借地上の建物をめぐる実務と事例－朽廃・滅失、変更、譲渡－

第１章　借地上建物の朽廃・滅失
　第１　Ｑ＆Ａ
Ｑ１　建物の朽廃による借地権消滅
Ｑ２　建物朽廃と賃借権譲渡許可
Ｑ３　建物滅失の場合の借地契約更新
Ｑ４　建物滅失の場合の再築と借地期間
Ｑ５　建物滅失と対抗要件
Ｑ６　更新後の再築許可の裁判
　第２　事例
　　１　建物の朽廃と借地権の消滅
【事例１】構造部分に全面的な補修を必要とする借地上の建物は朽廃しているか
【事例２】〈１〉借地上にある数棟の建物のうち主たる建物のみが朽廃した場合に借地権の消滅はどのようになるか
　　　　　〈２〉借地上にある1棟の建物のうち独立の効用を有する一部分が朽廃した場合に借地権の消滅はどのようになるか
【事例３】〈１〉借地上の建物に大修繕がなされた場合の朽廃時期はどのようになるか
　　　　　〈２〉借地上にある複数の建物に主従がなくその一部のみが朽廃した場合に借地権は消滅するか
【事例４】借地上の建物が朽廃し新築禁止特約違反の建物のみが残っている場合に借地権は消滅するか
【事例５】〈１〉貸主の反対にもかかわらず増改築工事が行われ借地上の建物が実質的に滅失した後に滅失建物の朽廃時期が到来した場合に借地権は消滅するか
　　　　　〈２〉将来の建物朽廃時期における土地明渡判決が認められるか
　　２　大修繕がなされた場合の朽廃の認定時期
【事例６】借地上の建物が朽廃しているといえるか。また、貸主の承諾を得て借地上の建物に大修繕がなされた場合の朽廃時期はどのようになるか
【事例７】貸主の反対にもかかわらず借地上の建物に大修繕がなされた場合の朽廃時期はどのようになるか〈1〉
【事例８】貸主の反対にもかかわらず借地上の建物に大修繕がなされた場合の朽廃時期はどのようになるか〈2〉
【事例９】貸主の容認なく借地上の建物に大修繕がなされた場合の朽廃時期はどのようになるか
　　３　朽廃における賃借権譲渡許可
【事例10】　借地上の建物が朽廃に近い場合に賃借権譲渡許可にはどのような影響があるか
　　４　建物滅失の場合の借地契約更新
【事例11】使用継続による借地契約の法定更新前に滅失した借地上の建物の朽廃すべかりし時期が更新後に到来した場合に借地権は消滅するか
【事例12】借地上の建物が借地期間満了までわずかの時期に滅失し貸主が借主による再築に異議を述べた場合、更新時の正当事由判断にはどのような影響があるか
【事例13】貸主の責めに帰すべき事由によって借地上の建物が不存在である場合に借主は借地契約の更新請求ができるか
　　５　旧借地法７条における建物の滅失の時期
【事例14】旧建物を完全に取り壊す前に新建物の建築を進めた場合であっても旧借地法7条の適用はあるか
　　６　建物滅失と対抗要件
【事例15】建物滅失後の借地借家法10条2項所定の掲示を第三者が撤去した場合に借地権の対抗力はどのようになるか

第２章　借地上建物における条件の変更
　第１　Ｑ＆Ａ
Ｑ７　借地条件の変更とは
Ｑ８　借地条件の違反
Ｑ９　借地条件と増改築禁止特約の関係
Ｑ10　借地条件変更の裁判手続
Ｑ11　借地条件変更の裁判における判断要素
　第２　事例
　　１　堅固建物と非堅固建物の判断基準
【事例16】特定の規格建物建築を特約とした借地契約につき堅固建物の建築による用法特約違反を理由として解除が認められるか
　　２　堅固建物所有目的の合意
【事例17】非堅固建物所有目的の借地契約にもかかわらず、堅固建物が建築された場合、堅固建物所有目的への変更の合意が成立するか
【事例18】借地契約に「鉄筋を含む建物の新築を承諾する」特約がある場合、堅固建物所有目的といえるか
　　３　借地条件変更と増改築許可の関係
【事例19】借地条件変更の裁判を得た借主が、申立てと異なる規模、構造、用途の建物を建築することができるか
　　４　借地条件の違反
【事例20】行政命令により堅固建物へ改築した場合、用法違反の違法性は阻却されるか
【事例21】非堅固建物所有を目的とする借地契約において堅固建物を新築した場合、契約解除が認められるか
　　５　借地条件変更申立ての当事者
【事例22】借主が貸主に無断で堅固建物を建築した後に、貸主から借地条件変更の申立てをすることができるか
　　６　借地条件変更の要件
【事例23】借地権譲渡があった場合、借地条件変更の要件である「事情の変更」の有無はいつを基準とするか
　　７　借地条件変更において裁判所が考慮すべき事項
【事例24】借地契約の残存期間が1年足らずで借地期間が延長される場合に、付随処分として財産上の給付額を増額することができるか
【事例25】借地期間満了までの残存期間が3年である場合、堅固建物所有目的への変更は認められるか
【事例26】借地期間満了までの残存期間が7年程度である場合、堅固建物所有目的への変更は認められるか
【事例27】借地上の建物が相当老朽化している場合、堅固建物所有目的への変更は認められるか
【事例28】借地条件の変更を認める要件である「事情の変更」において主観的要素は入るか
　　８　借地条件変更申立てにおける財産上の給付
【事例29】借地契約の対象の土地から公道への通行利益を、借地条件変更の裁判における財産上の給付にて考慮すべきか
【事例30】借地上の給油施設を自転車販売店舗に変更する場合、借主はどのような財産上の給付を貸主に支払わなければならないか

第３章　借地上建物の増改築
　第１　Ｑ＆Ａ
Ｑ12　増改築等禁止特約における「増改築等」とは
Ｑ13　増改築等禁止特約違反の効果
Ｑ14　増改築許可の裁判
　第２　事例
　　１　増改築・修繕の意義
【事例31】現状維持のため必要な限度で行った修繕は増改築等禁止特約にいう「増改築等」に該当するか
【事例32】建築確認を要しない工事でも増改築等禁止特約にいう「大修繕」に該当するか。また、借主がどのような増改築を行うかを伝えずに、増改築等禁止特約に違反して無断で増改築を行った場合、貸主が借地契約を解除することは信義則上許されるか
【事例33】増改築等禁止特約における「増改築等」に該当しない工事はどのようなものか
【事例34】建物の間取りを変更する工事は増改築等禁止特約における「増改築等」に該当するか
　　２　信頼関係破壊の判断基準
【事例35】増改築禁止特約に違反して無断で増改築を行った場合、借地契約を解除することは信義則上許されるか
【事例36】増改築等禁止特約に違反して信頼関係を破壊するおそれがあると認められる修繕とはどのようなものか
【事例37】増改築等禁止特約にいう増改築に該当する場合の解除につき、信義則上許されるか
　　３　増改築許可の要件
【事例38】増改築に係る建物に既に建築基準法違反が存在する場合、増改築の許可を得ることはできないか
　　４　増改築許可における財産上の給付
【事例39】増改築を許可する際の財産上の給付を決定する場合にどのような事情を考慮するか
　　５　その他
【事例40】増改築等禁止特約違反を理由に処分禁止の仮処分及び訴訟が提起されたが、増改築に該当しないことを理由に訴訟における請求が棄却された場合、原告は被告の損害を賠償するべきか

第４章　借地上建物の賃貸・譲渡
　第１　Ｑ＆Ａ
Ｑ15　借地上の建物の賃貸と賃借権の転貸
Ｑ16　借地上の建物の譲渡と賃借権の譲渡
Ｑ17　法人化と賃借権の譲渡
Ｑ18　土地賃借権譲渡・転貸の承諾に代わる許可
Ｑ19　借地上の建物の担保設定と賃借権譲渡
　第２　事例
　　１　借地の無断転貸と解除
【事例41】貸主の承諾とは異なる持分割合で建物を共有とすることにつき、無断転貸を理由として解除が認められるか
　　２　小規模な法人における支配株主等の変更と賃借権の譲渡
【事例42】借地の借主である小規模で閉鎖的な有限会社において経営者と社員が全く変わった場合に、貸主は賃借権の無断譲渡による借地契約の解除をすることができるか
　　３　土地賃借権譲渡・転貸許可の要件
【事例43】借地上の建物が遺贈された場合、いつまでに貸主の承諾に代わる裁判所の許可を受ければよいか
【事例44】区分所有法63条４項の売渡請求権を行使した者は、賃借権譲渡許可の申立てを行えるか。また、当該賃借権譲渡許可の申立てに対し、相手方は介入権を行使できるか
【事例45】借地権付建物を競売で買い受けた者が建物の一部持分を他人に譲渡して共有状態になった場合、賃借権譲渡許可の申立てを行えるか
【事例46】貸主に著しい不利益を与える場合であっても、借地の一部について賃借権の譲渡をすることができるか
【事例47】借地借家法20条１項後段の付随的裁判として敷金を入れるべき旨を定め、その交付を命じることができるか
【事例48】借地と他の土地とにまたがって建築されている建物に関し、貸主が借地借家法20条２項、19条３項に基づき、建物及び土地賃借権について介入権を行使することはできるか
　　４　譲渡担保契約等における賃借権の譲渡・転貸
【事例49】借地上の建物が買戻特約付きで第三者に売却された場合、賃借権の譲渡又は転貸があったといえるか
【事例50】借地上の建物に譲渡担保の設定がされ、譲渡担保権が実行される前に譲渡担保権者が使用又は収益をした場合、賃借権の譲渡又は転貸があったといえるか

第５章　建物の買取請求
　第１　Ｑ＆Ａ
Ｑ20　建物買取請求権とは
Ｑ21　建物買取請求権の行使時期
Ｑ22　買取請求の対象
Ｑ23　買取価格の算定基準
Ｑ24　建物所有権の移転時期・建物引渡前の危険負担
Ｑ25　建物買取請求権行使後の敷地占有の適法性と不当利得の成否
　第２　事例
　　１　建物買取請求権の成否
【事例51】一時使用目的の借地について建物買取請求権を行使できるか
【事例52】賃借権の無断譲渡を理由に借地契約が解除された後に、賃料相当損害金の不払があった場合、建物買取請求権は消滅するか
【事例53】借地上の数棟の建物のうち一部が譲渡され、それに伴い借地の一部が無断転貸されたため借地契約全体が解除された場合、譲渡されなかった建物について建物買取請求権が認められるか
　　２　建物買取請求権の行使時期
【事例54】建物収去土地明渡請求訴訟の事実審の口頭弁論終結後に建物買取請求権を行使できるか
【事例55】貸主が借地契約の更新を拒絶して提起した建物収去土地明渡請求訴訟において、立退料の支払と引換えに建物収去土地明渡しを命じる判決が言い渡された後でも、建物買取請求権を行使できるか
　　３　建物買取請求の対象
【事例56】土地賃借権の無断譲受人が、賃借権譲渡につき貸主の承諾を得ないまま建物を増築・改築・修繕した場合、建物買取請求権を行使できるか
【事例57】土地の転借権の無断譲受人が、転借権譲渡につき土地の借主（転貸人）の承諾を得ないまま建物を大改造した後、改造工事による増加価格を放棄して譲受当時の価格で建物買取請求権を行使した場合、常に認められるか
【事例58】所有者の異なる数筆の土地にまたがって存在する建物について、建物買取請求権が認められるか
　　４　買取価格の算定
【事例59】建物買取請求権が行使された場合の買取価格は、どのような基準で算定されるか
【事例60】老朽化し耐用年数を超えたため市場価格が認められない建物について、建物買取請求が認められるか
【事例61】建物買取請求権行使により成立した売買契約に民法577条の適用があるか。また、建物に抵当権が設定されている場合の買取価格はどうなるか
　　５　建物買取請求における危険負担
【事例62】建物買取請求権行使後の建物の滅失・損傷の危険は誰が負担するか
【事例63】建物買取請求権が訴訟上予備的に行使された場合、建物の滅失・損傷の危険は誰が負担するか
　　６　権利行使後の敷地占有
【事例64】〈１〉建物買取請求権行使までの敷地占有により、賃料相当額の損害が発生するか
　　　　　〈２〉建物買取請求権行使後の敷地占有は適法か。また賃料相当額の不当利得返還義務を負うか
　　７　その他
【事例65】建物の貸主（土地賃借権の無断譲受人）の建物買取請求権を建物の借主が代位行使できるか

索引
○判例年次索引