資料1998年02月27日 【裁決事例】 地価税の評価に適用される路線価は、その年の１月１日の時価を表していないとして、近隣の土地の取引情報を基に評価した価額により地価税の申告がされたが、路線価は適正に評定されているとして、路線価に基づく更正処分を相当と認めた事例（平成４年分及び５年分地価税に係る各更正処分等／棄却）

（平10.2.27裁決、裁決事例集No.55　633頁）

《裁決書（抄）》
１　事実
　審査請求人（以下「請求人」という。）は、不動産管理業を営む法人であるが、平成４年分及び平成５年分（以下、併せて「各年分」という。）の地価税の申告書（以下「本件申告書」という。）に課税価格及び納付すべき税額を次表のとおり記載して、それぞれ法定申告期限までに申告した。

項目　　　年分　平成４年分　　　　　　　　　　平成５年分
課税価格　　　　１，５４８，９３８，６００円　１，５０４，７３６，２９５円
納付すべき税額　　　　　　　　９７，８００円　　　　　　　　１４，２００円

　原処分庁は、これに対し、平成７年１１月２９日付で各年分の地価税について次表のとおり更正処分（以下「本件更正処分」という。）及び過少申告加算税の賦課決定処分（以下「本件賦課決定処分」という。）をした。

項目　　　　　年分　平成４年分　　　　　　　　　　平成５年分
課税価格　　　　　　２，３０９，０５６，３７６円　１，７０２，６８７，２０１円
納付すべき税額　　　　　　　１，６１８，１００円　　　　　　　６０８，０００円
過少申告加算税の額　　　　　　　２０３，０００円　　　　　　　　６３，５００円

　請求人は、これらの処分を不服として、平成８年１月２９日に異議申立てをしたところ、異議審理庁は、同年４月２６日付でいずれも棄却の異議決定をした。
　請求人は、異議決定を経た後の原処分に不服があるとして、平成８年５月２７日に審査請求をした。

２　主張
（１）請求人の主張
　原処分は、次の理由により違法又は不当であるから、その一部の取消しを求める。
原処分のその他の部分については争わない。
イ　本件更正処分について
（イ）地価税法の定める財産の評価について
Ａ　地価税法第２３条《評価の原則》は、土地等の価額は、特別に定めるものを除き、課税時期における時価によるべき旨を規定しており、この時価とは、課税時期における財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、すなわち、客観的な交換価額をいうものと解されている。
　また、財産の客観的な交換価額は、必ずしも一義的に確定されるものではないことから、課税実務上財産評価基本通達（昭和３９年４月２５日付直資５６ほか国税庁長官通達、ただし、平成５年６月２３日付課評２―７ほかによる改正前のもの。以下「評価基本通達」という。）の定めによる画一的な評価方式によることも、やむを得ないと考える。
Ｂ　評価基本通達において、市街地的形態を形成する地域にある宅地の価額は、路線価（評価基本通達１４《路線価》に定める路線価をいう。以下同じ。）を基とし、その宅地の形状に応じて計算した金額によって評価することとされている。
　したがって、請求人は、評価基本通達に基づき路線価が合理的に算定されている限り、租税負担の公平が図られるという主旨には同意し、同通達そのものが違法であるか否かについては争わない。
（ロ）路線価について
　路線価は、次のことから合理的に算定されていない。
Ａ　路線価は、毎年１月１日現在の価額をもってその年一年間の評価額を決定している。
Ｂ　また、毎年１月１日現在の価額といっても、その価額を決定するためには、その半年以上前の地価を調査して決めたものであり、必ずしもその年の１月１日現在の時価を反映していない。特に、バブル崩壊後の著しい地価下落の状況から、路線価が時価を上回っていることは明白である。
（ハ）請求人が所有する土地の評価方法等について
Ａ　請求人を所有する土地の利用状況及び課税対象とすべき面積
　請求人が所有する別表１に記載する土地（以下「本件土地」といい、個々の土地については、同表「摘要」欄に記載の順番に従って、順次「Ａ土地」ないし「Ｇ土地」という。）の利用状況及び課税対象とすべき面積は次のとおりである。
（Ａ）Ａ土地は、請求人が所有する建物の敷地で事務所用の貸ビルの用に供しており、課税対象とすべき面積は、３２７．３２平方メートルである。
（Ｂ）Ｂ土地は、請求人が一室を所有するマンションの敷地で、同室は貸事務所の用に供しており、課税対象とすべき面積は、７．３４平方メートルである。
　また、Ｃ土地は、上記マンションの裏の出入口に面しており、課税対象とすべき面積は、０．４１平方メートルである。
（Ｃ）Ｄ土地は、請求人が一室を所有するマンションの敷地で、同室は居住用の貸室の用に供していたものであり、課税対象とすべき面積は、１１．７７平方メートルである。
（Ｄ）Ｅ土地は、請求人が一室を所有するマンションの敷地で、同室は貸事務所の用に供しており、課税対象とすべき面積は、９．６６平方メートルである。
（Ｅ）Ｆ土地の面積は９９１．７３平方メートルであり、請求人が所有するＰ市Ｒ町二丁目４番地２所在の家屋番号４番２の１の建物（以下「本件工場」という。）及び同所所在の家屋番号４番２の２の建物（以下「Ｋビル」という。）の敷地であるが、それぞれの敷地の利用状況は明確に区分されていないところ、Ｋビルの３階部分ないし５階部分は、地価税法第７条《居住用土地等の非課税》第２項第２号に規定する「その一部を当該他人の居住の用に供している貸家用建物」（以下「貸家用建物」という。）に該当し、同項において他人の居住の用に供している土地等については、地価税を課税されないこととされていることから、Ｆ土地の２分の１は非課税であり、課税対象とすべき面積は、４９５．８６５平方メートルとするのが相当である。
　詳しくは、Ｋビルの登記簿上の総床面積は１，２６９．０２平方メートルであり、３階部分ないし５階部分の床面積は７２１．９８平方メートルであるが、建築設計図上の床面積はそれぞれ１，３８９．１３８平方メートル、８６９．５０４平方メートルであり、これが実際の床面積である。
　一方、Ｆ土地に所在する本件工場の総床面積は、登記簿上及び実際ともに５４５．００平方メートルである。
　したがって、Ｆ土地の非課税部分の面積は、Ｋビルの３階部分ないし５階部分の床面積をＫビルの総床面積と本件工場の総床面積の合計で除すことにより求めた割合を、Ｆ土地の面積に乗じたものとなるところ、その割合は、０．４４９となるが、地価税法施行令第１１条《貸家用建物の用に供されている土地等の範囲》で準用する同令第９条《居住用建物の用に供されている土地等の範囲》第２項第２号により１００分５０のとなり、Ｆ土地の２分の１は非課税となる。
　なお、原処分庁の計算のようにＦ土地を区分すると、Ｋビルは建築基準法による建ぺい率６０パーセント及び容積率２００パーセントを超える違法な建物となり適当ではない。
（Ｆ）Ｇ土地には、請求人所有の建物が存し、同建物は役員の居住用に貸し付けており、課税対象とすべき面積は１１１．７４平方メートルである。
　なお、請求人は、申告の際住宅用土地として非課税としたが、役員の居住の用に供しているため、課税対象の土地に該当することは認める。
Ｂ　本件土地の評価額
　財産の評価は、課税時期における時価によるべきであるところ、原処分庁は、時価を上回る路線価を採用して評価した違法がある。
　請求人は、本件土地の１平方メートル当たりの評価額を以下のとおり計算した。
（Ａ）Ａ土地
　Ａ土地から西へ約９０メートル先の同一道路上にあるＱ市Ｓ町一丁目に存する土地（以下「本件売買土地」という。）が３．３平方メートル当たり１６，２００，０００円の価額（以下「本件売却希望価額」という。）で売りに出され、平成４年５月２８日売買を原因とする所有権移転登記がされている。
　一納税者である請求人にとって、他人の土地の売買価額を知ることはできないが、本件売買土地の実際の売買価額は、少なくとも本件売却希望価額よりは低額であろうと推察される。
　そこで、請求人は、土地の評価日である１月１日と本件売買土地が売買された日である５月２８日との間に時間差はあるものの、請求人の長年の土地取引を見聞きしてきた経験と照らし合わせ、本件売買土地の本件売却希望価額を参考にしてＡ土地の平成４年分の評価額を１平方メートル当たり５，０００，０００円としたものである。
　また、平成５年分については、地価税の申告を無申告としないため、平成４年分の評価額から１００，０００円を減じ１平方メートル当たり４，９００，０００円を評価額とした。
　なお、請求人は、異議申立てにかかる調査担当職員（以下「本件異議担当職員」という。）に対し、上記取引のあることを告げ、その取引事実を調査し回答するように求めたが、異議決定書では何ら回答されていない。実際の売買がいくらで行われたかは、課税庁側で立証すべきである。
（Ｂ）Ｂ土地及びＣ土地
　Ａ土地の近隣にあるので、各年分ともＡ土地と同額で評価した。
（Ｃ）Ｄ土地
　平成４年分については、Ａ土地を基準として、Ａ土地の平成４年分の路線価に対するＤ土地の平成４年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした５，０００，０００円に乗じて、４，５００，０００円と算出した。
　平成５年分についても、Ａ土地の平成５年分の路線価に対するＤ土地の平成５年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした４，９００，０００円に乗じて、４，４１７，０００円と算出した。
（Ｄ）Ｅ土地
　平成４年分については、Ａ土地を基準として、Ａ土地の平成４年分の路線価に対するＥ土地の平成４年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした５，０００，０００円に乗じた後、請求人の経験を加味して４，０００，０００円と算出した。
　平成５年分についてはＤ土地と同様に、Ａ土地の平成５年分の路線価に対するＥ土地の平成５年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした４，９００，０００円に乗じて、３，５６４，０００円と算出した。
（Ｅ）Ｆ土地
　平成４年分については、Ｆ土地の平成４年分の路線価を採用するが、当該路線価は高いため、２０パーセント減額して５００，０００円と算出した。
　平成５年分については、Ａ土地の平成５年分の路線価に対するＦ土地の平成５年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした４，９００，０００円に乗じて、４６４，０００円と算出した。
（Ｆ）Ｇ土地
　平成４年分については、Ｇ土地の平成４年分の路線価を採用するが、当該路線価は高いため、２０パーセント減額して４６４，０００円と算出した。
　平成５年分については、Ａ土地の平成５年分の路線価に対するＧ土地の平成５年分の路線価の比率を求め、その比率をＡ土地の１平方メートル当たりの評価額とした４，９００，０００円に乗じて、４２６，０００円と算出した。
Ｃ　本件土地の評価方法
　請求人は、原処分庁が本件土地の評価に当たり、土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（以下「調整率表」という。）を適用したことの適否は争わないが、原処分庁の評価方法には、次の違法がある。
（Ａ）Ｂ土地及びＣ土地
　これらは、もともと一体の土地であり、Ｃ土地については過去の切り売りの結果、たまたま売れ残った土地であるから、これらの二つの土地を合わせて不整形地として評価すべきである。
（Ｂ）Ｄ土地
　Ｄ土地は、請求人が一室を所有するマンションの敷地で、居住用の貸室の用に供されていた居住用の非課税の土地であったが、平成４年分について原処分庁が課税時期に貸し付けていなかったことを理由として、自用地として評価したことは不当であり、貸宅地として評価すべきである。
（Ｃ）Ｆ土地
　本件工場の入口は１階以外にはなく、別個に賃貸のできない構造であり、今まで一階部分及び２階部分を一括して賃貸していたが、最近の不況で賃借人が見つからず、現在の賃借人に一階部分の賃料で一括して貸したものであり、Ｆ土地の本件工場に対応する土地のうち２階部分だけを自用地として評価するのは建物構造上無理があり不当であるから、１階部分及び２階部分の全部を貸家として評価すべきである。
（Ｄ）Ｇ土地
　Ｇ土地は、不整形な土地であり、原処分庁の蔭地割合の算定には問題があり、その評価は不当である。
（ニ）本件土地の地価税の課税価格に算入すべき価額について
　本件土地の平成４年分及び平成５年分の地価税の課税価格に算入すべき価額は、別表２のとおり算定されるべきである。
（ホ）地価税額について
　以上のことから、請求人に係る各年分の地価税の額は、次のとおりとするのが相当である。
平成４年分（１，６００，７８５，９６０円－１，５００，０００，０００円）×０．００２＝２０１，０００円
平成５年分（１，５５２，３３７，５３５円－１，５００，０００，０００円）×０．００３＝１５７，０００円
ロ　本件賦課決定処分について
　以上のとおり、本件更正処分は違法であり、その一部を取り消すべきであるから、これに伴い本件賦課決定処分もその一部を取り消すべきである。
（２）原処分庁の主張
　原処分は、次の理由により適法であるから、審査請求を棄却するとの裁決を求める。
イ　本件更正処分について
（イ）地価税法に定める財産の評価について
Ａ　地価税法２３条は、土地等の価額は、特別に定める場合を除き、課税時期における時価によるべき旨を規定しており、この時価とは、課税時期における財産の状況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、すなわち、客観的な交換価額をいうものと解されている。
Ｂ　しかし、財産の客観的な交換価額は、必ずしも一義的に確定されるものではないことから、課税実務上、特段の事情がある場合を除き、課税財産の評価の一般的基準としての評価基本通達の定めに基づく画一的な評価方式によって課税財産の評価を行うこととされている。
　この画一的な評価方式により評価することとされている趣旨は、課税財産の客観的な交換価額を個別に評価する方法を採ると、その評価方式や基礎資料の選択の仕方等により異なった評価額が生ずることが避けがたく、課税実務の迅速な処理が困難となるおそれがあること等からしてあらかじめ定められた評価方式により、これを画一的に評価する方が納税者間の公平、納税者の便宜、徴税費用の節減という見地からみても合理的であるという理由に基づくものと解されている。
Ｃ　この評価基本通達において、市街地的形態を形成する地域にある宅地の価額は、路線価を基とし、その宅地の形状に応じて計算した金額によって評価することとされている。
　したがって、評価基本通達に基づき路線価が合理的に算定されている限り、これが形式的にすべての納税者に適用されることによって租税負担の実質的な公平をも実現できるものと解されていることから、評価基本通達に基づき算定した価額（以下「地価税評価額」という。）が課税時期におけるその土地の価額を上回っていると認められるような特別の事情がある場合を除き、特定の納税者についてのみ評価基本通達に定める方法以外の方式によってその評価を行うことは、納税者間の実質的租税負担の公平を欠くこととなり許されないと解されている。
（ロ）路線価について
　路線価は、毎年１月１日を基準日として、その年１年間適用されることを想定して売買実例価額、公示価格（地価公示法第６条《標準地の価格等の公示》の規定により公示された標準地（以下「公示地」という。）の１平方メートル当たりの価格をいう。以下同じ。）及び精通者意見価格等に基づいて評定されたものであるところ、地価税の課税時期は、地価税法第２条《定義》第４号で、その年の１月１日午前零時と規定されており、それ以降における地価の変動は、その年の地価税の課税価格になんら影響を及ぼすものではない。
　したがって、路線価が合理的に算定されていない旨の請求人の主張は、その前提を誤ったものであり、失当である。
（ハ）本件土地の評価方法について
Ａ　原処分庁の調査によれば、次の事実が認められる。
（Ａ）請求人が提出した本件申告書の記載によれば、本件土地のうち、Ｆ土地の２分の１である４９５．８６５平方メートル及びＧ土地は非課税の土地であり、これらを除いた本件土地の価額は、それぞれの土地の１平方メートル当たりの価額として記載された価格（以下「時価価格」といい、本件土地の時価価格を「本件時価価格という。）を基に算定されていること。
（Ｂ）本件土地の課税時期における利用状況等は次のとおりである。
ａ　Ａ土地及びＥ土地のそれぞれの土地上に存する請求人が所有する建物は、貸事務所として使用されていること。
ｂ　Ｂ土地は、北側及び東側が公道に接し、Ｂ土地上に存する建物Ｈ（以下「Ｈ」という。）の敷地として利用されており、請求人が同建物中に区分所有権を有する家屋番号Ｑ市Ｘ町２番６の５８の建物（以下「Ｂ建物」という。）は、貸事務所として使用されていること。
ｃ　Ｃ土地は、Ｂ土地の南西から西側の公道に接続する土地で、Ｈの利用者のほか、Ｃ土地の接する者の通行の用に供されていること。
ｄ　Ｄ土地上に存する請求人が所有する建物は、平成３年１０月１４日まではＬに対する貸家として使用され、平成４年１月２８日より株式会社Ｊの貸事務所として使用されていること。
ｅ　Ｆ土地上には、本件工場及びＫビルが存し、それぞれの建物に係る敷地（以下「各敷地」という。）は明確に区分されていないこと。
ｆ　本件工場の建築面積（建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいう。以下同じ。）は２７２．５０平方メートル、総床面積は５４５．００平方メートルで床面積は１階部分及び２階部分とも２７２．５０平方メートルであること。
ｇ　請求人と本件工場の賃借人であるＭとが平成２年１０月６日に作成した賃貸借契約書によれば、賃貸借物件は本件工場の１階部分である旨記載されていること。
　また、Ｍは、平成７年６月９日に原処分に係る調査担当者に対し、賃借は１階部分のみで、２階部分は空室となっている旨申述していること。
ｈ　Ｋビルの建築面積は２７７．３５平方メートル、総床面積は１，２６９．０２平方メートルで、１階部分及び２階部分の５４７．０４平方メートルは貸事務所として使用されているが、３階部分ないし５階部分の７２１．９８平方メートルは、貸家用建物に該当すること。
ｉ　Ｇ土地の請求人が所有する建物は、課税時期において請求人の取締役であったＮの居住の用に供されていること。
（Ｃ）請求人は、本件異議担当職員に対し、次のとおり申述している。
ａ　Ａ土地の時価価格は１平方メートル当たり５，０００，０００円と算定したが、後に本件売買土地の本件売却希望価額がこれよりも安いことが判明したので、Ａ土地の時価価格は正しいことを確信したこと。
ｂ　本件売買土地は、Ａ土地と同じ通りの西よりの空地で、平成４年５月２９日に売買登記がなされているが、不動産業者の広告による売却希望価格は３．３平方メートル当たり１６，２００，０００円であること。
ｃ　本件時価価格は、Ａ土地の時価価格を基に本件土地の路線価の格差で調整したものであること。
（Ｄ）本件異議担当職員は、請求人に対し、上記（Ｃ）のｂについてその詳細を明確にするよう求めたところ、請求人は、（ａ）関係書類は保存しているが、裁判のことを考慮して見せられない、（ｂ）この金額に減額するなら見せる、（ｃ）税務署で確認すべきである旨申述したこと。
Ｂ　以上の事実を総合勘案すると、次のとおりである。
（Ａ）Ａ土地について
　上記Ａの（Ｃ）及び（Ｄ）の事実によれば、請求人は、本件異議担当職員に対し、本件売買土地及び本件売却希望価額の根拠について詳細に申述せず、（ａ）本件売却希望価額より本件売買土地の売買価額が低額であることを前提としていること、（ｂ）本件売買土地とＡ土地との形状等の差異による比較について、何ら考慮していないこと、（ｃ）本件売買土地の売買登記がされたとする平成４年５月２９日と課税時期である同年１月１日とで時点修正を行っているものの、その修正率が不明であること、（ｄ）本件取引（本件売買土地の売買をいう。以下同じ。）に至る個別事情が不明であることなどを総合すれば、到底、本件売却希望価額が平成４年１月１日のＡ土地の時価として合理的とする理由は認められない。
　したがって、Ａ土地の時価価格は妥当なものである旨の請求人の主張には理由がなく、また、請求人は、Ａ土地の時価価格が１平方メートル当たり５，０００，０００円であることの算定根拠を明らかにせず、Ａ土地以外の本件時価価格はこのＡ土地の時価価格を基に調整しているところ、本件時価価格は地価税法第２３条に規定されている時価として合理的なものとは認められない。
　なお、請求人は、本件異議担当職員に本件取引について調査を要請したにもかかわらず、異議決定においてこのことが何ら触れられていない旨主張するが、上記Ａの（Ｃ）及び（Ｄ）のとおり、請求人は、本件異議担当職員に対し、本件取引の詳細を申述する代わりに税務署で確認すべきであると申述したものであって、本件異議担当職員が本件取引について調査を要請されたものではなく、また、納税者から調査を要請されてもこれに答えなければならない法律上の規定はない上、異議審理手続及び異議決定の違法を理由として原処分の取消しを求めることはできないから、請求人の主張は失当である。
（Ｂ）Ｂ土地及びＣ土地について
　上記Ａの（Ｂ）のｂ及びｃの事実によれば、Ｂ土地はＨの敷地としてＨの利用者のみに利用されているが、Ｃ土地は、Ｈの利用者以外の通行の用にも供されていることが認められる上、Ｃ土地はＢ土地からのいわゆる裏道へ抜ける通路であって、Ｃ土地がなければＢ土地が利用できないものではないことから、Ｂ土地は、利用を異にするもので、一体不可分の関係にあるとはいえない。
　したがって、Ｂ土地は宅地として、Ｃ土地は私道としてそれぞれ区分して評価した上、その合計額をもって課税価格に算入すべき価額とするのが相当である。
（Ｃ）Ｄ土地について
　上記Ａの（Ｂ）のｄの事実によれば、Ｄ土地上に存する建物は、平成３年１０月１４日まで貸家用建物に該当していたことは認められるものの、平成４年１月１日現在においては使用されておらず、貸家用建物に該当しないこと、また、平成５年１月１日現在においては、貸事務所として使用されており、貸家用建物に該当しないことから、Ｄ土地は非課税の土地に該当しない。
（Ｄ）Ｆ土地について
　上記Ａの（Ｂ）のｅの事実によれば、Ｆ土地は、Ｋビル及び本件工場の各敷地の面積を明確に区分することができないことから、原処分庁は、各敷地を合理的に算定する方法として、それぞれの建物の建築面積に対応する部分を各敷地としたものである。
　ところで、上記（イ）のＡで述べたとおり、時価とは、課税時期における財産の現況に応じた価額であるところ、上記のように算定した各敷地の面積に基づいて計算される建ぺい率又は容積率が建築基準法上の制限を超えるため、その制限の範囲内となるよう調整した敷地面積によって時価を算定すれば、その価額は、課税時期における財産の現況に応じたものとはならないから、Ｋビルの建ぺい率を根拠とする請求人の主張はその前提を誤ったものであり、失当である。
　また、上記Ａの（Ｂ）のｇのとおり、本件工場のうち現実に貸し付けられているのは１階部分のみであり、２階部分は貸し付けられていないことが認められるので、本件工場の２階部分のみを自用地評価するのは、建物構造上無理がある旨の請求人の主張には理由がない。
（Ｅ）Ｇ土地について
　原処分庁のＧ土地の評価方法は、Ｇ土地の形状を考慮した上で適正に算定しているから、請求人の主張には理由がない。
（ニ）本件土地の地価税の課税価格に算入すべき価額について
Ａ　非課税となる土地について
　上記（ハ）のＡの（Ｂ）のｉのとおり、Ｇ土地は課税時期において請求人の役員の居住の用に供されていることから、地価税法第７条第２項の規定によって非課税とはならない。
　したがって、本件土地のうち非課税となるのは、Ｆ土地のうちＫビルの敷地として利用されている部分（以下「Ｋビル敷地」という。）のみであり、上記（ハ）のＡの（Ｂ）のｈのとおり、Ｋビルは３階部分ないし５階部分の７２１．９８平方メートルが貸家用建物に該当することから、地価税法第７条及び同法施行令第９条の規定によって、上記（ハ）のＢの（Ｄ）に基づいて算定したＫビル敷地５００．２４平方メートルのうち６０パーセントが非課税となる。
Ｂ　課税の対象となる土地の価額について
（Ａ）上記Ａの非課税となる部分を除いた本件土地（以下「本件課税土地」という。）の地価税評価額は、別紙１に記載したとおりとなる。
（Ｂ）ところで、本件土地のそれぞれの土地の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域（都市計画法第８条《地域地区》に規定する用途地域をいう。以下同じ。）にある国土利用計画法施行令第９条《基準地の標準価格》の規定により判定された標準地（以下「基準地」といい、基準地の１平方メートル当たりの標準価格を「基準価格」という。）又は公示地の基準価格等は次のとおりである。
ａ　Ａ土地、Ｂ土地及びＣ土地（以下「Ａ土地等」という。）の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域にある基準地は、Ｑ市Ｔ町１丁目１番２２号に所在する宅地（以下「甲基準地」という。）であり、甲基準地の基準価格（以下「甲基準価格」という。）は平成３年７月１日現在で１４，５００，０００円、平成４年７月１日現在で１２，６００，０００円及び平成５年７月１日現在で８，８２０，０００円である。
ｂ　Ｄ土地及びＥ土地（以下「Ｄ土地等」という。）の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域にある基準地は、Ｑ市Ｗ町４番１外７筆に所在する宅地（以下「乙基準地」という。）及び同町３５番４外１筆に所在する宅地（以下「丙基準地」という。）であり、乙基準地の基準価格（以下「乙基準価格」という。）は平成３年７月１日現在で８，６００，０００円、平成４年７月１日現在で７，５００，０００円及び平成５年７月１日現在で５，５５０，０００円であり、丙基準地の基準価格（以下「丙基準価格」という。）は平成３年７月１日現在で６，３８０，０００円、平成４年７月１日現在で５，１９０，０００円及び平成５年７月１日現在で３，８５０，０００円である。
ｃ　Ｄ土地等の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域にある公示地は、Ｑ市Ｗ町９番４に所在する宅地（以下「甲公示地」という。）であり、甲公示地の平成４年１月１日の公示価格（以下「甲公示価格」という。）は７，６００，０００円、平成５年１月１日のそれは５，４００，０００円である。
ｄ　Ｆ土地の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域にある公示地は、Ｐ市Ｒ町１丁目８番７号に所在する宅地（以下「乙公示地」という。）であり、乙公示地の平成４年１月１日の公示価格（以下「乙公示価格」という。）は７７０，０００円、平成５年１月１日のそれは５９９，０００円である。
ｅ　Ｇ土地の近隣に所在し、かつ、同一の用途地域にある公示地は、Ｐ市Ｒ町４丁目２番１３号に所在する宅地（以下「丙公示地」という。）であり、丙公示地の平成４年１月１日の公示価格（以下「丙公示価格」という。）は７４３，０００円、平成５年１月１日のそれは５７２，０００円である。
（Ｃ）上記基準地及び公示地を基に各年分の本件土地の価額を検証すると次のとおりである。
　Ａ土地等の更地としての価額（貸家建付地等の減額をしないで算定した価額をいい、以下「更地価額」という。）は、甲基準価格に甲基準価格から求めた時点修正及び甲基準地とＡ土地等の更地としての地価税評価額（以下「更地評価額」という。）との比率を乗じて１平方メートル当たりのＡ土地等の更地価額を算出した後、Ａ土地等の面積を乗ずると別表３―１の（７）欄に記載したとおり算出され、この価額は、同表の（８）欄に記載したＡ土地等の更地評価額を上回っている。
　同様に、乙基準価格及び丙基準価格を基としたＤ土地等の更地価額は、それぞれ別表３―２及び同３―３の（７）欄のとおり算出され、この価額は、別表３―２及び同３―３の（８）欄に記載したＤ土地等の更地評価額を上回っている。
　また、甲公示価格を基としたＤ土地等の更地価額は、甲公示価格に甲公示地とＤ土地等の更地評価額との比率を乗じて１平方メートル当たりのＤ土地等の更地価額を算出した後、Ｄ土地等の面積を乗ずると別表３―４の（７）欄に記載したとおり算出され、この価額は、同表の（８）欄に記載したＤ土地等の更地評価額を上回っている。
　同様に、Ｆ土地等の更地価額は乙公示価格を基に、また、Ｇ土地の更地価額は丙公示価格を基に、それぞれ別表３―５及び同３―６の（７）欄に記載したとおり算出され、この価額は、それぞれ別表３―５及び同３―６の（８）欄に記載したＦ土地及びＧ土地の更地評価額を上回っている。
　以上のとおり、本件課税土地の更地価額は、本件課税土地の更地評価額をいずれも上回っており、本件課税土地の地価税評価額が課税時期におけるその土地の価額を上回っていると認められるような特別な事情があるとは認められない。
　したがって、請求人の地価税の課税価格に算入すべき本件土地の価額は、別紙１に記載したとおりとなる。
（ホ）本件更正処分について
　以上のことに基づき、請求人の各年分の地価税の課税価格を計算すると、別表４の（１）欄に記載したとおり、平成４年分は２，４０９，０４３，９３１円、平成５年分は、１，７６９，１８２，９６１円となり、地価税の額は、同表の（５）欄に記載したとおり、平成４年分は１，８１８，０００円、平成５年分は８０７，５００円となるので、これらの金額の範囲内でした本件更正処分は適法である。
ロ　本件賦課決定処分について
　上記イの（ホ）のとおり、本件更正処分は適法であり、また、請求人の場合、国税通則法第６５条《過少申告加算税》第４項に規定する「正当な理由があると認められるものがある場合」に該当しないので、同条第１項及び第２項の規定に基づいて本件賦課決定処分を行ったことは適法である。

３　判断
　本件審査請求の争点は、路線価が合理的に算定されているか否か並びに本件土地の評価方法及びその価額の多寡であるので、以下審理する。
（１）請求人の提出資料、原処分関係資料及び当審判所が調査したところによれば、次の事実が認められる。
イ　本件土地の詳細は別表１のとおりであり、また、本件土地の用途地域はＡ土地、Ｂ土地、Ｃ土地、Ｄ土地及びＥ土地が商業地域に、Ｆ土地が準工業地域に、Ｇ土地が住居地域に区分されること。
ロ　請求人は、平成４年分の地価税の申告に当たり、本件土地の価額を次のとおりとしたこと。
　Ａ土地については、本件売買土地の本件売却希望価額及び自己の相場感を基に、１平方メートル当たり５，０００，０００円と評価した。
　Ｂ土地及びＣ土地については、１平方メートル当たりの価額を、上記Ａ土地の価額と同額とした。
　Ｄ土地及びＥ土地については、Ａ土地の路線価に対するそれぞれの土地の路線価の比率を求め、その比率を上記Ａ土地の価額５，０００，０００円に乗じて、１平方メートル当たりの価額をそれぞれ４，５００，０００円、４，０００，０００円と算定した。
　Ｆ土地については、平成４年分の路線価が時価を上回っていると判断し、Ｆ土地の路線価を２０％減じて１平方メートル当たり５００，０００円と評価した。
ハ　請求人は、平成５年分の地価税の申告に当たり、本件土地の価額を次のとおりとしたこと。
　Ａ土地については、平成４年分の価額とした１平方メートル当たり５，０００，０００円から１００，０００円を減じて４，９００，０００円と評価した。
　Ｂ土地及びＣ土地については、上記Ａ土地と同額とした。
　Ｄ土地、Ｅ土地及びＦ土地については、Ａ土地の路線価に対するそれぞれの土地の路線価の比率を求め、その比率を上記Ａ土地の価額４，９００，０００円に乗じて、１平方メートル当たりの価額を、それぞれ４，４１７，０００円、３，５６４，０００円、４６４，０００円と評価した。
ニ　請求人は、請求人がＡ土地の平成５年分の１平方メートル当たりの価額を、平成４年分の５，０００，０００円から１００，０００円を減じて４，９００，０００円とした理由は、地価税の申告をしないことによって無申告者となりたくなかったからである旨答述していること。
ホ　原処分庁は、地価税評価額を本件土地の価額として、本件更正処分を行ったこと。
ヘ　各年分の課税時期における本件土地の利用状況等は、次のとおりであること。
（イ）Ａ土地及びＥ土地は、それぞれ請求人が所有する建物の敷地に供されており、それらの建物は、事務所として貸し付けられている。
（ロ）Ｂ土地は、北側及び東側が公道に接し、Ｈの敷地に供されており、Ｂ建物は、事務所として貸し付けられている。
（ハ）Ｃ土地は、Ｂ土地の南西から西側の公道に接する土地で、Ｈの利用者のほかＣ土地に接する土地の使用者の用にも供されているいわゆる裏道へ抜ける私道（通路）である。
　また、Ｃ土地は、請求人が１０，０００分の１１３の持分を有する土地であるが、本件更正処分において、課税対象とされていなかった。
（ニ）Ｄ土地は、請求人が区分所有権を有する建物の敷地で、同建物は平成３年１０月１４日まで、個人に居住用として貸し付けられていたが、その後平成４年１月２８日に事務所として貸し付けられるまでの間は空室であった。
（ホ）Ｆ土地上にはＫビル及び本件工場が存し、それぞれの建物の配置は、概ね別紙２の図面のとおりであり、各敷地は明確に区分されていない。
（ヘ）本件工場に関する平成２年１０月６日付及び平成４年１１月（日付不記）の賃貸借契約書の記載並びに賃借人の申述によれば、賃貸借物件は本件工場の１階部分のみである。
　また、本件工場は２階建で、建築面積は２７２．５０平方メートル、床面積は１階部分、２階部分ともそれぞれ２７２．５０平方メートルであり、本件工場の２階部分は、中階段及び外階段により使用できる構造であるが、現状は空室である。
（ト）Ｋビルは５階建で、建築面積は２７７．３５平方メートルである。同ビルの登記簿上の総床面積は１，２６９．０２平方メートルで、１階部分及び２階部分を合わせた５４７．０４平方メートルは、事務所として貸し付けられているが、３階部分ないし５階部分を合わせた７２１．９８平方メートルは、居住用の家屋として貸し付けられ、貸家用建物に該当している。
（チ）Ｇ土地上の請求人が所有する建物は、請求人の取締役であったＮの居住用として貸し付けられている。
　また、請求人は、各年分の地価税の申告の際、Ｇ土地を非課税土地として課税価格に含めなかった。
（２）路線価について
イ　請求人は、原処分庁が本件土地の評価の基礎とした路線価は、毎年１月１日現在の価額をもってその年１年間の評価額を決定しており、合理的に算定されていない旨主張するので、以下審理する。
（イ）地価税法第２３条第１項において、土地等（国内にある土地及び借地権等をいう。以下同じ。）の価額は、地価税法第２４条《地上権及び永小作権の評価》に定めるものを除き、課税時期における時価によるべき旨規定しており、この時価とは、課税時期におけるそれぞれの土地等の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、すなわち客観的な交換価額をいうものと解されている。
（ロ）しかし、地価税の課税対象となる土地等は、位置、形状、建物の有無及び権利関係等において多種多様であり、（１）時価を客観的かつ適正に把握することは必ずしも容易ではないこと、（２）納税者間で土地等の評価が区々になることは課税の公平の観点からいえば好ましいことではないことから、課税庁における事務の統一性を図ることなどのため、課税庁は、土地等の時価の評価に関する原則及びその具体的評価方法を明らかにし、評価基本通達を定め、さらに、具体的に路線価を定めて、部内職員に示達するとともに、これらを公開することによって納税者の申告・納税の便に供していることが認められる。
　しかしながら、通達は上級行政庁の下級行政庁に対する命令であって法規たる性質を有さず、それ自体は納税者を拘束するものではなく、納税者は通達に示されている行政庁の解釈に当然に従わなければならないものではないことはいうまでもない。
（ハ）ところで、路線価は、売買実例価額の収集等技術的な理由から１年間適用されることとされており、平成４年分から、その１月１日を評価時点として、地価公示法に基づく公示価格、売買実例価額及び不動産鑑定士等の精通者意見価格等を基に、公示価格水準の価格の８０パーセント程度により評定されている。
（ニ）上記のとおり、路線価は、毎年１月１日を基準日として、その年１年間適用されるものであるところ、地価税の課税時期は、地価税法第２条第４号において、その年の１月１日午前零時と規定されており、その時点の価格が評価されれば足りるのであり、その後の地価の変動は、その年の地価税の課税価格になんらの影響を及ぼすものではないので、この点に関する請求人の主張には理由がない。
ロ　また、請求人は、路線価は評価時点である１月１日の半年以上前の地価を調査して決定している旨主張する。
　しかしながら、当審判所の調査によれば、路線価評定の基となる売買実例価額については、地価下落の状況を的確に反映したものとなるよう時点修正を行うなどしており、本件土地の評価の基礎とした路線価は、上記イの（ハ）と同様の方法により適正に評定されていると認められるので、この点に関する請求人の主張には理由がない。
ハ　さらに、請求人は、原処分庁が本件土地の評価の基礎とした路線価は、時価を上回り違法である旨主張するので、以下審理する。
（イ）請求人は、原処分庁がＡ土地の評価の基礎とした路線価が、時価を上回るものであるとする根拠として、自身の土地取引を見聞きしてきた経験及び本件売買土地の本件売却希望価額を挙げる。
（ロ）しかしながら、土地取引を見聞きしてきた経験に基づく相場感での土地の評価については、客観性・合理性の面から疑問があること、また、上記イの（イ）で述べたとおり、地価税法に規定されている時価とは、課税時期における客観的な交換価額であるから、場所も時点も異なる本件売買土地の本件売却希望価額をＡ土地の時価とすることは相当でない。
（ハ）一方、路線価は、上記イの（ハ）で述べたとおり、地価税の課税時期である１月１日を評価時点として、公示価格水準の価格の８０パーセント程度に評定されている。
　この公示価格は、地価公示法第２条に規定する「正常な価格」を判定したものであり、この「正常な価格」とは、同条第２項において、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格である旨規定されており、一般の土地取引についての取引価額の指標、不動産鑑定士等の鑑定評価及び公共用地買取りの補償の規準とされるものであるところから、１月１日現在の客観的な交換価額を表しているものと解されている。
　また、他に公表されている土地の価格として、基準価格があるが、この価格は、国土利用計画法施行令第９条第２項において、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格とする旨規定されており、同条第３項において、基準価格の判定に当たっては、上記の公示価格を規準とするとされていることから、その年の７月１日現在の客観的な交換価額を表しているものと解するのが相当である。
　したがって、上記のとおり、公示価格、基準価格及び地価税法第２３条に規定する時価は、共に自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格を指向しているものと解することができるから、公示価格及び基準価格を規準とした価格を、地価税法第２３条に規定する時価を判断する上での一つの要素とすることは相当と認められる。
（ニ）そこで、当審判所が、本件土地と同一需給圏にあって、用途地域を同じくする基準地及び公示地を別表５―１及び同５―２のとおり抽出し、現地確認を行うとともに、基準価格については、時点修正を行い、当審判所においても相当と認める基準の一つである土地価格比準表（昭和５０年１月２０日付５０国土地第４号国土庁土地局地価調査課長通達。以下同じ。）に準じて、別表６のとおり想定した本件土地の近隣地域に所在する標準的な画地（以下「標準的画地」という。）と当該基準地及び公示地との地域要因の比較を行い、当該基準地及び公示地に係る基準価格及び公示価格を基にして、当該標準的画地の価格（以下「標準的画地価格」という。）を試算すると次のとおりとなる。
Ａ　Ａ土地、Ｂ土地及びＣ土地に係る標準的画地価格は、別表７―１に記載したとおり算定される。
　Ｄ土地に係る標準的画地価格は、別表７―２、同７―３及び同７―４に記載したとおり算定されるが、これらを平均し、平成４年分は８，０３３，１５６円、平成５年分は６，１６１，１１３円とした。
　Ｅ土地の標準的画地価格は、別表７―５、同７―６及び同７―７に記載したとおり算定されるが、これらを平均し、平成４年分は６，７０６，８９７円、平成５年分は５，１４７，１９１円とした。
　Ｆ土地及びＧ土地については、別表５―２に掲げる乙公示地及び丙公示地がそれぞれの近隣地域に所在する標準的画地と認められるので、Ｆ土地の近隣地域に所在する標準的画地価格は、乙公示価格と同額の平成４年分７７０，０００円、平成５年分５９９，０００円、Ｇ土地の近隣地域に所在する標準的画地価格は、丙公示価格と同額の平成４年分７４３，０００円、平成５年分５７２，０００円となる。
Ｂ　上記Ａにより得られた各標準的画地価格を基に、各標準的画地と本件土地との個別的要因の比較を土地価格比準表を準用して、本件土地の更地価額を試算すると、別表８のとおりとなる。
（ホ）以上の結果、上記（ニ）のＢのとおり試算した本件土地の更地価額と原処分庁が路線価を基に算出した本件土地の更地価額を比較すると別表９のとおりとなり、いずれの価額も前者が後者を上回っていることから、原処分庁の算出した本件土地の地価税評価額が本件土地の課税時期における時価を上回っているとは認められない。したがって、原処分庁が本件土地の価額を地価税評価額としたことに違法は認められない。
　そうすると、原処分庁が本件土地の評価の基とした路線価が時価を上回っているとする請求人の主張には理由がない。
（３）本件土地の評価方法について
イ　請求人は、上記２の（１）のイの（ハ）のＢに記載した価額が本各土地の１平方メートル当たりの価額である旨主張するので、以下審理する。
（イ）一般に、不動産の評価方法として、取引事例の価額から評価対象地の価格を比準する取引事例比較法を用いることは、その実証性に照らし合理的であると認められるものの、この取引事例比較法による対象不動産の価格の算出を合理的ならしめるには、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮することが必要であり、それとともに、対象不動産の価格時点を明らかにすることが不可欠である。
（ロ）ところが、請求人の評価した１平方メートル当たりの価額は、（ａ）時点修正がなされていないこと、（ｂ）多数の取引事例を収集することなく、唯一つの取引事例を根拠としていること、（ｃ）個別事情等の考慮がなされていないこと、また、（ｄ）減額のための数値の根拠が自己の相場感のみであること等本件土地の価額が合理的かつ適正に算定されたものと判断することは到底できない。
（ハ）一方、原処分庁は、本件土地の価額を平成４年分及び平成５年分の路線価を基に評価基本通達に定める各種補正等を行って算定しているところ、上記（２）のイで述べたとおり、路線価は、合理的に算出されたものであり、また、上記（２）のハで述べたとおり、原処分庁が本件土地の評価の基礎とした路線価が、時価を上回っているとは認められないので、原処分庁の評価方法は相当と認められる。
　ただし、当審判所の調査したところによれば、原処分庁がＢ土地の平成４年分の価額の算定の基とした側方路線価は６，５７０，０００円が正しいところ、７，１１０，０００円とした誤りがあることが認められるから、これを訂正して算定し直した３８，０５３，０１６円を平成４年分のＢ土地の価額とするのが相当である。
（ニ）以上のとおり、請求人の本件土地の評価額は、合理的かつ適正に算定されたものと判断することはできず、一方、路線価を基に評価基本通達を適用して算定された原処分庁の評価額は上記（ハ）のただし書部分を除き相当と認められるので、この点に関する請求人の主張には理由がない。
（ホ）なお、請求人は、本件異議担当職員にＡ土地の近隣の土地取引について調査を要請したにもかかわらず、異議決定書において何ら回答がされていない旨主張するが、納税者からの調査要請に対し、回答しなければならない法令上の規定はなく、また、異議審理手続及び異議決定の違法又は不当は、原処分の取消事由に当たらないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。
ロ　次に、請求人は、Ｆ土地の２分の１は非課税である旨主張するので、以下審理する。
（イ）請求人は、Ｆ土地のうち地価税法第７条第２項第２号の規定により非課税となる部分は、Ｋビルの３階部分ないし５階部分の床面積をＫビルの総床面積と本件工場の総床面積の合計で除して求めた割合をＦ土地の面積に乗じたものであり、その割合は０．４４９となるが、同法施行令第１１条で準用する同法施行令第９条第２項第２号の規定により１００分５０のとなる旨主張する。
　ところで、地価税法第７条第２項によれば、個人又は法人が有する建物が、その一部を他人の居住の用に供している貸家用建物の場合、当該貸家用建物の用に供されている土地等のうち当該他人の居住の用に供している部分として政令で定める部分は地価税を課さない旨規定している。
　また、同法施行令第９条第１項において、上記政令で定める部分は、居住用建物の用に供されている土地等のうち、当該土地等の面積に当該居住用建物の床面積のうちに当該居住用建物の居住の用に供している部分の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地等の価額に相当する部分とする旨規定している。
　これをＦ土地についてみると、非課税となる部分は、Ｆ土地のうち貸家用建物であるＫビルの敷地の用に供されている面積に、Ｋビルの総床面積のうちにＫビルのうち居住の用に供している３階部分ないし５階部分の床面積の占める割合（以下「Ｋビルの居住面積割合」という。）を乗じて計算した面積に係る土地の価額に相当する部分となる。
　そうすると、まず、Ｆ土地のうちＫビル敷地部分を判定する必要があるところ、請求人は、各敷地が明確に区分されていないことから、Ｆ土地の面積に、Ｋビル及び本件工場の総床面積の合計のうちにＫビルのうち居住の用に供している３階部分ないし５階部分の床面積の占める割合を乗じて非課税部分を算出する計算方法によっており、この方法は各敷地を区分することなしに非課税部分を算定していること、及びこの方法によれば建築面積が同じであっても、階数が多いことにより総床面積が多くなる建物の敷地の面積の方が、他の建物の敷地の面積よりも多く算出され、極端な場合には他の建物の敷地の面積が当該建物の建築面積を下回るという不合理も生ずることから相当ではない。
　一方、原処分庁は、Ｆ土地に係る各敷地が明確に区分されていないという現況にかんがみ、Ｋビルの建築面積がＫビル及び本件工場の建築面積の合計面積に占める割合を算出し、その割合をＦ土地の面積に乗じ、Ｋビル敷地部分の面積を算定した上で、この面積にＫビルの居住面積割合を乗じる方法により、非課税部分の面積を算出したものであり、この方法は各敷地を合理的に区分した上で、Ｋビル敷地に係る非課税部分を算定したものとなっており、相当なものと認められる。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
（ロ）請求人は、原処分庁の計算のように各敷地を区分すると、Ｋビルは、建築基準法による建ぺい率６０パーセント及び容積率２００パーセントを超える違法な建物となり適当でない旨主張する。
　しかしながら、建築基準法第５２条《延べ面積の敷地面積に対する割合》及び同法第５３条《建築面積の敷地面積に対する割合》においては、同一敷地内に二以上の建築物がある場合、その建築物の延べ面積あるいは建築面積の合計の敷地面積に対する割合を算定することとされており、Ｆ土地の場合はＫビルの敷地及び本件工場の敷地に対する割合を個別に算定するのではなく、Ｆ土地全体を一つの敷地として、建築基準法第５２条及び同法第５３条の割合を算定するものである。また、原処分庁が算定したＫビル敷地の面積は、地価税法第７条第２項の適用を受ける部分を特定するために算定したものであり、建築基準法第５２条及び同法第５３条に規定する敷地面積とは別異なものである。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
（ハ）ところで、請求人は、Ｋビルの建築設計上の総床面積は、１，３８９．１３８平方メートルで、３階部分ないし５階部分の床面積は、８６９．５０４平方メートルとなっており、これらが実際の床面積であるとして、Ｋビル敷地の非課税部分の面積を算定する基礎としている。
　しかしながら、請求人から提出された書面では、上記（１）のヘの（ト）のとおり１階部分及び２階部分には住居部分がないにもかかわらず、それがあるとされていること及び３階部分ないし５階部分には階段等共用部分の存在が考えられるが、共用部分がないとされていることから、この書面が正しい床面積及び利用状況を示しているとは認められないので、請求人の主張するこれらの床面積は採用できない。
ハ　請求人は、Ｂ土地及びＣ土地はもともと一体の土地であり、両土地を合わせて不整形地として評価すべき旨主張する。
　しかしながら、両土地の利用状況は、上記（１）のヘの（ロ）のとおりであり、Ｂ土地はＣ土地がなければ利用することができないというものではなく、両土地は一体不可分のものとは言い難いことから、その利用状況に照らし、Ｂ土地は宅地、Ｃ土地は私道として区分して評価するのが相当と認められる。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
ニ　請求人は、Ｄ土地は居住の用に供されていた居住用の非課税の土地であり、原処分庁が課税時期に貸し付けていなかったことを理由として、自用地として評価したことは不当であり、貸宅地として評価すべきである旨主張する。
　しかしながら、地価税法第７条第２項に規定する他人の居住の用に供されている土地等に該当するかどうかは、その年の課税時期における状況により判定するものと解されているところ、上記（１）のヘの（ニ）のとおり、Ｄ土地上に存する建物は、平成４年１月１日現在においては賃貸の対象となっておらず、Ｄ土地は他人の居住の用に供されていなかったものとして、原処分庁が平成４年分につき自用地として評価したことは相当と認められる。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
ホ　請求人は、Ｆ土地のうち本件工場の２階部分に対応する部分だけを自用地として評価するのは建物構造上不当である旨主張する。
　しかしながら、上記（１）のヘの（ヘ）のとおり、本件工場の２階部分は賃貸されておらず、また、外階段が設置されていることから、原処分庁が本件工場の２階部分に対応する土地を自用地として評価したことは相当と認められる。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
ヘ　請求人は、原処分庁がしたＧ土地の蔭地割合の算定には問題があり、その評価は不当である旨主張する。
　しかしながら、当審判所の計算においても、Ｇ土地の蔭地割合は次のとおり３９％となり、請求人及び原処分庁の間で争いのない調整率表を適用して、原処分庁が不整形地補正率を０．９４としたことに誤りはない。
　したがって、この点に関する請求人の主張には、理由がない。
｛（Ｇ土地の想定整形地の面積）－（Ｇ土地の面積）｝÷（Ｇ土地の想定整形地の面積）＝｛（１１．４ｍ×１６．２ｍ）－１１１．７４平方メートル｝÷（（間口）１１．４ｍ×（奥行）１６．２ｍ）＝０．３９
（４）本件更正処分について
　以上のとおり、請求人の主張にはいずれも理由がなく、本件土地の価額は地価税評価額とするのが相当であるから、本件土地の各年分の地価税評価額を求め、各年分の地価税の課税価格及び地価税の額を算出すると、別表１０に記載のとおりとなり、各年分の地価税の額は、いずれも異議決定を経た後の更正処分に係る地価税の額を上回るから、本件更正処分は適法である。
（５）本件賦課決定処分について
　上記（４）のとおり、本件更正処分は適法であり、また、本件更正処分により納付すべき税額の計算の基礎となった事実が更正前の税額の計算の基礎とされていなかったことについて、国税通則法第６５条第４項に規定する正当な理由があるとは認められないから、同条第１項及び第２項の規定を適用して過少申告加算税の賦課決定をした本件賦課決定処分は適法である。
（６）その他
　原処分のその他の部分については、請求人は争わず、当審判所に提出された証拠資料等によっても、これを不相当とする理由は認められない。

別表１　本件土地の明細
別表２　請求人が主張する地価税の課税価格に算入すべき本件土地の価額
別表３―１甲基準地に基づくＡ土地等の更地価額
別表３―２乙基準地に基づくＤ土地等の更地価額
別表３―３　丙基準地に基づくＤ土地等の更地価額
別表３―４　甲公示地に基づくＤ土地等の更地価額
別表３―５　乙公示地に基づく課税対象となるＦ土地の更地価額
別表３―６　丙公示地に基づくＧ土地の更地価額
別表４　原処分庁が主張する各年分の地価税の課税価格及び税額
別表５―１　当審判所が抽出した基準地
別表５―２　当審判所が抽出した公示地
別表６　本件土地の近隣地域内に想定した標準的画地
別表７―１　標準的画地価格の試算表
別表７―２　標準的画地価格の試算表
別表７―３　標準的画地価格の試算表
別表７―４　標準的画地価格の試算表
別表７―５　標準的画地価格の試算表
別表７―６　標準的画地価格の試算表
別表７―７　標準的画地価格の試算表
別表８　本件土地の試算価格と地価税評価額との比較表（更地価額ベース）
別表９　本件土地の試算価格と地価税評価額との比較表（更地価額ベース）
別表１０　本件土地の地価税評価額並びに地価税の課税価格及び税額














































別紙１　原処分庁が主張する地価税の課税価格に算入すべき本件土地の価額

１　Ａ土地
（１）平成４年分
７，１１０，０００円（正面路線価）×０．９８（奥行価格補正率）＝６，９６７，８００円
６，９６７，８００円＋６，７２０，０００円（側方路線価）×０．９３（奥行価格補正率）×０．１（側方路線影響加算率）×（９．６ｍ）÷（１４．４ｍ）＝７，３８４，４４０円
７，３８４，４４０円×０．９９（不整形地補正率）＝７，３１０，５９５円（１平方メートル当たりの評価額）
７，３１０，５９５円（１平方メートル当たりの評価額）×３２７．３２平方メートル（面積）＝２，３９２，９０３，９５５円（自用地の評価額）
２，３９２，９０３，９５５円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝１，８１８，６０７，００５円
（２）平成５年分
５，１７０，０００円（正面路線価）×０．９８（奥行価格補正率）＝５，０６６，６００円
５，０６６，６００円＋５，１９０，０００円（側方路線価）×０．９３（奥行価格補正率）×０．１（側方路線影響加算率）×（９．６ｍ）÷（１４．４ｍ）＝５，３８８，３８０円
５，３８８，３８０円×０．９９（不整形地補正率）＝５，３３４，４９６円（１平方メートル当たりの評価額）
５，３３４，４９６円（１平方メートル当たりの評価額）×３２７．３２平方メートル（面積）＝１，７４６，０８７，２３０円（自用地の評価額）
１，７４６，０８７，２３０円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝１，３２７，０２６，２９４円

２　Ｂ土地
（１）平成４年分
６，６８０，０００円（正面路線価）×０．９７（奥行価格補正率）＝６，４７９，６００円
６，４７９，６００円＋７，１１０，０００円（側方路線価）×０．８８（奥行価格補正率）×０．１（側方路線影響加算率）×（１６．２ｍ）÷（２２．８ｍ）＝６，９２４，１６２円
６，９２４，１６２円×０．９９（不整形地補正率）＝６，８５４，９２０円（１平方メートル当たりの評価額）
６，８５４，９２０円（１平方メートル当たりの評価額）×７．３４平方メートル（面積）＝５０，３１５，１１２円（自用地の評価額）
５０，３１５，１１２円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝３８，２３９，４８５円
（２）平成５年分
４，９８０，０００円（正面路線価）×０．９７（奥行価格補正率）＝４，８３０，６００円
４，８３０，６００円＋５，０７０，０００円（側方路線価）×０．８８（奥行価格補正率）×０．１（側方路線影響加算率）×（１６．２ｍ）÷（２２．８ｍ）＝５，１４７，６０８円
５，１４７，６０８円×０．９９（不整形地補正率）＝５，０９６，１３１円（１平方メートル当たりの評価額）
５，０９６，１３１円（１平方メートル当たりの評価額）×７．３４平方メートル（面積）＝３７，４０５，６０１円（自用地の評価額）
３７，４０５，６０１円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝２８，４２８，２５６円

３　Ｃ土地
（１）平成４年分
６，５２０，０００円（正面路線価）×０．９７（奥行価格補正率）＝６，３２４，４００円
６，３２４，４００円×（０．８５（間口狭小補正率）×０．９（奥行長大補正率））＝４，８０６，５４４円
４，８０６，５４４円×０．６（私道評価割合）＝２，８８３，９２６円（１平方メートル当たりの評価額）
２，８８３，９２６円（１平方メートル当たりの評価額）×０．４１平方メートル（面積）＝１，１８２，４０９円（自用地の評価額）
１，１８２，４０９円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝８９８，６３０円
（２）平成５年分
４，８３０，０００円（正面路線価）×０．９７（奥行価格補正率）＝４，６８５，１００円
４，６８５，１００円×（０．８５（間口狭小補正率）×０．９（奥行長大補正率））＝３，５６０，６７６円
３，５６０，６７６円×０．６（私道評価割合）＝２，１３６，４０５円（１平方メートル当たりの評価額）
２，１３６，４０５円（１平方メートル当たりの評価額）×０．４１平方メートル（面積）＝８７５，９２６円（自用地の評価額）
８７５，９２６円（自用地の評価額）×（１－０．８（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝６６５，７０３円

４　Ｄ土地
（１）平成４年分
６，３８０，０００円（正面路線価）×０．８９（奥行価格補正率）＝５，６７８，２００円
５，６７８，２００円＋４，７２０，０００円（裏面路線価）×０．９１（奥行価格補正率）×０．０５（二方路線影響加算率）＝５，８９２，９６０円
５，８９２，９６０円×１．００（間口狭小補正率）×０．９８（奥行長大補正率）＝５，７７５，１００円（１平方メートル当たりの評価額）
５，７７５，１００円（１平方メートル当たりの評価額）×１１．７７平方メートル（面積）＝６７，９７２，９２７円
（２）平成５年分
４，６６０，０００円（正面路線価）×０．８９（奥行価格補正率）＝４，１４７，４００円
４，１４７，４００円＋３，４７０，０００円（裏面路線価）×０．９１（奥行価格補正率）×０．０５（二方路線影響加算率）＝４，３０５，２８５円
４，３０５，２８５円×１．００（間口狭小補正率）×０．９８（奥行長大補正率）＝４，２１９，１７９円（１平方メートル当たりの評価額）
４，２１９，１７９円（１平方メートル当たりの評価額）×１１．７７平方メートル（面積）＝４９，６５９，７３６円（自用地の評価額）
４９，６５９，７３６円（自用地の評価額）×（１－０．７（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝３９，２３１，１９１円

５　Ｅ土地
（１）平成４年分
５，１９０，０００円（正面路線価）×０．９３（奥行価格補正率）＝４，８２６，７００円
４，８２６，７００円＋３，８７０，０００円（側方路線価）×０．９９（奥行価格補正率）×０．０８（側方路線影響加算率）×（１７．４ｍ）÷（３６．６ｍ）＝４，９７２，４１５円
４，９７２，４１５円＋４，０３０，０００円（裏面路線価）×０．９１（奥行価格補正率）×０．０５（二方路線影響加算率）×（９．９ｍ）÷（１９．２ｍ）＝５，０６６，９６２円
５，０６６，９６２円×０．９７（不整形地補正率）＝４，９１４，９５３円（１平方メートル当たりの評価額）
４，９１４，９５３円（１平方メートル当たりの評価額）×９．６６平方メートル（面積）＝４７，４７８，４４５円（自用地の評価額）
４７，４７８，４４５円（自用地の評価額）×（１－０．７（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝３７，５０７，９７１円
（２）平成５年分
３，７６０，０００円（正面路線価）×０．９３（奥行価格補正率）＝３，４９６，８００円
３，４９６，８００円＋２，８１０，０００円（側方路線価）×０．９９（奥行価格補正率）×０．０８（側方路線影響加算率）×（１７．４ｍ）÷（３６．６ｍ）＝３，６０２，６０３円
３，６０２，６０３円＋２，８７０，０００円（裏面路線価）×０．９１（奥行価格補正率）×０．０５（二方路線影響加算率）×（９．９ｍ）÷（１９．２ｍ）＝３，６６９，９３５円
３，６６９，９３５円×０．９７（不整形地補正率）＝３，５５９，８３６円（１平方メートル当たりの評価額）
３，５５９，８３６円（１平方メートル当たりの評価額）×９．６６平方メートル（面積）＝３４，３８８，０１５円（自用地の評価額）
３４，３８８，０１５円（自用地の評価額）×（１－０．７（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝２７，１６６，５３１円

６　Ｆ土地
（１）平成４年分
イ　１平方メートル当たりの評価額
６３０，０００円（正面路線価）×１．００（奥行価格補正率）＝６３０，０００円
６３０，０００円＋６００，０００円（側方路線価）×１．００（奥行価格補正率）×０．０５（側方路線影響加算率）×（１０．０ｍ）÷（３２．７ｍ）＝６３９，１７４円
６３９，１７４円×０．９９（不整形地補正率）＝６３２，７８２円
ロ　Ｋビル敷地
６３２，７８２円（１平方メートル当たりの評価額）×５００．２４平方メートル（課税対象面積）×４０％＝１２６，６１７，１４７円（自用地の評価額）
１２６，６１７，１４７円（自用地の評価額）×（１－０．６（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝１０３，８２６，０６０円
ハ　本件工場に係る敷地のうち１階対応部分
６３２，７８２円（１平方メートル当たりの評価額）×４９１．４９平方メートル（面積）×（２７２．５０平方メートル）÷（５４５．００平方メートル）＝１５５，５０３，０１２円（自用地の評価額）
１５５，５０３，０１２円（自用地の評価額）×（１－０．６（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝１２７，５１２，４６９円
ニ　本件工場に係る敷地のうち２階対応部分
６３２，７８２円（１平方メートル当たりの評価額）×４９１．４９平方メートル（面積）×（２７２．５０平方メートル）÷（５４５．００平方メートル）＝１５５，５０３，０１２円
（２）平成５年分
イ　１平方メートル当たりの評価額
４９０，０００円（正面路線価）×１．００（奥行価格補正率）＝４９０，０００円
４９０，０００円＋４７０，０００円（側方路線価）×１．００（奥行価格補正率）×０．０５（側方路線影響加算率）×（１０．０ｍ）÷（３２．７ｍ）＝４９７，１８６円
４９７，１８６円×０．９９（不整形地補正率）＝４９２，２１４円
ロ　Ｋビル敷地
４９２，２１４円（１平方メートル当たりの評価額）×５００．２４平方メートル×４０％（課税対象面積）＝９８，４９０，０５２円（自用地の評価額）
９８，４９０，０５２円（自用地の評価額）×（１－０．６（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝８０，７６１，８４２円
ハ　本件工場に係る敷地のうち１階対応部分
４９２，２１４円（１平方メートル当たりの評価額）×４９１．４９平方メートル（面積）×（２７２．５０平方メートル）÷（５４５．００平方メートル）＝１２０，９５９，１２９円（自用地の評価額）
１２０，９５９，１２９円（自用地の評価額）×（１－０．６（借地権割合）×０．３（借家権割合））＝９９，１８６，４８５円
ニ　本件工場に係る敷地のうち２階対応部分
４９２，２１４円（１平方メートル当たりの評価額）×４９１．４９平方メートル（面積）×（２７２．５０平方メートル）÷（５４５．００平方メートル）＝１２０，９５９，１２９円

７　Ｇ土地
（１）平成４年分
５８０，０００円（正面路線価）×１．００（奥行価格補正率）＝５８０，０００円
５８０，０００円×（０．９７（間口狭小補正率）×０．９４（不整形地補正率））＝５２７，８００円（１平方メートル当たりの評価額）
５２７，８００円（１平方メートル当たりの評価額）×１１１．７４平方メートル（面積）＝５８，９７６，３７２円
（２）平成５年分
４５０，０００円（正面路線価）×１．００（奥行価格補正率）＝４５０，０００円
４５０，０００円×（０．９７（間口狭小補正率）×０．９４（不整形地補正率））＝４０９，５００円（１平方メートル当たりの評価額）
４０９，５００円（１平方メートル当たりの評価額）×１１１．７４平方メートル（面積）＝４５，７５７，５３０円

別紙２　Ｆ土地におけるＫビル及び本件工場の配置