解説記事2023年01月16日 SCOPE 地裁の鑑定評価額を不服とした納税者の控訴は棄却（2023年1月16日号・№962）

固定資産税評価額を否定された国は控訴せず
地裁の鑑定評価額を不服とした納税者の控訴は棄却

　競売により一括取得した土地、建物等の評価額を巡り争われていた裁判の一審では、国が主張する固定資産税評価額ではなく鑑定評価額によるべきとの判決が下され、注目を集めた。国側は控訴しなかったが、採用された鑑定評価額が納税者の鑑定評価額ではなく、裁判所の鑑定評価額であったことから、これを不服とした納税者が控訴していた（本誌856号）。
　これに対し東京高裁第21民事部（永谷典雄裁判長）も一審で採用された鑑定評価額を支持。納税者の鑑定評価額は、建物等の再調達原価が実際の工事価格ともかい離しており合理的な説明がされていないなどとして、納税者の控訴を棄却した（令和4年12月22日判決）。

　採用すべき鑑定評価額についての納税者の主張と東京高裁の判断は表のとおり。

　東京高裁も、一審で採用された鑑定評価額を支持。納税者が本件建物等の積算価格の基礎とした再調達原価は、実際の工事価格ともかい離しており高額であり、また、現行賃料に基づいて賃料収入を算定したことは当時の市場動向を十分に考慮していないとして、納税者の主張を斥けた。
　また、納税者は、一審同様、不動産の取得価額として、落札金額のほかに敷金債務相当額を加算すべきとも主張していた。
　納税者の主張は、不動産取引における経済的実態として、譲受人が賃貸借契約上の貸主の地位を承継し、それに伴い敷金返還債務を承継する場合、当該敷金返還債務額を不動産価値から差し引いて考えるべきことは、不動産取引上確立した当然の商慣習であり、本件建物の「購入のために要した費用」に当たるというもの。
　これに対し東京高裁は、「敷金債務相当額については、不動産取引における経済的実態として、取引価格から控除されることが多く、代金のいわば一部後払いの一面があることは否定できないが、敷金返還債務は飽くまでも賃貸借終了後賃借人が目的物を返還した時に発生するものであり、その時点で賃料の滞納・原状回復費用の未払いなどがあれば、これを差し引くことができるのであって、それまでは具体的な給付額が確定していない」として、これを斥けた。
　また、納税者は、「賃借人の未払賃料や原状回復費用等の債務不履行額を敷金から控除して残額を賃借人に返還することの実態は、『本来受領できたはずの賃料』又は『本来負担する必要のない原状回復費用相当額分』等を物件の明渡時点で賃貸人（譲受人）が負担し、支出しているものにほかならず、物件の譲受時点で引受債務相当額（敷金）全額を費用として支出することは既に確定している」などとも主張したが、東京高裁は、「賃借人の未払賃料等の債務不履行額については、これを控除して賃借人に返還することになる敷金返還額とともに、その時点における損金として処理されるべき問題であり、減価償却資産の取得価額に含めることはできない」として、この主張も斥けている。