税務ニュース2018年12月24日 老人ホーム入居でも空き家特例の対象に（2018年12月24日号・№768） 自宅と老人ホーム等を行き来して生活した場合も適用が認められる方向

老人ホーム入居でも空き家特例の対象に
自宅と老人ホーム等を行き来して生活した場合も適用が認められる方向

・ 空き家に係る譲渡所得の特別控除、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも一定の要件を満たせば特例の適用対象に。 ・ 適用期限は平成35年（2023年）12月31日まで延長。 ・ 被相続人が老人ホーム等と自宅を行き来して生活していたような場合も、特例の適用が認められる方向。

　「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、被相続人が所有する居住用家屋及びその敷地等（以下「居住用家屋等」）を相続した相続人が相続時から3年を経過する年の12月31日までにその居住用家屋等を譲渡した場合に、その家屋又はその除去後の土地の譲渡益から3,000万円を特別控除するというものである（措法35③等）。
　対象となる家屋は、相続開始直前において被相続人のみが居住していた家屋（旧耐震基準が適用される昭和56年5月31日以前に建築されたものに限る）で、その家屋に耐震性がない場合は譲渡前に耐震リフォームを行うことが要件となる。また、この特例の適用を受けるためには、①譲渡をした居住用家屋等について相続時から譲渡時までに事業の用、貸付けの用、居住の用に供されたことがないこと、②譲渡価額が1億円以下であることなどの要件を満たす必要がある。
　平成31年度税制改正では、適用期限が平成35年（2023年）12月31日まで延長されるほか、老人ホーム等に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった居住用家屋等について、一定の要件を満たすことを条件に、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例の適用を認める改正が実施される。具体的には、①被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していたこと、②被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続開始直前まで、その家屋について被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないことなどの要件を満たす必要がある。この改正は、平成31年4月1日以後に行う被相続人居住用家屋等の譲渡から適用される。
　ところで、老人ホーム等の入居者が持ち家を所有し続けるとき、老人ホーム等と自宅を行き来して生活するようなケースもあるだろう。本誌取材によると、このように被相続人が老人ホーム等と自宅を行き来して生活していたような場合も、特例の適用が認められる方向だ。