収益不動産　相続相談対応マニュアル－評価・管理・承継・処分－

はじめに

１　収益不動産とは
２　本書の利用の仕方
３　本書の構成

第１章　相談・受任

＜フローチャート＞
［１］　相談の受付
［２］　相談前の事前準備
［３］　相談への対応
［４］　委任契約の締結
【参考書式１】　委任契約書
【参考書式２】　相続申告業務委任契約書

第２章　対象不動産の確認

第１　契約内容等を確認する
＜フローチャート＞
［１］　賃貸借契約内容の確認
［２］　管理業者との契約内容の確認
［３］　収益不動産の市場性の確認
［４］　現行の建築法規への適合性・耐震性の確認
［５］　負債額等の確認

第２　物件を評価する
１　賃貸アパート・マンションの相続税評価額
＜フローチャート＞
［１］　全体像の確認
［２］　画地調整等の計算
［３］　「マンション評価通達」による評価
［４］　「賃貸借」による評価額の減額
［５］　小規模宅地等の特例の適用
２　テナントビルの相続税評価額
＜フローチャート＞
［１］　全体像の確認
［２］　地積規模の大きな宅地の評価
［３］　相続税評価額の算定
３　駐車場の相続税評価額
＜フローチャート＞
［１］　全体像の確認
［２］　自用地としての価額の評価
［３］　賃借権などの価額の控除
［４］　小規模宅地等の特例の適用

第３章　方針の検討

第１　生前対策を検討する
＜フローチャート＞
［１］　事業継続性の検討
［２］　所有者の意向確認
［３］　承継方法の検討
［４］　対策のメリット・デメリットの確認
［５］　税額の試算

第２　相続開始後の対応を検討する
＜フローチャート＞
［１］　事業継続性の検討
［２］　相続人の意向確認
［３］　相続税額の試算
［４］　納税資金対策

第４章　収益不動産の管理

第１　賃貸借契約を更新する
＜フローチャート＞
［１］　契約内容の確認
［２］　契約内容の見直し
［３］　更新料の請求
［４］　合意更新
［５］　法定更新
【参考書式３】　賃貸借契約更新通知書
【参考書式４】　更新契約書
【参考書式５】　更新料支払合意書

第２　賃料を請求する
＜フローチャート＞
［１］　滞納期間・滞納額の確認
［２］　滞納賃料の督促
［３］　賃貸借契約の解除
［４］　法的手段の選択
【参考書式６】　連帯保証人への通知書
【参考書式７】　賃借人への通知書
【参考書式８】　支払督促申立書

第３　建物の補修・修繕をする
＜フローチャート＞
［１］　長期修繕計画の作成
［２］　マンション長寿命化促進税制の適用
［３］　劣化診断の実施
［４］　賃借人への説明等
［５］　修繕実施計画の作成
［６］　修繕工事の実施
【参考書式９】　エレベーター補修工事のお知らせ

第４　建物の建替えをする
＜フローチャート＞
［１］　建替えの判断
［２］　計画の策定と準備
［３］　入居者の立退き
［４］　（解体・建築）請負工事の契約
［５］　ローンの契約
［６］　補助金の申請
［７］　登記手続
［８］　税務申告

第５章　収益不動産の承継

第１　生前贈与により承継する
＜フローチャート＞
［１］　相続税と贈与税の比較
［２］　贈与契約書の作成
［３］　所有権移転登記
［４］　相続時精算課税制度の適用
［５］　管理会社への連絡・変更
［６］　入居者への連絡及び家賃口座の変更
［７］　金融機関への相談
【参考書式10】　不動産贈与契約書
【参考書式11】　所有権移転登記申請書
【参考書式12】　相続時精算課税選択届出書

第２　法人化により承継する
＜フローチャート＞
［１］　会社の種類の決定
［２］　基本事項の決定
［３］　定款の作成
［４］　定款の認証手続
［５］　出資の履行
［６］　登記申請
［７］　個人事業の廃業手続
［８］　所有権移転登記
［９］　株式の相続手続
【参考書式13】　株式会社設立登記申請書
【参考書式14】　発起人決定書
【参考書式15】　役員の就任承諾書
【参考書式16】　資本金の額の計上に関する証明書

第３　相続により承継する
１　生前の対策
＜フローチャート＞
［１］　推定相続人の調査
［２］　財産目録の作成
［３］　遺言書の起案・作成
【参考書式17】　遺言書（賃貸アパートを相続させる場合）
２　相続発生後の手続
＜フローチャート＞
［１］　相続人の確認
［２］　遺言書の調査
［３］　遺産分割前の物件管理
［４］　遺産分割協議書の作成
［５］　所有権移転登記
［６］　賃借人への連絡及び家賃口座の変更
［７］　新しい賃貸借契約書の作成
［８］　相続税の申告
【参考書式18】　遺産分割協議書
【参考書式19】　新賃貸人の通知書

第６章　収益不動産の処分

第１　賃貸建物を譲渡する
＜フローチャート＞
［１］　債権債務の確認
［２］　売買契約
［３］　敷金・その他預り金の承継
［４］　所有権移転登記
［５］　賃借人への通知
［６］　個人事業の廃業手続
【参考書式20】　建物売買契約書
【参考書式21】　賃貸人が賃貸建物を譲渡した旨の通知書

第２　建物を解体して土地を譲渡する
＜フローチャート＞
［１］　明渡しの請求
［２］　入居者の立退き
［３］　売買契約書の作成
［４］　建物の解体
［５］　滅失登記・所有権移転登記
［６］　個人事業の廃業手続
【参考書式22】　契約終了（ご退去）に関するお願い
【参考書式23】　明渡しについての合意書

第３　建物の用途を変更する
＜フローチャート＞
［１］　活用方法の検討
［２］　用途変更の確認申請等の確認
［３］　明渡しの請求
［４］　入居者の立退き
［５］　用途変更手続
［６］　用途変更登記
［７］　事業廃止の手続

第４　相続放棄をする
＜フローチャート＞
［１］　熟慮期間の確認
［２］　相続放棄の検討
［３］　必要書類の収集
［４］　相続放棄申述書の提出
［５］　相続放棄後の財産管理
【参考書式24】　相続放棄申述書