Ｑ＆Ａ　不動産競売の実務

第１章　不動産競売の手続
第１　はじめに
１　不動産競売の基礎知識
有効な債権回収手続としての不動産競売とは
強制競売と担保不動産競売はどのように違うか
不動産競売との関係はどうか
競売申立後の任意売却をするかどうかの判断のポイントは
不動産競売を取り巻く法改正の経緯と内容は
平成29年民法改正がもたらす不動産競売への影響は
裁判所により取扱いが異なるのはなぜか
迅速な手続進行への債権者側の努力とは
２　不動産競売の基本的流れと実行要件
不動産競売の基本的な流れは
抵当権実行としての不動産競売の開始の要件は
被担保債権の履行遅滞とは
抵当権が未登記（仮登記）の場合に不動産競売を申し立てることはできるか
未登記の不動産に対し強制競売を申し立てるには、どのような点に留意すべきか
根抵当権者と譲渡担保権者を兼ねる者が、競売の申立てをすることはできるか
第２　競売の申立てと売却の準備
１　不動産競売の申立て
(１)　申立ての準備
申立てに際して準備することは何か
不動産競売の申立てはいつ行えばよいか
相手方が行方不明または死亡している場合の手続は
不動産競売における代位登記は、どのように行うのか
会社の代表者が死亡、退任などで不在の場合の手続は
抵当権の効力の及ぶ範囲は
債務者の財産の把握方法
第三者からの情報取得手続
(２)　抵当権実行通知の不要（平成15年改正後）
平成15年改正により、第三取得者がいても抵当権実行通知が不要になったのはなぜか
(３)　申立てにあたっての検討事項
債権の一部についてのみの申立てはできるか
複数の抵当権を設定している場合は
サービサーによる競売申立ての留意点は
建物の合体が行われた場合の抵当権の設定と効力は
抵当権の共同担保不動産が多数存在する場合は
根抵当権の元本確定は、どのように行われるか
(４)　申立手続の実行
担保不動産競売はどこの裁判所へ申し立てるのか
申立ての費用はどのくらいかかるか
申立てを代理人に行わせることはできるか
申立書の記載事項は
当事者目録の記載上の留意点は
担保権に関する目録の記載上の留意点は
被担保債権・請求債権目録の記載上の留意点は
添付書類の中で留意すべきものは何か
(５)　滞納処分による差押え等がある場合
滞納処分による差押えが先行している場合の対応は
仮差押えの登記があるときは
仮処分の登記があるときは
買戻しの登記がある場合は
最先順位の所有権移転仮登記がある場合の競売手続の進行
(５)の２　倒産手続との競合
所有者・債務者が破産して管財人が選任されている場合の相手方は
会社（法人）破産において、競売対象不動産が財団放棄されている場合の相手方は
別除権協定を締結する上での留意点は
民事再生手続と担保不動産競売手続とが競合している場合は
破産法における担保権消滅許可制度と担保権実行申立てとの関係
(６)　特殊な事情による申立て
転抵当権の実行による申立ての要件は
根抵当権の実行による申立ての要件は
債権者代位権の行使による申立てはできるか
抵当権付債権の代位弁済者が行う申立てはできるか
抵当権付債権の譲受人による申立ての要件は
抵当権付債権の差押債権者による申立ての要件は
抵当証券による不動産競売の申立てに際して留意する点は
事前求償権に基づく不動産競売を申し立てることはできるか
共有物分割のための競売申立てと留意点
遺産分割のための競売申立てと留意点
遺産分割申立事件において、競売による不動産の換価手続が行われた場合、換価代金の分配は相続人間において、どのような割合でなされるのか
相続財産換価のための競売申立てと留意点
破産法184条２項に基づく別除権目的物換価のための競売申立てと留意点
留置権による競売の申立方法と留意点
マンション管理費の未払いを理由に区分所有権を競売することを申し立てることができるか
マンション使用者の騒音を理由に、使用者の立退きおよび区分所有権の競売請求を申し立てることはできるか
マンションの区分所有権および敷地利用権に対する競売における無剰余その他の手続
反社会的勢力の事務所として使用していたマンションの区分所有権を競売請求できるか
区分所有者が競売請求の判決を受けた後に区分所有権等を譲渡した場合、その譲受人に対して、競売を申し立てることができるか
債務者である権利能力なき社団（社団の構成員の総有）に属する不動産の登記名義人に対して強制競売手続を請求するには
再生計画による権利変更と競売
土地収用手続と競売手続の競合はどのように調整されているのか
市街地再開発事業と競売手続の競合はどのように調整されているのか
マンションの建替えにおける権利変換手続等と競売手続の競合はどのように調整されているのか
防災街区整備事業等による権利変換手続と競売手続の競合はどのように調整されているのか
(７)　一括競売の申立て
一括競売とはどのような手続か。平成15年改正によりどのように変わったか
平成15年改正後の一括競売を行う場合、実務上どのような注意が必要か
一括競売を申し立てるにはどうすればよいか
一括競売における建物に関する権利等の取扱い
２　競売手続開始決定および売却準備手続
(１)　競売手続開始決定
競売手続開始決定による差押えの登記の流れは
差押えの登記時に所有権移転が判明した場合の取扱いは
不動産競売開始決定正本の送達方法は
受刑者が所有する不動産に対する競売開始決定の正本送達を公示送達の方法によって行ってもよいか
差押登記の効力は
差押後に所有権が移転された場合の影響は
競売申立債権者の地位の承継をするには
建物の合体が行われた場合の差押えへの影響は
二重開始決定とはどのようなものか
抵当権の実行のための競売申立てによって時効完成の猶予の及ぶ主観的範囲は
物上保証人に対する担保不動産競売の開始決定が主債務者に送達された後、保証人が代位弁済をして差押債権者の承継を執行裁判所に申し出た場合、改正前民法155条の通知がされなくても、保証人の主債務者に対する求償権の消滅時効の完成は猶予されるか
債務者の免責許可決定は強制執行手続の進行を妨げる事由になるか
極度額を超える金額の被担保債権を請求債権とする根抵当権の実行がされた場合、被担保債権について消滅時効の完成猶予の効力が生ずるのはどの範囲で、その不動産競売の申立てが取り下げられた場合、その被担保債権の消滅時効の完成猶予の効果はどうなるか
執行停止文書が提出された場合、差押登記嘱託はどうなるか
(２)　開始決定に対する執行異議
どのような場合に執行異議の申立てができるか
民事再生法上の再生計画と別除権者の担保権行使
執行抗告と執行異議の違いは
異種執行の重複と超過差押え
根抵当権は不動産競売において被担保債権としてどこまでの範囲に効力が及ぶか
(３)　売却に向けた競売手続の進行
二重開始決定がある場合において後行の開始決定による競売手続の進行
先行の強制競売開始決定と後行の抵当権に基づく担保不動産競売開始決定がある場合において、債務者に破産手続開始決定がされたときの担保不動産競売事件の続行
滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律による競売手続の続行決定の要否
滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律による競売手続続行決定の可否
(４)　債権届出の催告
配当要求の終期の定めと債権届出の催告の手続は
債権届出の方法はどうするのか
債権届出を放置していると問題があるか
債権届出後に債権元本の額が変更したときは
(５)　配当要求
配当要求の意義と効果等、資格者の範囲は
一般債権を有する者が配当要求をする場合は
マンションの滞納管理費について配当要求する場合は
根抵当権の極度額を超えた債権部分を回収するには
目的不動産の差押えの前に仮差押えを行った者はどうすればよいか
配当要求終期の経過後であっても配当要求の申立てをした方がよいか
３　目的不動産の評価および売却基準価額の決定
(１)　現況調査、評価書
現況調査報告書には何が示されているのか
農地の評価方法と現況調査報告書の記載内容は
売却実施直前に現況調査をしているのか
特殊な物件の現況調査はどのようにするのか
現況調査においての個人情報の保護は
現況調査報告書の内容に疑問がある場合はどうすればよいか
現況調査報告書の記載事項および敷地利用権の有無の判断
不動産競売手続上の定期建物賃借権の取扱いはどうなっているか
不動産競売において配偶者居住権および配偶者短期居住権の取扱いはどうなっているか
評価における評価人の権限は
評価書の様式、評価書を閲覧する場合の留意点は
特定競売における評価等の特例とは
不動産評価はどのような手順で行われるか
不動産評価は一般的にどのような基準に基づきなされているか
評価の対象となる建物の同一性はどのように判断されるか
建物の増築部分に区分所有権が発生するか
建物の合体の成立要件とは
評価の対象となる建物の必要費、有益費はどのように判断されるか
収益還元法による評価とは
原価法による評価とは
取引事例比較法による評価とは
汚染された不動産の評価方法は
石綿に関する調査と対象不動産の評価方法は
売却困難物件についての評価は
借地権の対抗力とは
不動産の滅失等による競売手続の取消し
(２)　売却基準価額の決定
売却と消除主義とは
売却基準価額の決定はどのように行われるか
売却基準価額に不満がある場合はどうすればよいか
誤った評価に基づいて売却基準価額が決定された場合はどうすればよいか
不動産工事先取特権の対象不動産の増加額は評価等に影響するか
滞納管理費の時効消滅は、競売評価額に影響するか
建物収去土地明渡請求が第一審で認容され、控訴審に係属中である場合でも、売却基準額等に影響するか
建物建築請負人の請負代金債権のため、敷地につき商事留置権は認められるか
不動産競売において、未登記の通行地役権がある場合の取扱いは
(３)　一括売却、超過売却
一括売却はどのような場合に行われるか
一括売却をしなかったことを理由とする売却許可決定に対する執行抗告は可能か
後順位抵当権者の超過売却への対応は
(４)　無剰余による取消し
無剰余による取消しとはどのような制度か
複数物件についての無剰余判断はどのように行われるか
無剰余の通知を受けた場合はどう対応したらよいか
二重開始決定がされている場合、先行事件が無剰余で、後行事件が剰余ありのときに、先行事件で手続を進行させることができるか
無剰余を理由に競売の手続が取り消されるおそれがある場合に仮差押命令を申し立てることができるか
共有物分割のための不動産競売の手続において、民事執行法59条および63条が適用されるか
相続財産換価のための競売手続において、民事執行法63条が適用されるか
(５)　物件明細書
物件明細書には何が記載されているか
物件明細書の記載事項に対する法的効果は
権利関係不明な事項についての物件明細書の記載内容は
物件明細書に記載されている法人が特定されないときは重大な誤りがあるか
４　売却のための保全処分等
(１)　概　要
売却のための保全処分等はどのように変更されたか
平成15年改正による保全処分等は執行妨害対策としてどのような効果があるか
執行官保管命令はどのような場合に発せられるか
(２)　申立ての方法
申立人および相手方の範囲はどこまでか
差押債権者は、所有者から一括賃貸し、転貸しようとした者に対して保全処分を申し立てることはできるか
売却のための保全処分等の申立てはどのように行うか
(３)　保全処分等の執行
売却のための保全処分等の内容は
売却のための保全処分等はどのように執行されるか
相手方を特定しない保全処分等は、どのように執行されるか
保全処分等の当事者恒定効とは、どのようなものか
(４)　買受けの申出をした差押債権者のための保全処分等
買受けの申出をした差押債権者のための保全処分等とは
５　不動産競売の開始決定前の保全処分等
不動産競売の開始決定前の保全処分等とは
６　地代等代払い許可の申立て
(１)　概　要
地代を所有者の代わりに払うことが認められるか
地主と所有者間で地代増額の争いがある場合の対応は
代払いした地代の償還方法は
マンションの滞納管理費を代払いした場合の取扱いは
(２)　地代等代払許可申立ての方法と法的効果
地代代払いの許可の要件は
地代代払いの許可を申し立てるには
地代代払許可を受けた場合の法的効果は
土地借地権付建物の根抵当権者は、建物所有者に代位して、土地所有者に賃借権の確認または保全を求めることができるか
第３　売却および売却後の手続
１　売却物件の情報入手
(１)　売却物件の広告等
競売物件に関する広告メディアとは
売却物件情報はいつ公開されるのか
(２)　競売物件に関する詳細な情報入手
物件の詳細な情報入手の方法は
事故物件の情報提供の程度は
(３)　内　覧
内覧制度はどのような条件のもとで適用されるか
内覧制度と弊害への対応
２　売却の手続
(１)　売却手続のあらまし
競売手続の開始から売却実施までの手続は
売却手続の流れ・内容はどうなっているか
情報公開された競売物件は必ず売却実施されるか～売却実施の延期
(２)　期間入札の定めと延期申請
期間入札の通知とは
(３)　売却の方法
売却の方法にはどのようなものがあるか
期間入札で買受けを申し出るにはどうすればよいか
入札書の記載不備とその効力
夫婦・親子で資金を出し合い共同で買い受けようとする場合の注意点は
競売物件の買受人適格は
買受申出の保証金はいくらか
特別売却とはどのような手続か
売却の見込みがない場合の措置とは
暴力団やそのフロント企業などによる入札の排除は
(４)　競売申立ての取下げ、手続の停止・取消し
入札開始後でも競売申立ての取下げはできるか
競売手続が停止したり取り消されたりする場合とは
抵当権設定時において対象建物が建物としての独立性を有していなかった場合に競売手続は取り消されるか
調停申立てに伴う執行停止をした場合、どのような場合に損害賠償責任を負うのか
開札期日のあとに停止・取消しの書面が提出された場合の取扱いは
不動産競売における暴力団員等の買受け防止とは
強制執行停止決定正本の提出前の強制執行手続の可否
競売開始決定後に分離処分であることが判明した場合、競売手続は取り消されるのか
競売手続の取消しにより、執行費用の負担は誰がするのか
３　売却の決定
(１)　売却の決定手続
最高価買受人の決定はどのように行われるか
次順位買受申出制度とは
売却許可決定がなされない場合とは
売却許可決定がされたことを確認するには
執行事件記録の閲覧を請求するには
過剰執行禁止と超過売却留保
売却不許可による暴力団の排除とは
最高価買受申出人でない者を最高価買受申出人としてなされた売却許可決定に対して、本来の最高価買受申出人は執行抗告をすることができるか
最高価買受申出人の買受申出が無効である場合に、これよりも低額で買受申出をした者に対する売却を許可することができるか
抵当権の実行としての不動産競売手続における売却許可決定後に、債務弁済を理由とする不服申立ての方法は
売却許可決定に対する執行抗告の理由は
売却許可決定に対する執行抗告がされた場合の最高価買受人の対応は
買受人の地位は譲渡できるか
入札手続上の瑕疵がもたらす影響は
(２)　買受人等の保全処分
保全処分等を利用できる買受人等の範囲は
保全処分はどのように執行されるのか
保全処分等と引渡命令の関係は
執行官保管・公示保全処分があった場合に引渡命令とどのように連動するのか
４　買受物件に関する損傷の発見と買受人の対応
(１)　代金納付前の発見
物件情報に表れていない損傷が発見された場合の対応は
土地・建物にみられる損傷とは
損傷の調査に相当日数を要する場合の対応は
買受申出の取消しが認められた損傷事例にはどのようなものがあるか
不動産競売手続における買受人は、売却許可決定の取消しの申立てが却下されたときは執行抗告をすることができるか
(２)　代金納付後の発見
代金納付後に損傷が発見された場合の対応は
不動産競売手続における買受人からの国家賠償請求の可否
不動産競売により買い受けた物件が殺人または自殺が行われた物件であったことを知った場合の損害賠償
不動産競売により買い受け、個人へ転売したが、当該物件が殺人または自殺が行われた物件であったと知って、転買人から損害賠償を請求された場合の対応は
買い受けた建物の借地権が消滅していた場合どうなるか
執行官の現況調査に過誤がある場合
物件明細書の記載に対する異議申立ては可能か
目的物件に白アリ被害が生じていた場合、執行官および評価人に白アリ被害を看過したとして注意義務違反を求めることはできるか
買い受けた土地に、現況調査報告書および物件明細書に記載のない土壌汚染が存在した場合、国家賠償を請求することができるか
不動産競売における売却は、数量指示売買とみなされるか
裁判所書記官が競売物件について、新聞広告内容を誤って表示した場合
競売物件について、評価人の評価に過誤がある場合
買受人の代金減額請求または配当を受けた債権者に対する配当金の返還請求の可否
５　代金納付
(１)　代金納付の方法
代金納付手続の概要は
代金納付の効果
代金納付の具体的方法は
銀行ローン等の利用による代金納付手続は
代金納付による所有権移転登記等と抹消登記の手続は
買い受けた競売物件に第１順位の抵当権を設定して代金納付をするには
代金納付の際に要する登記手続費用等はどのくらいか
代金納付後に買受不動産が滅失した場合、どうすればよいか
無効原因のある公正証書による不動産競売の効果
買受代金の納付後に、前所有者からの主張は認められるか
代金不納付の場合の効果は
真の所有者であると主張する者から差押え前の所有権移転登記は虚偽表示により無効であるとして所有権移転登記手続を求められた場合の買受人の対応は
(２)　差引納付
差引納付手続の概要は
６　不動産引渡命令
(１)　不動産引渡命令の要件
不動産引渡命令の効果は
不動産引渡命令の申立てができる者の範囲は
不動産引渡命令を出せる相手方の範囲は
不動産引渡命令の申立権の濫用に当たる場合は
買受人が不動産引渡命令の申立て等を行うことなく、元所有者の動産類を廃棄した場合はどうなるか
(２)　不動産引渡命令の申立手続
不動産引渡命令の具体的な申立ての手続方法は
物件明細書に記載されていない者を引渡命令の相手方とするには
不動産引渡命令申立書の「当事者目録」、「物件目録」記載上の注意点は
不動産引渡命令の審尋はどのように行われるか
不動産引渡命令の発令手続において、占有補助者に対する審尋は必要か。また、不動産引渡命令に基づく強制執行において、占有補助者からの第三者異議の申立ては認められるか
不動産引渡命令の執行に対して、賃借権を主張する者の第三者異議の訴えは認められるか
不動産引渡命令に対する不服申立てはどのように行うか
建物明渡猶予を受ける者に対する始期付きの引渡命令発令は可能か
滞納処分による差押え後の占有者であっても、競売手続の開始前からの占有者であれば、明渡猶予制度の対象となるか
滞納処分による差押え後に設定された賃借権により建物を使用する占有者に対し、不動産引渡命令をすることはできるか
明渡猶予を受けるかどうかが明らかでない者への引渡命令申立ての問題点は
最先順位の賃借権者が抵当権の債務者である場合の引渡命令対象性
(３)　引渡命令の執行
不動産引渡命令の執行申立ての方法は
相手方の特定しない承継執行文付与の制度
明渡しの催告とは、どのようなものか
引渡命令の強制執行における目的外動産の取扱い
土地に対する不動産引渡命令を債務名義とする建物収去の強制執行の可否
７　買受人の権利義務
借地権付建物の買受人は賃貸人とどのような交渉が予定されているか
複数の土地にまたがって建築された建物を不動産競売により買い受けたとき、借地権設定者から承諾を得られなければ、承諾に代わる許可を裁判所に求めることはできるか。また、この場合に、借地権設定者からの建物および賃借権の優先譲渡を受ける旨の申立ては認められるか
法定地上権付建物の買受人が主張できる利用権の範囲は
固定資産税等相当額を買受人に負担させられるのか
買受人は保証金の返還義務を承継するのか
第４　配当手続
１　配当の準備手続
(１)　配当手続のあらまし
配当手続の流れは
配当と弁済金交付との違いは
配当期日呼出状等が送付される者の範囲は
(２)　債権計算書の提出
債権計算書はどのように作成するのか
債権計算書に新たに弁済期が到来した債権を追加できるか
従来の競売実務に従って被担保債権の一部請求した債権者が、配当時に変更された競売実務に従って請求債権拡張をすることができるか
抵当権にかかる利息・損害金はすべて請求できるか
執行費用は債権計算書にどう記載するのか
引渡義務を負う者が複数ある場合における執行費用額の算定方法
２　配当の実施
(１)　配当表の作成
債権者の責任で生じた執行費用も共益費用か
先行事件と後行事件があるときの共益費の範囲は
借地権付き建物の競売手続における代払いした地代等の共益費用性は
配当表案の作成方法は
配当等の見込額を確認するには
配当の順位の定め方はどのようになっているか
返済期限未到来の債権の配当額の算定はどのように行うか
担保権と公租公課の優劣はどう判断されるか
交付要求書の記載と交付要求の効力が及ぶ範囲は
租税債権と私債権との間の利益調整に民法394条2項ただし書を適用できるか
配当期日後に、自己の根抵当権付債権に優先する公課債権を第三者納付した場合は
共同抵当物件の売却と配当はどのように行われるか
債務者所有不動産と物上保証人所有不動産とに設定された共同抵当権の実行による不動産競売事件における同時配当の方法
抵当不動産が同一の物上保証人に属する場合または複数の物上保証人の所有に属する場合と後順位抵当権者の代位
共同抵当権の一部解除と配当手続
物上代位により取り立てた賃料につき、債権者自らがどの根抵当権に基づき取立てを行うか決定できるか
複数の根抵当権についての配当金が被担保債権のすべてを消滅させることができないとき、どのように配当すべきか
(２)　配当期日等の手続
配当期日等の手続は
権利未確定の債権者への配当はどのように行われるか
配当金は債権者本人でないと受け取れないか
配当期日等に裁判所に出頭しない者の配当金等はどうなるか
剰余金に対する差押えの方法は
管理組合は、先取特権に基づく物上代位として、競売の剰余金の供託金還付請求権に対する差押命令の発令を求めることができるか
３　配当手続等における不服申立て
(１)　配当表作成の記載過誤に対する是正
配当表の計算ミスが発見された場合の是正を求める方法は
配当表における債権者としての記載漏れの是正方法は
根抵当権等設定契約が錯誤により無効であることを理由とする配当異議
(２)　所有者・債務者による不服申立て
配当債権の一部に異議のある場合に配当期日でどのような不服申立てができるのか
弁済金交付の日において、一部債権者に異議の申立てをする場合の方法は
債務者・所有者が提起した不服申立てが認容された場合の事後処理はどう行われるか
配当表に記載された転根抵当権者について、根抵当権者の被担保債務を完済していた場合
配当異議の訴えにおいて、所有権帰属を主張することはできるか
配当留保供託がなされた場合における配当金の被担保債権への弁済充当の時期は
(３)　債権者による不服申立て
配当を受ける債権者の債権額に対する不服申立ての方法とは
一部の債権者が原告である配当異議訴訟の判決の効果は
残余の抵当証券に基づく債権について配当を求めることは許されるか
配当参加した貸付金債権が実体のない仮装のときは
被担保債権の一部を請求債権とした申立債権者と同順位根抵当権者間の配当額の算出方法
強制競売申立て後に作成された公正証書について配当金の受領権限を有するか
優先債権を有しない債権者が配当を受けたとき
不動産競売手続における配当等留保供託で、債権者が配当金等を受領するにはどのような手続をしたらよいか
抵当権が不存在であるにもかかわらず実行された競売により弁済金の交付を受けた債権者に所有者から不当利得返還請求ができるか
第５　抵当権消滅請求
平成15年改正前のてき除制度とは
抵当権消滅請求とは
抵当権消滅請求ができるのは
抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求を行使できるのはいつまでか
抵当権者が第三取得者から抵当権消滅請求を受けた場合に、どのように対応すべきか
抵当権者は、抵当権消滅請求に対抗して申し立てた競売を自由に撤回ないし取下げできるか
抵当権者が第三取得者の抵当権消滅請求に対して競売の申立てをしたが、その後、競売申立ての取下げ、却下、無剰余取消し等があった場合、消滅請求の効果はどうなるか
時効取得と抵当権の消滅について
第６　任意売却処分
任意売却処分のメリット、デメリットは
任意売却処分の準備手続はどうするか
任意売却処分の主導権は所有者が持つべきか
任意売却処分の具体的な手続は
任意売却処分における配当金の分配方法はどう行うか
任意売却処分で債権の一部しか回収できない場合はどうすればよいか
第２章　執行妨害対策
第１　はじめに
１　執行妨害のあらまし
(１)　執行妨害の方法
執行妨害に対する法的対応はどのように強化されてきたか
(２)　執行妨害排除の法的手段
民事法的手段と刑法的手段の活用の判断は
濫用的執行抗告による手続進行妨害に対する簡易却下制度とは
２　担保不動産の管理
担保不動産管理の重要性とは
担保不動産管理の基本的事項とは
不動産競売申立て直前の適切な担保管理とは
不動産譲渡担保において、設定者が被担保債務を弁済することによって目的物を取り戻すことが可能な時期はいつまでか
借地権付建物を担保不動産とした場合の管理
第２　不法占有への対応
１　不法占有の目的と対応
最近の不法占有はどのような形になっているか
不法占有に対する有効な対応策は
抵当権に基づく不法占拠者に対する明渡訴訟
不動産競売物件の記録を提供する業務を行っている不動産業者に、占有者との明渡しに関する和解を依頼できるか
不法占有者に工事費用を支払わなければならないのか
競売の妨害と不法行為の成立
執行妨害行為をしたとして求めた裁判手続の費用を請求できるか
２　抵当権設定後の占有権を主張する者への対応
(１)　留置権の主張への対応
賃借権者等が留置権を主張するときとは
留置権の主張に対抗するにはどうすればよいのか
買受人は、留置権者の被担保債権の支払請求を受けなければならないか
物件明細書に留置権の記載がなされているとき
(２)　抵当権設定後の賃借権の取扱い
平成15年改正前の短期賃貸借制度は
短期賃貸借制度の廃止によって、どのような効果がでてくるか
平成15年改正法の施行前の短期賃貸借契約で、施行後に期間更新または借換えしたときは
建物明渡猶予制度とはどのような制度か
明渡猶予期間は賃借期間といえるか。占有者は、その間に賃料相当金を支払う必要があるか
明渡猶予期間中の抵当建物につき、元の賃貸人との減額合意による賃料額を使用の対価とすることはできるか
明渡猶予期間経過後も明渡しがなされないときは、買受人はどうするか
濫用的・仮装的・債権回収目的の賃借人は、明渡しを猶予される者に含まれるのか
仮差押え後に現れた賃借人は、建物明渡猶予制度の適用があるのか
差押登記後に占有を開始した「基本事件について善意である賃借人」に建物明渡猶予制度の適用はあるか
抵当建物使用対価支払の相手方と建物の引渡猶予
抵当権者の同意により賃貸借に対抗力が与えられる制度とは、どういうものか
賃貸借に対抗力を得るためには、どのような要件が必要なのか
抵当権者の同意を受けた賃借権者は、抵当権者や買受人に対してどのような内容の権利を対抗できるか
抵当権者は一旦同意したが、その後、賃借人が反社会的勢力等の者だと判明したときに、同意の撤回はできないか
抵当権設定後の賃借権の時効取得は買受人に対抗できるか
３　件外物件の建築等への対応
(１)　件外物件の建築等による影響
件外物件の建築等による不法占有の影響は
正常な使用か執行妨害かの判断のポイントは
(２)　具体的な件外物件の建築に対する法的手段
抵当物件である更地上に新たに簡易建物が建築された場合は
建物収去はどうやって行うのか
抵当物件である建物が取り壊され新たに建物が建築された場合は
信用状態が悪化する前に建築された建物が存在する場合は
(３)　妨害物の設置等に対する法的手段
抵当不動産である更地が土砂等の保管場所にされている場合は
競売物件の敷地に所有者不明の自動車等が止めてある場合は
競売物件の従物である建物が、別物件として登記されている場合は
競売物件の屋上に建築されたプレハブ式建物が妨害を目的としたものであった場合、排除を求めることができるか
４　所有権移転等への対応
所有権移転による執行妨害とは
差押え後の所有権移転への対応
第３　法定地上権への対応
１　法定地上権の基礎知識
法定地上権とはどんな権利か
法定地上権の成立は債権者にとってどんなデメリットがあるのか
２　法定地上権成立の判断
(１)　土地・建物の状況に変動があった場合
更地に抵当権を設定した後に建物が新築された場合の法定地上権の取扱いは
抵当権設定後の更地に新築された建物に共同抵当権を設定した場合の法定地上権の取扱いは
旧建物が全焼した後に新築された建物に法定地上権は成立するか
法定地上権が成立する特段の事情とは
後順位抵当権設定時に同一所有者に属していると法定地上権は成立するか
(２)　土地・建物所有者に変動があった場合
異なった土地・建物の所有者が同一の所有者になった場合の法定地上権の取扱いは
建物に対する仮差押えが本執行に移行した時点で土地と建物の所有権が移転した場合の法定地上権の取扱いは
土地・建物を共有していた場合、土地の持分が競売によって所有権が移転したときは、法定地上権が認められるか
物件明細書の記載と法定地上権の対抗力
３　法定地上権による執行妨害への対応
建物が滅失したり壊されたりした場合はどのように対応すればよいか
第４　強制管理
１　強制管理手続の概要
強制管理と他の債権回収手続との違いは
強制管理の手続は
強制管理人の権限および職務の内容は
２　強制管理の申立て
強制管理の対象物件は
強制管理の申立債権者の要件は
強制管理の申立てに要する費用は
３　強制管理手続における分配
強制管理手続における収益金の分配手続は
強制管理手続における配当参加の方法は
４　強制管理手続の終了
強制管理手続における無剰余の場合の措置は
強制管理手続が取り消される場合は
第４の２　担保不動産収益執行
１　担保不動産収益執行手続の概要
担保不動産収益執行制度とは
担保不動産収益執行の多様化
担保不動産収益執行制度と物上代位はどのように関係するか
管理人にはどのような者が選ばれるのか。また、管理人にはどのような権限があるのか
２　担保不動産収益執行の申立て
担保不動産収益執行の申立てはどのように行うのか
担保不動産収益執行の申立債権者には給付義務者の調査をどこまで求めるべきか
担保不動産収益執行の開始決定前に面接を行うのか
予納金の一部返還は可能か
滞納処分による差押えが先行する場合、収益執行はどうなるのか
管理人の報酬額決定の基準は
給付義務者は開始決定に対して、執行抗告できるか
取下書を提出する場合の注意点は
取下げ・取消しになった場合の管理会社との委託契約はどうなるか
担保不動産収益執行が取下げ・取消しになった場合の敷金はどうなるのか
担保不動産収益執行における債権者の範囲は
所有者について破産手続が並行して進行している場合、収益執行はどのようになるのか
３　担保不動産収益執行手続における分配
担保不動産収益執行手続における分配手続は
配当等の実施ごとに配当要求書等の提出が必要か
配当等の一時留保は認められるか
各物件ごとに配当を受ける債権者が異なる場合は
４　担保不動産収益執行手続の終了
担保不動産収益執行手続はどのような場合に終了するのか
民事執行法106条２項の「配当等に充てるべき金銭を生ずる見込み」がないとは
目的不動産が複数ある場合の「配当等に充てるべき金銭を生ずる見込み」はどのように扱われるか
第４の３　収益執行と他の執行手続との調整
収益執行と他の執行手続との調整はどうなっているか
第５　賃料の差押えと妨害排除
１　物上代位による賃料差押え
(１)　賃料差押えの要件
物上代位による賃料差押えとは
賃料差押えを行うかどうかの判断ポイントは
抵当権に基づく物上代位権の行使として配当要求をすることができるか
物上代位に基づく債権差押命令に対する不服申立ての方法は
１個の賃料債権を誤って２個の賃料債権として差し押さえた場合
(２)　賃料差押えの方法
賃料の差押えはどのように申し立てるのか
賃料差押えにかかるコストと時間はどれくらいか
賃料とともに共益費の差押えは可能か
目的の物件が転貸されているときは賃料の差押えはできないか
別の債権者に差し押さえられた賃料を差し押さえることはできるか
(３)　差押賃料の取立て
差押えが決定したのち債権者が直接賃料を取り立ててもよいか
テナントが賃料の支払いを拒んだらどうすればよいか
賃料債権の差押えの効力発生後に賃貸借契約が終了した場合に、その後に支払期の到来する賃料債権を取り立てることはできるのか
２　賃料の差押えへの妨害排除
(１)　転貸による妨害への対応
執行妨害を目的とした転貸とはどういうことか
賃料差押えの決定後に目的不動産が転貸された場合にはどのように対応すればよいか
(２)　賃料債権の譲渡による妨害への対応
賃料債権が第三者に譲渡されていた場合の対応は
賃料の差押えが行われた直後に建物所有権が移転した場合にはどのように対応すればよいか
譲渡担保権に基づく物上代位権の行使
第６　刑事告訴・告発による執行妨害の排除
１　はじめに
刑事告訴・告発を利用するときの留意点は
２　公契約関係競売等妨害罪等の適用
公契約関係競売等妨害罪とはどんな罪か
暴力団組名の張り紙を付けた自動車を競売物件の敷地内に停められた場合には
物件明細書等のファイルに右翼団体名の入った名刺が挟み込まれた場合は
現況調査の実施に際し、執行官に嘘の話をするだけでも妨害罪になるか
３　その他の刑事罰の適用
強制執行妨害目的財産損壊等の罪は不動産競売の執行妨害にも適用されるか
封印等破棄罪はどういった場合に適用されるか
強制執行等行為妨害等罪は、どういった場合に適用されるか
公示書等損壊罪とはどういうものか
建造物侵入罪等の刑事罰が適用されるケースは
４　暴力団対策法の活用、警察上の援助要請
(１)　暴力団対策法の中止命令の活用
暴力団対策法の中止命令とは
どういったケースで中止命令を利用すべきか
(２)　警察上の援助要請
警察に援助要請ができるのはどのような場合か
附　録
競売ファイル・競売手続説明書（再訂版）