収益不動産　相続相談対応マニュアル－評価・管理・承継・処分－

はじめに

１　収益不動産とは
２　本書の利用の仕方
３　本書の構成

第１章　相談・受任

＜フローチャート＞
　１　相談の受付
　２　相談前の事前準備
　３　相談への対応
　４　委任契約の締結
　【参考書式１】　委任契約書
　【参考書式２】　相続申告業務委任契約書

第２章　対象不動産の確認

第１　契約内容等を確認する
＜フローチャート＞
　１　賃貸借契約内容の確認
　２　管理業者との契約内容の確認
　３　収益不動産の市場性の確認
　４　現行の建築法規への適合性・耐震性の確認
　５　負債額等の確認

第２　物件を評価する
１　賃貸アパート・マンションの相続税評価額
＜フローチャート＞
　１　全体像の確認
　２　画地調整等の計算
　３　「マンション評価通達」による評価
　４　「賃貸借」による評価額の減額
　５　小規模宅地等の特例の適用
２　テナントビルの相続税評価額
＜フローチャート＞
　１　全体像の確認
　２　地積規模の大きな宅地の評価
　３　相続税評価額の算定
３　駐車場の相続税評価額
＜フローチャート＞
　１　全体像の確認
　２　自用地としての価額の評価
　３　賃借権などの価額の控除
　４　小規模宅地等の特例の適用

第３章　方針の検討

第１　生前対策を検討する
＜フローチャート＞
　１　事業継続性の検討
　２　所有者の意向確認
　３　承継方法の検討
　４　対策のメリット・デメリットの確認
　５　税額の試算

第２　相続開始後の対応を検討する
＜フローチャート＞
　１　事業継続性の検討
　２　相続人の意向確認
　３　相続税額の試算
　４　納税資金対策

第４章　収益不動産の管理

第１　賃貸借契約を更新する
＜フローチャート＞
　１　契約内容の確認
　２　契約内容の見直し
　３　更新料の請求
　４　合意更新
　５　法定更新
　【参考書式３】　賃貸借契約更新通知書
　【参考書式４】　更新契約書
　【参考書式５】　更新料支払合意書

第２　賃料を請求する
＜フローチャート＞
　１　滞納期間・滞納額の確認
　２　滞納賃料の督促
　３　賃貸借契約の解除
　４　法的手段の選択
　【参考書式６】　連帯保証人への通知書
　【参考書式７】　賃借人への通知書
　【参考書式８】　支払督促申立書

第３　建物の補修・修繕をする
＜フローチャート＞
　１　長期修繕計画の作成
　２　マンション長寿命化促進税制の適用
　３　劣化診断の実施
　４　賃借人への説明等
　５　修繕実施計画の作成
　６　修繕工事の実施
　【参考書式９】　エレベーター補修工事のお知らせ

第４　建物の建替えをする
＜フローチャート＞
　１　建替えの判断
　２　計画の策定と準備
　３　入居者の立退き
　４　（解体・建築）請負工事の契約
　５　ローンの契約
　６　補助金の申請
　７　登記手続
　８　税務申告

第５章　収益不動産の承継

第１　生前贈与により承継する
＜フローチャート＞
　１　相続税と贈与税の比較
　２　贈与契約書の作成
　３　所有権移転登記
　４　相続時精算課税制度の適用
　５　管理会社への連絡・変更
　６　入居者への連絡及び家賃口座の変更
　７　金融機関への相談
　【参考書式10】　不動産贈与契約書
　【参考書式11】　所有権移転登記申請書
　【参考書式12】　相続時精算課税選択届出書

第２　法人化により承継する
＜フローチャート＞
　１　会社の種類の決定
　２　基本事項の決定
　３　定款の作成
　４　定款の認証手続
　５　出資の履行
　６　登記申請
　７　個人事業の廃業手続
　８　所有権移転登記
　９　株式の相続手続
　【参考書式13】　登記申請書
　【参考書式14】　発起人決定書
　【参考書式15】　役員の就任承諾書
　【参考書式16】　資本金の額の計上に関する証明書

第３　相続により承継する
１　生前の対策
＜フローチャート＞
　１　推定相続人の調査
　２　財産目録の作成
　３　遺言書の起案・作成
　【参考書式17】　遺言書（賃貸アパートを相続させる場合）
２　相続発生後の手続
＜フローチャート＞
　１　相続人の確認
　２　遺言書の調査
　３　遺産分割前の物件管理
　４　遺産分割協議書の作成
　５　所有権移転登記
　６　賃借人への連絡及び家賃口座の変更
　７　新しい賃貸借契約書の作成
　８　相続税の申告
　【参考書式18】　遺産分割協議書
　【参考書式19】　新賃貸人の連絡書

第６章　収益不動産の処分

第１　賃貸建物を譲渡する
＜フローチャート＞
　１　債権債務の確認
　２　売買契約
　３　敷金・その他預り金の承継
　４　所有権移転登記
　５　賃借人への通知
　６　個人事業の廃業手続
　【参考書式20】　建物売買契約書
　【参考書式21】　賃貸人が賃貸建物を譲渡した旨の通知書

第２　建物を解体して土地を譲渡する
＜フローチャート＞
　１　明渡しの請求
　２　入居者の立退き
　３　売買契約書の作成
　４　建物の解体
　５　滅失登記・所有権移転登記
　６　個人事業の廃業手続
　【参考書式22】　契約終了（ご退去）に関するお願い
　【参考書式23】　明渡しについての合意書

第３　建物の用途を変更する
＜フローチャート＞
　１　活用方法の検討
　２　用途変更の確認申請等の確認
　３　明渡しの請求
　４　入居者の立退き
　５　用途変更手続
　６　用途変更登記
　７　事業廃止の手続

第４　相続放棄をする
＜フローチャート＞
　１　熟慮期間の確認
　２　相続放棄の検討
　３　必要書類の収集
　４　相続放棄申述書の提出
　５　相続放棄後の財産管理
　【参考書式24】　相続放棄申述書

○内容を一部変更することがありますので、ご了承ください。