相続土地評価実務マニュアル

第１章　相談・受任
≪フローチャート～相談・受任≫
１　相談の依頼
（１）相談者への確認
（２）日程調整等
２　相談の実施
　（１）相談者からのヒアリング
　（２）相談者への説明
３　受任手続
　（１）依頼事項の確認等
　（２）受任契約の締結
【参考書式】受任契約書（土地の評価のみを依頼された場合）

第２章　現地確認調査・資料収集
≪フローチャート～現地確認調査・資料収集≫
１　現地確認調査の準備
（１）現地確認調査の目的
（２）地図等の準備
（３）事前の資料収集
２　現地確認調査
（１）評価対象地の確認
（２）評価対象地周辺の確認
３　評価対象地に対する規制等の確認
４　評価対象地に対する権利関係の確認
（１）契約書等の確認
（２）登記情報等の確認

第３章　土地評価の原則
第１　時価
≪フローチャート～時価≫
１　相続税法の規定
２　財産評価基本通達
（１）評価通達の制定
（２）評価通達の適用
３　評価通達の定めによらない評価
第２　土地評価の基本要素
≪フローチャート～土地評価の基本要素≫
１　取得者
２　地目
３　評価対象土地に係る権利関係
４　地積

第４章　宅地の評価（自用地価額の評価）
第１　宅地の評価方法
≪フローチャート～宅地の評価方法≫
１　宅地の評価単位
２　不合理分割が行われた場合
３　宅地の評価方式
４　宅地の評価の流れ
第２　路線価方式による宅地の評価
≪フローチャート～路線価方式による宅地の評価≫
１　路線価
（１）路線価
（２）路線価図等の公表
（３）路線価図の見方
【参考書式】個別評価申出書
２　特定路線価
（１）特定路線価を設定する場合
（２）特定路線価の設定の申出
【参考書式】特定路線価設定申出書
３　路線価方式による評価方法
【参考書式】土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
４　基本的な画地調整計算
（１）奥行価格補正
（２）側方路線影響加算
（３）二方路線影響加算
（４）三方又は四方に路線のある場合の加算
（５）間口狭小補正
（６）奥行長大補正
５　不整形地の評価
（１）不整形地の評価方法
（２）不整形地の画地調整計算
（３）不整形地補正率
（４）不整形地の評価額
６　無道路地の評価
（１）無道路地の意義
（２）無道路地の評価方法
７　地積規模の大きな宅地の評価
（１）地積規模の大きな宅地の意義
（２）地積規模の大きな宅地の評価方法
８　がけ地等を有する宅地の評価
（１）がけ地等を有する宅地の意義
（２）がけ地等を有する宅地の評価方法
９　土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価
（１）土砂災害特別警戒区域内にある宅地の 意義
（２）土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価方法
10　容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価
（１）容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の意義
（２）容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価方法
第３　倍率方式による宅地の評価
≪フローチャート～倍率方式による宅地の評価≫
１　倍率方式
２　倍率方式による評価
第４　個別事情に応じた評価
≪フローチャート～個別事情に応じた評価≫
１　私道の評価
（１）私道の意義
（２）私道の評価方法
（３）歩道状空地の評価
２　セットバックを必要とする宅地の評価
（１）セットバックを必要とする宅地
（２）セットバックを必要とする宅地の評価方法
３　都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
（１）都市計画道路予定地の区域内にある宅地
（２）都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価方法
４　土地区画整理事業施行中の宅地の評価
（１）仮換地が指定されている場合（原則的な評価方法）
（２）仮換地が指定されている場合（例外的な評価方法）
（３）仮換地が指定されていない場合
５　造成中の宅地の評価
６　余剰容積率の移転がある場合の宅地評価
（１）余剰容積率の移転
（２）余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価方法
７　農業用施設用地の評価
（１）農業用施設用地の意義
（２）農業用施設用地の評価方法
８大規模工場用地の評価
（１）大規模工場用地の意義
（２）大規模工場用地の評価方法
９　文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
10　利用価値の著しく低下している宅地の評価
11　土壌汚染地の評価
（１）土壌汚染地の意義
（２）土壌汚染地の評価方法
12　周知の埋蔵文化財包蔵地の評価
（１）周知の埋蔵文化財包蔵地の意義
（２）周知の埋蔵文化財包蔵地の評価方法

第５章　貸借が行われている宅地の評価
第１　普通借地権が設定されている場合の評価
≪フローチャート～普通借地権が設定されている場合の評価≫
１　借地権の意義
（１）借地借家法における借地権
（２）財産評価における借地権
２　通常の地代の授受が行われている場合の評価
（１）通常の地代の意義
（２）借地権の評価
（３）借地権の設定されている宅地（貸宅地）の評価
（４）貸宅地割合が定められている地域の貸宅地の評価
３　借地権が転貸されている場合の評価
（１）転借権の評価
（２）転貸借地権の評価
４　相当の地代の授受が行われている場合の評価
（１）相当の地代の意義
（２）相当の地代の授受が行われている場合の借地権の評価
（３）相当の地代の授受が行われている場合の貸宅地の評価
５　相当の地代に満たない地代の授受が行われている場合の評価
（１）相当の地代に満たない地代の意義
（２）相当の地代に満たない地代の授受が行われている場合の借地権の評価
（３）相当の地代に満たない地代の授受が行われている場合の貸宅地の評価
６　無償返還届出書が提出されている場合の評価
（１）土地の無償返還に関する届出
（２）無償返還届出書が提出されている場合の借地権の評価
（３）無償返還届出書が提出されている場合の貸宅地の評価
【参考書式】土地の無償返還に関する届出書
７　同族会社の株式評価における借地権の扱い
（１）同族会社が相当の地代を支払っている場合
（２）同族会社が相当の地代に満たない地代を支払っている場合
（３）無償返還届出書が提出されている場合
第２　定期借地権等が設定されている場合の評価
≪フローチャート～定期借地権等が設定されている場合の評価≫
１　定期借地権等の意義
（１）定期借地権等創設の背景
（２）定期借地権等の種類
２　定期借地権等の評価方法
３　定期借地権等が設定されている宅地（貸宅地）の評価方法
（１）原則的評価方法
（２）個別通達による評価方法
【参考書式】定期借地権等の評価明細書
第３　使用貸借により土地の貸借が行われている場合の評価
≪フローチャート～使用貸借により土地の貸借が行われている場合の評価≫
１　使用貸借の意義
２　使用貸借の判定
（１）通常の場合
（２）借地権者以外の者が借地権の目的となっている土地を取得した場合
（３）土地所有者以外の者が借地権を取得した場合
（４）土地の無償借受け時に借地権相当額の課税が行われている場合
（５）借地権の目的となっている土地を使用貸借通達の施行前に借地権者以外
の者が取得している場合
（６）当事者の一方又は双方が法人である場合
【参考書式】借地権の使用貸借に関する確認書
【参考書式】借地権者の地位に変更がない旨の申出書
（借地権者以外の者が借地権の目的となっている土地を取得した場合）
【参考書式】借地権者の地位に変更がない旨の申出書
（土地所有者以外の者が借地権を取得した場合）
３　使用借権の評価
４　使用貸借により貸し付けられている土地の評価
第４　配偶者居住権が設定されている場合の評価
≪フローチャート～配偶者居住権が設定されている場合の評価≫
１　配偶者居住権等の意義
（１）配偶者短期居住権
（２）配偶者居住権
２　配偶者居住権等に関する税務上の取扱い
３　配偶者居住権に基づく居住用建物の敷地の利用に関する権利の評価方法
４　配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される宅地の評価方法
５　配偶者短期居住権等の評価
第５　その他の権利が設定されている場合の評価
≪フローチャート～その他の権利が設定されている場合の評価≫
１　区分地上権が設定されている場合
（１）区分地上権の評価方法
（２）区分地上権が設定されている宅地の評価方法
２　区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合
（１）区分地上権に準ずる地役権の評価方法
（２）区分地上権に準ずる地役権が設定されている宅地の評価方法
３　区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権と他の権利が競合する場合
（１）土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価
（２）土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
第６　貸家建付地の評価
≪フローチャート～貸家建付地の評価≫
１　貸家建付地の意義
２　貸家建付地の評価方法
（１）原則
（２）一時的空室がある場合

第６章　宅地以外の土地の評価
第１　農地の評価
≪フローチャート～農地の評価≫
１　農地の評価単位
２　評価上の農地の区分
（１）評価通達における農地の種類
（２）農地の種類の確認
３　純農地の評価
４　中間農地の評価
５　市街地周辺農地の評価
６　市街地農地の評価
（１）市街地農地の評価方法
（２）宅地造成費に相当する金額の計算
【参考書式】市街地農地等の評価明細書
７　生産緑地の評価
（１）生産緑地
（２）生産緑地の評価方法
８　耕作権等の評価
（１）耕作権等の意義
（２）耕作権の評価方法
（３）永小作権の評価方法
９　貸し付けられている農地の評価
（１）耕作権の目的となっている農地の評価方法
（２）永小作権の目的となっている農地の評価方法
（３）10年以上の期間の定めがある賃貸借契約により貸し付けられている農
地の評価方法
（４）農業経営基盤強化促進法の規定によ貸し付けられている農地の評価方法
（５）特定市民農園用地等として貸し付けられている農地の評価方法
（６）市民農園用地等として貸し付けられている農地の評価方法
（７）農地中間管理機構に貸し付けられている農地の評価方法
第２　山林の評価
≪フローチャート～山林の評価≫
１　山林の評価単位
２　評価上の山林の区分
３　純山林の評価
４　中間山林の評価
５　市街地山林の評価
６　利用又は伐採の制限のある山林の評価
（１）保安林の評価方法
（２）特別緑地保全地区内にある山林の評価方法
７　山林に設定された権利の評価
（１）地上権の評価方法
（２）賃借権の評価方法
８　貸し付けられている山林の評価
（１）地上権が設定されている山林の評価方法
（２）賃借権が設定されている山林の評価方法
９　分収林契約が締結されている場合の山林の評価
（１）分収林契約の意義
（２）分収林契約に基づき設定された地上権等の評価方法
（３）分収林契約に基づき貸し付けられている山林の評価方法
第３　原野等の評価
≪フローチャート～原野等の評価≫
１　原野の評価
（１）原野の評価単位
（２）原野の評価方法
（３）原野に設定された権利の評価
（４）貸し付けられている原野の評価
２　牧場の評価
３　池沼の評価
４　鉱泉地の評価
（１）鉱泉地の評価単位
（２）鉱泉地の評価方法
（３）温泉権が設定されている場合等の評価
第４　雑種地の評価
≪フローチャート～雑種地の評価≫
１　雑種地の評価単位
２　雑種地の評価方法
３　雑種地に設定された権利の評価
（１）雑種地に設定された地上権の評価方法
（２）雑種地に設定された賃借権の評価方法
４　貸し付けられている雑種地の評価
（１）地上権が設定されている雑種地の評価方法
（２）賃借権が設定されている雑種地の評価方法
第５　占用権の評価
≪フローチャート～占用権の評価≫
１　占用権の意義
２　占用権の評価
（１）取引事例のある占用権
（２）取引事例のない占用権
３　占用権の目的となっている土地の評価

第７章　特殊な場合の土地の評価
≪フローチャート～特殊な場合の土地の評価≫
１　売買契約中の土地の評価
（１）売主の有する権利の評価
（２）買主の有する権利の評価
２　負担付贈与等により取得した土地等の評価
（１）個別通達制定の趣旨
（２）負担付贈与等により取得した土地等の評価方法
（３）「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」等の判定
３　特定非常災害が発生した場合の土地の評価
（１）課税時期が特定非常災害発生日前の場合
（２）課税時期が特定非常災害発生日以後の場合
４　国外にある土地等の評価

第８章　評価結果の報告
≪フローチャート～評価結果の報告≫
１　評価明細書の作成等
（１）評価明細書の作成
（２）税理士法33条の2に規定する書面添付
【参考書式】　税理士法第33条の2第1項に規定する添付書面
２　評価結果の報告
（１）評価結果の説明
（２）評価結果説明後の留意事項

※内容を一部変更することがありますので、ご了承ください。