「地積規模の大きな宅地の評価」の実務－広大地評価の改正点と判例・裁決例－

第１章　地積規模の大きな宅地の評価
　第１　広大地評価の改正
　１　広大地評価の改正の内容
　２　広大地評価の規定と比較して、適用範囲が広がったもの
　３　広大地評価の規定と比較して、適用範囲から除外されるもの
　４　改正後の評価方法についての検討
　第２　「地積規模の大きな宅地の評価」の具体的な計算事例

第２章　広大地評価の判例・裁決例
　第１　評価単位
［１］単独所有であった自宅の敷地の一部を遺産分割により単独で取得し、残りを共有で取得した場合の評価単位について争われた事例
［２］それぞれが隣接し合う生産緑地、一般農地、雑種地について財産評価基本通達７のなお書の適用が否認され、それぞれ評価単位は別々であるものとして評価するのが相当と判断された事例
　第２　最有効使用
［３］既に開発を了した共同住宅の敷地について、最有効使用がマンション敷地と判断され、広大地には該当しないとされた事例
［４］現況が店舗及び店舗附属の駐車場の敷地について、最有効使用が大規模商業施設用地及びその附属駐車場用地と判断され、広大地には該当しないとされた事例
　第３　マンション適地の判定基準
［５］相続開始後に売却され、マンションが建築された約1,400m2の敷地について、周辺の状況からもマンション適地と認められ、広大地評価の適用が否認された事例
［６］容積率80％・高さの最高限度10ｍの地域に、４階建ての共同住宅が２棟建つ貸宅地について、現在の建物は既存不適格である等の理由により、広大地評価の適用が是認された事例
［７］月極駐車場として利用されている敷地について、区画整理により容積率300％に変更される等、商業・業務機能を強化する地域であり、周辺の状況もマンションや店舗が多く建築されている等の理由により、広大地評価の適用が否認された事例
　第４　「開発を了している」の判定基準
［８］自治会で利用している敷地について、「開発を了しているとはいい難い」とされ、広大地と認められた事例
［９］共同住宅の敷地として利用されている評価対象地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても有効利用されていると認められることから、広大地には該当しないとされた事例
　第５　「その地域」の範囲
［10］「準住居地域」と「第一種低層住居専用地域」にまたがる宅地について、宅地の大部分が属する「準住居地域」が「その地域」であり、標準的使用は共同住宅・店舗敷地なので広大地には該当しないとされた事例
［11］請求人は「準工業地域」に存する評価対象地の「その地域」を住工混在地域と主張したが、「準工業地域」内が相当とされ、標準的使用は小工場、倉庫等の敷地であり、広大地には該当しないとされた事例
［12］中小工場地区に存する各土地について、「その地域」の範囲が争われ、広大地評価の適用が是認された事例
　第６　「著しく地積が広大である」の判定基準
［13］条例の500m2以上の宅地開発についての届出義務について、都市計画法に基づく開発許可の面積基準に関する規定には当たらないとして広大地評価の適用が否認された事例
　第７　公共公益的施設用地の負担
［14］評価対象地が相続開始後に売却され、道路を設けて戸建分譲したものの、それが経済的に最も合理的に戸建分譲を行う場合における公共公益的施設用地の必要性につながらないと判断され、広大地評価の適用が否認された事例
［15］請求人は500m2未満の土地につきミニ分譲開発を主張したが、標準的な宅地の地積は請求人主張の地積より大きいと判断され、路地状開発が経済的に最も合理的な開発であるとして広大地評価の適用が否認された事例
［16］当事者双方主張の「その地域」は相当ではなく、適切な「その地域」内では路地状開発が一般的とはいえず、道路開設による開発が経済的に最も合理的であるとされ、広大地評価の適用が是認された事例
［17］公道及び第三者所有の位置指定道路に面する土地の場合、敷地内に新たに道路を開設する開発方法が合理性を有するならば、第三者所有の位置指定道路を利用する開発方法を想定することは合理的とはいえないとし、広大地評価の適用が是認された事例
　第８　市街化調整区域
［18］市街化調整区域内の土地において、広大地評価の適用は認められなかったが、建物の建築制限に係るしんしゃく割合50％が認められた事例
　第９　相続開始後の財産の状況による評価方法の適否
［19］相続開始後に土地の一部を売却し、当該部分が旗竿状で分譲された事例
　第10　鑑定評価と広大地評価
［20］奥行40ｍ以上の敷地について、財産評価基本通達により評価すべきとして鑑定評価額が否認され、さらに路地状敷地を組み合わせる方法により戸建分譲が可能として広大地評価の適用も否認された事例