Ｑ＆Ａ　収益不動産の相続をめぐる法律と税務－アパート・テナントビル・駐車場など－

総　論　収益不動産と相続について

１　はじめに
２　収益不動産の相続問題の特徴
３　相続税の仕組み

第１章　調査・評価をめぐる問題
第１　調　査
１　遺産である収益不動産について調査すべき事項は
２　サブリース物件がある場合の調査事項は
３　任意組合型の不動産小口化商品に出資していた被相続人が死亡したときの法律関係等は
４　REIT（不動産投資信託）に出資していた被相続人が死亡したときの法律関係等は
５　被相続人が収益不動産について民事信託契約を締結していた場合に調査すべき事項は
第２　評　価
６　収益不動産の評価にはどのような方法があるか
７　借地権の不動産評価資料として路線価や不動産業者の査定書を利用する場合の留意点は
８　担保付きの不動産の評価から被担保債権の額を控除することができるか
９　不動産鑑定の費用は誰がどのような割合で負担すればよいか
10　マンション・アパートやテナントビルの鑑定前に不動産鑑定士に伝えておくべき事項は
11　収益不動産の資産管理会社の株式はどのように評価すればよいか
12　被相続人が収益不動産（ビル）の共有持分のみを有していた場合の評価はどのようにするのか
13　被相続人所有の土地上に、被相続人と1人の相続人とが賃貸アパートを共有していた場合における土地使用借権の評価は
14　生前、賃貸アパートを1人の相続人に対して贈与していた場合の特別受益の評価に当たっての留意事項は
15　配偶者居住権はどのように評価すべきか
16　いわゆるタワマン裁判の最高裁判決を受けての留意事項は

第２章　債務処理をめぐる問題
17　収益不動産に関する債務にはどのようなものがあるか
18　敷金返還債務は相続により分割承継されるか
19　テナントからテナントビルを相続しなかった相続人に敷金の返還請求があった場合、その相続人に返還義務があるか
20　テナントから預かっている保証金の取扱いについての留意点は
21　物件を管理する相続人に協力を得られない場合に、建設協力金はどのように調査するか
22　収益不動産を購入するためのローンはどのように取り扱うべきか
23　遺言で債務をある相続人が負担することになっていたが、他の相続人が法定相続分相当額を弁済した場合、求償できるのか
24　債権者兼抵当権者が所在不明の場合の対応は
25　限定承認の申述受理申立てをする場合の留意事項は
26　準確定申告における不動産所得の必要経費の取扱いは

第３章　物件・賃料の管理をめぐる問題
第１　賃借人・物件の管理
27　賃貸人が相続人に変わることについて、賃借人の同意や再契約が必要か
28　遺産分割までの間に賃貸借契約の更新や賃料の変更を行う場合はどのようにすればよいか
29　賃料を滞納している賃借人に対し各相続人が支払請求や契約解除をできるか
30　相続人で賃貸物件の管理や賃料の収受ができない場合はどうすればよいか
31　相続開始後に賃貸マンションに修繕の必要が生じたり、固定資産税や立退料の負担が必要になったりした場合の対応は
32　相続したアパートを他の相続人に無断で第三者に賃貸している相続人がいる場合の対応は
33　相続したアパートの1室を他の相続人が使用している場合の対応は
34　相続人の1人が所在不明である場合の管理はどうすべきか
35　遺産である農地を管理するに当たっての留意点や管理できない場合の対応は
36　遺産である山林を管理するに当たっての留意点や管理できない場合の対応は
第２　賃料収入の取扱い
37　相続開始から遺産分割までの間の賃料のほか、共益費、礼金、更新料、権利金等の名目での入金も遺産分割に含めることができるか
38　他の相続人に無断で家賃の振込口座を変更することができるか
39　賃料収入を独占している相続人への対応は
40　賃料収入を独占している相続人がいる場合、他の相続人は申告義務を負うか
41　相続開始前から賃料を滞納している賃借人への対応は
42　収益不動産を相続人の1人に相続させる遺言がある場合、遺産分割が完了するまでの間に他の相続人が法定相続分の賃料債権を請求することができるか
43　全ての財産を相続させる旨の遺言書に基づき未払賃料を仮差押えできる範囲は
44　相続放棄を予定している場合、賃料の収受や滞納者への支払請求はどうすればよいか
45　賃料が被相続人名義の預金口座に入金されている場合、この賃料は遺産分割の対象になるか
46　相続により収益不動産を取得した場合の所得税と消費税の取扱いは

第４章　遺産分割をめぐる問題
47　収益不動産を共有して賃料収入を得る場合の遺産分割協議はどうすればよいか
48　賃貸アパート購入のためのローンをアパートを取得する相続人が全て承継し、他の相続人は債務を負担しないように遺産分割する場合の留意点は
49　いつのタイミングで遺産分割の調停・審判の申立てをすればよいか
50　調停に出席しない相続人がいる場合に賃料収入を遺産分割の対象とするにはどうすればよいか
51　賃貸マンションの管理費用を遺産分割の対象とする場合の留意点は
52　1棟しかない賃貸アパートを相続人2人で平等に分割したい場合、どうすればよいか
53　被相続人が生前に相続人にアパート経営のための敷地を使用させていた場合に、使用貸借権に加えて賃料相当額が特別受益となるか
54　生前、被相続人のアパート管理を引き受けていた相続人が寄与分を主張するための留意点は
55　遺産に収益不動産が含まれる相続で遺留分侵害額請求をする場合の留意点は
56　被相続人の生前に収益不動産が長男の会社に廉価で売却されている場合、他の相続人の遺留分はどのように算定するべきか
57　相続時点の遺留分侵害額に加え、相続時点からの賃料収入も考慮に入れて遺留分侵害額を計算することができるか
58　駐車場（土地）について信託契約があり、受益者である被相続人の死亡により、ある相続人が受益権を取得した場合、遺留分侵害額請求はできるか
59　賃貸物件を「相続させる」旨の遺言の執行はどのように行うか
60　被相続人とある相続人が連帯してアパート建設のために借入れをしている場合、その連帯債務は遺産分割調停・審判でどのように取り扱われるか
61　被相続人（日本国籍）が海外で収益不動産を有していた場合、遺産分割ではどのような点に留意すべきか
62　被相続人（外国籍）が日本で収益不動産を有していた場合、遺産分割ではどのような点に留意すべきか

第５章　「負」動産化した物件をめぐる問題
63　老朽化した賃貸アパートを相続する場合の留意点は
64　老朽化した賃貸アパートを取り壊したいときはどうすればよいか
65　相続した物件のサブリース契約を解除したいときはどうすればよいか
66　賃貸アパートで賃借人が死亡した場合、賃貸人は死亡した賃借人の相続人に対してどのような請求ができるか
67　共有している不動産について、1人の共有者が死亡し、相続人も特別縁故者もいない場合、その持分はどうなるのか
68　遺産であるビルを民泊施設に転用するためにはどうするのか
69　持て余して駐車場にされていた土地の評価はどのようになるのか