人による建物買取請求権の行使は
火災報知器の設置義務は
ＤＩＹ型賃貸借契約を活用するには
民泊を活用するには
農地が空き家に付随して売買されるときの特例は
賃貸人は防犯対策を講じる必要があるか
賃貸人の修繕義務違反に対する損害賠償は
賃借人の修繕要求拒否は契約解除の理由になるか
賃借人が修繕権を持つのはどのような場合か
鉄道高架下の土地利用は
生産緑地地区指定外の農地の賃貸者の契約解除は
２　賃料・更新料等
賃料の増額・減額はどのようにすればよいか
賃料の自動改定特約は有効か
滞納対策のポイントは
賃料滞納者に対する禁止行為とは
賃料滞納者の明渡しまでの法的手順は
明渡猶予期間の賃料はどう扱われるのか
更新料の意味とその説明はどうすればよいか
更新料を支払うという合意は、法定更新の場合にも適用されるか
家賃支援給付金とは
３　敷　金
「敷金」、「保証金」、「礼金」、「権利金」の違いは
敷引特約の有効性は
敷引特約を有効とした平成23年３月判決と７月判決の異なる点は
賃借人の中途解約と敷金を返還しないという特約は有効か
賃貸人が破産した場合、敷金は返還されるのか
賃貸人に相続が発生した場合の敷金返還請求の相手は
４　原状回復
原状回復に関するガイドラインとは
店舗・事務所の原状回復の特約の違いは
入退去検査票の作成とは
５　定期借家・サブリース契約
定期借家権とは
定期借家契約の仕組みは
定期借家契約であることの説明書面（38条書面）は必要か
定期借家契約の期間満了までに終了通知がなされなかった場合は
定期借家契約の実情と今後の展望は
サブリース契約の意義・法的性質は
サブリース契約に賃料減額請求の規定は適用されるか
サブリース契約における更新拒絶の正当事由の判断は
サブリース契約に係るトラブル防止は
特定賃貸借契約の適正化のための措置とは
サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインとは
サブリース契約の広告についての留意点は
サブリース契約における「勧誘者」とは
サブリース業者と入居者との間の契約は
サブリース契約の場合の重要事項説明は
サブリース契約の締結時に交付すべき書面は
サブリース業者等の違反行為に対する監督処分とは
サブリース業者等が指示処分を受ける場合は
サブリース業者等が業務停止を受ける場合は
申出制度とは
６　定期借地
定期借地権制度とは
７　管理業
賃貸住宅管理業とは
賃貸住宅管理業の登録要件は
賃貸住宅管理業の業務管理者とは
賃貸住宅業務管理者の登録手続は
賃貸住宅管理業者の違反行為に対する監督処分とは
賃貸住宅管理業者が業務改善命令、業務停止処分を受ける場合は
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律とは
賃貸住宅の管理を既に行っている者が今後留意すべき点は
賃貸住宅管理業における重要事項説明義務は
賃貸住宅管理における家電リサイクル法の適用は
第７章　登　記
登記に係る司法書士報酬の目安は
登記手続を売買当事者が行うことはできるか
権利者の知らないうちに移転登記された場合は
仮登記と仮処分（処分禁止）の登記の違いは
売買で登記名義人が死亡した場合は
登記名義人が死亡している場合は
相続等による所有権移転の登記とは
相続登記における共有名義のデメリットは
配偶者居住権の登記手続は
二世帯住宅の登記手続は
相続人不存在の場合の所有権移転登記は
中間省略登記はできるか
公図を訂正するときは
建物がないのに滅失登記されていないときは
離婚時財産分与に伴う登記手続は
登記手続におけるマイナンバーの利用と注意点は
第８章　税　金
第１　売　買
不動産を売るときの税金は
不動産を買うときの税金は
不動産を安く売りすぎた場合の税金は
不動産を譲渡担保にした場合の課税関係は
宅地建物取引業者の不動産売買に関する税法上の優遇は
非居住者と不動産売買を行う場合の税金の取扱いは
居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除の適用は
売買前後の固定資産税の計算方法は
分割払で不動産を売却したときの税金の取扱いは
住宅購入資金の贈与を受ける場合に利用できる特例は
二世帯住宅と小規模宅地等特例の適用関係は
土地が収用される場合の税法上の優遇は
事業用資産の買換え特例とは
居住用財産の買換え特例とは
等価交換での税務上の問題は
先祖代々所有する山林を造成して売却したときの税金は
空き家対策に関する税法上の優遇は
低未利用土地等に関する税法上の特例措置とは
低未利用土地等に関する税法上の特例措置を受けようとする場合の手続は
災害に関する税法上の特例は
消費税増税と仲介手数料に対する税率の適用は
災害発生に伴う印紙税の非課税措置とは
ＺＥＨに関する補助金は
サービス付き高齢者向け住宅に関する補助は
配偶者居住権の財産評価方法とは
配偶者居住権等消滅時の譲渡所得の計算は
買取再販の場合の税法上の特例措置は
不動産特定共同事業で取得した不動産に関する税法上の特例措置とは
インボイス制度とは
適格請求書発行事業者とは
第２　賃貸借
借地権を設定した場合の税金は
個人が法人に土地を貸した場合の税金は
借地権の保証金に係る税金は
借地権の更新料を受け取る際の税金は
立退料の課税関係は
共同ビルを建築した場合の借地権に対する課税は
建物の貸付けで家賃をとる場合の税金は
敷金を返さなかったらいつの所得になるか
借家権を譲渡した場合の税金は
賃料支払を猶予した場合の固定資産税等の減免措置は