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税務ニュース2021年11月26日 控訴審も家屋の評価方法を容認(2021年11月29日号・№908) 補修費等の負担・担保権の設定も評価額の減額要因とはならず

  • 固定資産税における家屋の評価方法が争点となった事案(本誌907号7頁参照)で、東京高裁は令和3年11月17日、一審に続き納税者の請求を棄却。

 本件控訴審において控訴人は、①本件家屋に適用される平成30年度評価基準の定める評価方法は、立地条件が考慮されておらず、「適正な時価」つまり、「正常な条件のもとに成立する当該土地又は家屋の取引価格、すなわち、客観的な交換価値」を算出するものとなっていないから、合理性を欠く、②本件家屋は経年劣化に伴い、3,230万円を超える費用をかけて補修工事をしたが、このように本件家屋の補修費等の負担をしなければならなかった事実が全く考慮されていないことは、適正な時価を算定する方法として合理性を欠く、③控訴人は本件家屋に抵当権を設定し、同日金融機関から3,300万円を借りているが、本件家屋の客観的な交換価値は上記の3,300万円の債務額を控除した額をもって算定されるべき、などと主張した。
 東京高裁第5民事部(木納敏和裁判長)は、控訴人の主張に対しそれぞれ以下のとおり判示し、本件控訴を棄却した。
① 家屋について再建築費を基準とする評価方法を採ることには合理性が認められるから、上記評価方法が、土地の固定資産評価基準とは異なり、路線価と同様に立地条件を考慮要素とせず、需給事情による減点補正率の限度でのみこれを考慮するものとしても、その一般的な合理性は否定されない。
② 控訴人が本件家屋の補修費等を支出したことは、資産の流出ではなく、むしろ資産価値の維持向上に資するものといえるから、補修費等の支出の事実が評価額に反映されないとしても、このことをもって評価方法の不合理性を基礎づけるものとはいえない。控訴人の主張する補修費等の支出をして施行した工事は、賦課期日における本件家屋の資産価値(交換価値)が流出したものであるなどとはいえない。
③ 固定資産税の課税標準となる家屋の適正な時価(地方税法341条5号)とは、正常な条件の下に成立する当該家屋の取引家屋の取引価格をいうものと解され、固定資産税が固定資産を所有しているという事実そのものに担保力を認めて課税対象とするものであることからすると、当該家屋に担保権が設定されているとしても、価格の算定に当たりその被担保債権の額を控除する理由はないというべきである。相続税法の債務控除の規定は、控訴人の上記主張の根拠となるものではない。

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