コラム2012年10月01日 【未公開裁決事例紹介】 他の宅地との高低差のみで10％減額は認められず（2012年10月1日号・№469）

未公開裁決事例紹介
他の宅地との高低差のみで10％減額は認められず
路線価設定の場合「なお著しい高低差」必要
○相続により取得した土地の評価で、10％相当額の減額が認められなかった事例（名裁（諸）平23第101号）。審判所は、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差のある地勢である場合、高低差のあることが路線価の設定に当たって考慮されているから、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って10％減額することが相当と指摘。
　　本件土地については、国税庁HPタックスアンサー「利用価値が著しく低下している宅地の評価」に定める「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」には該当しないと判断している。

基礎事実
イ　本件土地の所在する地域の状況および本件土地の形状等 　本件土地は、北側に緩やかで南側に急な丘陵地の北西部に当たる地域（以下「本件地域」という）に位置しており、戸建住宅や小規模な共同住宅等が立ち並ぶ住宅地域である。
　本件土地は、道路に面する部分が3棟の賃貸用の共同住宅に居住する者の自動車および自転車等の駐車等スペース（以下「駐車等スペース」といい、駐車等スペースが接する道路を「本件道路」という）としてそれぞれ区切られて利用されており、駐車等スペースと本件道路との間には高低差はないが、それ以外の部分が当該共同住宅の各敷地として利用されており（以下、共同住宅1棟ごとの敷地として利用されている各部分をそれぞれ「甲敷地」「乙敷地」「丙敷地」といい、これらを併せて「本件各敷地」という）。甲敷地ないし丙敷地は本件道路よりも高い位置にある。
　平成20年分の財産評価基準書によれば、本件土地は、評価通達13に定める路線価方式による評価を行う地域に該当し、評価通達14に定める路線価は91,000円であり、また、評価通達14－2《地区》に定める地区は普通住宅地区である。
ロ　本件土地に係る相続税の申告内容 　共同相続人の1人であるAは、本件相続により本件土地を取得し、請求人らは、本件相続に係る相続税の申告において、本件土地を評価通達26《貸家建付地の評価》に定める貸家建付地として申告した。
ハ　国税庁ホームページのタックスアンサーの記載内容 　国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価」（以下「本件評価方法」という）には、普通住宅地区にある宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10パーセントを乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができる旨記載されている。
（イ）道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
（ロ）ないし（ニ）　省略

争点および主張 　争点は、本件各敷地は、本件評価方法に定める「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に該当するか否か。当事者の主張は、表のとおり。

【表】当事者の主張

請　求　人　ら

原　処　分　庁

次のとおり、本件各敷地は、本件評価方法に定める「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に該当する。 （1）本件評価方法は、その文言の中で「普通住宅地区にある宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下しているもの」と記載されているところ、これは、次に掲げるようなものは利用価値が付近の宅地に比べて著しく低下していると認められる旨を表現していると解釈できる。そして、次に掲げるようなものとして、「道路より高い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」が例示列挙されている。したがって、本件道路より高い位置にあり、同一の路線価が設定された他の宅地より高い位置にある本件各敷地は、利用価値が著しく低下している宅地に該当することから、原処分庁は、本件評価方法の解釈を誤っている。 （2）本件各敷地と同一の路線価が設定された土地のうち、その大部分の土地は本件道路との高低差を認め難く、高低差のある土地の中でも本件各敷地は、著しく高低差の宅地である。そして、本件各敷地は、道路に比べて、最大3.6メートル、最小2.5メートル高い位置にあり、同一の路線価が設定された他の宅地より高い位置にあり、また、本件各敷地と同一の路線価が設定された中規模マンションよりも高い位置にあることは入居者に不便をかけるなど物件競争力の面において当該マンションより劣るため、いずれも利用価値が著しく低下している宅地に該当する。 （3）将来、本件各敷地を売却する際、土地の利便性や利用価値を理由に取引金額に影響を受けると認められ、また、本件各敷地は、本件道路より著しく高い位置にあり、将来、用途変更または売却する際に多額の出費が想定されることから、他の宅地に比べ評価額を減額すべきである。

次のとおり、本件各敷地は、本件評価方法に定める「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」には該当しない。 （1）本件評価方法は、道路より高い位置にあるだけでなく、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められる場合において、当該利用価値が著しく低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10パーセントを乗じて計算した金額を控除することができるものとしていることから、評価対象地が道路より高い位置にあることのみをもって、直ちに本件評価方法により評価するものではない。 （2）本件地域のような北方向に傾斜する丘陵地の住宅地においては、日当たりの他、隣接地の位置や高さ等を考慮して、道路よりも高い位置に建物を建設することが通常であると考えられ、本件地域内の各土地も、傾斜のある本件道路に面した宅地が中心であり、そのほとんどが本件道路より高い位置で住宅用地として利用されていることから、本件地域の土地の利用状況は、道路よりも高い位置で住宅用地として利用されることが通常であると認められる。そして、本件各敷地も、本件地域内の他の土地と同様に本件道路より高い位置にあり、共同住宅の敷地として利用されていることから、本件各敷地の利用価値は、本件地域内にある他の宅地と比較して、いずれも著しく低下している事情は認められない。なお、請求人らが本件各敷地と比較する中規模マンションの敷地は、本件各敷地と同一路線に面する土地であり、当該敷地は本件道路との高低差は認められないが、一部の特定の宅地のみとの比較において、本件各敷地との利用状況の優劣を判断すべきものではない。 （3）相続により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時、すなわち相続の開始日時点における時価であるところ、本件被相続人が過去に土留費用を投下して、本件各敷地を共同住宅の敷地として利用していることに鑑みれば、本件各敷地には相続の開始日時点において本件地域内にある他の土地と比べて宅地として利用価値が劣るような事情は認められない。

審判所の判断
イ　利用価値が著しく低下している宅地に係る10パーセントの減額の相当性 　本件評価方法のように、課税実務上、その付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分のある宅地の価額は、その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額を10パーセント減額して差し支えない旨取り扱われており、道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合はその一例である。この取扱いは、その付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分のある宅地の価値に減価が生じることを考慮するものであり、当審判所においても相当と認められる。
　ところで、評価通達14は、相続税評価額の計算の基礎となる路線価は、宅地の価額がおおむね同一となる一連の宅地が面している路線ごとに設定することとし、その一連の宅地に共通した地勢にある宅地について評定した価額とすることとしている。
　そうすると、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差のある地勢である場合には、高低差のあることが路線価の設定に当たって考慮されているから、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、上記取扱いをするのが相当である。
ロ　当てはめ 　上記イのとおり、その付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分のある宅地とは、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差のある地勢である場合には、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差のある場合の宅地をいうものと解されるところ、これを本件についてみると、本件道路から甲敷地は3.3メートルないし3.6メートル、乙敷地は2.9メートルないし3.3メートル、丙敷地は2.5メートルないし2.9メートル高い位置で利用されているものの、本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地34件は、うち23件に本件道路との間に高低差が認められ、うち21件については1メートル以上2.5メートル未満の高低差が認められる。加えて、丙敷地の南東側に隣接する宅地と丙敷地とは高低差がないのであるから、甲敷地の北西側に隣接する宅地と甲敷地との高低差が約3.1メートルあるとしても、本件土地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえない。
　したがって、本件各敷地は、本件評価方法に定める「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に該当するとは認められない。
ハ　請求人らの主張について
（イ）請求人らの主張（1）（2）について 　本件評価方法は、利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下しているものの価額に関する減額の措置であるところ、本件評価方法の適否について、請求人らが主張するような解釈、すなわち、単に、ある宅地と付近にある他の宅地との高低差のあることのみをもってこれを判断するという解釈を採れば、例えば、当該宅地の日当たり、風通し、水はけおよび眺望を良くする目的で盛土をしたような場合など、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて必ずしも低下要因とはならない高低差のある場合でも、容易に減額を受けられることとなり、本件評価方法の趣旨と相容れないものとなる。したがって、請求人らが主張するような解釈を採ることはできず、上記ロのとおり、本件土地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえないのであるから、請求人らの上記主張には理由がない。
（ロ）請求人らの主張（2）の物件競争力に係る部分について 　上記ロのとおり、本件土地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえず、本件各敷地を含む本件地域の土地の高低差は、当該土地の日当たり、風通し、水はけおよび眺望を良くするために、その高低差から生ずる不便さとを総合的に勘案して、当該土地の利用者によって生ぜしめられたものというべきであり、このようにして生じた土地の高低差が、当該土地の利用価値を下げるだけのものとは認められないから、請求人らの上記主張には理由がない。
（ハ）請求人らの主張（3）について 　相続により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価、すなわち本件相続の開始日時点における時価によるものであり、Aが本件各敷地を用途変更または売却するかどうか、用途変更または売却するとしていかなる時期にいかなる状況の下で用途変更または売却するかは将来の不確定な要素であって、時価の概念に、そのような将来の不確定要素を持ち込むことは相当とはいえないから、請求人らの上記主張を採用することはできない。