税務ニュース2026年05月22日 居住用賃貸建物か否かの判断基準は（2026年5月25日号・№1123） 国税庁、居住用賃貸建物に該当するかは取得時の状況により判断

　居住用賃貸建物とは、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」以外の建物であるとされているが、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは、「建物の構造及び設備の状況その他の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなもの」とした上で、例として、①建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物、②旅館又はホテルなど、旅館業法2条1項に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物、③棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなものが該当するとされている（消費税法基本通達11−7−1）。
　ところで、実務上は、分譲マンションの一室を自己の「事務所」として取得するケースも少なくない。分譲マンションであるため建物の構造及び設備の状況からは「住宅」といえるが、居住用賃貸建物に該当してしまうことになるのだろうか。この点国税庁は、自己が事務所として使用するなど「住宅の貸付けの用に供しない」ことがその取得時点で客観的に明らかであれば、居住用賃貸建物に該当しないケースもあるとしている。
　取得時点において客観的に明らかであるか否かは、契約書といった客観的事実に基づいて個別に判断されるが、利用実態が伴っていない場合など、契約書以外の事実を踏まえて「住宅の貸付けの用に供しない」ことが明らかでない場合は、居住用賃貸建物に該当することになるので留意したい。
　また、事務所用として賃貸するために分譲マンションを取得するケースもあろう。どのような用途で賃貸するかは、その賃貸時に明らかになるものといえ、基本的に分譲マンションの取得時点の状況においては、居住用賃貸建物に該当することが一般的のようだ。ただし、国税庁は、居住用賃貸建物に該当することにより仕入税額控除を制限されたとしても、その後事務所用として賃貸していた場合には、一定期間経過後仕入控除税額に加算することができるものとしている（消費税法35条の2）。