税務ニュース2004年06月07日 精算課税制度で賃貸不動産を贈与する場合、贈与にかかる諸費用に要注意（2004年6月7日号・№069） 所得分散効果と不動産取得税などの費用を比較・検討する必要あり

精算課税制度で賃貸不動産を贈与する場合、贈与にかかる諸費用に要注意
所得分散効果と不動産取得税などの費用を比較・検討する必要あり

平成15年分の所得税・贈与税・個人消費税の確定申告状況が発表されたのは記憶に新しいところだ。相続時精算課税制度（以下、同制度）の創設で注目された贈与税の申告状況は、特集でお伝えしたとおりだが、同制度を適用して賃貸不動産などを贈与する場合の所得分散効果も、従来から注目されている点だ。しかし、この場合の贈与にかかる諸費用については、顧客側が見落としがちなケースも見受けられるので注意する必要があるだろう。

収益財産を贈与する場合の所得分散効果
　同制度を適用して子供に賃貸収入を生む建物、例えば賃貸アパート、賃貸店舗や賃貸ビルなどを贈与すると、その後の収入は建物を贈与された人のものとなり、将来、収入に相当する金額を毎年贈与していくのと同じ効果が生まれる。例えば、贈与された賃貸不動産が生む「果実」が毎年1,000万円あった場合、建物の維持にかかるコスト（諸経費、所得税等）は別にかかるが、単純にいえば、10年分で1億円が相続財産から除かれることになる。また、特別控除額である2,500万円を超えた分の贈与税がかかることは言うまでもないが、贈与した人の所得が多く、贈与された人の所得が少ない場合には、所得税・住民税も圧縮されるため、相続税と所得税の両方で所得分散が可能となる。

不動産取得税は相続では課税されない
　しかし、ここで注意したいのが贈与にかかるコストだ。不動産を贈与すると贈与税以外にも不動産取得税など、様々な費用がかかってくる。この費用と、前記の所得分散効果を比較して、実行するかどうかを判断する必要がある。
　不動産を贈与する際にかかる主なコストは、①登録免許税、②不動産取得税、③契約書の収入印紙や司法書士費用等の諸費用だ。ポイントは、これらのコストが相続のときと贈与のときでは違ってくるという点。登録免許税は、相続のときには固定資産税評価額の0.2％（平成18年4月1日からは0.4％）で済むが、贈与のときには1％（平成18年4月1日からは2％）もかかる。また、不動産取得税は、相続のときには課税されないが、贈与のときには固定資産税評価額（宅地はその2分の1、住宅は一定額を控除）に対し、3％（平成18年4月1日から住宅用以外は4％）が課税される。
　贈与の当事者は、相続のときには課税されない不動産取得税について、同制度を適用した場合の贈与でも課税されないと思い込んでいる場合もある。不動産取得税は高額となるケースも多いので、贈与の数ヵ月後、納税通知が届いてから顧客とトラブルが起きないよう、所得分散効果と贈与にかかる諸費用を十分に比較・検討し、事前に合意しておく必要があるといえよう。