税務ニュース2025年11月21日 国税庁、賃貸用不動産の節税策を問題視（2025年11月24日号・№1100） 評価通達は収益性を踏まえておらず市場価格とのかい離あり

　政府の税制調査会に設置された「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」（座長：岡村忠生京都大学名誉教授）の第4回目の会合が11月13日に開催されたが、議題の1つとなったのが「財産評価を巡る諸問題」だ。
　国税庁によると、総則6項に係る令和4年最高裁判決等を契機として、マンション通達を発出し、分譲マンション等の区分所有不動産の評価の適正化を図ったものの、依然として同通達が適用されない一棟所有の賃貸用マンションや不動産小口化商品などの貸付用不動産を利用した節税スキームが散見されており、個別に対応せざるを得ない状況があるとしている。貸付用不動産の価額は、収益性によって価値判断が行われるため、一般的に貸家の稼働状況等が良好であれば市場価格も高くなる。一方、評価通達における貸付用不動産の価額は、借家人の支配権による利用の制約等を考慮して評価するため、賃貸の割合が高くなると通達評価額が低くなり、市場価格とのかい離が何倍にもなる事例があるとしている。