税務ニュース2005年08月01日 広大地の範囲やマンション適地の判定などの留意事項を示す（2005年8月1日号・№125） 国税庁・広大地の評価で留意点を解説

広大地の範囲やマンション適地の判定などの留意事項を示す
国税庁・広大地の評価で留意点を解説

　国税庁は7月20日、財産評価基本通達24－4に定める「広大地の評価」を適用する場合の広大地に該当するかどうかの判定における留意事項を明らかにした。広大地の範囲やマンション適地の判定における留意点が解説されている（29頁参照）。

昨年の6月に財基通を改正
　国税庁は平成16年6月4日付けで「財産評価基本通達の一部改正について」と題する法令解釈通達を公表している。一部改正通達では、広大地の評価方法が改正されている（財基通24－4）。具体的には、①広大地が路線価地域に所在する場合は、0.6－0.05×広大地の地積÷1,000m2により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額、②広大地が倍率地域に所在する場合には、その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を財産評価基本通達14に定める路線価として、前記①に準じて計算した金額とされている。なお、評価する広大地は、5,000m2以下の地積のものとされており、結果的に広大地補正率の下限は0.35となることが注書きに付されている。これを受け、平成16年6月29日付けで同通達のあらまし（情報）を公表しているが、今回の留意事項は、さらに広大地の考え方を統一するために公表したもの。

マンションは容積率で判定
　例えば、あらましでは、広大地に該当しない条件の例示として、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等）」とある。これについては、郊外路線商業地域にある大規模店舗などの敷地が該当するとしている。一方、住宅街に存する大規模店舗やゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないため、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない旨が明らかにされている。
　また、マンション適地の判定については、容積率が300％以上の地域にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも、マンション等の敷地として利用する方が最有効使用と判定されるため、原則として広大地には該当しないとしている。しかし、地域によっては、容積率が300％以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もある。国税庁では、このような地域は都市計画で定めた容積率を十分に活用しておらず、①将来的に戸建住宅を取り壊したとすれば、マンション等が建築されるものと認められる地域、又は②道路の幅員などにより都市計画法で定めた容積率を活用することができない地域であると考えられるとしている。このため、②の場合を除き、容積率により判定すべきとしている。