不動産登記2023年05月10日 不動産の共有、社会問題化と民法改正による新しい仕組みの構築 発刊によせて執筆者より 執筆者：渡辺晋

　安全な経済活動のための法制度は、物から得られる便益を複数の人に配分するためのルールの構築によって成り立ちます。近代法のもとでは、所有権絶対の原則とともに、物からの便益を複数の人に配分する仕組みとして、一つの物に対して、複数の人に等しく排他的絶対的な支配を認める共同所有という法形式が広く認められており、民法のもとでも「共有」として定着しています。

　共有は、複数の法主体がそれぞれ単独では持つことができない大きさの権利を保持したうえで、共に物を使用・管理するための法形式としては便利かつ合理的です。しかるに、共有者のうちに共有物の使用・管理に関心をもたない者がいる場合や、共有者間で考え方に齟齬が生じた場合には、深刻な弊害が生じてしまいます。

　ところで、わが国では、所有者が明らかではない土地が、2016年の時点で410万haに及んでおり（九州本島の土地面積を上回る）、このまま策を講じなければ、さらに2040年には720万haに拡大すると報告されています（北海道本島の土地面積に迫る）。土地の所有者が不明であることは、土地の円滑で適正な利用を妨げ、治安や衛生上の問題を引き起こします。社会経済的な観点からみると、2016年単年で1,800億円の損失が生まれ、加えて、2040年までに約６兆円の損失が累積する可能性があるとの試算もあります（一般財団法人国土計画協会、平成29年12月13日所有者不明土地問題研究会報告書）。

　所有者不明土地が生じるのは、相続して相続人の共有となった土地が、無価値であったり、遠方に存在したりするため、共同相続人の全部又は一部が共有土地の使用・管理に関心を有していないことが縁由となっています。そのため、令和3年4月に法改正がなされ、共有物の利用促進、共有関係の円滑な解消、所有者不明土地の発生抑制という3つの観点から、共有と相続のルールが見直されました。

　第1の共有物の利用促進のためには、所在等不明共有者を除く共有者に、所在等不明共有者の持分を取得させ又はその持分譲渡権限を付与する裁判の仕組み（民262の2・262の3）、及び共有物の変更や管理を行うことを認める裁判の仕組み（民251②）が新設されました。また、日常的な管理行為を任せておく管理者の選任手続や権限も条文に明記され（民251①・252の2①）、軽微変更は、共有者全員の承諾がなくても、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することができるという改正もなされています（民251①括弧書）。従来共有になっていることがデッドロックになり、不動産の適正な管理や有効な利用が阻害されていましたが、これらの制度を活用することによって状況の打開が可能となっています。

　第2の共有関係の円滑な解消のためには、共有物分割請求の訴え提起の定めを明確化し、加えてこれまで認められていなかった遺産共有における共有物分割請求の訴えを、相続開始後10年経過した場合は認めることとしました（民258・258の2②）。これにより、裁判手続による共有関係解消のハードルが下げられています。

　第3の所有者不明土地の発生抑制のためには、相続があっても相続登記がなされないことから所有者不明土地が増大したことに鑑み、相続登記の申請及び住所等変更登記の申請が義務化されました（不登76の2・76の5。相続登記義務化は令和6年4月までに、住所等変更登記義務化は令和8年4月までに、それぞれ施行）。さらに、相続土地国庫帰属法が制定され、相続した土地の所有権や共有持分を取得した者が、法務大臣に申請し、その土地を国庫に帰属させることもできるようになっています。

　なお、共有と相続のルールが大きく見直されたものの、ルール変更は多岐にわたっており、いまだ新たなルールが周知されているとはいえません。共有不動産を取り扱う専門家のために、「フローチャートで分かる　不動産の共有関係解消マニュアル」（令和5年4月発行）及び「不動産の共有関係　解消の実務－Q&Aとケース・スタディ－」（令和3年11月発行）（いずれも、新日本法規出版）において、共有関係の解消に関する情報をとりまとめているので、ご参照いただきたいと思います。