高齢者をめぐる賃貸借実務対応マニュアル－入居・管理・死亡等による契約終了・再募集－

第１章　高齢化社会と建物賃貸借

第１　高齢化社会の現状

第２　高齢者と建物賃貸借

第２章　入居前・入居時の対応

第１　募　集
＜フローチャート～募　集＞
1　物件の調査
　(1)　登記情報の確認
　(2)　物件の確認
　(3)　現地の確認
　(4)　賃貸条件の概要の決定
2　入居者の募集
　(1)　入居申込書の確認
　(2)　成年被後見人・被保佐人・被補助人であるかどうかの確認
　(3)　本人の判断能力・健康状態の確認
　(4)　本人の経済状態の確認
【参考書式1】募集依頼書
【参考書式2】入居申込書
【参考書式3】登記されていないことの証明申請書

第２　保証人等
＜フローチャート～保証人等＞
1　緊急連絡先等の確認
　(1)　親族・知人等への確認
　(2)　行政等への確認
2　連帯保証
　(1)　保証人の意思確認
　(2)　極度額の確認等
　(3)　保証人に対する情報提供義務
　(4)　家賃債務保証業者による保証
【参考書式4】極度額に関する定め
【参考書式5】情報提供の受領確認の定め（事業用物件の場合）

第３　契　約
＜フローチャート～契　約＞
1　契約書の作成
　(1)　契約書の内容の確認
　(2)　連帯保証人
　(3)　敷金・更新料等
　(4)　禁止・制限事項
　(5)　造作買取請求権・有益費償還請求権の放棄
　(6)　原状回復義務の範囲
　(7)　保険加入
　(8)　定期借家契約
　(9)　終身建物賃貸借契約
　(10)　サービス付き高齢者向け住宅賃貸借契約
2　重要事項説明・契約の締結
　(1)　重要事項説明書の作成
　(2)　重要事項の説明
　(3)　契約内容の確認
　(4)　契約の締結
【参考書式6】賃貸住宅標準契約書
【参考書式7】定期賃貸住宅標準契約書
【参考書式8】定期賃貸住宅契約についての説明（借地借家法第38条第3項関係）
【参考書式9】重要事項説明書（建物の貸借）

第４　引渡し
＜フローチャート～引渡し＞
1　引渡し
　(1)　立会い
　(2)　鍵の引渡し
2　確認リストの作成
　(1)　物件状況確認リストの作成
　(2)　入居者情報シートの作成
【参考書式10】物件状況確認リスト
【参考書式11】入居者情報シート

第３章　管　理

＜フローチャート～管　理＞
1　定期的な入居者の状況確認等
　(1)　賃貸人による賃借人の状況の確認
　(2)　見守りサービスの利用の検討
　(3)　定期的な状況確認からの対応の検討
2　トラブル等の対応
　(1)　苦情の申出人、相手方、苦情内容の確認
　(2)　対応の可否の検討
　(3)　苦情対応の終了
3　家賃滞納等の確認
　(1)　滞納状況の確認
　(2)　入居者への督促、緊急連絡先・連帯保証人への連絡
　(3)　関係機関との連携
4　火災等の事故への対応
　(1)　消防・警察への連絡
　(2)　被害状況の確認・火災後の残骸の片付け
　(3)　火災保険会社への連絡
　(4)　火災の原因究明・損害賠償請求
　(5)　火災以外の事故
【参考書式12】苦情カルテ

第４章　終了時等の対応

第１　通常時
１　契約の更新
＜フローチャート～契約の更新＞
　1　契約内容の確認等
　(1)　更新時の契約内容の確認
　(2)　更新案内の発送
　(3)　更新の合意等
　2　保証人の確認
　(1)　保証人の実在の確認
　(2)　保証人の変更の要否の検討
　(3)　更新後の保証人の責任の確認
　(4)　家賃債務保証業者の検討
　3　契約内容の見直し
　(1)　賃借人の状況の確認
　(2)　契約条件の見直し
　(3)　定期借家契約への切替え
　4　更新料等の確認
　(1)　更新料の確認
　(2)　保険の更新の確認
【参考書式13】期間満了・更新のお知らせ
【参考書式14】更新合意書
２　契約の解除
＜フローチャート～契約の解除＞
　1　賃貸人からの解約申入れ・更新拒絶
　(1)　賃貸人からの解約・更新拒絶の概観
　(2)　賃貸借契約の期間の確認
　(3)　解約の申入れ・更新拒絶の通知
　(4)　遅滞なき異議
　(5)　正当事由の確認
　(6)　立退料
　2　賃借人からの解約申入れ
　(1)　中途解約条項・解約予告期間の特約の確認
　(2)　解約意思の確認
　3　賃料不払解除
　(1)　賃料の滞納状況の確認
　(2)　契約書の解除条項の確認
　(3)　催告の要否の判断
　(4)　緊急連絡先・連帯保証人への連絡
　(5)　解除通知
　(6)　関係機関との連携
　4　賃料不払以外の事由による解除
　(1)　用法違反
　(2)　無断譲渡・転貸
　(3)　催告文書の発送
　(4)　解除通知
　5　物件の明渡し
　(1)　明渡しの手続の確認
　(2)　明渡条件の確認
　(3)　明渡しの合意書の作成
　(4)　明渡し後の物件の確認
【参考書式15】解約申入通知書
【参考書式16】更新拒絶通知書
【参考書式17】定期借家契約終了通知書（居住用）
【参考書式18】異議通知書
【参考書式19】滞納賃料支払及び条件付解除通知書

第２　死亡時等（孤独死・自殺など）
１　死亡の発生・発見時
＜フローチャート～死亡の発生・発見時＞
　1　孤独死が疑われる場合の対応
　(1)　緊急連絡先・家族・連帯保証人への連絡
　(2)　警察への通報
　2　遺体発見時の対応
　(1)　警察への通報・現場検証
　(2)　緊急連絡先・家族・連帯保証人への連絡
　(3)　物件状況の確認
　(4)　自殺が疑われる場合
２　発見後の対応
＜フローチャート～発見後の対応＞
　1　関係者の確認
　(1)　緊急連絡先・家族・連帯保証人への連絡
　(2)　相続人の調査
　2　遺体・遺留品等の取扱いの確認
　(1)　遺体の取扱いの確認
　(2)　動産類・遺留品等の取扱いの確認
　(3)　居室内の状況の確認
　3　必要となる作業の確認
　(1)　賃借権の帰趨
　(2)　賃料の支払状況等の確認（滞納賃料等）
　(3)　動産類の撤去
　(4)　原状回復の必要性の判断
　(5)　心理的瑕疵の有無の判断
　4　相続人との話合い
　(1)　相続人の確認
　(2)　相続人への連絡
　(3)　単独相続の場合
　(4)　共同相続の場合
　(5)　相続放棄をされた場合の対応
　(6)　相続人がいない場合の対応
　(7)　同居の内縁の妻等がいる場合
　5　相続財産管理人との話合い
　(1)　相続財産管理人の選任
　(2)　相続財産管理人との協議

第５章　心理的瑕疵がある場合の再募集等

＜フローチャート～心理的瑕疵がある場合の再募集等＞
1　再募集
　(1)　心理的瑕疵の判断要素
　(2)　告知の要否の判断
　(3)　重要事項説明書への記載
　(4)　家賃決定への考慮
2　損害賠償請求等の検討
　(1)　損害賠償請求の可否
　(2)　原状回復の範囲
　(3)　将来の逸失利益

〇事項索引