ケース別　土地評価　減価要因の着眼点－形状及び権利関係等－

序　説　評価単位の確定方法
１　評価単位の確定基準
２　取得者別
３　権利別
４　地目別

第１章　形状等の外的要因による評価減

第１節　正面路線価の選定
〔１〕奥行距離が一定ではない土地の場合
〔２〕正面路線が逆転する場合（2番目に路線価が高い接道路線が正面路線となる場合）
〔３〕路線価が一番高い路線が接道義務を満たしていない場合

第２節　接道状況による評価減
〔４〕前面道路に路線価がない土地の場合（特定路線価）
〔５〕土地の一部が側方路線に接している土地の場合
〔６〕無道路地又は接道義務を満たしていない土地の場合
〔７〕セットバック部分がある土地の場合

第３節　地形・地積による評価減
〔８〕不整形地としての評価を行わない場合
〔９〕複数路線に接する不整形地の場合（採用する路線価による評価比較）
〔10〕分割による土地を取得する場合（不合理分割とならない場合）
〔11〕隣接地を所有する相続人が土地を取得した場合（不合理分割となる場合）
〔12〕地積規模の大きな宅地の場合
〔13〕被相続人が単独及び親族との共有で所有している土地の場合

第４節　私道等による評価減
〔14〕私道がある宅地の場合
〔15〕隅切りがある宅地の場合
〔16〕歩道状空地の用に供されている場合

第５節　容積率等による評価減
〔17〕容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の場合
〔18〕容積率の移転がある宅地の場合

第６節　その他の要因による評価減
〔19〕農業用施設がある敷地の場合
〔20〕土地区画整理事業施行中の宅地の場合
〔21〕土壌汚染がある土地の場合
〔22〕高圧線下地にある宅地の場合
〔23〕利用価値が著しく低下している宅地の場合

第２章　権利関係等による評価減

第１節　借地権関係による評価減
〔24〕借地権設定時に権利金の授受があったが地代が低額である貸宅地の場合
〔25〕借地権設定時に権利金の授受があったか不明な貸宅地の場合
〔26〕権利金の授受がなく相当の地代を受け取っている貸宅地の場合（一の契約で建物及び構築物の所有を目的としている場合）
〔27〕子が借地権を有する土地の底地を親が購入した場合

第２節　定期借地権関係による評価減
〔28〕（一般）定期借地契約が締結されている宅地の場合（課税上弊害がない場合の地主の取扱い）
〔29〕定期借地契約が締結されている宅地の場合（課税上弊害がある場合の地主の取扱い）

第３節　貸家建付地関係による評価減
〔30〕貸家建付地の場合
〔31〕がけ地のある賃貸用アパートの敷地の場合
〔32〕家屋と土地の持分割合が異なる貸家建付地の場合

第４節　同族会社への貸付けがある場合の評価減
〔33〕個人から同族会社へ相当の地代に満たない地代で土地の貸付けがあった場合（無償返還届出あり）
〔34〕個人から同族会社へ相当の地代に満たない地代で土地の貸付けがあった場合（無償返還届出なし）
〔35〕個人から同族会社へ相当の地代で土地の貸付けがあったが、地価が上昇したため相続開始時では相当の地代に満たない地代となった場合（自然発生借地権）
〔36〕同族会社に貸し付けている宅地と雑種地が一体利用されている場合（無償返還届出あり）
〔37〕無償返還届出がされた土地の場合（2棟の建物の敷地である場合）
〔38〕無償返還届出がされた土地の場合（入居者専用駐車場がある場合）
〔39〕無償返還届出がされた土地の場合（入居者専用でない駐車場がある場合）

第５節　ビル用地関係による評価減
〔40〕各階の利用状況が異なるビル用地と隣接駐車場がある場合
〔41〕一部空室があるビル用地の場合
〔42〕各階の利用状況が異なるビル用地の場合

第６節　配偶者居住権関係による評価減
〔43〕配偶者居住権の設定された土地の場合
〔44〕配偶者居住権の設定された土地の場合（建物の一部が賃貸の用に供されている場合）
〔45〕配偶者居住権の設定された土地の場合（同一敷地内に2棟の建物がある場合）

資　料
〇奥行価格補正率表
〇側方路線影響加算率表
〇二方路線影響加算率表
〇地積区分表
〇不整形地補正率表
〇間口狭小補正率表
〇奥行長大補正率表
〇がけ地補正率表