コラム2009年12月28日 【税実務Ｑ＆Ａ】 居住用不動産の譲渡（2009年12月28日号・№336）

税実務Ｑ＆Ａ
　No.004 資産税＞株式等以外の譲渡所得
居住用不動産の譲渡

　しんせい綜合税理士法人　税理士　青山　徹
問 　2年半前まで居住していた家屋と敷地を売却したいと考えています。この間は住居を知人に貸し付けていましたが居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができるでしょうか

答 　居住用財産の譲渡特例は居住しなくなってから3年を経過する日の年末までに譲渡していれば適用可能ですので、ご質問のケースでも適用を受けることができます。
　居住用財産を譲渡した場合の特別控除（3,000万円）の規定は、現に個人が居住の用に供している家屋および家屋とその敷地（土地または借地権をいう。以下同じ）を同時に譲渡した場合のほか、従来居住の用に供していた家屋および家屋とその敷地を一括して譲渡した場合にも適用されますが、居住の用に供されなくなった日以後3年経過日の属する年12月31日までに譲渡する必要があります（措法35条1項）。
　なお、居住の用に供されなくなった日から譲渡までの期間についての用途制限はありません（措通35－5、35－2）。
居住用に供していたかの判定 　家屋（その敷地を含む）が居住の用に供されていたかどうかは、その家屋が譲渡者の生活の拠点とされているか、日常生活の状況、入居目的、設備状況などから判断しますが、下記の家屋については居住用に該当しないことになるため、この規定の適用はありません（措通31の3－2）。
①　現に住んでいる家屋が2以上ある場合で、主として住んでいる家屋以外の家屋
②　特別控除の規定を受けるためのみの目的で入居した家屋、別荘等
居住用土地等のみを譲渡した場合 　この規定は個人の居住用家屋またはその敷地である土地等を同時に譲渡することを想定していますが、居住用家屋を取り壊してその敷地である土地等のみを譲渡した場合においても、下記の条件をすべて満たす場合に限り適用が受けられます（措通35－2）。
①　土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。
②　家屋を取壊した後、その譲渡に関する契約を締結した日までに、貸付その他業務の用に供していない土地等の譲渡であること。
適用除外となる譲渡（措令23条2項、20条の3第1項） ①　配偶者、直系血族など特別の関係がある者に対する譲渡
②　所得税法の固定資産の交換の特例を受ける譲渡
③　収用等の場合の課税の特例の適用を受ける譲渡
④　特定の事業用資産の買換え（交換）の適用を受ける譲渡など

税実務Q&Aは、新進気鋭の実務家に担当していただく実務直結のQ&Aコーナーです。冒頭の「資産税＞株式等以外の譲渡所得」は大分類＞中分類＞小分類を意味し、税務全体のなかの分類属性を表しています。（編集部）