相続・遺言2026年10月09日 相続した空き家、売却する前に確認を ― 3,000万円特別控除の現行制度と今後の改正動向 ― 執筆者：北島淳

　近年、全国で空き家の増加が大きな社会問題となっています。親が亡くなり、実家を相続したものの、「すぐに使う予定がない」「思い出があって手放せない」などの理由から、そのまま空き家になってしまうケースは少なくありません。しかし、空き家は放置する期間が長くなるほど老朽化が進み、修繕や解体に伴う費用も増えていきます。また、売却しようとしても、経年に伴い相続関係者が複数となり、かつ、疎遠となり、容易に話し合いがまとまらない等、処分が煩雑となるケースも少なくありません。そこで、空き家の発生を抑制するための特例制度として「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が設けられました。

　本制度の適用対象は、被相続人の死亡で空き家になった家屋・敷地を、相続または遺贈により取得した人が売却した場合の譲渡所得です。譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は上限2,000万円）。適用期間は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までとなっております。

　・相続した家屋・敷地を、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。
　・被相続人が相続直前までその家屋に居住しており、他の同居者がいなかったこと。
　　（一定の条件で老人ホーム入所中も対象）
　・昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）で、区分所有建物は原則対象外。
　・相続から譲渡までの間、その家屋・土地を事業用・賃貸用・他人の居住用に使っていないこと。
　・譲渡価額が1億円以下であること。
　・建物付きで売る場合は、譲渡時点で現行の耐震基準に適合しているか、一定の期限までに耐震改修・
　　取壊しを行うこと（令和6年1月1日以降の譲渡で要件が一部緩和）。

　上記の通り、耐震改修または取壊し（更地譲渡）が必要となり、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主の工事が完了し、市区町村からの確認書を受けないと本制度は適用されません。また、買主が負担する取壊し・改修費用は、本来売主が負担すべき費用とみなされます。そのため、特例要件である「譲渡価額１億円以下」の判定には、売却価格に買主負担の改修・取壊費用相当額を加算して判定する必要があります。さらに、本制度を利用して、仮に譲渡所得税が0円となる場合でも、事前に自治体等で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得した上で確定申告をする必要があります。

　なお、小規模宅地等の特例（特定居住用住宅等：評価額80％減額・上限330㎡）の特例を受けた上で、本制度の適用を受けることもできます。その場合は当該宅地等を相続税の申告期限(相続から10ヶ月以内)まで保有していることが要件とされていますので、相続してすぐに譲渡しない様、注意が必要です。

　２０２６年８月、国土交通省は「令和９年度国土交通省税制改正要望事項」を公表しました。要望の内容は次の三点です。
① 適用期限を４年延長（令和１０年１月１日から令和１３年１２月３１日まで）
② 対象家屋の築年数を緩和
③ 民事信託の終了に伴って家屋・敷地を取得した場合を対象に追加

　注目点は③で、現行の条文は「相続または遺贈による取得」を要件としています。従って、親の認知症対策として家族信託を組み、親が亡くなり信託が終了し、子が実家を受け取った場合、形式上は「相続による取得ではない」ため、本特例の適用を受けられない恐れがあります。認知症対策として家族信託が広がる一方で、その出口で３０００万円の控除を失うという問題が指摘されているのです。今後、この点について税制改正大綱を通じ、何等かの回答が出るものと予想されます。

　空き家問題に対する税制改正の動向には、今後も留意が必要です。

（２０２６年９月執筆）

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