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不動産登記2021年11月08日 未だに残る二項道路をめぐる問題 執筆者:日置雅晴

 二項道路と聞いてすぐにわかる人は、建築基準法(以下法と言います)にある程度の造詣のある人と言うことになります。二項道路とは、建築基準法42条2項に規定されている「道」のことです。
 建築基準法では、建築物の敷地は原則として「道」に接していることが必要とされていますが、法に言う「道」にはいくつかの種類があります。法の要求する「道」は道路法上の道路(いわゆる公道)に限定されないのですが、法42条2項に定められた「道」のことを二項道路と呼んでいます。
 法は原則として「道」は幅員4m以上あることを要件としてますが、多くの都市では法の施行前に細い路地に面してすでに多くの建築物が建てられていました。これを法の原則通りに接道していないとしてしまうと、あまりに多くの敷地が法に抵触してしまい、土地の利用が著しく困難になってしまいます。そこで、古くからの住宅地などを救済する目的で作られたものが二項道路制度です。
 簡単に言うと、二項道路とは、過去に事実上「道」として使われて、そこに面して建築物が建ってしまった幅4m以下の「道」を、法の求める「道」として認定して、接道義務を満たすとするとともに、建替の時に道路中心線から2m後退させる義務を課し、いずれ両側が建て替われば4mの道ができるとされたものです。
 原則として法の集団規定と言われる規定が適用された時点(多くの都市では昭和25年)を基準として、それ以前に建築物が存在していたことが条件として、行政が指定することが必要になります。実際にも都市部では、狭い路地の多くが二項道路とされています。
 ちなみに今は多くの自治体が法の中のどの規定による道路に該当しているのかをネット上に公開していて、簡単に調べることができるようになっています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk5_000001.html
 二項道路の規定は、過去、それも半世紀以上前の事実を元に判定されること、二項道路とされた範囲には建築ができないこと、などからある「道」がそもそも二項道路に該当するのか、該当するとして後退範囲はどこまでか、などを巡り紛争になることが結構あります。
 また、いわゆる公道は原則行政が所有する土地上に存在するので、公道に面した敷地の場合には、道の通行などを巡って民事上の問題になることはあまりないのですが、二項道路の土地は、多くの場合私人が所有していることもあり、通行させるかどうかなどの民事上のトラブルが生じることもあります。
 また二項道路に認定された場合、建替時には、後退義務が生じますが、この後退した部分には建築物や塀などは作れないこととされていますが、行政が自動的に買い上げてくれるわけでもなく、元の敷地所有者の所有権は残ります。ここを花壇にしたり、木を植えたりするなどの行為が許容されるのかは明確な規定はありません。(条例で買い上げている自治体もあります)
 二項道路に面して何軒もの家が存在する場合には、それぞれの敷地所有者が、二項道路部分を共有名義にしたり、土地を細かく分筆して持ち合ったりしている事例もあります。不動産について、遺言を書いたりするような場合、この二項道路の持ち分について記載を失念してしまうような例もありますが、そうなると不動産本体は登記できても、二項道路部分は処理ができないようなことも生じ、その後の売却などが難しくなったりもします。
 また、すでに半世紀以上経過して多くの建築物が建替わっているはずですが、後退による土地面積の減少を回避するために、建替を回避したりする事例もあり、未だに4mに広がっていない場所もたくさんあります。
 二項道路を巡っては行政法上も、民事法上も多くの論点や判例があり、建築基準法という公法と民法などの私法が交錯する法的には大変興味深い存在ですが、逆にいうと法文上は明確になっていない問題が多数ある法的にやっかいな存在と言うことでもあります。
 不動産を購入する場合には、もしその不動産が二項道路だけに面した敷地の場合には、こういった法律問題の存在を十分に理解して取引を行うことが重要です。
 古くて新しい二項道路問題ですが、これからも解消されることはおそらくないと思われます。

(2021年10月執筆)

執筆者

日置 雅晴ひおき まさはる

弁護士

略歴・経歴

略歴
1956年6月 三重県生まれ
1980年3月 東京大学法学部卒業
1982年4月 司法習修終了34期、弁護士登録
1992年5月 日置雅晴法律事務所開設
2002年4月 キーストーン法律事務所開設
2005年4月 立教大学法科大学院講師
2008年1月 神楽坂キーストーン法律事務所開設
2009年4月 早稲田大学大学院法務研究科教授

著書その他
借地・借家の裁判例(有斐閣)
臨床スポーツ医学(文光堂) 連載:スポーツ事故の法律問題
パドマガ(建築知識) 連載:パドマガ法律相談室
日経アーキテクチャー(日経BP社) 連載:法務
市民参加のまちづくり(学芸出版 共著)
インターネット護身術(毎日コミュニケーションズ 共著)
市民のためのまちづくりガイド(学芸出版 共著)
スポーツの法律相談(青林書院 共著)
ケースブック環境法(日本評論社 共著・2005年)
日本の風景計画(学芸出版社 共著・2003年)
自治体都市計画の最前線(学芸出版社 共著・2007年)
設計監理トラブル判例50選、契約敷地トラブル判例50選(日経BP社 共著・2007年)
新・環境法入門(法律文化社・2008年)
成熟社会における開発・建築規制のあり方(日本建築学会 共著・2013年)
建築生産と法制度(日本建築学会 共著・2018年)
行政不服審査法の実務と書式(日本弁護士連合会行政訴訟センター 共著・2020年)

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