民事2020年10月26日 特別対談企画　生活の知恵としての信託　～不動産信託（中編）～ スターツ信託株式会社 取締役 鈴木真行 ✕ 信託ナビゲーター・税理士 石垣雄一郎　対談 生活の知恵としての信託 対談者：鈴木真行　石垣雄一郎

《信託事例の共通点・無限責任を負う信託内借入と受益権に設定する質権》
石垣　御社の信託活用事例には何か共通点はありますか？

鈴木　当社HP（※２）には、現在、信託の活用事例５件、信託をしていただいたお客さまの声７件を掲載しています。信託に至った理由は、それぞれのご家庭で異なりますが、共通点は「今を大切にすると同時に次世代へ大きな負担を残さない。」という思いです。不動産という財産は、現金のように簡単に分割したり、手間をかけずに相続させることができません。そのため、どのような形で次世代へ引き継ぐかが大きなポイントです。例えば、相続対策として賃貸マンションを建築する方は多数いますが、銀行ローンを借りる場合には法定相続人（通常は子供）を「連帯保証人」にするのが一般的でした。しかし、実際には財産をまだ持っていない子どもにとって、「連帯保証人」になることはかなりの負担となっていました。そこで、当社では、一定の条件を満たす案件では「信託内借入」（後述）といって「当社（受託者）が債務者」となって資金調達を行います。このため委託者兼受益者は、金融機関との関係で、直接の債務者とならず、どの事例も連帯保証人不要で融資を受けています。当社が資金調達・返済と経営の根幹にかかわりますので、お客さまにとっては大きな安心材料になっています。また、金融機関からの借入にあたって、当社信託スキームでは、信託財産に抵当権設定登記をせず、信託受益権への質権設定（後述）だけで融資を受けますので、一般的な融資に比べて登記費用がかなり低額（※５）になります。

《受託者（信託会社）が無限責任を負う信託内借入》
石垣　御社の信託スキームには、「信託内借入」と「受益権に対する質権設定」と大きな特徴が２つあります。少し詳しく教えてください。まず、「信託内借入」からお願いします。確認ですが、これは御社の締結する信託契約書に、受託者は借入れをする権限がある旨の定め（信託法21条1項5号参照）を設けているという前提でよろしいですか？

鈴木　もちろんです。「当社が債務者」ですから、金融機関からの借り入れは、信託財産責任負担債務（信託法2条9項）となり、当社が無限責任を負います。

石垣　御社はリスク回避のため、金融機関との間で、責任財産を信託財産に限定する責任財産限定特約（信託法21条2項4号）を締結してもおかしくありません。にもかかわらず、あえて無限責任を負い、リスクを取りに行くことで、保守的とならざるを得ない金融機関に対しては、リスク低減を図り、不動産融資に道筋をつけ、投資意欲をもつ不動産オーナーに対しては、連帯保証人を要することなく、投資機会を提供する信託スキームを提供していることがわかります。

鈴木　そういう意味で、当社独自の方法だと思います。繰り返しになりますが、「信託内借入」の融資スキームはノンリコース（非遡及）ローンではなく、当社へのリコース（遡及）ローンとなっています。金融機関との間ではリコース型を維持し、返済金に不足がある場合は、当社は受益者に請求できる旨を信託契約書に定めています（信託法48条5項参照）。

石垣　受益者に請求できるとはいえ、御社と金融機関との間では、借入金について、あくまで無限責任を負う旨を明確にしている点はユニークであり、他社が真似しにくい気がします。ところで、このスキームでは、委託者または受益者が死亡した時に信託が終了し、「信託内借入」は、債務者を変更する手続きをとるのですか？

鈴木　いいえ。当社が取扱う信託契約（特定贈与信託を除きます。）では、一般的には委託者や受益者の死亡を信託の終了事由とはしていません。そのため、信託内借入の場合には、信託財産である土地・建物・金銭を受益権で取得する新たな受益者は、その受益権を質権が設定されたまま取得し、信託内借入金（信託財産責任負担債務）については、その債務を当社が負い続けることになります。

《金銭消費貸借契約に関する追加の約定》
鈴木　さらに、当社は、金融機関に対して、無限責任を負いますので、各金融機関とは個別に約定書を取り交わし、債務を信託財産で支払いきれない場合は、スターツ信託の固有財産を引き当てる旨を明記しています。各金融機関はこれをプラス評価と捉えて融資の審査を行っていただいています。

石垣　無限責任を負う旨を、信託内部だけでなく、信託外部にも書面で明らかにしているわけですから、金融機関にとってはプラス評価以外ないと思います。

鈴木　現在取引のない金融機関の方にもそう思っていただけるとありがたいです。

《債務相続対策に有効な信託財産責任負担債務》
石垣　ところで、受益者死亡を信託の終了事由としない（信託法91条参照）となれば、御社の債務（信託財産責任負担債務、つまり、借入金）は、相続開始時に共同相続人がいても、重畳的債務引受となることはなく、金融機関と免責的債務引受の交渉をする必要がないということですか？

鈴木　はい。その通りです。

石垣　なるほど。債務相続対策という点から見ても、信託の特徴をうまく生かした信託スキームです。専門家の間にこの点の理解が広がれば、顧客に対して提供する相続対策の選択肢が増え、従来の遺産分割策が変化して（※６）、相続トラブルのリスク減少につながります。また、相続税法の点からは、同法９条の２・２項、６項、９条の３（受益者連続型信託の特例）の規定により、受益権を取得した新たな受益者が「信託財産に属する資産と負債」について、相続税法（相続税法４１条２項を除きます。）の適用を受けますから、このスキームでは同法の適用関係も整理されていることがわかります（※７）（※８）。ところで、受益者死亡を信託の終了事由としないということは、借入れの返済が終わるまで信託の終了はないということですか？

鈴木　はい。原則として借入れの返済終了まで信託は終了しません。もちろん、状況に応じた繰り上げ返済や、売却して一括返済することはあります。

石垣　それは借金を返し終わるまで責任をもって信託を続けます、という姿勢を予め示しているように映ります。言い換えると、受託者は、借入れの返済を済ませ信託が終了するまで「今を大切にすると同時に次世代へ大きな負担を残さない。」という委託者と受託者共通の「思い」の実現に向かって責任を持って取り組みます、という姿勢の顕と見て取ることができます。この思いこそ受託者が達成すべき「信託の目的」ともいえますが、御社の信託契約書にその定めはありませんし、一律そう定めることもできないでしょうから、この「思い」を「信託の本旨」（信託法29条１項）と受け止めることができます。

《借入金付きの既存賃貸不動産を信託するケース》
石垣　不動産オーナーが既に借入金付きで賃貸不動産を所有する場合、そのオーナーと御社が信託契約を締結する時の借入金の債務者はどなたですか？

鈴木　既存の借入金があるケースでは委託者名義のまま信託する場合と受託者である当社が「信託内借入」で借り換えする場合があります。後者の場合の債務者は当社です。当社でいう「不動産管理信託」のことで、既存融資を借り換えますので既存融資の連帯保証人は不要となり、連帯保証人だった方はその重圧から解放されます。併せて抵当権は抹消されます。抹消時に少額ですが登録免許税はかかります（登録免許税法・附則１条・別表一・一（十五））。また、当社の不動産信託では抵当権設定をせずに、受益権に対して質権を設定する方法（下記参照）をとるため、通常の借換えで必要になる登記費用や保証料はかかりません。

《受益権に対する質権設定》
石垣　次に、もう一つの特徴である借入時に実施する「受益権に対する質権設定」のご説明をお願いします。当初からこの方法を採られていたのですか？

鈴木　はい。このスキームはバブル期の信託銀行が行った土地信託で使われていたもので、当社の土地信託第１号案件（2010年完成）から適用しています。10年前、信託銀行以外では初めての土地信託でしたが、信託銀行が築いてきた過去の実績がありましたので、実現できたものと思っています。

石垣　信託法は「受益者は、その有する受益権に質権を設定することができる」（信託法96条1項本文）と規定し、これにかかわらず、信託契約に「質入制限の定め」を設けることができると規定しています（信託法96条2項）。そこで、一応、確認ですが、御社の信託契約書には、受益者が受益権を「質入」するときは、受託者の承諾を必要とする旨の定めがあるということですか？

鈴木　はい。当社が受益者に質権設定の承諾をした上で、受益者が質権設定者として受益権に対して質権を設定しますと、もう一方の当事者である金融機関（質権者）は、受益権について他の債権者に先立って自己の債権（受益権）の弁済を受ける権利を有する（民法342条）ことになります。ですから、金融機関は抵当権を設定する必要がありません。

《受益権質権設定の手順》
石垣　そういうことですか。では、質権設定の手順を教えていただけますか？

鈴木　受益者が受益権に対して質権を設定するのは、当社が債務者となって金融機関から「信託内借入」をする時です。このとき、質権設定をするために信託受益権質権設定契約書を取り交わします。質権設定者（不動産オーナー・受益者）、受託者（金消契約の債務者・当社）、そして、質権者（金消契約の債権者・金融機関）がその書面のそれぞれ必要な箇所に署名捺印し、受益権に対し質権を設定します。なお、第三者への対抗要件を備えるため、この書面は、公証役場で確定日付を取得します（民法364条）。つまり、金融機関は、「信託内借入」で当社に債務の無限責任を負わせるだけでなく、受益権質権について確定日付のある書面の取得より、優先的に債務の弁済を受けることができるようになります。

石垣　そうすると、金融機関は、受益権質権によって債権を保全し、それで不足するときは御社に無限責任を負ってもらいますから、万全の体制をとってもらっていますね。それから、これも念のための確認ですが、受益権質権の被担保債権（債権者・金融機関、債務者・受託者）の期限の利益喪失事由が生じるまで、受益者（質権設定者）は、収益を受領できる旨の定めが受益権質権設定契約書に設けられている（※９）と考えてよろしいですか？

鈴木　はい、その通りです。

《信託により担保の範囲を広くとれる金融機関》
石垣　鈴木さんは、金融機関向け研修で、御社の信託スキームをご存じない金融機関の方に対して、これまでのご説明に加え、その安全性をどのようにお伝えになりますか？

鈴木　まず、信託をしてない場合と当社が信託をする場合とに分けてご説明します。信託をしてない場合、通常のアパートローンで担保になっているのは抵当権を設定した土地と建物のみです。これに対し、信託をする場合、受益権質権の範囲は、信託財産である土地建物はもちろんですが、信託口座（後述）の金銭や毎月の受取家賃にも及びます。信託口座には敷金や大規模修繕積立金も金銭としてストックされており、通常は数百万円から数千万円が口座内にプールされます。信託をしてない場合、アパートローンを延滞するような債務者は、銀行口座が差し押さえられることがわかっているため、家賃の振込先を別口座や別名義に変更して家賃の差し押えを逃れようとすることがあります。しかし、当社が信託をしている場合、受託者である当社が信託口座を管理しますので、その管理下にある金銭について、その口座に融資している金融機関は、確実に回収できるようになっています。

石垣　金融法委員会「信託受益権に対して設定された質権の効力」（平成16年9月15日）は、受益権に対する質権の効力が及ぶ範囲として、収益請求権、すなわち、信託財産の運用から得られる収益を受領する権利と、元本請求権、すなわち、元本である信託財産の交付を受ける権利を示しています（※１０）。今のご説明の後にこれを見ますと、質権の及ぶ範囲が具体的にイメージしやすくなります（信託法97条参照）。

《受益権質権の実行》
石垣　受益権質権を実行するときは、「質権者は、質権の目的である債権を直接に取り立てることができる。」とする民法366条1項の規定を根拠に、裁判所の執行手続きを経ずに、債権の回収を図るわけですか？

鈴木　はい、その通りです。裁判所の執行手続きは、時間とコストがかかりますので、裁判外の手続きで、債権を直接取り立てることを優先させています。当社では、金融機関（銀行、信用金庫）の取引約定書に定める期限の利益喪失事由（※１１）に該当した時に備え、信託受益権質権設定契約書に、質権実行について、次の４つ（概要抜粋）の方法を設けています（民法349条、商法515条参照）。いずれも裁判所に執行手続を求めない方法です（民法366条1項参照）。なお、質権者は金融機関、質権設定者は受益者、債権者は金融機関、債務者は当社のことです。

１．質権実行①（流質・売却）＝質権者が売主となって受益権を第三者に売却

２．質権実行②（任意売却）＝質権設定者に受益権を第三者に売却させる

３．質権実行③（流質・取得）＝質権者が受益権を取得

４．質権実行④（直接取立て＝配当金の受領）

上記４は、例えば、期限の利益の喪失事由（失期事由）は生じていないものの、そうなりそうなときに、信託不動産を売却し、その代金（元本請求権）と売却するまでに稼いだ家賃等（収益請求権）を任意に返済してもらう場合、または、そうした任意の返済をめざしていたものの、その途中で失期事由が生じ、信託不動産の売却代金、家賃等に対して質権を実行して債権を回収する場合などを想定しています。
ちなみに、以上の質権実行の方法の選択は、金融機関の裁量に委ねられており、質権設定者は異議を唱えないことになっています。したがって、金融機関は融資にあたり、質権を設定すれば、抵当権の設定をしなくても、質権の実行により、裁判所の執行手続きを経ることなく、債権回収の手立てが用意されることがおわかりいただけたのではないでしょうか。

石垣　はい。かつて信託銀行が信託契約で採用した債権回収方法であることが頷けます。場所（エリア）と用途（賃貸用建物）を絞り込み、そこに「経営資源」を集中し、この方法の良さを再生させていることがわかります。ありがとうございました。

《裁判所の執行手続きを経て行う質権実行》
石垣　受益権質権の実行について、裁判所の執行手続きを経て質権を実行する方法も簡単にご説明いただけますか？

鈴木　はい。これは、担保権（本編では質権）の存在を証する文書を裁判所に提出し、執行裁判所に質物である受益権の差押え、取立を行ってもらう方法です（民事執行法193条1項）。実務上、民事執行法による強制執行の例は少なく、民事執行法によらない担保権実行または任意売却の利用が大多数です。

《信託口座開設が可能な金融機関》
石垣　御社は「信託口座」に「信託内借入」の融資を受け、信託金銭を分別管理（信託法３４条）し、その口座を信託財産として固有財産（信託法２条８項）と分別管理（信託法３４条）している金融機関を教えていただけますか？

鈴木　不動産信託の取り扱いにあたって、金融機関は、固有財産と分別管理をするため、「信託口座取扱規定」の作成が必要で、現在当社の信託契約代理店である金融機関と当社グループと連携関係にある一部の金融機関に限られています。都銀は、三井住友銀行、りそな銀行、地銀は、千葉銀行、武蔵野銀行、信金は、朝日信金、西武信金、城南信金、横浜信金、岡崎信金です。ようやくこうした金融機関のご協力をいただけるまでになりました。

石垣　最近、信託契約代理店となる金融機関等が徐々に増える傾向にありますが、こうした動きは、信託の社会的普及の前提になるように思います（信託メモ③参照）。

《各金融機関に開設している信託口座等》
石垣　御社が受ける融資（信託財産責任負担債務）が入金される、信託口座について、名義の表示をどうされているのか教えていただけますか？

鈴木　信託口座の名義は、例えば、「○駅前賃貸マンション　不動産信託受託者スターツ信託株式会社」、あるいは、「受益者スズキイチロー　●駅前賃貸マンション　不動産信託受託者スターツ信託株式会社」とします。信託口座は、形式的にはスターツ信託名義ですが、それぞれの信託財産は当社の固有財産、他の信託財産から独立した財産であり、当社の固有財産とは切り離されています。したがって、万が一、スターツ信託が破綻しても、信託勘定（融資）への直接的な影響はありません。

《金融機関と取り交わす取引約定書》
石垣　金融機関が融資の判断をするときは、どのようなスタンスですか？

鈴木　金融機関は個別の信託口融資を最終的には全て受益者に帰属すると解し、多くの金融機関は融資の可否は受益者を見て判断することが多いです。信用金庫では融資に必要となる出資金は、全て受益者が出資しています。さらに、銀行との間では、当社は、初回融資時のみ銀行取引約定書を取り交わしていますが、信用金庫との間では、信用金庫は受益者への融資と考えているため、信託口毎に信用金庫取引約定書を取り交わしています。そのため、各支店で信託口座を開設できるようになっています。口座開設における本人確認書類（受託者の会社謄本・担当者の本人確認）は本部で事前承認を取っており、支店毎で毎回行う手間を省いています。

石垣　その状態に至るまで、結構大変な道のりだったと推測されますが、一般的に銀行は、商事信託の信託口融資にどのような対応をしているのでしょうか？

鈴木　一般的には銀行によって取扱い事務に多少の違いがあり、全件取引約定書がほしいという銀行もあります。信託口座への融資は実績自体がまだ非常に少ないため、各金融機関が手探りで行っているのが現状かと思います。

石垣　そうですか。まだまだ信託について十分でない社会環境の中で、専業で信託業務に携わる方々は、私たちの知らないところで、日々、今できるベストを尽くしながら、お仕事をされている様子が想像されます。

鈴木　信託口座への融資については、従来の融資とは異なる部分が多いため、引き続き、金融機関では、予め融資スキーム・業務フローを整備していただき、各支店でもマニュアル等に沿って対応できる体制作りをしていただきたいと考えています。

《本稿（中編）信託スキームのポイント》

　以上の信託スキームは、日常業務の中で不動産市場の需給動向や相場を継続的に把握することができ、不動産経営を遂行できる人財と組織体制が整っていることによって有効に機能し、展開できるものと思われます。これは計画的な人財育成なしにできることではありません。前編（※１２）で役員お二人のキャリアを取り上げた理由はここにあります。

　少し長くなりましたが、読者の皆様方におかれましては、最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

（２０２０年１０月　対談）