税務ニュース2026年04月03日 接道高低差の固定資産税評価減を認めず（2026年4月6号・№1117） 地裁、土地が接道より高いことを補正対象としない定めに合理性あり

　土地（宅地）と接面道路との高低差を固定資産税評価における土地の減価要因とする地方自治体がある一方で、固定資産評価基準（総務省告示）及び東京都固定資産（土地）評価実務取扱要領（以下「評価基準等」）には土地と接面道路との高低差による価格評価の補正に係る規定がない。本件で問題となっていたのは、東京都区内にある土地が接面道路よりも高いこと（高低差）が土地の減価要因となるか否かという点であった。納税者が所有する土地は、テニスコートの敷地及び付属駐車場として使用されていた。土地の北側は、幅員6メートルの区道と接しており、土地はその区道よりも約1.5メートル高く、その境界には約115メートルにわたり高さ約1.5メートルの擁壁が設置されていた。納税者は、土地と接面道路との高低差は土地の価値を減じるものであると指摘したうえで、固定資産課税台帳の登録価格から5%を減じた価格が土地の適正な時価であるとして固定資産評価審査委員会の審査決定のうち適正な時価を超える部分は違法であると主張していた。
　東京地裁は、固定資産税評価において土地が接面道路よりも高いことによる補正を行う市町村は比較的少なく、補正を行う市町村の中でも土地と接面道路との高低差が1.5メートル程度の場合に補正を行う市町村が多数であるといえなかったことが認められると指摘。また、住宅地における接面道路よりも高い土地は一般に出入りの不便さや建築工事費の高額化といった欠点がある一方で、快適性の観点から利点もあり、一定の高さの範囲内であれば増価要因となるとの指摘もあるとした。
　これらの事情を踏まえ東京地裁は、土地が接面道路より高いこと自体を補正の対象としない評価基準等の定めは適正な時価を算定するための方法として一般的な合理性を有するものと認められるという判断を示した。そのうえで東京地裁は、接面道路との高低差により土地の利用に重大な制約があり、あるいは有効利用のために多額の費用を要する等の事情も認められないから、適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存するとはいえないとして納税者の訴えを斥ける判決を下した。