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不動産取引トラブル解決文例書式集

編集/不動産紛争解決文書研究会 代表/長谷川俊明(弁護士)

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概要


タイミングを逃さず効果的な文書を提示するために!

◆不動産取引に関わる専門家が直面する売買・賃貸借・境界等のトラブルを取り上げ、その初動対応や解決方法を、文書の作成例とともに解説しています。
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商品情報

商品コード
0656
サイズ
B5判
巻数
全1巻・ケース付
ページ数
1,030
発行年月
2019年7月

目次

第1章 売買

第1 売買契約
1.契約の締結
〇売主の判断能力が疑わしく感じられたら
 ・成年後見開始申立書(抜粋)
〇認知症の兄の後見人として、兄が住んでいるマンションの売却をしたいときは
 ・成年被後見人の居住用不動産売買許可申立書(抜粋) など
2.契約の不履行
〇土地・建物の売買契約を締結したが、売主が他の第三者と同じ土地・建物について売買契約を締結してしまったら
 ・通知書
〇土地・建物の売買契約を締結したが、売主が他の第三者に対して同じ土地・建物について売買契約を締結し、第三者に土地・建物の登記を移転したら
 ・通知書 など
3.契約の解除
〇マンションの販売業者がマンションの一部の住戸を販売した後、同一のマンションの他の住戸を価格を下げて販売した場合に、マンションを購入した買主から値下げ分の金額を請求されたら
 ・重要事項説明記載例(抜粋)
〇不動産の売買契約において、クーリングオフの制度を利用したいときは
 ・通知書 など
4.ローン特約
〇不動産仲介業者を通じてローン特約条項のあるマンションの売買契約の締結をしたが、金融機関よりローンが受けられなかったら
 ・不動産売買契約書(ローン特約条項)
 ・通知書(ローン特約・解除)
第2 申込証拠金・手付金等
〇売買契約締結の際に手付金を支払っていた不動産の購入を諦めなければならなくなったら
 ・解除通知書
 ・反論書
〇不動産の引渡し後に、手付金倍返しで契約を解除したいときは
 ・解除通知書
 ・反論書 など
第3 売買行為の責任
1.調査・説明義務違反
〇更地に売買時には認識していなかった法令上の制限があったときは
 ・通知書(錯誤による契約の取消し)
〇宅建業者ではない者の説明義務は
 ・土地建物売買契約書 など
2.売買物件の瑕疵・不具合
〇購入した新築建物に雨漏りがあったら
 ・通知書
〇購入した新築建物の耐震強度不足が判明したら
 ・通知書 など
第4 特殊な物件の売買
1.競売物件
〇競売物件を落札したが、占有者が居たら
 ・通知書
 ・不動産引渡命令申立書
〇競売で落札した土地上に売却対象外の建物が建っていたら
 ・訴状 など
2.借地権付土地・借家権付建物
〇借地権付建物を売買したいが、借地権の譲渡に当たり、譲渡承諾料を地主から求められたら
 ・通知書
 ・(参考)借地権譲渡承諾書
〇借地権付建物を売買したいが、借地権の譲渡に当たり、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合は
 ・土地賃借権譲渡許可申立書 など
3.共有地
〇共有地の持分権を処分したいときは
 ・通知書
〇他の共有者が無断で第三者に共有地を売却してしまったら
 ・通知書
〇共有地の分割について他の共有者と話合いがつかないときは
 ・通知書
 ・訴状
4.農地
〇継続して農地として使用する目的で農地を購入したいときは
 ・許可申請書
〇購入した農地を宅地として使用したいときは
 ・許可申請書
〇農地を購入したが、農地法上の許可が得られないときは
 ・農地売買契約書
5.その他
〇売却した土地が仮差押えされたら
 ・保全取消申立書
〇購入した土地について抵当権が実行されてしまったら
 ・土地売買契約書
〇抵当権を実行して債権回収を行いたいときは
 ・担保不動産競売申立書 など
第5 マンションの分譲
〇マンションの購入後、管理規約が変更されペットの飼育が禁止となってしまったら
 ・ペットを禁止する管理規約
 ・通知書(錯誤取消しの場合)
〇マンションの管理費が売買契約時よりも値上がりしたことで買主から売買契約の解除を請求されたら
 ・通知書(解除には応じられない場合)
 ・支払督促申立書 など

第2章 賃貸借

第1 賃貸借契約
1.契約の締結
〇建設中のビルの賃貸借契約を締結したいときは
 ・建物賃貸借予約契約書
〇契約を更新しない方法で建物の賃貸借契約を締結したいときは
 ・定期建物賃貸借契約に関する説明書
 ・定期建物賃貸借契約書 など
2.特約条項
〇賃料をあらかじめ増額改定できるような契約内容にしたいときは
 ・契約書(公租公課を基準とする場合の賃料自動改定特約条項)
 ・契約書(路線価を基準とする場合の賃料自動改定特約条項)
〇賃貸契約期間の満了前に賃貸借契約を解約できるようにしたいときは
 ・契約書(借地契約における期限付合意解約特約条項)(抜粋)
 ・契約書(借家契約における期限付合意解約特約条項) など
3.契約の更新拒絶と正当事由
〇建物の老朽化を理由に更新拒絶をするには
 ・更新拒絶通知書(建物の老朽化を正当事由とする場合)
 ・更新拒絶通知書(立退料の金額を具体的に提示する場合)
 ・更新拒絶通知書(立退料の金額を具体的に提示しない場合)
〇相続税支払のために賃貸物件を売却したいときは
 ・更新拒絶通知書(相続税支払のための売却を正当事由とする場合) など
4.契約の解除
〇建物が延焼したことを理由に契約解除を求めるには
 ・契約解除通知書
〇賃料を滞納している賃借人との賃貸借契約を解除したいときは
 ・契約解除通知書
 ・合意書 など
第2 敷金等
〇敷引特約を理由に敷金返還を拒否されたら
 ・敷金返還請求通知書
 ・敷金返還請求訴状
〇原状回復費用が敷金では足りなかったら
 ・支払に関する和解書
 ・起訴前の和解に関する申立書
 ・原状回復費用支払請求訴状
〇賃貸建物のオーナーチェンジがあった場合、新賃貸人が敷金を返還してくれなかったら
 ・敷金返還請求催告書 など
第3 転貸借契約
〇賃借人が無断で不動産を他人に貸していたら
 ・転借人に対する明渡催告書
 ・通知書(賃借人に対する解除予告付転貸借解消請求をする場合)
〇賃借建物の転貸につき、賃貸人から承諾料を求められたら
 ・通知書(建物転貸の承諾を求める場合)
 ・承諾料支払に関する合意書 など
第4 当事者
1.賃貸人
〇賃貸物件である建物を譲り受けたら
 ・所有権移転登記申請書
 ・賃貸人変更通知書
〇賃貸物件を競売により落札したが、物件に競売前から賃借している占有者がいたら
 ・明渡請求書
 ・使用対価の催告書
 ・不動産引渡命令申立書
 ・建物明渡合意書
〇賃貸人が破産したら
 ・賃料請求通知書
 ・賃借人宛説明文書
 ・破産債権届出書
 ・寄託請求書
 ・相殺通知書 など
2.賃借人
〇賃借人が死亡し、賃借人の相続人に対して賃料を請求したいときは
 ・賃料請求の通知書
 ・未払賃料請求の通知書
〇賃借権を譲渡してほしいと言われたら
 ・賃借権譲渡契約書(敷金返還請求権も譲渡する場合)
 ・賃借権譲渡契約書(敷金返還請求権を譲渡しない場合) など
第5 賃料の徴収、管理費・特別修繕費
1.賃料の滞納
〇賃料が滞納されていたら
 ・最初の督促状(全額の支払がない場合)
 ・最初の督促状(一部の支払がない場合)
 ・2度目の督促状(全額の支払がない場合)
 ・2度目の督促状(一部の支払がない場合)
〇賃料が滞納されているので賃借人の他に連帯保証人に請求したいときは
 ・賃借人への督促状
 ・連帯保証人への通知書
〇滞納賃料を分割払にして契約を継続させたいときは
 ・示談書 など
2.賃料の増額・減額請求
〇賃料の増額をしたいときは
 ・家賃増額の申入書
〇賃料自動改定約定に基づき賃料を改定したいときは
 ・通知書(賃料改定約定に基づき賃料を改定する場合) など
3.管理費・特別修繕費
〇管理費の減額を請求したいときは
 ・管理費の減額請求書
第6 物件の明渡し
1.明渡請求と実力行使
〇明渡訴訟で勝訴したのに賃借人が明け渡してくれなかったら
 ・強制執行申立書
〇賃料不払いを理由に、家主が部屋に無断で入り、荷物を搬出したら
 ・通知書 など
2.賃借人の行方不明
〇賃借人が行方不明になってしまったので室内を点検したいときは
 ・通知書
〇賃借人が行方不明になってしまったので連帯保証人に賃料の支払と家財の搬出を約束して欲しいときは
 ・通知書
 ・念書 など
第7 物件の管理
1.賃貸管理責任と事故等
〇ゴミ出しのルールを守らない賃借人がいるとして苦情を言われたら
 ・通告書
〇備付品の欠陥により事故が起きたら
 ・示談書
〇賃借人の失火により賃貸していた建物が焼失してしまったら
 ・催告書 など
2.建物の修繕義務と改装承諾義務
〇修繕義務を免除する特約を理由に修繕要求を拒否したいときは
 ・賃貸借契約書(修繕義務免除の特約条項)
〇老朽化を前提として家賃が低額に定められている場合に、修繕要求を拒絶したいときは
 ・回答書 など
3.原状回復と造作買取請求
〇通常損耗についても借家人の負担で原状回復するようにしたいときは
 ・賃貸借契約書(通常損耗等の原状回復の費用に関する特約)
 ・通知書(原状回復費用の請求)
〇敷金を超える原状回復費用がかかったら
 ・賃貸借契約書(敷金についての定め)
 ・通知書 など

第3章 境界等

第1 境界
〇隣地所有者から境界をはっきりさせたいと求められたら
 ・境界確認書
 ・筆界特定申請書
〇土地の売買に当たって境界確認書を求められたら
 ・境界確認書 など
第2 相隣
〇隣家の一部が越境していたら
 ・訴状(請求の趣旨)
 ・建築続行禁止の仮処分申立書(申立ての趣旨)
 ・建築禁止の仮処分申立書(申立ての趣旨)
〇隣地所有者が境界に接近して建築工事を始めたら
 ・通知書(建築工事の中止を求める場合)
 ・通知書(損害賠償を求める場合) など
第3 私道・袋地
1.私道
〇共同で私道を開設することを提案されたら
 ・通行地役権設定契約書(隣地所有者間のもの)
〇私道が通行できなくなったら
 ・通知書(不法占拠状態の解消を求める場合)
 ・通行妨害禁止仮処分(申立ての趣旨) など
2.囲繞地通行権
〇袋地の所有者が通行料等を支払おうとしないときは
 ・通知書(通行料および通路開設に係る損害を請求する場合)
〇囲繞地通行権の内容を変更したいときは
 ・通知書(囲繞地通行権の内容の変更について) など
3.通行地役権
〇通行地役権の時効取得を求めたいときは
 ・回答書(通行地役権の時効取得をする場合)
〇通行地役権に係る通行料を求められたら
 ・合意書(地役権の通行料を設定する場合) など

第4章 仲介

第1 仲介契約・報酬等
〇いわゆる「抜き行為」が行われていたことが判明したら
 ・通知書(売主に対して契約書に基づき報酬請求をする場合)
 ・通知書(買主に対して民法に基づき報酬請求をする場合)
〇専任媒介契約を締結したのに、他の仲介業者にも仲介を依頼し売却していたら
 ・通知書
 ・回答書 など
第2 仲介業者の責任
1.売買物件の仲介
〇仲介を受けた物件に管理費・修繕積立金の滞納があったら
 ・通知書
〇仲介を受けた物件に地中障害物が発見されたら
 ・通知書 など
2.賃貸物件の仲介
〇借りる予定だった物件が借りられなかったら
 ・通知書
〇飲食店用の賃貸物件の仲介をお願いしたのに、飲食店を開業できないとわかったら
 ・通知書

第5章 相続

〇子供に土地家屋等を相続させたくないときは
 ・遺言書(遺産分割方法の指定)
 ・遺言書(遺贈)
 ・遺言書(廃除)
〇第三者に対し、遺贈を受けた不動産の引渡しを求めたいときは
 ・通知書
 ・遺言執行者選任申立書
 ・登記申請書 など

第6章 担保

〇債務者の不動産を担保に取りたいときは
 ・抵当権設定契約書
〇賃料債権に譲渡担保を設定すると言われたら
 ・債権譲渡担保権設定契約書

第7章 その他の問題

第1 駐車場
〇自宅の土地の空いているスペースに月極駐車場を作りたいときは
 ・駐車場利用契約書 など
第2 シェアハウス
〇所有する一戸建てをシェアハウスとして運営したいときは
 ・建築確認申請書(第二号様式)(抜粋)
 ・定期建物賃貸借契約書(生活ルールの遵守)
 ・事前説明書
第3 民泊
〇所有物件で自ら民泊事業を行いたいときは
 ・標準住宅宿泊仲介業約款(抜粋)
 ・標識(届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者へ委託する場合) など
第4 墓地
〇父母が死亡し墓地使用権を承継したが、解約して別の墓地に移したいときは
 ・契約解除通知書
 ・墓地使用権型標準契約約款(抜粋)
 ・通知書(委託料返還請求の場合)(抜粋) など
第5 土壌汚染
〇隣の工場が原因で土壌汚染が生じたら
 ・通知書
 ・合意書
〇土地の売主に対して土壌汚染の責任を追及したいときは
 ・通知書
 ・合意書 など
第6 民事信託
〇将来、判断能力が低下したときに備えて不動産の信託を利用したいときは
 ・民事信託契約書(抜粋)
 ・民事信託契約書(信託財産責任負担債務の条項例)
 ・民事信託契約書(受益者代理人の条項例)など

索引

事項索引

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