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民事2021年07月02日 特別対談企画 生活の知恵としての信託
第二種金融商品取引業の登録をした不動産会社と信託(後編) インターソル株式会社 代表取締役社長 伊藤賢一×
            信託ナビゲーター・税理士 石垣雄一郎 対談
生活の知恵としての信託 対談者:伊藤賢一 石垣雄一郎

取引の安全・安心を図るために不動産エスクロー信託を活用した信託受益権譲渡に関する媒介業務 ~不動産会社の事業機会増大の視点から~

【はじめに】

 前編(※1)に続き、後編もインターソル株式会社(東京都中央区)(※2)代表取締役・伊藤賢一様にご登場いただきます。
 後編では、まず受益権の譲渡に関する信託法の諸規定を概観し、次に対談へと移ります。

 なお、本対談は、現状がコロナ禍にあるため、感染リスクに配慮して、リモート会議とメールのやり取りをとおして記事を完成させました。対談における法的見解、考え方は、対談当事者個人によるものであり、読者の皆様方及びそのお客様方の個別案件に対応するものではなく、その責任を負うものではありません。

 以下、文中の根拠条文、※印のコメントは筆者によるものです。

≪受益権の意義≫

 最初に本稿で譲渡の対象となる受益権の意義を確認します。
 信託法2条7項は「この法律において「受益権」とは、信託行為に基づいて受託者が受益者に対し負う債務であって信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権(以下「受益債権」という。)及びこれを確保するためにこの法律の規定に基づいて受託者その他の者に対し一定の行為を求めることができる権利をいう。」と規定しています。
 この規定は、受益権を受益債権(前半部分)とそれ以外の受益権(「及び」以下の後半部分)の2つに分けて定義しています。前者は、信託行為(本ケースの信託契約)で受益権の内容を定め、後者は、信託法に各規定が設けられています(一例をあげますと、信託法23条5項、6項)。また、別の見方をしますと、受益権は、信託内部と信託外部の両方に及ぶ権利であるといえます。
 なお、受益権(受益債権)は、信託行為(信託契約、遺言信託、または自己信託)に基づきますので、それぞれ各ケースにおける具体的内容は一律ではありません。

≪受益権の譲渡性・対抗要件等に関する信託法の規定≫

 受益権の譲渡、対抗要件等については、信託法93条(受益権の譲渡性)、94条(受益権の譲渡の対抗要件)、95条(受益権の譲渡における受託者の抗弁)の各規定(後掲条文参照)に定めが設けられています。実務では、これらの規定に基づき書面が作成され、受益権譲渡の取引が行われます。

【信託法93条】

● 原則的に受益者は受益権を譲渡することができます(1項)(※3)。ただし、その性質がこれを許さないとき(※4)は、この限りではありません(1項ただし書)。
● 本信託は、受益権を譲渡する場合に、受託者 の承諾を必要とする旨の定め(譲渡制限の定め)を設けています。したがって、受託者の承諾のない受益権譲渡がなされた場合に、受託者は、悪意・重過失の譲受人(新受益者)その他の第三者に対し対抗できることになります(2項)。
※3 信託法における受益権の譲渡(譲り渡し)は、有償と無償(信託法11条7項参照)両方の意味があるものと解されます。
※4 例えば、ある特定の受益者のために信託契約が締結され、その受益者自身の利益を図ることだけに限った信託の目的が定められている場合に、その受益権を譲渡するとなれば、当該信託の目的を達成することができなくなり、信託の終了事由(信託法163条1号)に該当することになると考えられます。「その性質がこれを許さないとき」とは、このような場合の受益権が該当するものと解されます。

【信託法94条】

● 本信託は、譲渡制限の定めを設けていますが、本条1項は、この定めの有無にかかわらず、受益権の譲渡をするときは、譲渡人(現受益者)が受託者に通知をし、または受託者が承諾をしなければ、受託者その他の第三者に対抗することができません(1項)。
● 1項の通知および承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、受託者以外の第三者に対抗することができません(2項)。

【信託法95条】

 受託者は、94条1項の通知または承諾がされるまでに譲渡人(現受益者)に対し生じた事由をもって譲受人(新受益者)に対抗することができます。
 具体例でいえば、受託者に対する受益権譲渡の通知またはその承諾がなされていないときに、受託者が信託契約の定めに基づき譲渡人に対し信託財産に属する金銭の給付をしたとします。この場合に、受託者は、譲受人からその給付した金銭について請求を受けたとしても、譲渡人に対して行ったその給付をもって譲受人に対抗できますので、受託者は譲受人のこの給付請求に応じる必要はないことになります(受託者の利益保護)。

≪信託法の要件を満たすように作成される「受益者変更にかかる合意書」と「受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」≫

石垣 実務では、上述した信託法93条から95条までの規定に基づいて、どのような書面を取り交わしているのですか?

伊藤 受益権譲渡契約書を締結に併せて、現受益者(譲渡人)、受託者、新受益者(譲受人)の3者間で「受益者変更にかかる合意書」と「受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」という2つの書面を交わします。具体的には次のようになります(以下、契約書面等の作成・助言はファースト信託株式会社(※5)(以下、F社ともいいます。)によるものです。)。

● 信託不動産に関する受益権譲渡をすることを譲渡人・甲社(現受益者)、譲受人、乙社(新受益者)、受託者・F社の3者合意による「受益者変更にかかる合意書」を交わします。
● それから、本件信託契約書には受益権の譲渡に受託者の承諾を必要とする旨の「譲渡制限の定め」がありますので、譲渡人は、「受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」により、受託者に対し受益権譲渡の承諾を依頼し、その承諾を受けます。これも3者で合意します。この手続により、受益権の譲渡は、受託者その他の第三者に対抗することができるようになります(信託法94条1項)。
● 本ケースでは、受託者の承諾がないのに受益権譲渡をすることは考えられません。しかし、本信託契約書には「譲渡制限の定め」があり、受益権譲渡について受託者の承諾のない場合は、そのことにつき悪意・重過失の譲受人その他の第三者に対抗できることになります(信託法94条2項)。
● 「受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」については、受益権譲渡を受託者以外の第三者に対抗するため、公証役場で同証書の確定日付けをもらいます(信託法94条2項)(※6)。

石垣 「受益者変更にかかる合意書」は、受益権譲渡にかかわる関係者全員の書面による合意の意思確認であり、「受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」は、信託受益権譲渡契約を争いなく、有効に成立させるための文書であることがわかります。ありがとうございました。

※5 ファースト信託株式会社HPhttp://www.firstshintaku.co.jp/
※6 公証役場の手数料は、下記URL・※5参照https://www.sn-hoki.co.jp/articles/article981225/

≪信託受益権譲渡契約書の概要≫

石垣 次は「信託受益権譲渡契約書」の概要を教えていただけますか?

伊藤 詳細のご説明は省きますが、受益権の譲渡に関する規定を除き、現物の不動産売買取引と多くの類似点があります。不動産業を本業とする第二種金融商品取引業者はあまり違和感なく受け入れられる内容です。

石垣 信託が終了した場合に受託者は、受益者(残余財産受益者等)に残余財産(本ケースでは不動産等)を引き渡すことになります。したがって、本ケースのような受益権の譲受人は、受益権を裏付ける信託不動産そのものの詳細をあらかじめ把握した上での取引を希望するでしょうから、類似点が多いことは頷けます。

≪信託契約書の変更他≫

石垣 さて、信託受益権を売買後、信託受益権譲渡契約書にも受益権の変更登記のことが記載されているようですが、その他にも本信託契約または同契約に関連し、変更があるかと思いますが、その点を教えていただけますか?

伊藤 委託者(信託法146条1項参照)(※7)と受益者が乙社に変更され、その旨が信託契約書、すなわち、不動産管理処分信託変更契約(※8)に記載され、登記も変更されます。この他に乙社と信託会社・F社の両者間で信託報酬に関する合意書(エスクロー信託口座開設費・維持等費用を含みます。)、信託事務処理費用・信託報酬の償還等に関する説明書、指図代理人選任通知(※9)といった書面が取り交わされます。

石垣 信託法、信託業法の規定に照らして取引が行われていることがわかります。

伊藤 本ケースでは、信託業法の適用を受け、金融庁の監督下にある信託会社(本ケースではファースト信託)による取引の安全性が確保されている点が関係当事者の信頼性を得る上での一つのポイントになったかと思われます。

石垣 確かにそうかもしれませんね。

※7 委託者の権利は信託法で定められていますので、第三者に受益権譲渡をする時は、譲受人である新受益者に対し委託者の影響力を及ぼさないようにする必要があります。本ケースでは受益権譲渡と同時に委託者の地位を新受益者に移転しています(信託法146条1項参照)。
※8 本ケースの新受益者・乙社は、金融機関からの借入金に関して信託不動産に新たに抵当権を設定することをせず、 受益権に質権を設定する方法を取っています(不動産信託(中編)《信託事例の共通点・無限責任を負う信託内借入と受益権に設定する質権》参照)。
https://www.sn-hoki.co.jp/articles/article981225/
※9 前編【信託メモ③】①参照
https://www.sn-hoki.co.jp/articles/article1407863/

≪[手続名]信託受益権の譲渡の対価の支払調書(同合計表)≫

 国内において信託受益権の譲渡の対価の支払をする法人(および信託受益権販売業者)は、翌年1月31日までに上記の法定調書を税務署長へ提出しなければなりません(所得税法第225条1項12号)。法人に適用される規定ですが、根拠法規が所得税法であることに留意しなければなりません。

≪信託の枠組みの中で締結されるマスターリース契約≫

石垣 取引に必要な書面の中に、「マスターリース契約・契約上の賃借人の地位承継合意書」という書面があります。信託受益権を譲渡すると同時にマスターリース契約を乙社が引き継ぐことになるようですが、そもそも甲社が転借人として同契約を賃貸人の信託会社・F社との間で締結していたということでしょうか?

伊藤 はい。受託者とエンド間のシンプルな契約にしていない理由は、受託者(貸主・信託会社)が自らの法的責任関係に配慮したことによるものと推測されます。

石垣 そういうことですか。本ケースでは、信託契約により貸主となった信託会社・F社(信託不動産の所有者・マスターレッサー)が転貸人となる受益者・乙社とマスターリース契約を結び、乙社(マスターレッシ―)がエンドテナント(借主)と建物賃貸借契約を結ぶことになるわけですね。だとすれば、それは、受託者の法的責任と信託報酬を比較考量し、その関係をバランスのとれたものとするときのヒントになります。

伊藤 なお、PM(プロパティマネジメント)契約についても、当社は受益者と受託者と3者で契約を締結し、2者に対しPM業務の報告義務を負っています。

≪重要事項説明書の作成・説明と土地取引の届出≫

石垣 信託受益権譲渡契約のときも、現物不動産の売買契約と同じく、重要事項説明書を作成し、説明をするのですか?

伊藤 はい。本ケースで当社は、媒介業務として重要事項説明書と同じ内容の物件概要書という書面を作成しました。

石垣 国土利用計画法に基づく土地取引の届出の必要はありますか?

伊藤 はい、あります。土地取引にかかる契約をしたときは届出が必要です。届出を必要とする契約に信託受益権の譲渡が含まれています(※10)。本ケースでは土地面積の広さにより該当しなかったですが、信託受益権の譲渡については、土地の譲渡と同様、国土利用計画法23条1項に基づく土地取引の届出が必要です。

※10 東京都HP
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/tochi/tochi_5.htm
国土利用計画法に基づく土地取引の届出 
第1 事後届出制について 2 届出を要する契約 参照

≪不動産エスクロー信託(金銭信託)をする理由≫

石垣 本ケースで不動産エスクロー信託を利用した理由を教えていただけますか?

伊藤 譲渡人・甲社と譲受人・乙社は、ともに信託受益権売買およびその取引条件の合意に達しましたが、甲社の決算事情で、決済・引渡が6か月後になりました。それをお互いに安心で確実なものとするために利用したのが不動産エスクロー信託(金銭信託)でした。乙社にとっては、たとえ信用調査をしたとしても甲社の信用力を十分に把握することは困難です。乙社は、手付金を甲社に支払うよりも、手付金に相当する金銭(手付金ではありません。)(※11)を受託者・F社に信託して信託財産としてその金銭を管理してもらうのであれば、甲社の倒産リスクから切りされる点で安心です。F社は、その金銭を信託財産として分別管理しますので、心配することではありませんが、F社の倒産からも隔離されます。

石垣 それこそが信託の特徴ですね。

伊藤 そう思います。その後、乙社は信託受益権譲渡契約に定める前提条件が整えば、この信託財産に属する金銭を信託受益権譲渡価格の一部に充当し、受益権に関する決済をして、受益権の譲渡を受けることになります(※12)。

石垣 受益権譲渡取引において金銭を支出しなければならない譲受人・乙社は、決済の全部または一部(本ケースでは一部)の資金を信託財産とすることによって決済・引渡までの期間にわたり譲渡人・甲社の倒産から財産を守ることができますので、安心できる方法ですね。むしろ、取引相手の信用力がわからないにもかかわらず、相手に手付金を渡す日本の商習慣が不合理に見えてきます(後述)。では、次に譲受人・甲社の立場から見た不動産エスクロー信託活用の意義はいかがだったのでしょうか?

伊藤 甲社の背景としては、決済は6ケ月後ではありますが、乙社の承諾した条件で信託受益権の売買を確定させたいということがありました。また、手付金ではなく、売買代金の一部金支払いを金銭信託とすることで、乙社の安心を担保できるこの方法を選択し、乙社も当然のことながら承諾したため、この方法をとることにしました。

石垣 なるほど、そうですか。私はこれまでのお話を伺い、本ケースは、甲社、乙社、ファースト信託、インターソルが一つのチームとなって信託を社会に広げていく取り組み(※13)を展開されたような気がしています。

※11 交渉によりますが、譲渡代金全額を金銭信託とすることも可能です。
※12 【信託受益権譲渡契約書の定め(例)】の前提条件参照。登記名義人は信託会社F社であるため、譲渡人は権利証(または不動産識別情報)を用意する必要はありません。
※13 筆者が限定的な範囲ですが、ヒアリングしたところ、本ケース以外にも最近では信託会社等を受託者とし、不動産を信託受益権で保有する中小企業オーナーが存在し始めていることがわかりました。

≪不動産エスクロー信託(金銭信託)から伝わる取引の公平感≫

 本ケースでは受益権の譲渡人が譲渡代金の一部に相当する金銭を譲受人から直接受け取ることをせず、譲受人がその金銭をファースト信託を受託者とする信託財産として、譲受人(金銭信託の委託者)と譲渡人(金銭信託の受益者)のいずれにも属さない信託財産に属する金銭を作り出しています。
 これはあらかじめ決められた前提条件さえ整えば、譲受人は購入する意思がある旨を表象した金銭信託といえます。不動産エスクロー信託は、手付金を授受するよりも、契約当事者を公平に扱う決済手段と受け止めることができます。
 なお、この信託の活用は、不動産取引の安全性を確保できますので、活用が一般化することで、いわゆる地面師などによる経済犯罪を減らすこともに役立つのではないかと思われます。

【不動産エスクロー信託(金銭信託)(※14)契約のあらまし】(参考)

● 信託財産
信託受益権譲渡価格の一部に相当する金銭および信託 事務の処理に必要な費用等に充当する金銭。いずれも 受託者F社(信託会社)が金融機関に開設した信託口座 で管理されます。
● 委託者
乙社
● 受託者
F社(信託会社・管理型信託業)
● 受益者
甲社
● 信託契約
乙社とF社の間で締結
● 信託の目的
委託者が受益者に支払う代金の一部を受益者のために 委託者の固有財産と分別して管理することを信託の目的 としました。
● 信託期間
本信託契約締結の日から決済の日まで
● 責任財産限定特約
F社は本信託財産に属する金銭のみをもって債務を履行 する責任を負います。
● 指図権の行使
具体的には、委託者乙社が指図権を行使し、信託財産に 属する金銭を受益権の譲渡代金の一部に充てる等があります。
● 信託報酬
F社は一定の金額を得ることになります。
● その他
この金銭信託契約の中では信託事務の処理に必要な費 用も金銭信託とし、この部分の金銭の委託者は乙社、受 託者はF社、受益者は乙社としました。金銭が不足する場 合には、 乙社が追加の金銭を信託します。
※14 金銭信託については生活の知恵としての信託「生命保険信託」参照
https://www.sn-hoki.co.jp/articles/article577414/

むすびに代えて

石垣 この度は前編、後編と2回にわたる対談にご協力いただきまして、ありがとうございました。今回のテーマは実務にかかわる方でなければ、わからない事柄を多く含んでおり、法規や文献を頼るだけではなかなか知りえない貴重なお話をしていただきました。信託を社会に普及、認知させる取り組みに貢献していただき、とても感謝しております。

伊藤 私たちは、受益権売買については、いつも信託の専門的知識に関して、信託会社や信託銀行の支援を受けて行います。本ケースではファースト信託の全面的なバックアップを受け、円滑な交渉ができました。

石垣 そうした連携の前段として私が重要と考えるのは、御社のように、日常業務の中で、直接、顧客に対し、信託の具体的な使い方を伝えることができるプロが増えていくことです。そうしたプロは信託の社会的認知度を高め、普及に役立つことができるからです。

伊藤 あらためて、不動産会社の視点から、実践したケースを振り返り、業務に取り組む考えを見直すことで、知識と経験をブラシュアップし、今後に生かせるヒントを得ることができました。信託は、文字どおり信じて託す、託される関係の中で、受益者と受託者の両者から委任をうけたPM会社にとって受託者とともにそれぞれの責任を果たしていくことで、より不動産の価値を高めることのできる手法だと思います。私たちは、その対象を上場企業、未上場企業、個人と広くとらえて不動産価値の向上に努めます。尋常一様な手法に捉われず、常に顧客目線で企業価値向上に不動産分野から挑戦し続け、努力し続けることが、私たちの基本姿勢であることを再認識する非常に良い機会となりました。本当にありがとうございました。

石垣 そう思っていただけましたら、本当に嬉しく思います。今回は、読者の方々にとって、なかなか知る機会の少ないテーマでしたので、お役に立ったのではないでしょうか。今後も、御社のより一層のご発展を心からお祈りしております。前編に続き、お忙しい中、誠にありがとうございました。

(2021年6月 対談)

執筆者

石垣 雄一郎いしがき ゆういちろう

税理士、信託ナビゲーター

略歴・経歴

税理士資格取得後、不動産会社で17年間上場企業の新規開拓や中小企業、個人不動産オーナー向けの営業や新規プロジェクトの立ち上げ支援業務を担当。ダンコンサルティング(株)の取締役を経て、現在は、不動産や株式を主とした民事信託等の浸透に関するコンサルティング業務に従事しながら全国各地からの依頼で信託の実践や活用に関する講演活動も行っている。民事信託のスキームの提案を実施し、不動産会社等にも顧問として信託の活用法を具体化する支援を行っている。

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