フローチャートで分かる　不動産の共有関係解消マニュアル

はじめに

＜フローチャート～本書の構成＞
◆本書の構成

第１章　相談・受任
＜フローチャート～相談・受任＞
1　相談の受付をする
2　相談前の留意事項を確認する
3　相談に対応する
(1)　事実関係を聞く（ヒアリング）
(2)　相談者の意向を確かめる
(3)　相談者の思いどおりに進めることができるかどうかの見通しを立てる
(4)　専門家としてどのように関与するのかを協議する
4　受任契約をする
【参考書式1】　弁護士報酬等見積書DL
【参考書式2】　委任契約書DL
【参考書式3】　委任状（訴訟）DL
【参考書式4】　委任状（訴訟外）DL

第２章　事前確認
第１　対象不動産を確認する
＜フローチャート～対象不動産を確認する＞
1　登記簿を取得する
2　登記簿の表題部等を確認する

第２　共有者と共有持分を確認する
＜フローチャート～共有者と共有持分を確認する＞
1　登記簿上の権利部を確認する
2　共有者の死亡に対応する
3　共有者の所在等不明に対応する
(1)　不在者財産管理人
(2)　失踪宣告
4　共有者が判断能力を欠いていた場合に対応する
(1)　成年後見
(2)　保　佐
(3)　補　助
5　利用権と担保権を確認する

第３　不動産の現状とこれまでの経緯を確認する
＜フローチャート～不動産の現状とこれまでの経緯を確認する＞
1　現地を見分する
2　筆界を確認する
(1)　筆界の確認
(2)　筆界特定の手続
(3)　筆界と所有権境
3　従前の経緯を確認する
(1)　共有となった経緯
(2)　管理の状況
(3)　共有物を分割しない旨の契約
(4)　共有物の管理や処分に関する合意
【参考書式5】　越境に関する合意書DL
【参考書式6】　境界確認書DL
【参考書式7】　訴状（境界確定）DL

第４　不動産の時価を確認する
＜フローチャート～不動産の時価を確認する＞
1　公的に示される4種類の価格の意味を確かめる
(1)　公的価格（公示地価）
(2)　基準地の価格（基準地価）
(3)　路線価（相続税路線価）
(4)　固定資産税評価額（固定資産税課税標準額）
(5)　確認方法
2　不動産の価格を調査する
3　共有であることをどのように考慮するかを検討する

第３章　関係者との協議及び裁判外の合意
第１　所有するか手放すか検討する
＜フローチャート～所有するか手放すか検討する＞
1　共有解消にはどのような手法があるかを把握する
2　考慮要因（それぞれの手法のメリット・デメリット）を確認する
(1)　共有物を使用する必要性
(2)　他の共有者の同意の要否
(3)　資金の要否
(4)　価値の維持（減価の可能性）
(5)　税務上の考慮
(6)　手続の難易度

第２　申入れ・協議の進め方を考える
＜フローチャート～申入れ・協議の進め方を考える＞
1　他の共有者の同意が必要かどうかを考える
2　どのようにして協議を進めるのかを考える
【参考書式8】　通知書（分割方法不特定型）DL
【参考書式9】　通知書（複数不動産交換型）DL
【参考書式10】　合意書（複数不動産交換型）DL

第３　共有不動産を単独で所有する
＜フローチャート～共有不動産を単独で所有する＞
1　持分を買い取る
2　移転登記をする
(1)　登記が必要であること
(2)　不動産登記手続の必要書類
(3)　登記義務者である共有者が海外にいる場合
【参考書式11】　通知書（買取型）DL
【参考書式12】　合意書（持分買取り）DL
【参考書式13】　合意書（持分売渡し）DL
【参考書式14】　調停申立書（持分買取り）DL
【参考書式15】　共有物分割による持分移転登記申請書DL

第４　共有不動産を手放す
＜フローチャート～共有不動産を手放す＞
1　持分を放棄する
(1)　持分の放棄の意義
(2)　持分の放棄の方法
(3)　持分の放棄の登記
(4)　持分の放棄の登記引取請求
2　持分を贈与する
3　持分を他の共有者に売る
4　自らの持分を他の共有者の持分と共に第三者に売る
5　自分の持分だけを第三者に売る
6　相続土地を国庫に帰属させる
(1)　相続土地国庫帰属法の制定
(2)　承認申請及び承認
(3)　負担金の納付及び土地の国庫帰属
【参考書式16】　持分放棄の通知書DL
【参考書式17】　合意書（持分放棄の登記手続）DL
【参考書式18】　共有持分放棄による持分移転登記申請書DL
【参考書式19】　訴状（持分放棄、登記引取り）DL
【参考書式20】　答弁書（登記引取請求訴訟）DL
【参考書式21】　贈与契約書（持分贈与）DL
【参考書式22】　登記申請書（持分贈与）DL
【参考書式23】　通知書（共同売渡型）DL
【参考書式24】　売買契約書兼分割合意書DL
【参考書式25】　調停申立書（換価分割）DL
【参考書式26】　売買契約書（持分の第三者への単独売買）DL
【参考書式27】　土地所有権の国庫への帰属申請書DL

第５　共有不動産を現物で分割する
＜フローチャート～共有不動産を現物で分割する＞
1　現物分割する
(1)　分筆登記
(2)　持分移転の登記
(3)　共有物に関する証書の取扱い
【参考書式28】　通知書（現物分割型）DL
【参考書式29】　合意書（現物分割）DL
【参考書式30】　調停申立書（現物分割）DL
【参考書式31】　申立書（証書保存者の指定）DL

第６　共有不動産の抵当権者と協議する
＜フローチャート～共有不動産の抵当権者と協議する＞
1　抵当権者と協議する
(1)　共有者の持分への抵当権設定
(2)　他の共有者の持分に設定された抵当権の実行
(3)　競売申立ての取下げの時的制限
(4)　売却実施の延期
【参考書式32】　競売取下願DL

第４章　共有物分割請求訴訟
第１　訴訟ができるかどうかを検討する
＜フローチャート～訴訟ができるかどうかを検討する＞
1　訴訟の全体像を把握する
(1)　共有物分割請求訴訟の趣旨
(2)　共有物分割請求訴訟の法的性格
(3)　訴訟の当事者（誰から誰に対する訴えか）
2　通常の共有であることを確認する
(1)　通常の共有（物権共有）と遺産共有
(2)　共有物分割手続と遺産分割手続の違い
(3)　遺産分割協議による遺産共有から通常の共有（物権共有）への転換
(4)　相続開始から10年経過した場合
3　共有物分割が認められないケースでないかどうかを確認する
(1)　共有物分割が認められないケース
4　協議不調又は協議不能の要件を確認する
(1)　協議不調又は協議不能

第２　訴訟による分割の方法と決め方を把握する
＜フローチャート～訴訟による分割の方法と決め方を把握する＞
1　訴訟（判決）による分割方法の種類を把握する
(1)　3種類の方法
(2)　給付命令
2　裁判による分割方法の決め方の順序を把握する
(1)　訴訟によって共有不動産が分割される場合の分割の方法の決め方

第３　訴訟によるそれぞれの分割方法を把握する
＜フローチャート～訴訟によるそれぞれの分割方法を把握する＞
1　現物分割を把握する
(1)　概　要
(2)　現物分割の可否の判断
2　現物分割の登記をする
(1)　分筆の登記をすること
(2)　権利移転の登記をすること
(3)　現物分割の和解
3　賠償分割を検討する
(1)　賠償分割をする①（買取り、原告所有）
(2)　賠償分割をする②（売渡し、被告所有）
4　賠償分割が認められるための要件
5　競売分割を検討する
(1)　概　要
(2)　裁判上の和解による競売分割
6　競売分割の確定判決に基づく不動産競売
(1)　換価のための不動産競売の申立て
(2)　無剰余取消し
【参考書式33】　訴状（現物分割）DL
【参考書式34】　訴状（現物分割・複数一括分割）DL
【参考書式35】　答弁書（遺産共有）DL
【参考書式36】　答弁書（現物分割）DL
【参考書式37】　和解条項（現物分割）DL
【参考書式38】　訴状（賠償分割・原告の単独所有を求める）DL
【参考書式39】　答弁書（賠償分割・原告共有を否定）DL
【参考書式40】　和解条項（賠償分割・原告の単独所有とする）DL
【参考書式41】　訴状（賠償分割・被告の単独所有を求める）DL
【参考書式42】　和解条項（賠償分割・被告の単独所有とする）DL
【参考書式43】　和解条項（賠償分割・被告の単独所有とする（二段式））DL
【参考書式44】　訴状（競売分割①）DL
【参考書式45】　訴状（競売分割②）DL
【参考書式46】　答弁書（権利濫用の主張）DL
【参考書式47】　答弁書（被告の単独所有を求める）DL
【参考書式48】　和解条項（競売分割①）DL
【参考書式49】　和解条項（競売分割②）DL
【参考書式50】　和解条項（換価分割・第三者に売却）DL
【参考書式51】　不動産競売申立書DL

第４　賠償金（代償金）の支払を確保するための方法
＜フローチャート～賠償金（代償金）の支払を確保するための方法＞
1　賠償金（代償金）の支払を確保する

第５章　所在等不明共有者の持分の取得・譲渡
第１　所在等不明共有者の持分を取得する
＜フローチャート～所在等不明共有者の持分を取得する＞
1　持分を取得できる場面
(1)　制度の創設
(2)　所在等不明共有者
(3)　遺産共有、及び訴訟、調停、審判が係属している場合の扱い
2　手続の流れ
(1)　管轄裁判所
(2)　公告と催告期間の経過
(3)　所在等不明共有者以外の共有者に対する通知
(4)　供託命令
3　持分取得の裁判
(1)　裁判の効力
(2)　供託命令等に対する即時抗告
4　持分取得の請求を二人以上の共有者が行う場合の取扱い
【参考書式52】　申立書（所在等不明共有者の持分取得）DL

第２　所在等不明共有者の持分譲渡権限の付与を受ける
＜フローチャート～所在等不明共有者の持分譲渡権限の付与を受ける＞
1　持分を譲渡する権限が付与される
(1)　制度の創設
(2)　遺産共有の場合の取扱い
2　手続の流れ
(1)　管轄裁判所
(2)　公告と届出期間の経過
(3)　供託命令
3　持分を譲渡する権限を付与する裁判
(1)　裁判の効力・不服申立て
(2)　譲渡行為（契約）
4　所在等不明共有者の権利
【参考書式53】　申立書（所在等不明共有者持分譲渡権限付与）DL
【参考書式54】　売買契約書（所在等不明共有者の持分売買）DL

第６章　遺産の分割
第１　遺産分割の手順を把握する
＜フローチャート～遺産分割の手順を把握する＞
1　遺産分割の手順を把握する
(1)　遺産分割協議の前提事項の確定
(2)　相続財産の評価
(3)　具体的相続分の確定
(4)　相続財産の分配方法の決定

第２　相続人が誰かを確かめ、遺産の範囲を確定する
＜フローチャート～相続人が誰かを確かめ、遺産の範囲を確定する＞
1　相続人が誰かを確かめる
(1)　相続の順位
(2)　相続人の調査
2　遺産の範囲を確定する
(1)　不動産
(2)　遺産から生じる果実
(3)　現　金
(4)　預貯金
(5)　金銭債務
(6)　祭祀財産

第３　遺言書を確かめる
＜フローチャート～遺言書を確かめる＞
1　遺言書を確かめる
(1)　遺言の意義
(2)　指定相続分
(3)　特定財産承継遺言（相続させる趣旨の遺言）
(4)　遺　贈
2　遺留分に対応する
(1)　遺留分の意義
(2)　基礎財産の計算
(3)　遺留分侵害額の計算
【参考書式55】　遺言書DL
【参考書式56】　遺言書（相続分の指定）DL
【参考書式57】　遺留分侵害額請求通知書DL

第４　具体的相続分を計算する
＜フローチャート～具体的相続分を計算する＞
1　法定相続分を計算する
2　特別受益の持戻し（生前贈与等）を確かめる
(1)　特別受益の持戻しの意義
(2)　超過特別受益
(3)　特別受益の持戻し免除
3　寄与分を確かめる
4　具体的相続分を計算する
【参考書式58】　遺言書（特別受益の持戻し免除）DL

第５　遺産を分割する
＜フローチャート～遺産を分割する＞
1　遺産分割協議を実施する
(1)　遺産分割の意義
(2)　分割対象財産の評価
(3)　不動産の評価
(4)　不動産鑑定評価
(5)　分割協議
2　調停・審判において土地を分割する
(1)　調停・審判の意義
(2)　遺産分割の審判における土地の分割方法
(3)　分割方法の選択
【参考書式59】　遺産分割協議書DL

第７章　事後対応
第１　共有土地が賃貸されている場合の処理を行う
＜フローチャート～共有土地が賃貸されている場合の処理を行う＞
1　賃貸している共有土地について共有物分割を行った場合
(1)　賃貸借への影響
(2)　現物分割の後に賃料不払があった場合の解除

第２　共有不動産の欠陥に対応する
＜フローチャート～共有不動産の欠陥に対応する＞
1　欠陥を確認し、損害賠償を請求する

第３　税務処理を行う
＜フローチャート～税務処理を行う＞
1　所得に対する課税を処理する（個人の場合）
(1)　売主が個人の場合の所得に対する課税
(2)　所得税
(3)　住民税
(4)　消費税
2　所得に対する課税を処理する（法人の場合）
(1)　売主が法人の場合の所得に対する課税
(2)　法人が土地建物を譲渡した場合の法人税等
(3)　法人税額等の計算
(4)　法人が土地建物を譲渡した場合の消費税
3　贈与税を処理する
(1)　贈与税
(2)　持分放棄の場合の課税
4　固定資産税を処理する

第４　共有不動産を管理する
＜フローチャート～共有不動産を管理する＞
1　共有不動産の管理利用の方法を決定する
(1)　共有のままでの管理利用
(2)　共有物の処分・変更
(3)　共有物の管理に関する事項
(4)　共有物の賃貸
(5)　共有物の保存行為
2　管理者を決めて、共有物の管理を委ねる
(1)　規律の必要性
(2)　管理者の選任・解任
(3)　管理者の権限・職務
(4)　共有物に変更を加えることができる旨の裁判
3　所在等不明共有者がいる場合等に共有物の変更・管理を決める
(1)　制度の創設
(2)　所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判の概要
(3)　賛否不明共有者がいる場合の対応
(4)　所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判等の手続
4　共有不動産の利用者に対して明渡しを求める
(1)　従来の取扱い
(2)　令和３年改正の考え方
5　共有不動産の利用者に対して使用料を請求する
6　共有不動産の管理費用を支払わない共有者に対して費用負担を請求する
【参考書式60】　申立書（管理者がいる場合の管理者による変更の裁判）DL
【参考書式61】　申立書（所在等不明共有者以外の共有者による変更の裁判）DL
【参考書式62】　申立書（所在等不明共有者以外の共有者による管理の裁判）DL
【参考書式63】　申立書（賛否不明共有者以外の共有者による管理の裁判）DL
【参考書式64】　訴状（多数持分共有者からの明渡請求）DL

附　録
　〇参考裁判例一覧
参考書式のダウンロードについて