解説記事2023年10月16日 ニュース特集 Q&Aで読み解くマンション評価通達（2023年10月16日号・№999）

ニュース特集
令和6年1月1日以後取得分から時価の6割水準に
Q&Aで読み解くマンション評価通達

　国税庁は10月6日、居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）を公表した（今号10頁参照）。マンションの相続税評価額については、時価（市場売買価格）との大きな乖離が生じているケースが見受けられることから、相続税評価額が市場価格理論値の60%未満になっているもの（乖離率1.67倍を超えるもの）については、60%になるよう評価額を補正するというもの。8月20日まで意見募集を行っていた公開草案からは、本通達により評価乖離率が零又は負数になった場合には、一室の区分所有権等に係る敷地利用権及び区分所有権は評価しないこととしたほか、補正率の名称については、他の補正率と区別するため、「区分所有補正率」とすることに見直されている。具体的な算式は、「現行の相続税評価額×当該マンション一室の評価乖離率×最低評価水準0.6（定数）」であり、評価乖離率は、「A（一棟の区分所有建物の築年数×△0.033）＋B（一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239）＋C（一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018）＋D（一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195）＋3.220」で算定する。適用は、令和6年1月1日以後の相続等又は贈与により取得した財産からとされている。今後、国税庁は、納税者が簡易に計算するための簡単なツールや資産評価企画官情報等による解説をホームページ上に公表することとしている。
　本特集では、「居住用の区分所有財産の評価について（案）」に対して寄せられたコメントに対する国税庁の考え方などをもとに、実務上の留意点をQ&A形式で解説する。

タワーマンションに限らず、通常の分譲マンションも対象
Q
　今回のマンション評価通達だが、特定の富裕層やタワーマンションのみを対象にすべきではないか。
A
　今回のマンション評価通達は、相続税法の時価主義の下、適正な時価評価の観点から行うもの。相続税評価額と市場価格（売買実例価額）との乖離は、タワーマンションに限らず、中低層も含め居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）全体について平均して2倍以上の乖離が生じているため、課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保する観点からも、一部のものに限らず、広く居住用の区分所有財産を対象としている。

テナント物件等は評価が著しく不適当であれば総則6項で評価
Q
　区分所有されていない賃貸マンション（一棟所有）についてもマンション評価通達を適用すべきではないか。
A
　マンション評価通達は、分譲マンションの流通性・市場性の高さに鑑み、その価格形成要因に着目して、売買実例価額に基づく評価方法を採用したものであるから、見直しの対象となる不動産はその流通性・市場性や価格形成要因の点で分譲マンションに類似するものに限定される。
　したがって、居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）を対象とする一方で、流通性等の異なる事業用のテナント物件や一棟所有の場合については対象としていないが、評価通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる場合には、引き続き、評価通達の総則6項により評価することとなる。

相続税評価額と売買実例価額との乖離に基づき統計的に予測
Q
　なぜ、相続税評価額に補正率を乗じて評価する方法としたのか。
A
　マンション評価通達は、多数把握された取引事例による現行の相続税評価額と売買実例価額との乖離に基づき、統計的に予測した市場価格により、居住用の区分所有財産の時価を求めようとするものであるため、現行の相続税評価額を維持しつつ、当該相続税評価額に補正率を乗じて評価する方法を採用した。

4つの指針が乖離率に与える傾向は全国共通
Q
　都市と地方や、容積率が異なる地区では異なる算式（値）を使用すべきと考えるが、なぜ、全国一律の算式にしたのか。
A
　マンション評価通達では次の理由から全国一律の算式としている。
（1）都市部においても地方部においても、4つの指数が乖離率に与える傾向に違いはなく全国共通と考えられること
（2）仮に都市部と地方部で差を設けたとしても、必ずしも統計的に合理的とはならないこと
（3）都市部と地方部の境目や、区分の数（どこまで細分化するか）など際限がなく、合理的な線引きも困難である上、いたずらに複雑になること

「一室の区分所有権等に係る専有部分の面積」とは登記簿上の床面積
Q
　「一室の区分所有権等に係る専有部分の面積」とは、登記簿上の床面積か、固定資産税課税明細書上の床面積のどちらか。
A
　不動産登記規則115条に規定する建物の床面積をいうため、登記簿上の床面積となる。

4つの指数は納税者自身で容易に把握可能
Q
　なぜ、このような評価乖離率の算式が採用されることになったのか。
A
　通達の制定に当たっては、令和5年度与党税制改正大綱（令和4年12月16日決定）において、マンションの評価方法の適正化を検討する旨の記載がされたことを受け、「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議」での検討を踏まえたものである（本誌986号40頁参照）。そして、次の理由から、①築年数、②総階数指数、③所在階、④敷地持分狭小度の4つの指数に基づく算式で求めた評価乖離率（補正率）を基に、通達適用前の相続税評価額を補正する方法を採用している。
（1）分譲マンションは流通性・市場性が高く、類似する物件の売買実例価額を多数把握することが可能であり、かつ、価格形成要因が比較的明確であることからすれば、それら要因を指数化して売買実例価額に基づき統計的に予測した市場価格を考慮して評価額を補正する方法が妥当であり、相続税評価額と市場価格との乖離を補正する方法として直截的であり、執行可能性も高いこと
（2）相続税評価額と市場価格（売買実例価額）の乖離の要因としては、上記4つの指数のほかにもあり得るかもしれないが、申告納税制度の下で納税者の負担を考慮すると、これら4つの指数は、納税者自身で容易に把握可能なものであることに加え、特に影響度の大きい要因であること

約33階を超える建築物には追加的な規制なし
Q
　総階数指数について、33階を基準としたのはなぜか。
A
　高さ100m（1階を3mとした場合、約33階）を超える建築物には、緊急離着陸場等の設置指導等がなされることがあるが、それを超えて高くなることによる追加的な規制は一般的にはないほか、一定の階数で頭打ちになると仮定して分析したところ、良好な結果が得られたことから、33階を基準とした。

建築資材価格の高騰による影響を排除しきれず
Q
　取引データが現在の市場実勢を反映したものとは言い難く、物価や不動産市況の速報値を基にスライドさせる等の措置が必要ではないか。
A
　足元のマンション市場は、建築資材価格の高騰等による影響を排除しきれない現状にあるため、コロナ禍より前の平成30年分の売買実例価額に基づき評価することとされた。

アローアンスを設けた場合は評価額に逆転現象も
Q
　評価水準が1を超える場合に20%のアローアンスを設けるべきではないか。また、補正率の下限を設けるべきではないか。
A
　仮にアローアンスを設けるとした場合、評価水準1の前後において、改正後の評価額に逆転現象が生じてしまうため適当ではないと考えている。また、統計的に予測した市場価格を求めるものであり、基本的には補正率の下限は設けていない。

評価乖離率が零になった場合は評価せず
Q
　評価乖離率が零又は負数になった場合はどうするのか。
A
　マンション評価通達において評価乖離率が零又は負数となった場合の取扱いについては通達改正案から変更され、一室の区分所有権等に係る敷地利用権及び区分所有権については評価しないこととされた。

一戸建ての相続税評価額は市場価格の6割程度
Q
　評価乖離率に0.6を乗ずるのはなぜか。
A
　補正率の算定に当たっては、一戸建ての相続税評価額が市場価格の6割程度の水準であることを踏まえ、評価乖離率に0.6を乗ずるとしている。理由としては、①相続税評価額と市場価格（売買実例価額）との乖離に関して、同じ不動産である分譲マンションと一戸建てとの選択におけるバイアスを排除し、その均衡を図る必要があること、②路線価等に基づく評価においても、評価上の安全性を配慮し、地価公示価格と同水準の価格の80%程度を目途に、路線価等を定めていることが挙げられる。

土地と家屋の価格は一体として値決めされて取引
Q
　なぜ、土地と建物に同一の補正率を乗ずるのか。
A
　分譲マンションは、建物の区分所有等に関する法律において、「区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない」（区分所有法22①）と規定され、土地と家屋の価格は一体として値決めされて取引されており、それぞれの売買実例価額を正確に把握することは困難であるほか、評価乖離率（又は補正率）は一体として値決めされた売買実例価額との乖離に基づくものであり、これを土地と家屋に合理的に分けることは困難であることから、一室の区分所有権等に係る敷地利用権及び区分所有権のそれぞれについて同一の補正率を乗ずることとしている。

ビンテージマンションも評価上問題があるとはいえず
Q
　ビンテージマンションには効果がないのではないか。
A
　ビンテージマンションを定義することは困難だが、広い敷地に比較的ゆったり建てられている低層マンションについては敷地利用権の面積が大きくなることに伴い通達適用前の相続税評価額が大きくなり、路線価等による立地条件の反映がなされるなど、一概に、評価上問題があるものとは考えていない。

一棟の区分所有建物の全戸を所有している場合も適用
Q
　マンション評価通達2の（注）1では、区分所有者が「一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分」及び「一棟の区分所有建物の敷地」のいずれも単独で所有している場合には、「区分所有補正率」は1を下限とするとされている。建物は減額するのに土地は減額しないのはなぜか。
A
　一棟の区分所有建物の全戸（専有部分一室の全て）を所有している場合でも、マンション評価通達が、分譲マンションの流通性・市場性や価格形成要因に着目したものであることから、区分所有財産である以上、原則として本通達を適用することが相当と考えている。他方、この場合には、区分所有財産ではあるものの、一の宅地を所有している場合と同等の経済的価値を有すると考えられる面もあることから、その敷地（敷地利用権）の評価に当たっては、補正率の下限を1としている。

敷地が定期借地権であることによる斟酌あり
Q
　土地が定期借地権の場合には、別途検討が必要ではないか。
A
　居住用の区分所有財産の敷地が定期借地権の場合でも、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の自用地としての価額に補正率を乗じて計算した価額を当該自用地としての価額とみなした上で、そのみなされた自用地の価額に基づいて定期借地権である敷地利用権の価額を計算するため、敷地が定期借地権であることの斟酌はなされていると考えられている。

次の見直しは固定資産税評価の見直しに併せて実施
Q
　次のマンション市場の動向に対する見直しの実施時期はいつになるのか。
A
　今後の通達の見直しは、3年に1度行われる固定資産税評価の見直しに併せて行うことが合理的であり、改めて実際の取引事例についての相続税評価額と売買実例価額との乖離状況等を踏まえ、その要否を含めて行うことされている。

小規模宅地特例の適用も従来と変わらず
Q
　貸家建付地（貸家）の評価は、補正後の自用地（自用家屋）の価額を基に行うのか。また、小規模宅地等の特例の面積は従来どおり、敷地利用権の割合で算出された面積とし、評価額は補正後の自用地としての価額を用いることでよいか。
A
　居住用の区分所有財産が貸家建付地及び貸家である場合の当該貸家建付地及び貸家の評価は、通達において算定した「自用地としての価額」及び「自用家屋としての価額」を基に行うこととなる。また、小規模宅地等の特例の適用の考え方も従来と変わらず、評価額は補正後の「自用地としての価額」を基にすることになる。