法律家・宅建業者のための　任意売却相談対応マニュアル

第１章　相談・受任
＜フローチャート～債務者側からの相談・受任＞
1　相談予約
(1)　概要の聴取
(2)　持参資料等の指示

2　事情聴取
(1)　相談者からの聴取事項
(2)　持参資料等の検討
(3)　関係者の意向検討

3　債務に関する解決方法選択
(1)　任意整理・特定調停の検討
(2)　民事再生手続の検討
(3)　破産手続の検討
(4)　任意売却の検討

4　任意売却と税務事項のチェック
(1)　任意売却と所有者の税務
(2)　任意売却と債権者の税務

5　委任契約の締結
(1)　弁護士の委任契約書の作成
(2)　不動産業者の契約書の作成
【参考書式1】委任契約書
【参考書式2】専任媒介契約書

第２章　調査・検討
第１　現状把握
＜フローチャート～現状把握＞
1　利害関係人・債権額の確認
(1)　債務者の確認
(2)　担保不動産所有者の確認
(3)　債権者の確認
(4)　その他関係者の確認
(5)　債権額の確認

2　裁判所手続の現況確認
(1)　競売手続
(2)　担保不動産収益執行手続
(3)　破産手続
(4)　個人民事再生手続

3　担保不動産の現況調査
(1)　現地調査
(2)　不動産登記事項証明書の徴求
【参考書式3】担保不動産収益執行申立書

第２　回収見込額の算定
＜フローチャート～回収見込額の算定＞
1　担保不動産の再評価
(1)　評価の前提となる不動産の基本的事項の確定
(2)　時価相場の把握
(3)　不動産鑑定士による評価

2　回収見込額の検討
(1)　諸費用の検討
(2)　任意売却による売却可能見込額の計算
(3)　競売による売却可能見込額の計算
(4)　回収見込額の確定

第３　関係者の意向の確認
＜フローチャート～関係者の意向の確認＞
1　担保不動産所有者の意向の確認
(1)　売却の同意の確認
(2)　リースバックの希望の有無
(3)　共有の場合の意向確認

2　利害関係人の意向の確認
(1)　債権者の意向確認
(2)　債務者の意向確認
(3)　保証人の意向確認
(4)　占有者の意向確認
(5)　その他関係者の意向確認

第３章　任意売却の準備・実行
第１　購入希望者探し
＜フローチャート～購入希望者探し＞
1　売却方法・条件の検討
(1)　売却方法の決定
(2)　最低売却価格の決定

2　協力不動産会社・金融機関の動員
(1)　仲介手数料の設定
(2)　入札案内の作成・送付

3　購入希望者との交渉
(1)　担保不動産の現況説明
(2)　売却価格の交渉

4　買付証明書の徴求
(1)　買付証明書の提出
(2)　任意売却希望の申込み

第２　利害関係人との交渉・合意
＜フローチャート～利害関係人との交渉・合意＞
1　配分案の作成
(1)　売却方法の決定
(2)　法定地上権が成立する場合
(3)　共同抵当物件の一部を任意売却する場合
(4)　後順位抵当権者の解除料等の検討
(5)　占有者への立退料の検討
(6)　破産管財人への財団組入額の検討

2　利害関係人（占有者・保証人・後順位抵当権者）との交渉
(1)　当事者の譲歩のポイント
(2)　合意書の作成

3　その他関係人の許可等
(1)　破産手続における裁判所の財産処分許可
(2)　民事再生手続における監督委員の許可
(3)　特別清算手続における裁判所・監督委員の許可
(4)　相続財産管理事件における家庭裁判所・不在者財産管理人の許可
(5)　成年後見における家庭裁判所の許可

4　租税滞納処分による差押えの解除
(1)　租税滞納処分
(2)　差押解除の要件判定
(3)　差押解除の申出方法
(4)　税務当局による差押財産の評価方法

5　破産管財人による担保権消滅請求等の申立て
(1)　担保権消滅請求
(2)　担保権消滅許可の手続

6　最終合意・取引日等打合せ
(1)　売買契約書案の作成・検討
(2)　取引日の調整

7　占有者の立退き
(1)　不動産の明渡し
【参考書式4】納税証明書交付請求書
【参考書式5】配分計画（担保権消滅許可用）
【参考書式6】不動産売買契約書（担保権消滅許可用）

第３　契約・登記・分配
＜フローチャート～契約・登記・分配＞
1　契約締結・決済
(1)　売買契約の締結
(2)　売却許可決定申立て
(3)　売却許可決定から決済までの準備
(4)　売却許可決定取得と決済

2　登記手続
(1)　事前調査
(2)　各関係者との打合せ
(3)　書類事前確認
(4)　決済立会いからの実行

3　売却代金の分配
(1)　任意売却と費用
(2)　売却代金の配分
【参考書式7】不動産売却等許可申請書
【参考書式8】売却許可証明申請書
【参考書式9】破産管財人選任及び印鑑証明書
【参考書式10】不動産売買契約書（売主が破産管財人の場合）
【参考書式11】不動産売買契約書（売主が個人の場合）
【参考書式12】登記委任状
【参考書式13】登記原因証明情報（管理処分権が登記上所有者にある場合）
【参考書式14】登記原因証明情報（管理処分権が破産管財人にある場合）
【参考書式15】監督委員の同意申請書
【参考書式16】監督委員選任及び印鑑証明書
【参考書式17】抵当権解除証書
【参考書式18】不動産競売取下書
【参考書式19】差押抹消登記嘱託書
【参考書式20】差押抹消嘱託登記原因証明情報
【参考書式21】所有権移転登記申請書
【参考書式22】不動産売却入札のご案内（売主が破産管財人の場合）
【参考書式23】不動産売却入札のご案内（売主が個人の場合）
【参考書式24】買付証明書（売主が破産管財人の場合）
【参考書式25】買付証明書（売主が個人の場合）
【参考書式26】配分計画（売主が破産管財人の場合）
【参考書式27】配分計画（売主が個人の場合）
【参考書式28】保証人からの担保解除同意書
【参考書式29】売却代金の配分に関する協定書

第４章　任意売却後の処理
＜フローチャート～任意売却後の処理＞
1　残債の確認・弁済金の充当
(1)　残債の確認・弁済金の充当

2　今後の方針の決定
(1)　任意整理
(2)　破産手続

3　受任の終了と事務処理
(1)　受任の終了と事務処理

4　任意売却後の税務手続
(1)　税務申告の必要性
(2)　所得税確定申告書の提出
【参考書式30】｢申告書第一表、第二表」及び「申告書第三表（分離課税用）」
【参考書式31】譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
【参考書式32】保証債務の履行のための資産の譲渡に関する計算明細書（確定申告書付表）
【参考書式33】譲渡所得申告のチェックシート
【参考書式34】保証債務を履行するために資産を譲渡した場合の特例適用チェック表
【参考書式35】債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例に関する明細書