実務家が陥りやすい　借地借家の落とし穴

第１章　法の適用
［借　地］
【１】鉄道高架橋下の土地の賃貸借には借地借家法が適用される？
　POINT・鉄道高架橋下の土地の賃貸借への借地借家法（旧借地法）の適用
【２】店舗の隣地駐車場の賃貸借の更新拒絶に正当事由は不要？
　POINT・駐車場賃貸借契約の更新拒絶における権利濫用
【３】期間を短期間に設定し契約書に一時使用目的というタイトルを付ければ一時使用目的の借地契約？
　POINT・一時使用目的の借地契約と認められるための要件

［借　家］
【４】スーパーマーケット内でパンの製造販売を行う店舗の利用契約には借地借家法は適用されない？
　POINT・スーパーマーケット内の売場で商品の製造販売を行うための場所の利用契約への借地借家法の適用
【５】期間満了時に建物が売却される場合には契約の更新はしないという特約を付しても一時使用建物賃貸借としては認められない？
　POINT・一時使用目的の賃貸借への該当性
【６】改正民法の施行後に建物賃貸借契約が更新されても改正前の民法が適用される？
　POINT・民法改正の移行期における賃貸借契約と保証契約の適用関係
【７】老人ホームの紹介事業を行うには宅建業の免許が必要？
　POINT・老人ホーム紹介事業の宅建業への該当性

第２章　地代・家賃
［借　地］
【８】借地権付き分譲マンションの区分所有者は他の区分所有者の地代不払に責任を負う？
　POINT・借地権付き分譲マンションの地代支払義務の範囲
【９】地代改定の方法が合意されていると減額請求権を行使することはできない？
　POINT・地代自動改定特約がある場合の地代減額請求の可否
【10】ゴルフ場経営を目的とする土地の地代は減額請求できる？
　POINT・土地賃貸借契約への借地借家法11条の類推の可否

［借　家］
【11】転貸賃料をフリーレントとするときには賃借人は賃貸人に対抗できない？
　POINT・賃料を転貸賃料と連動させる条項に関し、転貸賃料をフリーレントとした場合の取扱い
【12】賃料増減請求の確定判決の既判力が及ぶのは口頭弁論終結時までの賃料額？
　POINT・賃料増減請求の確定判決の既判力の時的範囲
【13】共有建物の賃料増額請求は保存行為？
　POINT・共有建物の賃料増額請求と増額不合意
・保存行為への該当性
【14】家賃の増額請求権行使後の過払金の返還義務の利息は年1割？
　POINT・増額請求権行使後の過払金の返還義務の利息

第３章　当事者の権利義務
［借　地］
【15】非堅固建物所有目的の借地契約で軽量鉄骨プレハブ建物を建築することは契約違反？
　POINT・堅固建物と非堅固建物の区別
【16】借地権の残存期間が短いときは借地借家法17条の条件変更の申立てはできない？
　POINT・借地権の残存期間が短いときの条件変更の申立ての可否
【17】増改築禁止の特約がなければ借地上の建物の増改築を自由に行える？
　POINT・建物を改築した場合の朽廃すべき時期の到来による借地権の消滅
【18】借地人が土地を修繕する権限がないのに土地の修繕を行ったときには必要費の償還請求はできない？
　POINT・修繕権限がないのに賃借人が修繕を行った場合の必要費償還請求の可否
【19】借地契約の解除前に金融機関への通知を義務付ける念書には効力がない？
　POINT・土地上の建物の根抵当権者に対する念書の効力
【20】借地権付き建物の売買では、売主は土地の安全性について契約不適合責任を負う？
　POINT・借地権付き建物における売主の担保責任

［借　家］
【21】契約書に賃貸人と賃借人が署名しても保証人欄の署名がなければ契約は不成立？
　POINT・保証人の署名がない場合の契約の効力及び保証人を立てる義務違反の場合の解除権
【22】アパートの一室の賃貸借契約は定型約款に当たらない？
　POINT・賃貸借契約の定型約款への該当性
【23】共有の建物は全員の同意がなければ賃貸できない？
　POINT・所有者複数の共有不動産についての賃貸借契約を締結する権限
【24】建物の耐震性能を備えるための補強工事を行わなければ賃貸人の債務不履行？
　POINT・建築基準法で定められた耐震性能を満たすために補強工事を実施する義務の有無
【25】賃借人の責任で修繕が必要になっても修繕義務を負う？
　POINT・賃借人の責任で修繕が必要になった場合の修繕についての取扱い
【26】飲食店からの悪臭で婦人服販売店の売上げが減った場合でも大家に対しては損害賠償を請求できない？
　POINT・他の賃借人からの悪臭による損害賠償請求の可否
【27】賃借人が契約期間内に解約をすることができないという約定は無効？
　POINT・特約がない場合の期間内解約の可否
【28】違約金を払えば期間内解約ができると取り決める場合には違約金の額は制限を受ける？
　POINT・期間内解約における違約金の範囲
【29】保証人が死亡したときには保証人の相続人に未払賃料を請求できる？
　POINT・民法改正による保証のルールの見直し
【30】配偶者居住権を有する者が転居することになった場合には建物所有者に対して配偶者居住権の買取請求をすることができる？
　POINT・配偶者居住権の譲渡性

第４章　更新・更新拒絶
［借　地］
【31】借地人が契約更新に際して更新料支払を提案したときには更新料を支払う義務が生じる？
　POINT・更新料を支払う提案の解釈と更新料を支払う慣習の存否
【32】借地権の存続期間満了時に借地上に建物が存在しなければ借地人には更新請求権はない？
　POINT・借地契約における法定更新のための建物の存在の必要性
【33】借地契約の更新拒絶において地代が低額なら正当事由は認められやすい？
　POINT・賃料額が低額であることの正当事由の判断への影響
【34】建物の賃借人の事情は借地契約の更新拒絶における正当事由の考慮要因とならない？
　POINT・借地契約の更新拒絶における建物の賃借人の事情についての正当事由判断における取扱い

［借　家］
【35】契約が更新された後に滞納された賃料を保証人に請求することができる？
　POINT・更新後の賃借人の債務についての保証人の責任
【36】更新時に更新料を支払うという条項があれば法定更新の場合にも更新料を支払う義務がある？
　POINT・法定更新の場合の更新料支払義務の存否
【37】立退料が多額なら立退料を支払うだけで正当事由が認められる？
　POINT・正当事由の判断における立退料の位置付け
【38】借家契約の立退料は借家権の価格に基づいて算定される？
　POINT・借家の立退料の算定方法
【39】立退料は更新拒絶時に提供しなければ正当事由の判断において考慮されない？
　POINT・更新拒絶の後に立退料を申し出た場合に正当事由の有無を判断するについて立退料を考慮することの可否

第５章　契約の解除
［借　地］
【40】大修繕には地主の承諾を要するという特約があるのに無断で修繕をした場合には契約を解除できる？
　POINT・修繕（又は大修繕）には事前承認が必要という特約の効力
【41】競売による買受人が賃借権譲渡許可を申し立てなくても解除可否の判断で不利にはならない？
　POINT・土地賃借権譲渡許可の申立てをしない場合の契約解除の効力
【42】土地の賃貸人からの明渡請求に対して賃借人は商事留置権を主張することはできない？
　POINT・商事留置権によって不動産を留置することの可否
【43】賃貸人は転借人に催告をしなければ債務不履行による借地契約の解除をすることはできない？
　POINT・賃貸借契約を解除する場合の転借人への催告の要否

［借　家］
【44】賃借人が賃料を支払わなくても、不払が賃料の2か月分程度ならば借家契約の解除はできない？
　POINT・賃料不払があっても信頼関係不破壊として契約解除が否定される程度
【45】ペット飼育禁止の特約がなければ賃借人のペット飼育を理由として借家契約の解除をすることはできない？
　POINT・賃借人のペット飼育による解除の可否
【46】賃借人が賃料を支払わなくても家賃債務保証会社が賃料を支払っていれば借家契約の解除はできない？
　POINT・家賃債務保証会社が賃料を支払っている場合の賃貸借契約解除の可否
【47】賃借人が成年被後見人になったら賃貸契約を解除できるという特約は有効？
　POINT・賃借人について後見開始の審判を受けたことを解除事由とする特約の効力

第６章　契約の終了
［借　地］
【48】借地人が死亡したら契約は終了するという特約は無効？
　POINT・借地人が死亡した場合には借地契約は消滅するという死亡終了特約（借地権の相続は認めないという特約）の効力
【49】駐車場に賃借人が設置したアスファルト舗装は土地に付合するか？
　POINT・アスファルト舗装の土地への付合
【50】借地契約が期間満了によって終了するときには借地人には借地上の古家を取り壊す義務がある？
　POINT・建物買取請求権の現代的な機能
【51】更新を了承しないなら借地権の買取りを求めるという申出は有効？
　POINT・借地契約の終了が建物買取請求権の要件か

［借　家］
【52】原状回復を終えた後でなければ明渡しをすることはできない？
　POINT・原状回復が完了していなければ明渡しはできないか
【53】契約書に原状回復義務が定められている場合も造作買取請求権を行使することができる？
　POINT・原状回復に関する契約書の条文解釈
【54】分割返済の定めがある保証金は賃貸借が終了していなくても返還期限が到来する？
　POINT・矛盾する返還時期の定めがあった場合の保証金の返還時期
【55】保証金を償却するという定めがあれば期間内に契約が終了しても全額の償却が可能？
　POINT・契約期間中に契約が終了した場合の預託金の償却・没収
【56】償却期間が経過した設備の損傷については補修費用を請求できない？
　POINT・耐用年数を経過する壁クロス張替費用についての原状回復義務の有無
【57】入居者が死後室内に長期間放置されていた場合、賃料の減収分を相続人に請求できる？
　POINT・賃借人が死亡後長期間放置されていた場合の賠償の範囲
【58】通常損耗補修特約があれば賃借人は通常損耗を補修した上で返還をしなければならない？
　POINT・通常損耗補修特約の効力
【59】賃借人が物件を相当期間利用しておらず、かつ賃借人と連絡がとれなかったときには物件の明渡しがあったとみなす条項は有効？
　POINT・賃借人が家賃債務保証会社に賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与する条項の効力

第７章　賃貸人の地位の変動
［借　地］
【60】借地上の建物の所在地番や床面積が実際と違っているときには借地権には対抗力がない？
　POINT・借地上の建物の所在地番等が実際と異なっている場合の借地権の対抗力の有無
【61】建物が火災によって滅失した場合、一旦掲示をすれば掲示が撤去されても借地権には対抗力がある？
　POINT・借地上の建物滅失中の掲示が撤去された場合の借地権の対抗力の有無

［借　家］
【62】滞納処分による差押え後の賃借人は建物明渡猶予の保護を受けられない？
　POINT・滞納処分による差押え後に設定された賃借権への建物明渡猶予制度の適用
【63】建物が譲渡された場合の敷金は譲渡時点で返還時期が到来していても買受人に承継される？
　POINT・返還時期が到来した後に建物所有権が移転した場合の敷金返還義務の買受人への承継の有無
【64】預託された敷金が賃料55か月分という多額であれば競売による買受人は敷金の全額の返還義務は負わない？
　POINT・預託金のうちの敷金としての法的な性格を有する額の範囲
【65】建物の譲受人は建築協力金の償還金と賃料を相殺する特約を承継しない？
　POINT・建築協力金等の償還金と賃料の一部を相殺する特約についての新所有者の承継
【66】賃料の差押え後に建物が譲渡されたときには差押債権者は賃料を請求することはできない？
　POINT・賃料債権差押え後に不動産が第三者に譲渡された場合の差押えの効力
【67】共益費債権についても抵当権による物上代位権を行使し差押えをすることができる？
　POINT・抵当権による物上代位権の及ぶ範囲
【68】敷金の質権設定を承諾した賃貸人は建物の譲渡後も質権者に対して敷金の返還義務がある？
　POINT・敷金への質権設定を賃貸人が承諾した場合の賃貸人の質権者への敷金返還義務の存否

第８章　賃借権の譲渡・転貸（サブリース関連を含む）
［借　地］
【69】離婚に伴う財産分与のために借地権を譲渡することは借地契約の解除事由になる？
　POINT・離婚に伴って財産分与のために借地権が無断で譲渡された場合の解除の可否
【70】借地権の譲受人が地主の譲渡承諾に実印と印鑑証明書を求めることは無理な要求？
　POINT・地主の譲渡承諾に実印の押捺と印鑑証明書を求めることは適切か
【71】借地人が交代したときには敷金は新借地人に引き継がれる？
　POINT・借地人が交代したときに新借地人は敷金を承継するか
【72】賃貸借が賃借人の債務不履行によって解除された場合、転借人が賃借人に預けた保証金は賃貸人が引き継ぐ？
　POINT・転貸借を終了させ、転借人が賃貸人と直接の契約関係に立った場合における、転借人から賃貸人に対する保証金返還請求の可否
【73】借地上の建物が譲渡された後に改築されていたときにも譲受人は建物買取請求権を行使できる？
　POINT・土地賃借権の無断譲受人が地上建物に改築等の工事をした場合の建物買取請求権行使の可否

［借　家］
【74】賃借人が事業を分割して新会社に事業を吸収させたことは解除事由にならない？
　POINT・賃借人が事業を分割して新設分割を行ったことが解除事由となるか
【75】賃貸人は合意解除による賃貸借の終了を転借人に対抗できない？
　POINT・合意解除による賃貸借の終了を転借人に対抗することができるか
【76】賃貸人は期間の満了による賃貸借の終了を再転借人に対抗できる？
　POINT・原賃貸借が期間満了によって終了する場合の再転借人の地位の主張の可否
【77】抵当権者は建物の転貸賃料債権に対して物上代位権を行使できる？
　POINT・抵当権者の建物の転貸賃料債権に対する物上代位権行使の可否

第９章　定期借地・定期借家
［借　地］
【78】従前普通借地であった借地契約を定期借地に切り替える合意は有効？
　POINT・普通借地権から定期借地権に切り替えることが有効になるための要件
【79】住宅併用の事業用建物を所有するために事業用定期借地権を設定することができる？
　POINT・建物一部に居住用部分がある場合の事業用定期借地権設定の可否
【80】定期借地権の存続中に地震で建物が滅失した場合、再築をすれば借地権の存続期間が延長される？
　POINT・定期借地権の存続中に建物が滅失した場合の取扱い

［借　家］
【81】賃貸借契約書に定期借家とするという条項があれば自動更新条項が定められていても定期借家となる？
　POINT・定期借家の成立要件としての更新否定条項の認定
【82】定期借家契約を締結するためには口頭で事前説明をしなければならない？
　POINT・事前説明は書面を交付するだけでもよいか。併せて口頭で行うことを要するか
【83】定期借家契約では賃料増減請求に関する特約がない場合も期間内に賃料増減請求をすることはできない？
　POINT・定期借家契約における賃料増減請求の特約がある場合とない場合の取扱い
【84】定期借家の期間満了後も使用を続けられた場合、賃貸人が異議を申し述べなくても定期借家と扱う？
　POINT・定期借家の期間満了後に使用が継続された場合の取扱い