Ｑ＆Ａ　不動産取引トラブル解決の手引

第１章　はじめに
平成29年民法(債権法)改正の概要は
相続人申告登記とは
相続土地国庫帰属制度とは
第１　不動産業をめぐるトラブルの特徴と解決方法
不動産業をめぐるトラブル
不動産売買トラブルに利用できる各種裁判手続は
土地賃貸借トラブルに利用できる各種裁判手続は
示談による解決の法的効果は
不動産取引業者は、顧客の個人情報をどのように取り扱うべきか
宅地建物取引業者が、マネー・ローンダリングおよびテロ資金供与に対し努めるべきことは
第２　紛争処理機関による解決
行政機関によるトラブルの解決とは
宅地建物取引業保証協会によるトラブルの解決とは
(一財)不動産適正取引推進機構によるトラブルの解決とは
日本不動産仲裁機構(不動産ADRセンター)によるトラブルの解決とは
指定住宅紛争処理機関によるトラブルの解決とは
弁護士会によるトラブルの解決とは
仲裁事項が守られなかったら
第３　民事調停・訴訟による解決
民事調停の法的効果は
和解が成立した場合の法的効果は
不動産トラブルを訴訟で解決するときの手続は
少額訴訟の利用のしかたは
訴訟を起こされた場合の対処は
第２章　調査・広告に関するトラブル
第１　調査段階でのトラブル
１　登記の調査
不動産取引をする場合の事前調査のポイントは
土地所有者が権利証を紛失していたら
実際の土地所有者と登記名義人が違っていたら
虚偽の登記がされていたら
死者名義の登記があったら
所有者不明の隣地との境界確認をしたい場合は
実際の使用状況が登記簿上の地目表示と違っていたら
土地の面積が登記簿上の面積と違っていたら
実際の境界と公図上の境界が違っていたら
中間者を省略して登記をしたい場合は
抵当権が設定されている不動産を購入する場合は
第三者からの仮差押登記がなされている不動産の売買
処分禁止の仮処分の登記がしてあったら
担保に関する登記がされているが、被担保債権の消滅時効が完成している可能性がある場合は
公図上無番地の土地があり、国有地が含まれている可能性があったら
改ざんされた登記簿によって詐欺にあったとして国を訴えることはできるか
都市計画の情報提供のために作成した図面の高度地区の表記に誤りがあった場合、地方公共団体に対し損害賠償を請求することはできるか
所有権移転登記にあたった司法書士のミスにつき登記権利者は損害賠償を請求できるか
不正登記が連件申請で行われたときの前後で司法書士が異なる場合の責任の所在
司法書士の過失による不動産登記手続の損害について、司法書士賠償責任保険契約に基づく保険金を請求できるか
２　相隣関係の調査
土地の境界が不明にもかかわらず隣地所有者が境界の立会いに応じないときは
隣地の前所有者と交わした境界協定書は新しい所有者にも有効か
時効取得した土地が含まれていたら
隣家が越境していることが判明したら
隣地の樹木の枝が越境して支障がある場合は
私道付袋地で、私道の所有者が新しい所有者に利用させないといってきたら
隣家が境界線に接近して建築工事を始めたら
隣家所有者から目隠しの設置を要求された場合、その要求に応えなければならないか
マンション建設に当たり、近隣住民の反対活動があった場合は
所有者不明の隣地に導管を通したい場合は
隣家の管理が適切に行われていない場合は
第２　広告に関するトラブル
依頼者の言葉を信用して表記した広告に間違いがあったら
広告業者の言葉を信用して出した広告が違反広告となったら
鉄道の新線計画により便利になるという広告をした後、計画が凍結したら
広告業者のミスにより依頼物件の面積が異なっていたら
業者間情報図面を利用して広告し、不当表示となったら
インターネットに物件情報を載せたが、売却済物件が長期間掲載されていたら
依頼者に無断で仲介物件の広告を出したとして苦情があったら
建物の性能について、広告にどのような表記をすればよいか
場合によっては追加費用が発生するが、定価制を採用しているため｢追加費用なし｣との広告を出してもよいか
インターネット利用料の表示のしかたは
建築条件付宅地の広告のしかたは
特定賃貸借契約(マスターリース契約)における誇大広告等は
第３章　仲介に関するトラブル
平成29年民法(債権法)改正による不動産仲介への影響は
第１　仲介契約に関するトラブル
専任媒介契約中の依頼者が他の業者を通じて物件を売却したら
専任媒介契約中の依頼者が自分で見つけた相手に物件を売却したら
専任媒介契約期間満了後、依頼者が直接取引を行ったら
努力不足を理由に専任媒介契約の解除を請求され、了承する前に依頼者が他の業者を通じて売買契約を結んだら
数多くの物件を紹介して現地案内したにもかかわらず、他の業者を通じて同一物件の売買契約を結んだら
売りと買い双方の仲介を依頼されたが、購入物件にトラブルがあったとして両方の契約解除を求められたら
過去に人の死が生じた物件かどうかについてどれくらい調査すべきか
第２　報酬請求に関するトラブル
当事者間の合意で売買契約が解除された場合、仲介料を請求できるか
売買契約締結直前で契約が成立しなかった場合、広告費用を請求できるか
条件付き売買契約で売主が条件を履行しなかったとして契約解除されたら
取引の相手方から仲介料を拒否されたら
依頼者の予定よりも売買価格が高かったとして仲介料の値下げを要求されたら
不動産売買契約締結後、対象不動産に補修を要する設備があったことを理由に媒介報酬を減額できるか
複数の業者が協力して仲介した場合の報酬請求は
売買契約による取引と媒介契約による取引は
信託銀行が業者のために土地建物の売買を媒介した時の報酬は
仲介した物件の売買契約締結後に当事者間でトラブルがあり頼まれて仲裁したが、報酬請求できるか
仲介した物件の賃貸借契約締結後に賃借人の都合で解除となった場合、仲介料を請求できるか
無免許の業者から報酬を請求されたら
媒介報酬の額につき、依頼者の承諾が不当として支払を拒否されたら
空家を仲介した場合の報酬請求は
第３　仲介行為の責任に関するトラブル
１　売買物件の仲介
土地の境界が不明確なため土地が転売できないと買主から責任を求められたら
仲介物件の瑕疵について買主から責任を求められたら
売主の契約不履行により物件の引渡しが受けられなくなったとして買主から責任を求められたら
売主の詐欺行為について買主から責任を求められたら
物件を紹介しただけにもかかわらず、媒介行為の責任を問われたら
売主に対し特約の履行をするように働きかけなかったとして買主から責任を求められたら
瑕疵があることを承知で成立した売買契約について、瑕疵を理由に契約が解除になったときは
中古マンションを仲介したら、元の居住者の滞納管理費を請求されたとして買主から損害賠償を請求されたら
従業員の詐欺行為について、使用者責任を問われたら
マンションの専有部分の防火扉の操作方法などについての説明が不十分だったら
売買物件が液状化の危険性が高い地域に含まれていたら
漏水の履歴に関する説明義務は
事業用借地権を設定する目的で売買した土地につき、地代の支払が開始する時期に関する情報が誤っていたら
２　賃貸物件の仲介
仲介した賃貸物件に抵当権が付いていたため、入居者が抵当権者から明渡しを請求されているとして責任を求められたら
仲介した借家の敷地が借地で、貸主である借地人の地代滞納により明渡しを請求されているとして責任を求められたら
仲介した賃貸物件の賃借人が行方不明で賃料を滞納しているとして責任を求められたら
仲介した賃貸物件に盗難事件があったことを言わなかったとして責任を求められたら
仲介した建て貸しの賃貸借契約で中途解約制限条項を盛り込まなかったため、借主から解約されて貸主に損害を与えたら
仲介した賃貸物件の店舗設備に不備がありその改装費用を求められたら
地下駐車場の賃貸借契約において、賃貸人および仲介人に過去の浸水事故についての説明義務はあるか
店舗上部の共用部分が広告不可であることについて説明義務はあるか
仲介した賃貸物件がLPガス(液化石油ガス、プロパンガス)である場合、料金について説明義務はあるか
第４章　売買に関するトラブル
平成29年民法(債権法)改正による不動産売買への影響は
第１　売買契約に関するトラブル
１　契約の締結
(契約の効力)
売主の判断能力が疑わしいときは
被後見人の居住の用に供する建物に該当しないとして、成年後見人が建物を売却できるか
夫名義の土地を妻が無断で売却したら
売買契約成立後に真実の所有者が現れたら
売渡承諾書を交付した売主が当該物件を他へ売却していたら
目的物件が引渡し前に火災にあったら
偽りにより所有権移転登記がされた場合において不動産の所有者は第三者に対抗することができるか
土地、建物の売買契約における売主の確定実測図等の交付義務違反を理由として売買代金の支払を拒めるか
隣地所有者の立会いを得た確定測量図を交付する旨の約定のある土地の売買契約において、当該確定測量図を交付できない場合、売買契約が解除されることがあるか
売買契約締結後に法令が改正となった場合、契約を無効とできるか
瑕疵があっても補修可能であれば売買契約の錯誤の主張を避けられるか
行方不明者名義の自宅を売却することができるか
売買契約が暴利行為に該当する場合とは
(特約の効力)
目的物件の使用を制限する特約は有効か
目的物件の処分を制限する特約は有効か
売値以上の価格で買い戻すという特約は有効か
瑕疵担保責任(あるいは、目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないときの責任)を軽減する特約は有効か
割賦販売契約で代金完済までは所有権移転登記をしないという特約は有効か
買主の手持物件を下取りする約定をしたが、希望価格では応じられないときは
免責特約は有効か
(その他)
売買契約に庭木等の付属品は含まれるか
買付証明書を交付したにもかかわらず、契約を断った買主に損害賠償請求はできるか
建築条件付宅地売買契約の締結後、施工業者を替えてほしいと言われたら
２　契約の不履行
(売主側の契約不履行)
二重売買であることが判明したら
売主が移転登記や物件の引渡しに応じないときは
売主が分筆登記に応じない場合は
移転登記をする前に売主が死亡し、その相続人が物件を他に売却した場合は
売主が目的物件の固定資産税の清算を履行しないときは
移転登記をする前に売主の会社が倒産したら
破産管財人から土地所有権を買い受けた者およびその転得者には、背信的悪意者排除の法理は適用されるか
土地売買契約の債務履行を求めるための訴訟の提起等に係る弁護士報酬を債務不履行に基づく損害賠償として請求できるか
(買主側の契約不履行)
買主が代金を支払わないときは
買主が移転登記をしないときは
移転登記前に買主が破産した場合
売買代金未払の土地について転得者から引渡しを求められたら
移転登記をする前に売主が死亡したら
３　契約の解除
契約解除の方法と相手方に対してできる請求は
クーリングオフによって契約を解除したいと言われたら
消費者契約法に違反しているので契約を取り消したいと言われたら
買付証明書を交付され売買契約締結の準備をしていたところ、不動産市況の悪化を理由に契約の締結を拒否されたら
売主の契約不履行により契約解除となったが、目的物件に行った整備費の請求はできるか
購入契約と下取契約の解除を求められたが、下取物件を既に転売していたら
買主の都合で売買契約が解除される場合に、売主からの媒介報酬を全額受領することはできるか
購入した土地に構造上の欠陥があり、契約の内容に適合しないため売買契約の解除を求められたら
購入した建物に建て替えなければならないほどの構造上の欠陥等が見つかったため、これを理由とする契約解除を求めたら
売買契約が無効となった場合、その売買代金の融資に係る金銭消費貸借契約も無効となるか
４　ローン特約
ローン申込手続も終えないうちにローン条項による契約解除を求められたら
買主からローンの一部を受けられなくなったとして、ローン条項による契約解除を求められたら
ローンの一部不足分を他で借り入れられるよう手配したにもかかわらずローン条項による契約解除を求められたら
依頼された改修工事を終了した後にローン不成立のため契約解除となったら
住宅融資を受ける買主の融資実行のために、共同でマンションを購入した買主は協力する必要があるか
買主がローン特約による解除の意思表示をしたが、仲介業者が売主に伝達しなかったとして買主から契約解除と手付金の返還を請求されたら
第２　申込証拠金・手付金等に関するトラブル
売主が資金を必要としたため支払った代金の一部は手付となるか
契約不成立の場合には申込証拠金を没収する旨の合意をしたが、申込証拠金の返還を求められたら
買付証明書の交付があったにもかかわらず、契約交渉の打切りと契約交渉金の返還を求められたら
預り金の返還を求められているが、調査や契約交渉にかかった費用を精算できるか
不動産の媒介業者は買主の支払能力を事前に調査する義務はあるのか
手付解除に関する期限よりも履行の着手が早くなった場合、履行の着手後でも手付解除をすることはできるか
詐欺行為により金員を騙し取った者から弁済を受けた第三者に対し、弁済金は不当利得であるとして、被騙取者が返還を求めることはできるか
第３　売買行為の責任に関するトラブル
１　調査・説明義務違反
(法令上の制限等)
法令上の制限について説明したが、買主がその意味を理解していなかったら
法令上の制限について具体的な説明をしなかったら
法令上の制限を説明したが、買主が購入目的と異なる建物を建てることになったら
条例および行政指導による制限について具体的な説明をしなかったら
接道義務を具備していない宅地であることを説明しなかったら
宅地造成事業により造成された宅地につき、販売の際に開発許可に付された許可条件の内容を説明しなかったら
宅地建物取引業者の調査説明義務の範囲は
あっせんした調査実施者によるホームインスペクションの調査結果が間違っていた場合、損害賠償をしなければならないか
(相隣関係・生活環境等)
敷地の一部が近隣の人の通路になっていたことを説明しなかったら
私道付袋地で私道所有者から水道管の埋設を拒否されたら
売主が相隣紛争をしていたことを説明しなかったら
自治会の負担について説明していなかったら
近くにゴミ集積場があることを説明しなかったら
遮音性について事前に説明していなかったら
越境物のある物件について事前の説明をしていない場合の責任は
隣地に高層マンションが建つことになったら
購入したマンションの隣接する土地上に、さらに高層のマンションが建つことになった場合、人格権の侵害があったとして売主側に責任を追及できるか
バス路線が廃止になることを調査していなかったら
眺望についての説明が誤っていたら
建築中の建物が｢良好な景観の恵沢を享受する利益｣を侵害するといわれたら
購入したマンションが、管理規約で禁止されている性風俗関連特殊営業に長期間使用されていたが、売買契約で説明がなかった場合は
太陽光パネルの反射光による受忍限度は
高層マンション建築によるビル風の発生を理由とした損害賠償請求は
新築マンションの販売において、販売不振のためにペット類飼育の可否の方針変更をしたら
(その他)
死者の出た火災現場であることを説明しなかったら(取引物件に自殺者があった場合は)
売買の目的物であるマンションの一室で自殺があった場合の賠償の範囲は
大規模修理について説明しなかったら
過去に発生した雨漏りの修繕工事の有無について売主は説明しなければならないか
白アリ被害について説明しなかったら
適正な取引価格がなかったとして売主から差額の支払を求められたら
管理組合に大規模修繕の負担金を徴収されたとして、中古マンションの購入者から苦情があったら
団地の建替えに際し、優先購入者に対し価格の適否を検討するうえでの重要な事実について説明しなかったことをもって慰謝料請求権が発生するか
転貸者が、建物およびその敷地の売買契約において売主に代わって買主との交渉にあたった際、当該建物のテナントからの賃料減額の申入れを受けていたことを説明しなくて買主から説明義務違反を問われた場合
建物の基礎等における不利益事実について説明していなかったら
任意売却物件であることを説明していなかったら
投資用マンションの実勢価格を調査・説明しなかったら
２　売買物件の瑕疵・不具合
(土地の瑕疵・不具合)
地震により土地が陥没したら
引渡前に天災地変により生じた毀損に気づかず、建物を引き渡したら
大雨で冠水しやすい土地を売却した場合は
土地の実測面積が契約上の面積と違っていたら
土地の一部について時効取得を主張する者が現れたら
土地の一部が隣人のものであったら
土地から地中埋設物が出てきたら
土地の賃借人が工事を施工し、地中に底盤コンクリートを残置したまま返還し、賃貸人らがその土地上にマンションを建築した場合
土地が土壌汚染されていたら
土地の土壌汚染について売買契約締結当時は有害性が認識されていなかったが、後にその有害性が認識されたら
土壌汚染の調査を行って締結された工場跡地の土地等の売買契約において、一切の責任を負わない旨の免責特約の効力は
工場跡地の売買契約において、土壌中にアスベストが含有されていた場合は
売買対象土地の地下に油含有土壌が存在したら
自然的原因(自然由来)による土壌汚染がある場合、売買契約中の売主の汚染除去費用に関する負担はどうなるか
隣人の脅迫的言辞のため事実上建物建築が制限されたら
越境している建物・工作物は隠れたる瑕疵(あるいは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない)といえるか
売却直後に土地建物が台風によるがけ崩れの被害にあった場合の責任は
購入後に土砂災害特別警戒区域に指定された土地であることがわかったら
軟弱地盤であることを理由に契約解除を請求されたら
(建物の瑕疵・不具合)
入居後半年で床が傾いたら
新築住宅で施工不良による窓の腐食、変色が認められた場合の施工業者の責任―住宅品質確保法の適用は―
新築マンションの共用部分に居住者の生命または身体を危険にさらす瑕疵がある場合、施工業者に損害賠償を請求できるか
建売住宅の基礎に建て替えなければならない程度の重大な瑕疵が見つかったら
引渡し後20年以上が経過してから瑕疵が判明したら
築30年を経過した中古住宅に欠陥があったら
現状有姿売買にもかかわらず欠陥があるとして苦情があったら
中古住宅に虫害が発生していたら
違反建築物の住宅だったら
注文主の指示に従って施工したことにより生じた瑕疵について、施工業者は担保責任を負うか
耐震構造の偽装によりマンションの販売契約解除を余儀なくされたら
震災によって液状化が発生した場合、建売業者の瑕疵担保責任は認められるか
誤った構造計算書等の作成に関与した設計会社と建築確認をした市の責任は
マンションの構造計算に誤りがあり、地震等の災害で倒壊等の危険がある場合の所有者に対する建築士の責任は
中古住宅と敷地の売買において、高さ1.5mの倒壊のおそれのある擁壁、隣地に越境しているブロック塀があった場合の売主と仲介業者の責任は
容積率違反の住宅のため同じ面積の家の建替えができなかったら
設計・施工者に対し建物の瑕疵について責任を追及されたら
建て替えざるを得ない欠陥が見つかり居住し続けていた居住者から損害賠償請求をされたら
デベロッパーから取得したビルに瑕疵があることが判明したら
建築したプレハブ式建物に瑕疵があり、補修で足りるが、修繕費用が建替費用を上回る場合は
購入したシェアハウスの設備に欠陥があることがわかったら
建設した建物に瑕疵(契約不適合)があり、その修補に代わる損害賠償債権請求訴訟(本訴)と請負代金債権請求訴訟(反訴)が提起されている場合の相殺の抗弁は認められるか
建物所有者から賃借した後に建物を購入する契約をしたが、その建物が建築基準法令に適合しない場合、施工業者に対して損害賠償を請求できるか
第４　特殊な物件の売買に関するトラブル
１　競売物件
裁判所の決定した売却基準価額に不服がある場合
競売物件を第三者が占有していたら
借地権付建物を落札したところ実際には借地権がなかったら
競売物件内で腐乱死体が発見されたら
不動産競売手続において建物、敷地が売却されたところ、車庫内の自動車から遺体が発見された場合の執行官の注意義務は
落札した競売物件に白アリ被害が生じていたら
土地に対して商事留置権が成立する場合当該土地の抵当権者に対抗できるか
建物建築の請負報酬が未払のまま破産手続開始の決定がされた場合、建物の敷地について商事留置権は認められるか
競売手続を経て購入した土地が、条例による規制で再築できない土地であったら
競売請求訴訟の認容判決に基づいて譲受人を相手方として競売を申し立てることはできるか
競売不動産に係る固定資産税等の負担はどうなるか
２　借地権付土地、借家権付建物
購入した建物の賃借人が引渡しをしなかったら
借地権付建物を地主の承諾なく購入することができるか
購入した分譲マンションが希望した性能を備えていないときは瑕疵担保責任を追及できるか
賃借人が行方不明となっている土地建物を買いたいときは
駐車場として使われていた土地を購入したところ、駐車場契約者が賃借権を主張してきたら
建物と敷地の賃借権を買った買主から敷地に欠陥があるとして責任を求められたら
３　その他
購入した土地の抵当権を実行すると言われたら
根抵当権の設定されている土地を購入する場合は
農地の売主が農地転用の許可申請手続に協力しないときは
登記が済んでいない農地を二重譲渡されたら
係争中の物件を購入する場合の注意点は
売主の会社に倒産の噂がある場合は
売買契約締結後に購入した土地が仮差押えされたら
賃借人がいわゆる借地権のついたまたがり建物を第三者に譲渡しようとした場合に、借地権設定者は借地権譲渡許可手続で自ら優先的に借地権付建物を譲り渡すよう請求できるか
市街化調整区域内の物件を売却したら
転売された別荘地の管理委託契約は承継されるか。承継された場合、管理費の改定は可能か
リロケーション中の物件で事故が起きたら、リロケーション委託業者に損害賠償を請求できるか
立退きがらみの建物を買い受けることを業とする業者との売買契約が弁護士法違反となる場合とは
売却予定の空家が｢管理不全空家｣や｢特定空家｣に指定されたら
第５　マンションに関するトラブル
ペットの飼育が管理規約の変更により禁止になったとして契約解除を求められたら
高級マンションの敷地内で、賃借人の家族が他の賃借人の飼育するドーベルマンに咬まれて負傷し、その後退去した場合、当該加害者の賃貸人に対する逸失利益等の賠償責任の範囲は
マンションの管理費が売買契約時より値上がったとして契約解除を請求されたら
中庭部分の樹木が枯死したとして責任を求められたら
改修によりマンションの価値や高級感が低下したら
近隣住民の反対運動により分譲者への引渡しが遅れたら
売れ残り住戸を値下げ販売したため居住者から損害賠償を請求されたら
１階部分を住居から店舗に変更して分譲したため、居住者から苦情があったら
専用使用権を設定した駐車場の分譲
マンションに広告塔を設置して広告料を取りたいときは
マンション上階の騒音がひどいのは建物の欠陥に当たると言われたら
競落によって取得したマンションの元所有者が、管理費等の滞納をしていたら
介護サービス付きのマンションの分譲で介護サービスへの苦情を受けたら
マンション管理組合の役員を誹謗中傷する区分所有者の迷惑行為は共同利益の違反行為に当たるか
同一の業者が分譲後のマンションの隣に同規模のマンションを建てる計画を説明しなかった場合は
マンション建替え組合による売渡し請求
管理組合で決議した共用部分の改修工事に反対している者に対してどのような措置をとることができるか
管理組合はマンションの共用部分につき工作物責任の占有者に該当するか
民泊の管理業務を委託する場合にはどのようなことに注意すべきか
区分所有者が、マンションの底地を構成する敷地の一部である隣地部分を第三者に売却することの可否
マンションの総会決議および規約変更による個別受電契約の解約義務
マンションの管理組合は、組合員の個人情報をどのように取り扱うべきか
組合員から選ばれた理事の過半数の一致により理事長を解職することはできるか
管理組合の理事会規則で定めた理事の排除条項の効力は
マンション駐車場の放置自動車に対する区分所有者への違約金の請求は
マンション出入口に面する私道の通行禁止を求められたら
意思能力を欠く常況にある区分所有者に対し競売請求できるか
２筆の土地にまたがって建てられた１棟のマンションについて、区分所有権の売渡請求権を行使することができるのはどのようなときか
分譲マンションの販売業者が顧客から手付金を取得した後、破産手続開始決定を受けた場合、手付金債務を保証した者は、免責決定を受けた販売業者の代表取締役に損害賠償を請求することができるか
集中豪雨による浸水で機械式駐車場にあった自動車が廃車になったら
マンションの敷地の一部である斜面地の崩落について、管理会社に損害賠償請求がなされたら
第５章　賃貸借に関するトラブル
平成29年民法(債権法)改正による賃貸借への影響は
第１　賃貸借契約に関するトラブル
１　契約の締結
(契約の相手方)
借主が高齢者であることを理由に賃貸借契約を拒否できるか
賃借人が単身高齢者の場合、賃借人死亡後に円滑に契約を解除するには
賃借人である単身高齢者の死亡後に円滑に残置物を処理するには
建物建替え後に入居させるという約束のもと立ち退いた賃借人の再入居を拒否できるか
入居予定者の国籍を理由に賃貸借契約の締結を拒否できるか
｢特定技能｣の在留資格を有する外国人就労者と賃貸借契約を締結できるか
借主に障害がある場合の賃貸借契約において必要となる合理的配慮とは
特定大規模災害の被災地における従前の建物賃借人に対する通知は
賃貸型応急住宅として被災者と賃貸借契約する場合は
賃借会社の吸収分割による賃借人たる地位の移転は当事者の変更に当たるか
(契約の効力)
賃貸人の承諾なくして締結した賃貸借契約は無効か
賃貸借契約を締結した相手と違う者が入居していることがわかったら
賃借人が職業を偽って賃貸借契約を締結したことがわかったら
賃借人が暴力団関係者であることがわかったら
暴力団排除条例とは
注文者が暴力団と密接な関係を有する者であると知らないで、建築請負契約を締結したら
タトゥーを理由に賃貸借契約を無効にできるか
宗教を理由に賃貸借契約を無効にできるか
外国人という理由で賃貸借契約を拒否された場合、損害賠償を請求できるか
賃貸借契約締結に先立ち実施されたITを活用した重要事項説明の際に、賃借人から通信トラブルのため説明されていない部分があったという苦情があったら
賃貸借契約の成立を予定して折衝が続けられたが契約締結に至らなかったときの契約締結上の過失
賃借している土地の一部について、同じ地主から賃借している隣接地の借地人から賃借権の取得時効を主張されたら
営業の自由を制限する規定を含む契約は賃貸借契約と認められるか
管理組合またはその下部組織である店舗部会は、管理規約に定めがあれば、マンションにおける営業許可を与える権限を有するか。許可するかしないかを自由に決定できるか
共有不動産を一部の共有者が賃貸した場合の賃料の帰属は
共有不動産の一部を他の共有者に無断で第三者に賃借させていたら
(特約の効力)
借家契約につけることができない特約は
契約更新時に賃料を値上げするという特約は有効か
土地にかかる税金や土地の路線価に応じて、賃料を自動的に値上げするという特約は有効か
建物賃貸借契約の法定更新において、更新事務手数料を支払う条項は有効か
期間の定めのある賃貸借契約で中途解約した場合は違約金を支払うという特約は有効か
子どもが生まれたときは明け渡すという特約は有効か
独身女性専用アパートで賃借人の素行不良を理由に解除できるか
ペット飼育を許可しているアパートにおける修繕特約の有効性
｢銀行取引停止処分を受けたときは契約を解除する｣旨の特約の可否
ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約につき、地代等の減額請求はできるか
賃料10か月分の高額の違約金条項は有効か
成年被後見人になったら契約を解除するという特約は有効か
全面禁煙とする特約は有効か
借主の意向を反映してリフォームを行うことができる賃貸借(DIY型賃貸借)契約を締結したいときは
(定期借家権・定期借地権)
定期借家契約の締結方法およびメリット・デメリットは
従来の借家契約を定期借家契約に切り替えたいときは
旅行中の３か月間だけ建物を賃貸することはできるか
定期借地契約のメリットと契約書の作り方は
定期借地権付住宅は譲渡できるか
定期賃貸借契約の再契約につき、再契約締結日が契約書より後日付となったら
２　契約の更新拒絶と正当事由
賃借人が高齢になったことを理由に契約更新を拒絶できるか
賃貸人の息子夫婦の建物使用を理由に契約更新を拒絶できるか
建物の老朽化を理由に契約更新を拒絶できるか
耐震性に問題がある建物の明渡請求を拒否されたら
賃貸人が高齢のため子供と同居することを理由に契約解除できるか
賃貸人の経済的窮迫を理由に契約解除できるか
保安上建替えが必要であることを理由に契約解除できるか
賃借人の更新料の支払拒否を理由に契約解除できるか
建物所有を目的とする借地契約において、立退料の提供による土地の明渡しは認められるか
店舗と共に駐車場として賃貸された土地の更新拒絶は
鉄道高架下土地の賃貸借契約終了による土地の明渡請求をしたところ拒否されたら
３　契約の解除
(賃借人からの契約解除)
未完成建物について入居希望者と賃貸借契約の予約を行ったが解約したいと言われたら
メディカルビルの入居勧誘を受けて入居したが、他の医療機関が入居しなかったとき
建物を修繕したことにより賃料の増額を求めたところ賃借人から契約解除を求められたら
建物が延焼したことを理由に契約解除を求められたら
建て貸し契約において賃貸人の修繕義務違反を理由とした契約解除を求められたら
賃貸人の無断立入りを理由として契約解除を求められたら
賃貸事務所が｢振り込め詐欺｣の金員送付先として警察庁ホームページに公開されていたことを理由に契約解除を請求されたら
老朽化による建物の損傷を理由に契約解除を求められたら
台風により建物に不具合が生じたことを理由にテナントから契約解除を求められたら
建物の完成時期遅延を理由に賃借人から契約解除することができるか
手付契約後の賃貸借契約の拒絶は
(迷惑行為)
他の賃借人に対する迷惑行為を理由に契約解除できるか
迷惑行為を繰り返し、他の賃借人が退去したことを理由に契約解除と損害賠償を請求できるか
賃貸人に対する暴言を理由に解除できるか
不潔な使い方を理由に契約解除できるか
共用部分の占有を理由に契約解除できるか
ペット飼育を理由に契約解除できるか
ペット飼育許可のアパートでペットのしつけが悪いことを理由に契約解除できるか
漏水調査・修繕に協力しない場合に契約解除できるか
公道上での看板設置、共用部分の階段における造作・動産類設置等の契約違反による契約解除は認められるか
(用法違反)
多人数により使用していることを理由に契約解除できるか
居住用マンションで営業行為を行ったことを理由に契約解除できるか
マンションの一室を税理士事務所として使用することが住居専用と定めた管理規約に違反するとして管理組合が区分所有者に使用を禁止できるか
区分所有権者がマンションの専用使用部分であるバルコニーにサンルームを設置した場合
営業行為を容認したものの風俗営業であった場合、契約解除できるか
暴力団事務所に無断転用されたことがわかった場合、明渡請求はできるか
所有物件が特殊詐欺の拠点として使用されていることが判明した場合に契約を解除できるか
民泊を無断で行ったことを理由に契約解除できるか
(無断転貸)
無断転貸をやめた後、無断転貸を理由に契約解除できるか
契約者以外に家族や従業員が留守番と称して居住し始めた場合、無断転貸となるか
店舗利用目的の賃貸借契約で賃借人が経営を委託したため経営者が変わった場合、無断転貸となるか
賃借人名義を法人にしたところ、役員が入れ替わった場合、無断転貸となるか
契約者が離婚により出ていった場合、残された同居の妻子に部屋の明渡しを請求できるか
借地上建物に譲渡担保権を有する担保権者が、建物引渡しを受けて使用収益することは、借地権の無断譲渡になるか
借地人が工事によって借地上の建物と隣地上の建物を接続して付合させた場合、借地権の無断譲渡になるか
無断転貸した賃借人は、転借人の産業廃棄物を撤去しなければならないか
建物を無断転貸した転貸人は、排水管の故障により転借人に水漏れの損害が発生した場合、転借人に対し損害賠償責任があるか
無断転貸した賃借人は、転借人が自殺しないよう配慮する義務があるか
(その他)
無断で部屋を改装したことを理由に契約解除できるか
無断で建物を修繕したことを理由に契約解除できるか
立退料の金額が不満だとして賃借人が明渡しを拒否したら
賃借人が代替家屋を気に入らないとの理由で契約解除を拒否したら
契約者が死亡した場合、同居の内縁の妻に部屋の明渡しを請求できるか
震災で損壊した貸家を取り壊すため、賃借人に立退きを迫れるか
民泊を無断で続ける住民に対して民泊営業の差止め等を請求できるか
融資を目的とした賃貸借契約、買戻特約付売買契約の同時締結において、公正証書作成義務違反を理由とする賃貸借契約の解除が認められるか
電気料金の不払による賃貸借契約の解除はできるか
農地の賃貸借を解除するには
市の所有・賃貸する土地につき、地方自治法238条の５第４項に基づいて賃貸借契約を解除できる場合とは
定期賃貸借契約の期間満了前の解約における違約金の支払を拒否されたら
第２　敷金等に関するトラブル
賃料滞納者に賃料を請求したところ、敷金から充当してほしいと言われたら
賃貸人の都合で中途解約することになったが、敷金の返還を請求されたら
賃貸人の都合で中途解約することになったが、敷金と礼金の返還を請求されたら
建物が地震によって倒壊した際に、敷金の返還を請求されたら
敷金がクレジット会社により差し押さえられたら
敷金返還請求権を譲渡されたという者から敷金の返還を請求されたら
保証金を返還しないという特約は有効か
定期建物賃貸借契約において中途解約時には保証金全部を返還しない特約は、賃貸人の破産開始決定による破産管財人の契約解除の場合にも適用されるか
保証金返還を契約終了後10年分割とする据置特約の効力は
保証金の返還時期の解釈は
敷金とは別途差し入れられた保証金は賃貸人の地位の移転にともない承継されるか
民事再生法による賃貸借契約の解除における中途解約時の保証金返還特約と解約の効力はどうなるか
賃借人の賃貸人に対する建設協力金等償還金と賃料の一部を相殺する旨の合意において、賃貸人の地位を承継した者にもその効力は及ぶか
賃貸人が破産した場合、敷金を返還すべきか
賃貸人が変更となった場合、敷金を返還しなくてよいか
賃借権の移転によって敷金関係は新賃借人に承継されるか
賃借人の破産後、その破産管財人が質権の設定された敷金に未払賃料を充当することはできるか
敷金返還債務は、相続人が分割承継するのか
第３　転貸借契約に関するトラブル
賃貸借契約が終了した場合、転借人に明渡請求ができるか
社宅として利用している転貸借契約の場合、解雇された転借人に明渡請求できるか
抵当不動産の買受人は抵当不動産の転使用借人に対して引渡請求できるか
賃借人の滞納賃料を転借人に請求できるか
土地賃貸人の承諾がなければ、借地上の自己所有物件を第三者に賃貸することはできないか
建物の抵当権者が転貸賃料を差し押さえることはできるか
転借人の失火に転貸人も責任を負うか
経済情勢悪化を理由に保証賃料の減額を請求したいときは
賃料自動増加特約があるが、賃料の減額を請求したいときは
｢賃料は転貸賃料の一定割合とする｣旨の特約により、転貸賃料の減額に伴う賃料の減額請求は認められるか
転貸賃料が賃料の７倍を超える契約は有効か
転貸人の転借人に対する責任は
サブリースを目的とする一括の賃貸借契約において賃料の変更は共有者全員の同意が必要か
サブリース契約の更新拒絶でも借地借家法上の正当事由が必要か
サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新を拒絶するには正当事由が必要か
第６章　賃貸管理に関するトラブル
第１　賃貸人に関するトラブル
賃貸人の死亡により家賃が徴収されないときは
賃貸人が行方不明の場合、賃料取立てを委託された者が集金した賃料の引渡し先は
賃貸人が破産した場合、賃借人の権利は
賃貸人が民事再生手続の申立てを行ったときの賃貸借契約の取扱いはどうなるか
賃貸人の賃借人に対する賃料請求権が仮差押えされたら
賃貸人の賃借人に対する賃料請求権が差押命令を受けたら
賃貸人の賃料債権を第三者に譲渡したという通知がきたら
賃貸人の死亡で共同相続された建物の賃料の帰属は
賃貸人の死亡で共同相続された建物の共有者の行方がわからなかったら
第２　賃料の徴収に関するトラブル
１　賃料の滞納
(滞納賃料の請求相手)
滞納賃料を契約者以外の配偶者や子供に請求できるか
滞納賃料を離婚した賃借人の配偶者に請求できるか
賃料を滞納していた賃借人が死亡した場合、誰に請求できるか
(保証人に対する請求)
保証人に滞納賃料と建物明渡しまでの損害金を請求できるか
保証人に滞納賃料を請求したが、保証人になった覚えがないと言われたら
保証人に滞納賃料を請求したが、滞納分が多すぎて払えないと言われたら
保証人に滞納賃料を請求したが、保証人が亡くなっていたら
契約更新後保証人に滞納賃料を請求したが、更新後の保証責任はないと言われたら
保証人に滞納賃料を請求したが、保証人を止めたいと言われたら
保証会社からの代位弁済による賃料等の支払があった場合でも賃貸借契約を解除できるか
(賃料の取立て)
滞納賃料を取り立てる方法は
連絡が取れない相手への取立行為は
賃料の支払催告をするときは
賃借人が催告書を受け取らないときは
滞納がどの程度であれば契約解除できるか
契約解除後に賃料が振り込まれたら
催告後滞納分を持参してきたが、契約解除したいときは
賃料の受取りを拒否したが、賃借人が賃料を供託していたら
賃料を滞納している賃借人に代わって、賃借地上の建物の抵当権者が滞納賃料を供託したら
契約解除後に供託金の払渡しを受けたいときは
調停調書の特約に反して賃料を支払わないときは
訴訟上の和解により定められた賃料に不服があるとして５か月後に再び賃料の減額訴訟を提起することの可否
退去後に滞納賃料を請求したいときは
賃料を滞納している賃借人が自己破産したら
賃料を滞納している賃借人が民事再生手続等を申し立てたら
都市型立体遊園地内の飲食店用テナントの賃料不払による賃貸借契約の解除要求に対し、営業努力義務の欠如を主張されたら
賃料債権の差押えの効力発生後に賃貸借契約が終了した場合、その後に支払期が来る賃料債権を取り立てることができるか
一部の区分所有者が共用部分を第三者に貸していた場合の賃料の帰属先は
(その他)
新型感染症の影響によりテナントから一時的に賃料の免除・減額を求められた場合は
新型感染症の影響により賃貸物件を使用収益させる債務は消滅するか
２　賃料の増額・減額請求
(賃料の増額)
賃借人が賃料増額を拒否して従前の賃料を支払ってきたら
賃借人が賃料の増額を拒否して従前の賃料を供託したら
自動増額特約は有効か
建物のリフォームにより経費がかかった場合、賃料を値上げできるか
契約当初賃借人の事情を考慮して賃料を他の物件に比べて低額にした場合、３年後の賃料増額はできるか
マンションの特定の区分所有者の管理費等が、他の区分所有者より低額に定められていた場合において、それを増額する旨の管理組合総会の決議の有効性は
マンションの駐車場の専用使用料を大幅に増額する管理組合の集会決議の有効性
賃料増減額確認請求訴訟の確定判決前の期間の賃料額の確認請求はできるか
(減額請求)
賃借人から支払困難もしくは賃料格差があることを理由に賃料の値下げを請求されたら
建物に欠陥があるとして賃料の支払を拒絶されたり値下げを請求されたら
賃借人の要望で特別仕様の建物を建築し、賃貸している長期の賃貸借契約(オーダーメイド賃貸)で、賃借人から賃料減額を求められたら
高級な居住環境を売り物とした賃貸マンションが宣伝の内容と違った場合、賃料の減額は認められるか
賃料減額請求された後の賃貸人の請求する賃料額と賃借人の賃料支払
基本賃料と歩合賃料により構成される店舗用建物の賃料を減額請求できるか
裁判所に新規賃料額の確認を求める訴えを提起できるか。賃料額の定めのない賃貸借契約は成立するか
賃借人が賃貸人に建設協力融資金を交付している場合の賃料減額請求について、建設協力融資金の運用益は考慮されるか
地震により建物の一部が損壊した場合に家賃の減額を請求されたら
賃貸物件の賃貸事業収益をもって建物建設費を捻出する等の賃貸借条件がある場合に賃料の減額を請求されたら
第２の２　管理費・特別修繕費
マンション管理費・特別修繕費債権の消滅時効期間
区分所有者が管理費・修繕積立費を滞納し続けたら
区分所有者が管理規約に基づくインターネット利用料金の支払を拒んだら
事業用物件の管理費を居住用物件の倍額とする規約等は認められるか
賃借人に賃貸住宅のテレビ受信料支払義務はあるか
建物のメンテナンスに関する契約(合意)を変更する場合は
第３　物件の明渡しに関するトラブル
１　明渡請求と実力行使
明渡請求と実力行使
明渡請求の勝訴判決と実力行使
明渡訴訟中に賃借人が転貸しそうだったら
明渡遅延によるトラブルがあったら
明渡遅延の賃借人に対して賃料の倍額を損害賠償金として請求することができるか
家賃保証会社との保証契約における明渡請求
自力救済条項と鍵の取替え
明渡しをしない賃借人に対する行為が居住妨害として訴えられたら
借地上建物の譲渡担保権者は、借地契約が地代不払を理由に解除された場合、建物収去土地明渡義務を負うか
第三者に明渡しの説得を依頼したら
期間満了日までに定期建物賃貸借契約の契約終了の通知をしなかった場合、契約はどのような扱いになるのか
震災によって損壊したアパートを修繕するための一時退去を拒否されたら
不動産競売によって新しく建物を所有することになった者に対して、賃借人が建物を明け渡すまでに支払う建物使用対価の減額請求は認められるか
土地の使用貸借開始以前から存在した土地の借主の不貞行為が使用貸借開始後に判明したら
相続人が、建物所有を目的として土地を使用貸借していた占有者に対し、建物収去、土地明渡しを請求した場合は。また相続人が、その訴訟係属中に売買を装って当該土地を第三者に所有権移転し、当該第三者が同様の訴訟を提起した場合は
民法597条３項の適用を否定する特段の事情とは
転貸を目的とする建物賃貸借契約について、転借人が退去した場合、期間満了を理由に賃借人に明渡請求ができるか
売買予定の土地や建物に占有者がいる場合はどうすればよいか
老朽化し市場価格がない建物でも建物買取りに応じなければならないか
２　賃借人の行方不明
賃借人が行方不明の部屋を明け渡してほしいときは
賃借人が行方不明で残置物があったら
賃貸借契約の自力救済条項に基づいて行方不明の賃借人の残置物を処分したら
残置物から滞納賃料を取り立てたいときは
借地人が行方不明で空き家を管理しなかったら
第４　物件の管理に関するトラブル
１　賃貸管理責任と事故等
(賃借人に対する管理責任)
ゴミ出しルールを守らない賃借人がいるとして町内会から苦情を言われたら
他の賃借人が発生させた悪臭について損害賠償を請求されたら
隣人の生活音がうるさいとして損害賠償を請求されたら
暴力行為をした賃借人がいたら
サービス付き高齢者向け住宅の入居者の緊急対応が遅れたことにより損害が生じたとして慰謝料を請求されたら
コバエの発生により賃借人が賃貸借契約を解除し、損害賠償を求められたら
未成年者の監督責任はどこまでか
(工作物責任)
備付品の不良により事故が起きたら
備付品の欠陥により事故が起きたら
共用部分で転落事故が起きたら
天災により建物が倒壊したら
水漏れによる被害は誰が責任を負うか
老朽化したビルの修繕をせずに貸した事業用店舗で水漏れがあった場合の賠償の範囲は
大雨によりバルコニーから浸水したら
｢定期建物賃貸借契約兼管理業務委託契約｣を締結して不動産を転貸・保守管理している者が、民法717条１項の工作物の占有者に該当する場合とは
(失火責任)
賃借人の失火により建物が焼失したら
第三者の放火により建物が焼失したら
賃貸人の失火により建物が類焼したら
建物の工作物の漏電事故により建物が焼失したら
賃貸建物の出火による賃貸人の賃借人に対する損害賠償義務
(その他)
シックハウスによって病気になったとして損害賠償を請求されたら
傷害事件や自殺により損害が生じたときは
孤独死により損害が生じたときは
前の賃借人が合鍵を使って盗難した場合の責任は
盗難被害に対する責任を求められたら
マンション屋上に携帯電話の無線基地局を設置するための賃貸借契約を締結するには
賃貸住宅管理業者が家電リサイクル法の小売業者に該当する場合とは
２　建物の修繕義務と改装承諾義務
(修繕義務)
修繕義務を免除する特約により修繕要求を拒否できるか
軽微な備品について修繕するように要求された場合に賃貸人は拒絶できるか
長年の居住による摩耗品の取替えを要求された場合は
賃借人の過失による損傷についても賃貸人に修繕義務があるか
賃借人の不注意による水漏れ被害について修繕を要求されたら
第三者の不法行為による損傷の修繕費は誰が負担するのか
マンションにおける加害者が不明な物損について修繕義務は誰が負うか
修繕費用を今月の賃料と相殺してほしいといわれたら
新品の設備を設置するようにいわれたら
損傷を理由に賃料を低廉にしたにもかかわらず修繕を要求されたら
快適さを求める修繕を要求されたら
換気設備を要求されたら
防音設備を要求されたら
修繕工事の騒音による慰謝料を請求されたら
建物の大規模修繕を行う間の宿泊代を要求されたら
天災により建物が損傷したが、修繕費用がないときは
賃借人がプライバシーを理由に入室を拒否したら
借家人が自ら修繕することができる根拠とその範囲
店舗の賃貸借契約において、建物が耐震性能を欠くことを理由に更新拒絶できるか
(改装承諾義務)
生活用室内工事の承諾を要求されたら
改装の不承諾について賃借人から損害賠償を請求されたら
３　原状回復と造作買取請求
(原状回復)
賃借建物の通常使用に伴う原状回復義務の範囲は
畳やカーペットなどの張替え費用を賃借人に請求できるか
クロス(壁紙)の交換費用を賃借人に請求できるか
構造上の結露発生による損傷は原状回復請求ができるか
賃借人の不注意による損傷は原状回復請求ができるか
ハウスクリーニング費用を賃借人に請求できるか
一戸建ての庭の植栽の原状回復費用を賃借人に請求できるか
賃借人が原状回復費用として負担すべき範囲はどこまでか
自己破産した賃借人に原状回復請求ができるか
消費者契約法と敷引特約の有効性
火災による原状回復後の賃料減額分を請求できるか
(造作買取請求)
無断でした造作について買取請求をされたら
造作買取請求権放棄の特約により買取請求を拒否できるか
高額な備品について造作買取請求をされているが、金額が折り合わないときはどうすればよいか
第５　賃貸住宅管理業
賃貸住宅管理業法による賃貸管理への影響は
賃貸住宅管理業登録制度の内容は
賃貸住宅管理業者が行うべき業務の内容は
賃貸住宅管理業者の違反行為に対する監督処分とは
特定賃貸借契約(マスターリース契約)締結の際に、トラブルを防止するために定められていることは
賃貸住宅管理業法に基づく申出制度とは

附録
○弁護士会が設置している裁判外紛争解決機関
○47都道府県宅地建物取引業協会　無料相談窓口
○判例年次索引