Ｑ＆Ａ　不動産の権利調整をめぐる実務－複雑な権利関係への対応－

第１章　所有者の特定・探索をめぐる問題
１　所有権登記名義人の調査方法と調査の流れは
２　取得予定不動産の登記記録を調査する際の留意点は
３　所有者の調査やその結果を利用することが個人情報保護法に抵触するか
４　不動産売買契約締結に当たり、その媒介をする者は名義人についてどの程度の調査をすればよいか
５　所有権登記名義人が行方不明の場合の対応は
６　表題部に氏名の記載はあるものの、住所の記載がなく所有権登記がされていない土地で、所有者が不明の場合の対応は
７　表題部に「Ａ外○名」の記載のみがある場合の対応は
８　不在者財産管理制度の要件である利害関係の有無は
９　不在者財産管理制度の利用に当たり、不在者についてどのような調査をする必要があるか
10　取得予定地の所有者が死亡しており、相続人が不明の場合の対応は
11　売買契約は成立したが、いまだ所有権移転登記が未了のままである土地の売主であった会社が解散していた場合の対応は

第２章　所有をめぐる権利問題
　第１　共　有
12　不動産を共有状態で放置した場合、どのようなリスクがあるのか
13　不動産の共有状態を解消するためにはどのような方法が考えられるか
14　共有名義の不動産を取得しようとする場合の留意点は
15　地区住民の共有名義となっている土地を買収したい場合の対応は
16　集落住民の共有となっている入会林野を取得したい場合の対応は
17　共有者の1人が売却等に反対して取引できない場合、どのような対応方法が考えられるか。反対者の持分の売渡しを要求することはできるか
18　共有者の1人が勝手に不動産を処分してしまった場合、返還請求できるか
19　共有者の1人が勝手に宅地造成工事を実施した場合、工事の差止めや原状回復を請求できるか
20　共有物件を独り占めしている共有者に、他の共有者が明渡しを求めることができるか
　第２　仮差押え・買戻特約
21　仮差押登記や買戻特約登記が残っている不動産の取得にはどのようなリスクがあるか
22　取得予定の不動産に所有権移転仮登記がある場合の対応は
23　買収予定地に明治時代の仮差押登記がある場合の対応は
24　売却したい不動産に買戻特約の仮登記がある場合の対応は
25　買戻特約と譲渡担保契約の違いは
26　契約時に仮差押えや買戻特約の登記がある旨を買主に明示しておけば、売主は契約不適合責任を免れることができるか
27　購入した物件に仮差押登記がなされ、これに基づき第三者に競落されてしまった場合の対応は
　第３　時　効
28　物件の売主が所有権の登記名義人ではなく時効取得者である場合、取引に当たり確認すべき点は
29　売却のため、表題部所有者が「○○外○名」となっている土地の名義を、時効取得に基づいて認可地縁団体に変更したい場合の対応は
30　表題部所有者が他人のままになっている自己所有地を売却するため、取得時効に基づいて保存登記をする方法は
31　権利登記のない集落共同管理地を取得する際に、時効取得による所有権取得が可能か
32　売却のため、自宅に自己名義の権利移転登記をする際、両親が取得して居住していた期間と相続してからの自己の居住期間を通算して時効取得を援用できるか
33　賃貸に出すため、固定資産税等の維持管理費の負担を条件に無償で貸していた物件の返却を貸主が求める場合、借主は時効取得を主張できるか
　第４　境　界
34　いわゆる「公図」が登記所に備え付けられた土地を売買する場合の注意点は
35　隣地との境界が一部未確定の土地を取得する場合のリスクは
36　セットバックが必要な土地を取得する場合の注意点は
37　越境物のある物件の売却や購入を検討する場合の留意点は
38　筆界確定訴訟に反対している共有者がいる場合の対応は
39　筆界が未確定の場合、測量費用を控除した残額で譲渡すれば問題は生じないか

第３章　利用をめぐる権利問題
　第１　借地・借家
40　転貸中の建物の所有者変更に伴い、転貸人を変更できるか
41　賃貸中の建物が譲渡された場合に、賃貸人の地位を旧所有者に留保することができるか
42　解約予告金は後貸しにかかわらず支払う義務があるか
43　中途解約違約金に上限はあるか
44　賃貸人からの解約申入れは可能か
45　一時使用目的の建物賃貸借の留意点は
46　期限付合意解除の有効性は
47　正当事由における賃借人の建物使用の必要性は
48　サブリースにおける自己使用の必要性判断は
49　立退料として賃借人の移転に伴う費用を補償すれば足りるか
50　駐車場の賃貸借契約の解約には正当事由は不要か
51　店舗営業を委託している場合の立退請求は
52　共有者全員の同意を得ずに共有物件を賃貸できるか
53　いわゆる事故物件の賃貸における留意点（心理的瑕疵）は
54　土地を無償使用させていた亡き長女の夫との間に信頼関係が失われてしまった場合における土地の返還請求の可否は
55　建物賃貸借に伴う敷地の使用は
　第２　通行・導管・掘削等
56　接道義務の前提となる私道に通行権が認められるか
57　共有する私道の分割請求が認められるか
58　位置指定道路の通行制限の可否は
59　自動車の通行のための囲繞地通行権は認められるか
60　無償の囲繞地通行権は当事者が変更されても引き継がれるのか
61　未登記の通行地役権者に承役地の譲受人が対抗できない場合は
62　導管を敷設するために隣接する私道を掘削してよいか
63　公共の給水管や下水道に直接接続できない敷地に住宅を建築するために隣地の給排水設備を使用することができるか

第４章　担保をめぐる権利問題
64　抵当権登記を抹消せずに不動産を売買する場合のリスクは
65　完済した住宅ローンの抵当権を放置しておいても問題ないか
66　いわゆる休眠担保権を抹消するための方法にはどのようなものがあるか
67　戦前の抵当権設定登記を抹消したい場合の対応は
68　根質権の登記があるが、権利者の所在が分からない根質権を抹消したい場合の対応は
69　先取特権登記名義人が登記されていない場合の対応は
70　所在不明の仮登記名義人による抵当権設定仮登記がなされている場合の対応は
71　所在が知れない会社名義の根抵当権を抹消したい場合の対応は
72　購入土地に登記されている無効な抵当権について、その抹消登記を買主が請求することができるか

索　引
○事項索引