相続空き家譲渡の3,000万円特別控除－事例別の適用判断－

第１部　概　説

第１　概　要
　１　特例の概観
　２　背　景
　３　空家等対策の推進に関する特別措置法の制定と税制改正

第２　特例の適用要件（概観）

第３　本特例の適用要件（個別的内容）
　１　特例対象者（本特例の適用が可能な者）
　２　特例対象資産と適用関係
　３　譲渡態様
　４　対価要件（１億円以下）
　５　特別控除額の引下げ
　６　他の特例との適用関係
　７　連年適用等に関する制限
　８　申告手続（添付書類）

【参考】租税特別措置法35条の規定構成（概観表）

第２部　事例別適用判断

１　特例対象者（本特例の適用が可能な者）
　１－１　家屋とその敷地を別々の者が相続した場合
　１－２　敷地を所有する相続人が家屋を相続した場合
　１－３　土地及び建物が同一の被相続人からの相続により取得したものでない場合
　１－４　相続人でない者が遺贈により不動産を取得した場合
　１－５　相続開始前から居住用家屋の敷地が共有名義となっていた場合
　１－６　第一次相続が未分割のままで第二次相続が発生した場合（相続人が１人の場合）
　１－７　第一次相続が未分割のままで第二次相続が発生した場合（相続人が２人の場合）
　１－８　家屋を取り壊すため家屋の相続登記を行わなかった場合
　１－９　包括遺贈と特定遺贈に関する判定が必要な場合（その判定と特例適用の可否）
　１－10　相次相続による取得者がいる場合
　１－11　相続人が非居住者である場合

２　被相続人が一人住まいであることの要件
　２－１　同居人がいた場合
　２－２　子が介護のために一時的に同居していた場合
　２－３　配偶者が病院に入院中に、被相続人が死亡した場合
　２－４　自宅兼店舗等（自営業）を譲渡した場合
　２－５　一部賃貸していた家屋（自宅）を譲渡した場合
　２－６　未利用部分(旧店舗部分)がある家屋を譲渡した場合
　２－７　被相続人が一人住まいしていた国外所在家屋を譲渡した場合

３　被相続人が老人ホームに入所等していた場合
　３－１　被相続人が老人ホーム等に入所した後、そこで亡くなった場合
　３－２　要介護認定等の調査後、認定前に入所等した場合
　３－３　老人ホーム等に入所した後に病院に入院したため、老人ホーム等を退所しその後に亡くなった場合
　３－４　配偶者と一緒に老人ホーム等に入所した後に亡くなった場合

４　被相続人居住用家屋及び敷地等の要件
　４－１　昭和56年５月31日以前に建築された家屋がその後増築されていた場合
　４－２　被相続人居住用家屋が未登記である場合
　４－３　区分所有登記がされている場合
　４－４　敷地上に用途上不可分の建築物がある場合
　４－５　複数の者が所有する敷地上に用途上不可分の建築物がある場合
　４－６　複数の相続人が用途上不可分の建築物がある敷地を取得する場合
　４－７　同一の敷地内に明確に区分できる居住用以外の敷地がある場合
　４－８　被相続人が店舗兼住宅として使用していた家屋とその敷地を売却する場合
　４－９　店舗兼住宅として使用していた家屋の店舗部分として使用していた面積が狭小であった場合
　４－10　相続開始前に家屋を取り壊した場合
　４－11　売買契約締結前に家屋を取り壊した場合
　４－12　引渡し前に家屋を取り壊した場合
　４－13　引渡し後に家屋を取り壊した場合
　４－14　相続開始前に耐震基準に適合する家屋になっていた場合

５　一の建築物・譲渡価額（１億円以下）の要件
　５－１　母屋・離れ等の複数の建築物のある敷地等を譲渡した場合
　５－２　自宅兼店舗を譲渡した場合
　５－３　相続開始前に被相続人居住用財産に相続人の持分がある場合
　５－４　家屋を取り壊して敷地を分筆し、同年中に２回譲渡した場合
　５－５　家屋を取り壊して敷地を分筆し、１回目の譲渡では特例の適用をせず、２年後の２回目の譲渡で特例の適用を検討する場合（適用前譲渡）
　５－６　家屋を取り壊して敷地を分筆し、１回目の譲渡で特例の適用をした後、２年後に２回目の譲渡をした場合（適用後譲渡）
　５－７　家屋を取り壊して敷地を分筆し、１回目の譲渡で特例を適用した後、４年後に２回目の譲渡をした場合
　５－８　贈与又は著しく低い価額により適用前譲渡又は適用後譲渡が行われた場合
　５－９　他の取得者への通知が必要になる場合
　５－10　他の相続人から適用前譲渡又は適用後譲渡をした旨の通知がなかった場合
　５－11　耐震リフォームをする場合
　５－12　家屋の取壊しを行う場合
　５－13　相続の開始の直前に一時的に居住の用以外の用に供した部分がある場合
　５－14　相続した敷地の一部を贈与した場合
　５－15　売買契約金額以外の別名目で金銭の授受が行われた場合

６　共有で相続した場合
　６－１　被相続人居住用家屋と敷地を共有で相続して譲渡した場合
　６－２　共有で相続する者が３人以上いる場合
　６－３　家屋は一人の相続人が単独で取得し、その敷地は共有で相続した場合
　６－４　家屋と敷地を共有で相続した後、家屋を取り壊し、敷地を共有のまま分筆して、一部を譲渡した場合
　６－５　家屋と敷地を共有で相続した後、家屋を取り壊して敷地を分筆し、各相続人の単独所有としたが、相続人の一人が譲渡前に敷地を貸し付けていた場合

７　相続後の利用制限
　７－１　相続後に無償で貸し付けた場合
　７－２　家屋を取り壊してその一部を駐車場として貸し付け、残りの敷地を譲渡した場合
　７－３　他の相続人が敷地の一部を分筆取得し、当該相続人がその部分を駐車場として貸し付け、残りの敷地を譲渡した場合
　７－４　家屋を取り壊して敷地の一部を譲渡した後に、残りの敷地を駐車場として利用した場合

８　譲渡先の要件（制限）
　８－１　内縁関係にある者に対して譲渡した場合
　８－２　生計を一にしない親族に対して譲渡した場合
　８－３　相続空き家を同族会社に譲渡した場合

９　他の特例との適用関係
　９－１　相続税の取得費加算の特例との適用関係
　９－２　店舗兼住宅の場合の相続税の取得費加算の特例との適用関係
　９－３　相続空き家譲渡の特例否認による修正申告書を提出する場合の相続税の取得費加算の特例の適用の可否
　９－４　本人居住用財産の特例との適用関係
　９－５　本人居住用財産と相続空き家譲渡について、別々の基準で課税時期を判断する場合
　９－６　相続人が３人以上であるときの同一年中に本人居住用財産と被相続人居住用財産の譲渡があった場合
　９－７　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例との適用関係
　９－８　住宅借入金等特別控除との適用関係
　９－９　小規模宅地等の課税特例との適用関係

10　その他
　10－１　特例を適用せずに申告した場合
　10－２　敷地の一部を譲渡して既に特例の適用を受けたが、２回目以降の譲渡の譲渡益の方が大きい場合
　10－３　２人の被相続人から別々に被相続人居住用財産を取得して譲渡した場合
　10－４　家屋の取壊し前の売買契約日を収入すべき時期（課税時期）として申告した場合
　10－５　信託契約における残余財産として被相続人居住用家屋等を取得した場合

索　引
○事項索引